【正文】 580萬元*40%=2232萬元5．3．山東煤炭電子交易市場(chǎng)收入損益 （1）、營(yíng)業(yè)性稅收 5580萬元*%=（2）、稅前利潤(rùn) =（3）、企業(yè)所得稅 *25%= （4）、稅后利潤(rùn)為 *75%= 從以上數(shù)字可以看出，本項(xiàng)目在投資1200萬元的情況下，最保守估計(jì)可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值5580余萬元，年稅后利潤(rùn)最低可達(dá)1600余萬元。 若達(dá)到本電子交易平臺(tái)的設(shè)計(jì)目標(biāo)，則每年總收入可達(dá)億元以上，實(shí)現(xiàn)稅收1000余萬元，稅后利潤(rùn)可達(dá)近3000萬元。5．社會(huì)效益分析山東省煤炭電子交易平臺(tái)建成后可以安置職工150人。堵住煤炭行業(yè)黑洞，幫煤炭生產(chǎn)企業(yè)和用戶控制成本的作用不可估量。本電子交易平臺(tái)的建設(shè)，將帶動(dòng)濟(jì)寧信息化建設(shè)，促進(jìn)濟(jì)寧新服務(wù)業(yè)的發(fā)展。實(shí)施步驟及風(fēng)險(xiǎn)控制措施6．實(shí)施步驟本項(xiàng)目實(shí)施將分幾個(gè)階段推進(jìn)山東煤炭電子交易交易市場(chǎng)建設(shè)。 　　第一階段，完善電子交易大廳及會(huì)員交易席位招商，完成對(duì)山東經(jīng)濟(jì)板塊內(nèi)煤炭生產(chǎn)、消費(fèi)、運(yùn)輸與倉(cāng)儲(chǔ)、港口碼頭企業(yè)的調(diào)研，建立數(shù)據(jù)庫(kù)； 　　第二階段，測(cè)試電子交易平臺(tái)，模擬交易。招標(biāo)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，公證處、資金托管銀行、質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)第三階段、企業(yè)鑒別階段，實(shí)施市場(chǎng)準(zhǔn)入制。同時(shí)確立符合電子交易市場(chǎng)規(guī)范的事物倉(cāng)儲(chǔ)與交割倉(cāng)庫(kù)或碼頭。 第四階段，現(xiàn)貨市場(chǎng)業(yè)務(wù)拓展階段 第五階段、中遠(yuǎn)期煤炭期貨經(jīng)營(yíng)階段　6．　風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)之一是關(guān)于煤炭屬于大額交易商品，本市場(chǎng)的信譽(yù)度與權(quán)威性可能使客戶產(chǎn)生觀望心態(tài)，這將直接影響營(yíng)銷拓展，甚至影響本電子交易市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)。風(fēng)險(xiǎn)之二是地方政府的支持力度。一定區(qū)域內(nèi)，規(guī)?；碾娮咏灰资袌?chǎng)只能批準(zhǔn)一家。以實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式與信息經(jīng)濟(jì)的結(jié)合。否則，將引起一種無序競(jìng)爭(zhēng)。6．風(fēng)險(xiǎn)控制措施具體而言分別是：一、市場(chǎng)功能必須完善。二、要建立電子交易市場(chǎng)體系。設(shè)立產(chǎn)地市場(chǎng)、集散地市場(chǎng)和主銷地市場(chǎng)。三、要建立嚴(yán)格的交易“快車”和管理制度，靠規(guī)則和制度管人管事。四、要配合宏觀調(diào)控，實(shí)施嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入。五、引入保險(xiǎn)公司，以對(duì)應(yīng)險(xiǎn)種控制經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)結(jié) 論無論從哪個(gè)角度說，將山東煤炭電子交易市場(chǎng)建設(shè)在濟(jì)寧都是最佳的選擇。