【正文】 權(quán)。一旦借款人未按期償還貸款本息的，我行經(jīng)辦客戶經(jīng)理應(yīng)采取催收措施，催收的方式可以為電話、親自上門、郵遞等，但因?yàn)榘唇屹J款時(shí)限長，所以在催收工作中可能遇見下列情況：借款人聯(lián)系方式發(fā)生變更，導(dǎo)致催收事項(xiàng)不能到達(dá)。因此，應(yīng)增加相應(yīng)有效聯(lián)系人，并與借款人保持經(jīng)常聯(lián)系。如果催收無效，依照合同約定發(fā)生違約事項(xiàng)后，我行應(yīng)按照如下步驟采取救濟(jì)措施，保障債權(quán)：一、確定責(zé)任承擔(dān)主體按照合同一般原則，違反義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。按揭貸款合同法律關(guān)系作為按揭貸款最主要的法律關(guān)系，其所有當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)納入風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的范圍中。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，首先應(yīng)當(dāng)分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因并確定違約責(zé)任承擔(dān)主體。（一）沒有設(shè)定借款人以外風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制的情況在按揭債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，和我行有法律關(guān)系的當(dāng)事人僅為借款人時(shí)，我行權(quán)利主張的主體也只有借款人本身，債權(quán)主張及于債務(wù)人所有財(cái)產(chǎn)。1. 借款人以我行所借款項(xiàng)為家庭購置房產(chǎn)的，債權(quán)的主張及于其家庭財(cái)產(chǎn)，我行可以向債務(wù)人配偶申請(qǐng)債權(quán)。2. 借款人喪失完全民事行為能力資格的，法定監(jiān)護(hù)人在管理借款人財(cái)產(chǎn)的范圍內(nèi)負(fù)責(zé)償還貸款。但是，債務(wù)人依然是借款人。3. 借款人被宣告失蹤的，由法定財(cái)產(chǎn)代官人在借款人財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)償還貸款。債務(wù)人依然是借款人。4. 借款人死亡或被宣告死亡的，繼承人在其繼承的權(quán)利義務(wù)范圍之內(nèi)承擔(dān)；遺產(chǎn)分配之前，由遺產(chǎn)保管人在保管的遺產(chǎn)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)償還。5. 貸款發(fā)放后，借款人分家析產(chǎn)的，我行可以要求原家庭成員承擔(dān)連帶清償責(zé)任。（二）開發(fā)商介入按揭貸款關(guān)系的情況房地產(chǎn)商直接介入按揭貸款關(guān)系并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任是我國住房按揭特有的形式。開發(fā)商參與有兩種模式：一種是在房產(chǎn)權(quán)屬證書和抵押登記辦理完畢之前，開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任；一種是在借款人違約后，銀行行使抵押權(quán)時(shí)，要求開發(fā)商承擔(dān)抵押房產(chǎn)的回購義務(wù)。1. 階段性擔(dān)保責(zé)任的確定（1）確定擔(dān)保期限。保證期間是根據(jù)當(dāng)事人約定或法律規(guī)定，債權(quán)人應(yīng)向債務(wù)人或保證人主張權(quán)利的期間?！稉?dān)保法》第二十五條規(guī)定：“在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未對(duì)債務(wù)人提起訴訟或者仲裁的，保證人免除保證責(zé)任……”，此外，保證期間不因任何原因發(fā)生中斷、中止、延長的法律后果。所以，在開發(fā)商提供擔(dān)保的情況下首先必須確定保證責(zé)任期間。保證責(zé)任期間的起算應(yīng)當(dāng)從按揭合同的債務(wù)人違反還款義務(wù)之日起計(jì)算。按揭貸款普遍采取分期還款方式，所以期間的起算也具有批次性。