【正文】 計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6370 6370 5591 4768 4100 3587 3174 1575 7折現(xiàn)系數(shù)ic=30%8折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5880 0 613 597 448 317 236 2504 9累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5880 5880 5267 4670 4222 3905 3669 1165 ：因?yàn)椋篘PV6=1398萬(wàn)元，NPV7=1482萬(wàn)元所以：靜態(tài)投資回收期=（71）+∣1398∣247。1482≈＜8年：因?yàn)椋篎NPV7=1793萬(wàn)元，F(xiàn)NPV8=11035萬(wàn)元所以：動(dòng)態(tài)投資回收期=（81）+∣1793∣247。11035≈＜8年：9241萬(wàn)元0。（全部資金）：由項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量延長(zhǎng)表可知：i1=20%時(shí)，F(xiàn)NPV1=1575 i2=30%時(shí)，F(xiàn)NPV2=1165可以采用插值法計(jì)算項(xiàng)目的內(nèi)部收益率FIRR。即：FIRR= i1+（i2 i1）﹝FNPV1247。(∣FNPV1∣+∣FNPV2∣)﹞ =20%+(30%20%)1575247。2740 =%﹥收益率8%。：由損益表可知：投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額247。項(xiàng)目投資總額=[（4174+4335+4506+4568+4760+4963）247。6] 247。(26553+400)100%=%由以上數(shù)據(jù)可知，在客房?jī)r(jià)下浮10%的情況下，項(xiàng)目仍可行，可見(jiàn)項(xiàng)目投資安全邊際是較高的。8. 項(xiàng)目的其他風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策：長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、旅游業(yè)的發(fā)展為項(xiàng)目的實(shí)施帶來(lái)了可進(jìn)入性的良好發(fā)展前景（參見(jiàn)第二節(jié)、第三節(jié)）長(zhǎng)久的高端消費(fèi)人群的定位和市場(chǎng)飽和度是項(xiàng)目市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：在做好市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)，競(jìng)爭(zhēng)力分析，市場(chǎng)細(xì)分，定位及營(yíng)銷策略的基礎(chǔ)上，提高五星級(jí)的衍生效益，選擇合理的經(jīng)營(yíng)模式（附：五星級(jí)酒店投資效益及模式選擇）來(lái)提高抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力。湖濱花園酒店的投資效益及投資方式酒店主要提供客房和餐飲服務(wù)，但是投資五星級(jí)酒店的收益來(lái)源，并不單純地由酒店服務(wù)的主體——客房和餐飲、會(huì)務(wù)等構(gòu)成。其效益的來(lái)源是非常多樣化的。主要有以下幾個(gè)方面1）酒店自身的營(yíng)運(yùn)收入按照一般說(shuō)法，在正常房?jī)r(jià)下（千分之一定價(jià)法），酒店盈虧平衡點(diǎn)的入住率大約在60％左右，平衡點(diǎn)可以依據(jù)管理水平而浮動(dòng)。但是實(shí)際上這個(gè)數(shù)字可能不準(zhǔn)確。重慶的五星級(jí)酒店在2002年底房?jī)r(jià)曾跌破400元。擁有頂級(jí)品牌的重慶希爾頓酒店標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià)僅398元，而希爾頓酒店的主管表示實(shí)行這一房?jī)r(jià)下酒店并不會(huì)虧，因?yàn)槌Ｗ】蛻舻姆績(jī)r(jià)比這還要低（常住客戶的房?jī)r(jià)水平至少在贏利水平點(diǎn)上）。而更有業(yè)內(nèi)人士稱五星級(jí)酒店單間客房的每日經(jīng)營(yíng)成本僅100多元。2）五星級(jí)品牌效應(yīng)，帶來(lái)衍生性收益。在任何一個(gè)二線城市，五星級(jí)酒店都是一個(gè)知名度極高的品牌，這種知名度可以帶來(lái)各種衍生性收益。比如當(dāng)五星級(jí)酒店試圖以其品牌進(jìn)入經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)時(shí)，它的市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷活動(dòng)的成本，建立品牌形象的成本，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般酒店。