山東煤炭電子交易市場(chǎng)項(xiàng)目是應(yīng)時(shí)而生，順應(yīng)濟(jì)寧市區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的方向，并能產(chǎn)生巨大的可持續(xù)性的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。因此，本項(xiàng)目是切實(shí)可行的。 第三部分 濱湖財(cái)富商務(wù)大廈一、濱湖財(cái)富商務(wù)大廈定位。主樓既可作為入駐企業(yè)的辦公室，也可以是電子交易市場(chǎng)VIP會(huì)員的貴賓交易室，；裙樓作為電子交易大廳、魯南特色產(chǎn)品實(shí)物展廳及網(wǎng)球館等部分健身設(shè)施，建筑裝修投資4200萬元。本部分文案將通過分析濟(jì)寧市房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)，從而進(jìn)行本項(xiàng)目各功能房產(chǎn)的市場(chǎng)定位論證。濟(jì)寧市寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀上世紀(jì)九十年代，濟(jì)寧的寫字樓的概念僅停留在為民營(yíng)商貿(mào)公司提供辦公場(chǎng)所的階段。那時(shí)，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式以直銷為主，又恰逢酒店業(yè)不景氣，一些酒店也出租辦公用房供外地企業(yè)建分公司、辦事處。有技術(shù)有生產(chǎn)能力的小企業(yè)熱衷于建工廠，自己做市場(chǎng)。有好的貨源渠道的熱衷于自己開店鋪。因此，當(dāng)時(shí)的濟(jì)寧市的寫字樓大多是由一些老辦公樓改建的。目前濟(jì)寧市的寫字樓市場(chǎng)剛開始升溫，寫字樓的需求保持著平穩(wěn)的上升趨勢(shì)，一般空置率在10％以內(nèi)，頂級(jí)寫字樓更是少于5％。用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓，銷售速度相當(dāng)快。以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤，重新定價(jià)后再推出市場(chǎng)。他們采取的方式大多以銷售為主。沒有人考慮以寫字樓來聚集一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群，同時(shí)提升寫字樓的價(jià)值這些涉及市場(chǎng)細(xì)分問題的概念。定位于專為經(jīng)營(yíng)濟(jì)寧特色產(chǎn)品或優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品的成功者或創(chuàng)業(yè)者服務(wù)，將從事設(shè)計(jì)、開發(fā)、生產(chǎn)、包裝設(shè)計(jì)、品牌推廣、經(jīng)營(yíng)者等聚集在一起，以形成競(jìng)爭(zhēng)合力，并以電子商務(wù)交易平臺(tái)為技術(shù)實(shí)現(xiàn)途徑，將濟(jì)寧的特色或特有產(chǎn)品推向全國(guó)乃至世界，打造真正意義的立足于濟(jì)寧總部經(jīng)濟(jì)形態(tài)寫字樓，在濟(jì)寧尚屬空白。濟(jì)寧市區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 濟(jì)寧市寫字樓現(xiàn)狀調(diào)查統(tǒng)計(jì)表 2008年5月8日序號(hào)名稱地址建成時(shí)間面積/數(shù)量租售價(jià)格空置率戶型描述備注 1百豐財(cái)富大廈金宇路（原327國(guó)道）　2008年底　總建筑面積3萬平方12層的3698元/平方米，每層加50元，凈價(jià)，不含任何稅費(fèi)。預(yù)售中，已售出60%以上小戶型商住兩用,地下1層，地上26層，孤樓，周邊環(huán)境差，毛坯，無門窗，無內(nèi)砌墻體。工業(yè)用地。2金地大廈濟(jì)寧市光河路與古槐北路路口西北角　20021．