保證責(zé)任期間僅在違約發(fā)生之日起最長2年內(nèi)，且違約發(fā)生的時(shí)間不超過借款人以擁有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)作為抵押的時(shí)間。（2）確定開發(fā)商無抗辯權(quán)。在按揭貸款中，開發(fā)商的抗辯權(quán)主要表現(xiàn)為對(duì)人保和物保優(yōu)先權(quán)的主張。如前所述，同一債權(quán)既有人的擔(dān)保又有物的擔(dān)保的，保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。如果與開發(fā)商的階段性擔(dān)保同時(shí)存在抵押物的擔(dān)保，則房地產(chǎn)商只會(huì)在抵押物切實(shí)清償范圍之外承擔(dān)責(zé)任。實(shí)踐操作中，在抵押登記（即開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任期間）辦理完畢之前一般根據(jù)地區(qū)差異存在下列兩種防止重復(fù)抵押的方式：①在開發(fā)商擁有房產(chǎn)所有權(quán)的基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)抵押登記（大部分地區(qū)），待條件成熟后為購房人辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋：“以依法尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”說明在預(yù)抵押登記辦理完畢之后，存在著開發(fā)商的人保和抵押物的物保相競合的問題，開發(fā)商存在抗辯權(quán)，其不再對(duì)已有物權(quán)作擔(dān)保的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。但是如果要求開發(fā)商在我行存入一定比例的保證金作為階段性擔(dān)保的形式，就可以避免因竟合造成擔(dān)保不能實(shí)際實(shí)現(xiàn)的情況。②在抵押登記辦理完畢之前，進(jìn)行購房合同備案（即不必辦理預(yù)抵押登記），待產(chǎn)權(quán)辦理完畢后設(shè)定抵押登記。這種做法與傳統(tǒng)民法先有產(chǎn)權(quán)后設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的規(guī)定一致。開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任存在于抵押登記辦理完畢之前，不存在人保和物保競合。開發(fā)商對(duì)其保證責(zé)任沒有抗辯權(quán)。（3）確定回購責(zé)任簽定《房產(chǎn)回購協(xié)議》的還可以確定開發(fā)商的回購責(zé)任。從法律意義上說，回購并不是一種擔(dān)保方式，因?yàn)樗鼪]有關(guān)于開發(fā)商代為清償?shù)募s定，僅僅表達(dá)了一種協(xié)助銀行處理抵押物的意思。因此我行在取得抵押物處分權(quán)后能否從開發(fā)商處回購補(bǔ)償仍不能確定。（三）保險(xiǎn)公司介入按揭貸款的情況保險(xiǎn)公司與銀行有如下三種法律關(guān)系：1. 保險(xiǎn)公司作為抵押財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)人在房產(chǎn)按揭貸款中，借款人對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行投保幾乎是強(qiáng)制的，但是保險(xiǎn)責(zé)任和借款人的還款責(zé)任之間不存在任何法律上的關(guān)系，保險(xiǎn)公司僅在保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)依據(jù)保險(xiǎn)條款而非還款責(zé)任范圍依據(jù)按揭貸款合同承擔(dān)責(zé)任。我行可以作為受益人提請(qǐng)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保險(xiǎn)金的請(qǐng)求權(quán)。2. 保險(xiǎn)公司作為借款人的壽險(xiǎn)保險(xiǎn)人這種保險(xiǎn)方式主要考慮到按揭貸款期限長的特點(diǎn)，為防止借款人因意外原因?qū)е氯松頁p害發(fā)生或民事行為能力下降而影響還款能力。人壽保險(xiǎn)中，我行一般不作為受益人，當(dāng)發(fā)生保險(xiǎn)條款約定事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)協(xié)助并督促借款人及繼承人積極索賠，以償付貸款。