可以迅速地獲得市場(chǎng)認(rèn)可。l 酒店采購(gòu)中的高折扣一般來(lái)說(shuō)，高星級(jí)酒店的房間數(shù)量都比較多，對(duì)于酒店日常運(yùn)營(yíng)中的易耗品需求數(shù)量大，在采購(gòu)中可以獲得最高的折扣，從而使得其在許多方面的運(yùn)營(yíng)成本，按照單間客房計(jì)算，甚至低于三星級(jí)酒店。l 向上、下游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展，形成產(chǎn)業(yè)集群向上可以發(fā)展酒店易耗品制造業(yè)，向下，可以向旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)廣告業(yè)發(fā)展……形成產(chǎn)業(yè)集群。l 管理擴(kuò)張，向飯店管理集團(tuán)發(fā)展五星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)管理，具有明顯的市場(chǎng)領(lǐng)先性和示范性，所以在向飯店管理集團(tuán)方向發(fā)展方面，五星級(jí)酒店有著無(wú)可比擬的先天優(yōu)勢(shì)。通過(guò)管理其他酒店，可以獲得豐厚的管理收入，并且進(jìn)一步提升酒店品牌和形象。l 土地儲(chǔ)備的升值效益五星級(jí)酒店一般除主要客房建筑外，還擁有眾多的附屬設(shè)施，從而占地面積很大。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的這個(gè)時(shí)期，土地價(jià)值也在快速攀升。五星級(jí)酒店可以在土地價(jià)值的升值中獲得巨大收益。這也是目前許多地區(qū)五星級(jí)酒店投資商瞄準(zhǔn)的主要收益點(diǎn)之一。從投資和管理的運(yùn)營(yíng)角度，目前，在國(guó)內(nèi)外投資和管理五星級(jí)酒店主要有六種模式：1） 模式一：投資者自己經(jīng)營(yíng)、管理酒店，不與其他酒店產(chǎn)生關(guān)系飯店投資者不同任何外部公司產(chǎn)生任何關(guān)系，采用自己經(jīng)營(yíng)、管理的方式運(yùn)營(yíng)飯店，也就是選擇作為單體飯店(Independent Hotel)存在這種單體飯店的經(jīng)營(yíng)模式在我國(guó)最為常見(jiàn)，目前大量的國(guó)有飯店都采用了這種方式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于飯店投資者可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營(yíng)銷權(quán)等各個(gè)方面對(duì)飯店進(jìn)行嚴(yán)格的控制，如果飯店投資者有良好的管理團(tuán)隊(duì)、知名度很高的品牌形象及完善的營(yíng)銷系統(tǒng)渠道，飯店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使飯店投資者得到飯店經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的所有利潤(rùn)。這種模式的缺點(diǎn)在于這種單體飯店無(wú)法獲得通過(guò)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在提高品牌知名度和擴(kuò)大營(yíng)銷渠道方面存在很大困難。在國(guó)外，隨著各種形式的飯店集團(tuán)的發(fā)展，大型飯店集團(tuán)憑借其強(qiáng)大的品牌及營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)對(duì)單體飯店施加了巨大的壓力，大量單體飯店紛紛加入某個(gè)飯店集團(tuán)的系統(tǒng)。在歐美等飯店業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家，單體飯店在飯店業(yè)中的比重不斷降低。 2） 模式二：投資者自己管理經(jīng)營(yíng)，但是加入一個(gè)更大的聯(lián)盟團(tuán)體來(lái)獲得一些支持飯店完全由投資者來(lái)進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)，但通過(guò)加入一個(gè)或幾個(gè)飯店聯(lián)盟獲得營(yíng)銷和預(yù)訂方面的支持。這種情況在國(guó)內(nèi)比較少見(jiàn)。目前國(guó)內(nèi)雖然也有一些聯(lián)盟性組織，但尚無(wú)法對(duì)酒店的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性效益。國(guó)外的一些飯店在完全由投資者經(jīng)營(yíng)和管理的同時(shí)，會(huì)選擇加入諸如世界一流飯店組織(Leading Hotels of The World)、世界小型豪華飯店組織(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等飯店聯(lián)盟的方式獲得營(yíng)銷方面的支持。