5萬平方米左右，滿倉(cāng)出租酒店式空調(diào)物業(yè)免費(fèi)只租不售3創(chuàng)新大廈濟(jì)寧市高新區(qū)火炬工業(yè)園東側(cè)路南1998年7月　2萬平米1元/滿倉(cāng)出租大小只租不售4古槐商務(wù)樓 濟(jì)寧市古槐路與紅星中路路口南側(cè)路東2006年建筑面積3000平方米2元/，物業(yè)費(fèi)：1元/平方米全賣出中小戶型投資者也全租出去5興唐金茂大廈濟(jì)寧市光河路與建設(shè)北路路口北側(cè)路西2007年5月21日交付使用大廈共29層，大廈總建筑面積42000平方米7800元/平米；已租售出50%精裝修，大戶型160300平方米失過火6瑞發(fā)商務(wù)樓古槐路，南門橋南100米路東　2006　2660平方米共7層8%中小戶型整層出租7府河商務(wù)中心寫字樓 琵琶山路，市規(guī)劃局南側(cè)　2002　主體5層，局部6層，8000平米，2，3層1元/，3%辦公樓樣式1層為商業(yè)7層樓無電梯，舊、亂8置城國(guó)際金宇路與火炬路路口東北角　2005　主體30層寫字樓：精裝1400元/，簡(jiǎn)裝600元/，物業(yè)費(fèi)：1元/平方米，20元/月管理費(fèi)寫字樓全賣出，并滿倉(cāng)出租。采光性差的公寓正在銷售。中小戶型，層高較低。大廳高一些1000元押金，投資者租價(jià)定位在按揭月付上，精裝修的開價(jià)要7000元/平方米9文化大廈共青團(tuán)路，原東方紅電影院2008年底　3萬左右13層13000元/平方米，16層4400元/平方米在預(yù)售13層商業(yè)，415層住宅未完工，孤樓，毛坯10新聞大廈光河路與火炬路路口東南角　2008年底可售的大約2萬平米預(yù)售價(jià)格：4280元/平方米，每層加30元，在預(yù)售3層以上為4090平米小戶型未完工，毛坯房銷售，據(jù)他們內(nèi)部人員說整體均價(jià)定位在4800元11時(shí)代印象市公安局向東50米路南2008年底22層3870元/平方米，每層增加30元已售出50%以上只有11層以上，最小196平米毛坯，孤樓、濟(jì)寧市四大寫字樓商務(wù)區(qū)（帶）介紹、太白路與古槐路商務(wù)區(qū)　　濟(jì)寧市傳統(tǒng)意義上的商業(yè)活動(dòng)核心區(qū)指太白中路和古槐路商圈（沿太白路東到聯(lián)華超市、西到濟(jì)寧天安家電，包括濟(jì)寧飯店、浣筆泉酒店，沿古槐路南起南口北到紅星路交接口），原功能主要為商務(wù)辦公、高檔商業(yè)、酒店等，但目前太白路已經(jīng)退化為商場(chǎng)超市集中的商業(yè)區(qū)了。古槐路還有古槐商務(wù)樓，幾家金融機(jī)構(gòu)辦公大樓，還兼有寫字樓區(qū)域的一基本特征。濟(jì)寧市寫字樓的分布狀況已經(jīng)隨著城市的發(fā)展重新進(jìn)行了布局。 、光河路商務(wù)帶　　以交通便利的濟(jì)寧市東西主干道光河路為依托，濟(jì)寧市寫字樓大多分布在兩側(cè)。濟(jì)寧最大的綠地廣場(chǎng)建在該路中段，沿線的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此沿光河路商務(wù)帶成為濟(jì)寧市寫字樓的代表區(qū)域，典型的有金地大廈、興唐金貿(mào)大廈、銀河大廈、城建大廈、如意大廈、高端住宅區(qū)也大多分布沿線。、火炬路商務(wù)帶（CBD） 火炬路是濟(jì)寧市城區(qū)的南北主干線，貫通南、北外環(huán)線，火炬路中段與光河路交叉的十字路口周圍是濟(jì)寧市的CBD所在。規(guī)劃為包括商務(wù)、行政辦公街區(qū)、高層居住區(qū)、商業(yè)購(gòu)物街區(qū)等。由于火炬路處于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁的腹地，濟(jì)寧高檔酒店大多集中于該路沿線。最高檔的寫字樓置城國(guó)際以及市政府審批中心等多個(gè)單位的辦公大樓沿該路分布，本區(qū)域是濟(jì)寧未來的商務(wù)活動(dòng)中心。本案地點(diǎn)就處在火炬南路的北端。、吳泰閘路商務(wù)帶 隨著三二七國(guó)道北移，再加上綠地北段鄰該路，濟(jì)寧幾個(gè)高端住宅小區(qū)分布在沿線東段。該路的商務(wù)活動(dòng)近幾年在升溫。、濟(jì)寧市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展分析寫字樓的發(fā)展與城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展是分不開的。