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于選擇加入飯店聯(lián)盟所支付的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于加入某個(gè)特許經(jīng)營(yíng)聯(lián)號(hào)系統(tǒng)，而且飯店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當(dāng)?shù)莫?dú)立性。但是由于飯店聯(lián)盟不像飯店聯(lián)號(hào)那樣給飯店全面的營(yíng)銷支持，飯店自身營(yíng)銷能力的強(qiáng)弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的飯店成功與否的關(guān)鍵因素。此外，如果自身沒(méi)有一個(gè)良好的管理隊(duì)伍的話，這類飯店的發(fā)展會(huì)受到很大的限制。 3） 模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理投資者選擇由獨(dú)立的飯店管理公司或聯(lián)號(hào)管理公司管理飯店，再加入飯店聯(lián)盟在飯店投資者沒(méi)有飯店業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理飯店成為一種較好的選擇。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于，如果投資者本身并不具備管理酒店的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及其他資源儲(chǔ)備，那么專業(yè)的管理公司將幫助他實(shí)現(xiàn)這些并帶來(lái)良好效益。這種模式的缺點(diǎn)在于投資者必須將飯店的管理權(quán)讓渡給飯店管理公司，對(duì)飯店經(jīng)營(yíng)管理的控制大大降低。而且，聘請(qǐng)專業(yè)的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費(fèi)用和人員開(kāi)支，使飯店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)受到侵蝕。此時(shí)，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。選擇了飯店管理公司以后，投資者面臨的一個(gè)問(wèn)題是如何擴(kuò)大飯店自身的影響，增強(qiáng)營(yíng)銷能力。這種情況下可以選擇加入飯店聯(lián)盟的方式參與到更大范圍內(nèi)的促銷、常客優(yōu)惠計(jì)劃、信用卡優(yōu)惠折扣等活動(dòng)中吸引到更多的客源。 4） 模式四：投資者自己經(jīng)營(yíng)管理飯店，但是通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式，加入一個(gè)更大的酒店品牌集團(tuán)。飯店投資者可以成為某一個(gè)飯店聯(lián)號(hào)的特許經(jīng)營(yíng)受許方，使用其品牌，但由自己經(jīng)營(yíng)管理飯店一些飯店在長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)客服務(wù)已經(jīng)達(dá)到了很高的水平，但是由于品牌的知名度較低，限制了飯店客源的進(jìn)一步擴(kuò)大。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以利用具有知名酒店品牌在整個(gè)市場(chǎng)上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。一般來(lái)說(shuō)，這種飯店由于沒(méi)有將管理權(quán)讓渡給外部的管理公司，投資者對(duì)飯店仍可以實(shí)施嚴(yán)格的控制，讓渡出去的僅僅是飯店的營(yíng)銷權(quán)，所給付的也僅僅是與飯店客房數(shù)量比例關(guān)系固定的特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，不會(huì)隨飯店經(jīng)營(yíng)狀況的變化而變化。對(duì)于管理水平很高的飯店來(lái)說(shuō)，這種模式是迅速擴(kuò)大自身影響的一種有效方式。 這種模式的缺點(diǎn)在于酒店的未來(lái)發(fā)展，要受到品牌的限制。5） 模式五：委托管理＋特許經(jīng)營(yíng)的雙重運(yùn)作飯店的投資者可以通過(guò)某種一攬子協(xié)議，或者在和某個(gè)飯店聯(lián)號(hào)簽訂管理合同的同時(shí)又和這家飯店聯(lián)號(hào)簽訂一份特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，即：一家飯店可以同時(shí)接受一家飯店聯(lián)號(hào)提供的兩類不同的服務(wù)——管理服務(wù)和品牌及相關(guān)營(yíng)銷服務(wù)目前，諸如希爾頓、喜來(lái)登等大型的飯店公司既可以向飯店投資者提供飯店管理服務(wù)，同時(shí)又可以向飯店投資者提供飯店品牌特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)。各個(gè)不同的飯店公司所提供服務(wù)的功能、特色、費(fèi)用是各不相同的，在這種情況下，一些飯店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的飯店管理公司分別提供不同的管理服務(wù)和品牌許可服務(wù)。但是，一般而言，飯店的投資者在選擇飯店品牌和飯店管理公司的時(shí)候，最好能選擇同一家飯店公司。在飯店業(yè)的實(shí)踐中，投資者可以和飯店公司簽訂兩份合同，也可以和飯店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經(jīng)營(yíng)的相關(guān)內(nèi)容同時(shí)包含在管理合同中，也就是通過(guò)一個(gè)一攬子的管理合同同時(shí)得到一家飯店公司能提供的兩類服務(wù)。 6） 模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，飯店管理公司參股飯店，成為聯(lián)合投資者。一些飯店管理公司在和飯店業(yè)主簽訂管理合同的同時(shí)購(gòu)買(mǎi)飯店的部分股權(quán)。這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于將管理公司和飯店捆綁到一起，防止飯店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。同時(shí)，飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計(jì)劃制定過(guò)程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來(lái)?yè)p失的可能性。雖然目前進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的國(guó)外飯店集團(tuán)大都只是單純提供管理服務(wù)，不介入飯店的產(chǎn)權(quán)投資，但是也有一些飯店公司在提供飯店管理合同的同時(shí)通過(guò)參與股權(quán)投資的方式加強(qiáng)對(duì)被托管飯店的控制能力。 根據(jù)錦綸煤電公司無(wú)專業(yè)酒店管理隊(duì)伍和酒店品牌及營(yíng)銷不存在優(yōu)勢(shì)，選擇模式四和模式六工作對(duì)此項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)管理決策應(yīng)是良好的方案選擇，方案選擇比較可以通過(guò)商業(yè)談判來(lái)達(dá)到預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和責(zé)權(quán)利劃分。：項(xiàng)目前期主體已通過(guò)省相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收規(guī)避了前期建設(shè)及地質(zhì)、安全等風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)確定的方案標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)上是完全可行的。：（參見(jiàn)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)）及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上具有可行性。：面臨的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要有省管縣后，對(duì)長(zhǎng)春城市中心地位的沖擊及滬昆高快線交通繞行都會(huì)給城市人群帶來(lái)一定流失，但畢、水、興高速公路網(wǎng)的形成又將填補(bǔ)鐵路交通帶來(lái)的缺失，公路網(wǎng)形成使市、縣空間及時(shí)間的最小化；又給城市之間的資源共享帶來(lái)了發(fā)展空間，人員的流動(dòng)性增加，應(yīng)該能彌補(bǔ)帶來(lái)的影響。：本項(xiàng)目的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于水鋼焦化廠的空氣污染。對(duì)策主要是依靠當(dāng)?shù)卣块T(mén)的監(jiān)管及責(zé)令搬遷等政府行為來(lái)化解環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)9. 可行性結(jié)論通過(guò)上述綜合分析，“湖濱花園酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”的經(jīng)營(yíng)前景可觀，其原因如下：其一：長(zhǎng)春市是國(guó)家確定的“攀西—長(zhǎng)春資源綜合開(kāi)發(fā)區(qū)”，是吉林省委、省政府確定的“一圈二區(qū)一帶”區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局中 “畢（節(jié)）水（城）興（義）經(jīng)濟(jì)帶”的重要組成部分。