濟(jì)寧的城市發(fā)展重心經(jīng)歷了“由西向東”的轉(zhuǎn)移過程，由此亦帶動(dòng)了濟(jì)寧市商業(yè)及寫字樓經(jīng)歷了“由西向東”的發(fā)展歷程。此外，由于地段以及產(chǎn)品的指數(shù)不同，很多企業(yè)都樂意選擇東部作為根據(jù)地，因?yàn)檫@樣不僅能顯示自己公司的品牌，能享受更好的物業(yè)服務(wù)，還能享受濟(jì)寧市開發(fā)區(qū)的政策。 目前火炬路與光河路是濟(jì)寧寫字樓最易發(fā)展的區(qū)域，由于在市政規(guī)劃上對(duì)綠化的建設(shè)投入較大，比其它區(qū)域的生態(tài)環(huán)境相對(duì)要好。由于目前火炬南路中段投入使用了相當(dāng)一批沿街綜合樓，商業(yè)氛圍已基本成型，相信未來隨著我們?yōu)I湖財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目從高端切入，引領(lǐng)發(fā)展趨勢(shì)，再加上招商來的公司進(jìn)駐，該區(qū)的商業(yè)氛圍將會(huì)持續(xù)上升。 吳泰閘路沿線目前的寫字樓還未完全成熟，受交通堵車因素制約較大，并且周邊已沒有閑置地塊，2008年～2010年是該商務(wù)段走向穩(wěn)定成熟期的三年。 初步預(yù)計(jì)在2008年～2010年是火炬路與光河路沿線將有3個(gè)以上的寫字樓項(xiàng)目將竣工投入使用。沿火炬路寫字樓市場(chǎng)分析短短的幾年，火炬路南段已由昔日的農(nóng)田崛起為城市中樞，并成為繁華都市全新夢(mèng)想和生活模式的代表。在城市中心東移的趨勢(shì)下，于近幾年拔地而起的沿線標(biāo)志性建筑物，濟(jì)寧最高端的幾個(gè)酒店又集中在該路沿線，這些都將奠定了火炬南路成為未來商務(wù)中心的代表地位。 、分布特征 濟(jì)寧市區(qū)目前主要寫字樓的分布以火炬路與光河路沿線為主，形成高檔寫字樓與普通寫字樓并存的局面，并呈現(xiàn)出甲級(jí)寫字樓分布集中，乙級(jí)寫字樓則分布較散的特點(diǎn)。 、價(jià)格特征 據(jù)調(diào)查顯示，?日，?日；銷售方面，濟(jì)寧市近幾年來的寫字樓銷售成交價(jià)均呈現(xiàn)遞升趨勢(shì)。新建寫字樓最高價(jià)位7800元/平米，一般裝修價(jià)格在5000元/平米，毛坯寫字樓平均價(jià)格為4200元/平米。購(gòu)買規(guī)劃圖紙三年期房?jī)r(jià)（屬聯(lián)建性質(zhì)）為3500元/平米。、成交特征 配套完善的高檔寫字樓銷售良好。不同檔次的寫字樓區(qū)別體現(xiàn)在銷售價(jià)為或租金差異。空置率很低。 一些單位自有辦公樓出租的舊寫字樓空置的也很少，價(jià)位一般在1元/。周邊寫字樓市場(chǎng)分析、目前寧市寫字樓狀況2007年以來，濟(jì)寧市上檔次的甲級(jí)寫字樓屈指可數(shù)，選擇性不大。若本案發(fā)布會(huì)一開，自然會(huì)吸引高端客戶群的眼光。根據(jù)調(diào)查，濟(jì)寧的消費(fèi)者如選擇甲級(jí)寫字樓，很多會(huì)選火炬路商務(wù)帶，理由如下：A）新商務(wù)新氣氛濃厚；B）交通方便；C）配套設(shè)施齊全，吃住方便，選擇面廣；D加上現(xiàn)有的甲級(jí)寫字樓檔次及設(shè)備高檔，對(duì)比舊的甲級(jí)寫字樓有很大改進(jìn)；E）政府一系列政策的優(yōu)惠扶持，吸引了不少企業(yè)進(jìn)駐；F）開發(fā)商也不斷加強(qiáng)關(guān)注度，并看好未來的新城市中軸線，還有大量投資自用的公司去涌入；G)加上在售高端寫字樓數(shù)量少，資源稀缺，有較高投資價(jià)值。、濱湖財(cái)富商務(wù)大廈項(xiàng)目周邊寫字樓狀況濟(jì)寧市寫字樓租賃市場(chǎng)主要需求源于新增創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和有一定實(shí)力的第二職業(yè)從業(yè)人員將辦公桌從家中搬出來成立工作室，這些變化帶動(dòng)了寫字樓租賃需求。另外，也有不少本土企業(yè)積極吸納甲級(jí)寫字樓來提升企業(yè)形象和營(yíng)運(yùn)效率。目前，甲級(jí)寫字樓的銷售以散售為主，預(yù)期市場(chǎng)上的現(xiàn)存銷售供應(yīng)在一年內(nèi)可全部被消化。我們?cè)谧隽酥茉數(shù)氖袌?chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了深入市場(chǎng)細(xì)分的研究。發(fā)現(xiàn)，立足于濟(jì)寧的以總部經(jīng)濟(jì)形態(tài)為核心的寫字樓尚屬空白！此項(xiàng)目定位于專為經(jīng)營(yíng)濟(jì)寧特色產(chǎn)品或優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品的成功者或創(chuàng)業(yè)者服務(wù)，將從事設(shè)計(jì)、開發(fā)、生產(chǎn)、包裝設(shè)計(jì)、品牌推廣等的經(jīng)營(yíng)者聚集在一起，最終形成競(jìng)爭(zhēng)合力，將濟(jì)寧的特色或特有產(chǎn)品推向全國(guó)乃至世界，打造濟(jì)寧外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的航母基地！濱湖財(cái)富商務(wù)大廈規(guī)劃、寫字樓項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位：生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中介組織機(jī)構(gòu)孵化器功能定位：多品種、多系列特色商品電子交易平臺(tái)的載體，設(shè)計(jì)有電子市場(chǎng)VIP交易室、公用談判室、多功能報(bào)告廳、商務(wù)網(wǎng)吧、國(guó)際經(jīng)濟(jì)信息發(fā)布區(qū)、同聲傳譯會(huì)議室等。項(xiàng)目檔次定位：5A甲級(jí)寫字樓目標(biāo)客戶類型：創(chuàng)業(yè)型企業(yè)＋投資客戶；企業(yè)員工人數(shù)：10～20人；人均面積：6～7平米；核心客戶的需求面積： 60～150平米；項(xiàng)目主力產(chǎn)品面積：60～90平米——分小面積單位，彈性組合；方便客戶投資及租賃。目標(biāo)客戶主要需求特征如下：他們大多是專業(yè)寫字樓的第一次置業(yè)者；公司處在發(fā)展階段，有良好的發(fā)展前景，有充分的置業(yè)信心；購(gòu)置寫字樓是他們提升公司形象，加快業(yè)務(wù)發(fā)展的手段，因此他們對(duì)寫字樓的形象與品質(zhì)非常關(guān)注。目標(biāo)客戶需求目的：在成熟商務(wù)區(qū)的專業(yè)寫字樓中，改善辦公環(huán)境，提升形象，尋求業(yè)務(wù)的更大發(fā)展。項(xiàng)目容量：本項(xiàng)目B座主樓設(shè)計(jì)為長(zhǎng)42米，寬30米，高30層，本樓總面積是42*30*30=37800平米；若以60 ～100平米為最小單位，彈性空間任意劃分，則本項(xiàng)目容量估算為378630戶。裙樓為改建項(xiàng)目，約8000平米，設(shè)計(jì)為電子交易大廳、魯南特產(chǎn)實(shí)物展廳其網(wǎng)球館部分健身設(shè)施。本樓的核心價(jià)值點(diǎn)：高科技含量的電子交易市場(chǎng)系統(tǒng)平臺(tái)載體、蘊(yùn)涵無限商機(jī)。、寫字樓車位規(guī)劃對(duì)市場(chǎng)主流產(chǎn)品的車位配比情況分析，200～250平米左右配1個(gè)車位為市場(chǎng)所接受的合理區(qū)間；由此推算本案車位約需：30492/（200～250)=122152個(gè)車位。二、電子交易大廳及魯南特色產(chǎn)品實(shí)物展廳定位 項(xiàng)目簡(jiǎn)析電子交易大廳是電子交易市場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施部分，魯南特色產(chǎn)品實(shí)物展廳在滿足入住客商旅游、購(gòu)物的需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)特色產(chǎn)品展示旗艦店、尋找外銷市場(chǎng)建立連鎖店的目的。項(xiàng)目初步定位建筑面積為8000平方米，基礎(chǔ)設(shè)施投資4800萬元。業(yè)態(tài)優(yōu)化組合如下：1F安排魯南特色產(chǎn)品實(shí)物展廳和一個(gè)電子交易大廳