在新一屆市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，在以三個(gè)代表理論思想的指導(dǎo)下，解放思想，近年來(lái)用超乎尋常的力度、速度對(duì)城市綜合環(huán)境進(jìn)行強(qiáng)有力地改造與調(diào)整，著力打造城市品牌，使城市形象得到了極大與全面的提升，招商引資項(xiàng)目逐年增長(zhǎng)。前來(lái)長(zhǎng)春投資、經(jīng)商、考察、旅游、訪問(wèn)的客商、友人、不管是在層次上，水準(zhǔn)上，還是數(shù)量上都達(dá)到了空前規(guī)模。特別是國(guó)內(nèi)及國(guó)際上的大財(cái)團(tuán)、企業(yè)集團(tuán)都紛紛入駐長(zhǎng)春，這無(wú)形對(duì)酒店業(yè)的接待檔次提出了更新、更高的要求，而目前長(zhǎng)春市現(xiàn)有的幾家“三星級(jí)”或相當(dāng)于“四星級(jí)”的酒店卻難已滿足長(zhǎng)春發(fā)展的需求，建設(shè)高星級(jí)酒店“五星級(jí)酒店”已是長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。“湖濱花園酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”在這個(gè)時(shí)間投資興建，應(yīng)算是占有“天時(shí)”。 其二：長(zhǎng)春市目前現(xiàn)有幾家三星級(jí)酒店都是一九九六年至二00七年建成并開(kāi)業(yè)的，其市場(chǎng)定位都在三星級(jí)酒店層面上，而“湖濱花園酒店”從立項(xiàng)時(shí)就把自己定位在最高規(guī)格的接待上，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、裝飾、經(jīng)營(yíng)方面，于前期就嚴(yán)格按“國(guó)家五星級(jí)旅游酒店”的考評(píng)要求進(jìn)行實(shí)施，從而在設(shè)備上、經(jīng)營(yíng)理念上、管理軟件上、市場(chǎng)切入點(diǎn)上，可完全達(dá)到“五星級(jí)旅游酒店”的要求，再加上其良好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、空間規(guī)模、外部環(huán)境，這些都不管是老酒店還是今后規(guī)劃中的酒店所不能比擬的，其商業(yè)：緊臨鐘山大道花園路、中山東路交匯口，周邊分布各類大小商店、商場(chǎng)，商業(yè)氛圍濃厚，人流量大。交通可直達(dá)火車站、客運(yùn)站和市內(nèi)各主要地點(diǎn)。休閑娛樂(lè)：緊臨風(fēng)池湖。也可以說(shuō)占上了“地利”。 其三：我錦綸煤電集團(tuán)公司在長(zhǎng)春數(shù)十幾年的經(jīng)營(yíng)中，已形成了自己獨(dú)特的企業(yè)文化及企業(yè)品牌，又有廣泛的客源群體，豐富的市場(chǎng)運(yùn)作及經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，再加上上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心，社會(huì)各界的支持、自身良好的社會(huì)信譽(yù)度，應(yīng)該說(shuō)是“人和”。其四：經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè) 預(yù)計(jì)酒店客房數(shù)量在418間左右，%計(jì)算。酒店開(kāi)業(yè)當(dāng)年加上餐飲、購(gòu)物、其他服務(wù)全年總營(yíng)業(yè)收入預(yù)計(jì)應(yīng)在13024萬(wàn)元。目前長(zhǎng)春尚未有五星級(jí)酒店,憑借高星級(jí)酒店的市場(chǎng)定位、合理的價(jià)格、與其獨(dú)特的庭院環(huán)境、良好的服務(wù),加之投資方錦綸煤電集團(tuán)多年來(lái)在社會(huì)的品牌效應(yīng)、信譽(yù)程度、精湛的管理水準(zhǔn)、政府的大力支持,其效益則遠(yuǎn)遠(yuǎn)在預(yù)測(cè)之上。綜上數(shù)據(jù)反映長(zhǎng)春市的酒店業(yè)孕育著廣寬的發(fā)展空間,前景看好。本可行性研究報(bào)告是經(jīng)過(guò)認(rèn)真科學(xué)的分析，廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)評(píng)估，結(jié)合“湖濱花園酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”獨(dú)特的地理位置，必將會(huì)給酒店帶來(lái)可觀的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益， 以此認(rèn)為“湖濱花園酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”項(xiàng)目是可行的。