如果受益人迨于行使權(quán)利時(shí)，我行只能通過代位主張權(quán)利。3. 保險(xiǎn)公司為借款人提供履約保證保險(xiǎn)在實(shí)際操作和激烈競爭的環(huán)境下，這種保險(xiǎn)的實(shí)施能力較弱。借款人違約應(yīng)視為保險(xiǎn)事故發(fā)生，我行可以按照保險(xiǎn)協(xié)議約定或保單的規(guī)定主張權(quán)利。二、確定違約賠償方式（一）采取補(bǔ)救措施1. 定義：采取補(bǔ)救措施是指合同違約方在違約事實(shí)發(fā)生后，為防止損失的發(fā)生或者擴(kuò)大，依照法律規(guī)定或者合同約定，采取一定措施，而使另一方彌補(bǔ)或減少損失的違約責(zé)任形式。2. 前提：違約方已經(jīng)履行了合同義務(wù)，但其履行不完全符合法律或合同約定。3. 措施：（1）借款人未履行合同義務(wù)：①借款人收入變化：提供履約的擔(dān)保。②抵押物共有人發(fā)生變化：落實(shí)還款責(zé)任。③抵押人出租抵押物：提前歸還貸款或?qū)⒆饨鹛岽妗＂芙杩钊怂劳觯豪^承人用遺產(chǎn)優(yōu)先償還貸款。⑤借款人涉及重大訴訟或刑事犯罪：借款人對(duì)債務(wù)履行作出新的保證。（2）開發(fā)商未完全履行合同約定：對(duì)于可能影響開發(fā)商履行擔(dān)保義務(wù)的事項(xiàng)可以要求增加保證金比例，另行提供擔(dān)保，對(duì)售房款進(jìn)行監(jiān)管等。（3）抵押物發(fā)生重大事項(xiàng)：①抵押物毀損、滅失、或重大損害喪失基本用途:保險(xiǎn)賠償金受償，不足部分可以要求抵押人提供其他擔(dān)保；②抵押物因市場等原因?qū)е聝r(jià)值下滑明顯：抵押人提供減少部分的擔(dān)保；（二）繼續(xù)履行1. 定義：當(dāng)事人一方不依照合同約定履行義務(wù)時(shí)，應(yīng)根據(jù)對(duì)方要求并在能夠履行的情況下，按照合同約定繼續(xù)履行義務(wù)。2. 適用：借款人有償還能力，排除：法律或事實(shí)上不能履行；履行費(fèi)用過高；債權(quán)人在合理期限未作履行要求。3. 我行可以要求對(duì)方承擔(dān)賠償責(zé)任或違約金。（三）賠償損失1. 定義：即損害賠償，當(dāng)事人一方未按合同約定履行義務(wù)而給對(duì)方造成損失時(shí)，依照法律約定或合同約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償對(duì)方損失的一種違約責(zé)任。2. 產(chǎn)生要件：具有違約行為，具有損害事實(shí)發(fā)生，違約行為與損害事實(shí)之間具備因果關(guān)系。3. 按揭貸款中，損害賠償包括罰息和復(fù)利的計(jì)收。（四）單方面解除合同1. 定義：在一方預(yù)期違約后，以另一方的單方意思表示即可產(chǎn)生合同解除的效果，在明示到達(dá)違約方時(shí)產(chǎn)生法律效力。2. 適用：（1）借款人連續(xù)若干期或累計(jì)若干期未償還貸款本息；（2）借款人不按規(guī)定使用貸款；（3）借款人私自處分抵押物；（4）借款人發(fā)生重大經(jīng)濟(jì)糾紛。3. 我行解除合同以后可以要求借款人返還貸款本息和要求賠償損失。（五）支付違約金1. 定義：當(dāng)事人在合同中約定的當(dāng)一方違約時(shí)向另一方支付的金錢標(biāo)的。2. 違約金應(yīng)當(dāng)與其他補(bǔ)救措施并用，我行一般在合同中約定當(dāng)借款人提前還款時(shí)可以收取一定金額的違約金，但在實(shí)際操作中基本沒有適用。（六）定金按揭貸款不適用定金責(zé)任。部分分支行在辦理個(gè)人抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)扣留借款人部分貸款本金作為一種保證金的形式存放我行，這種做法看似可以降低風(fēng)險(xiǎn)、增加存款，其實(shí)屬于違規(guī)操作，應(yīng)嚴(yán)厲禁止。三、確定合適的債權(quán)救濟(jì)方式（一）協(xié)商協(xié)商是合同雙方當(dāng)事人直接接觸談判，雙方根據(jù)自己在談判中掌握的資源和對(duì)未來債權(quán)評(píng)價(jià)選擇對(duì)債權(quán)債務(wù)的處理意見，并達(dá)成一致付諸實(shí)踐的行為。這是我行實(shí)現(xiàn)債權(quán)救濟(jì)成本最小的方法之一。1. 協(xié)商條件：借款人因主觀因素違約2. 協(xié)商對(duì)象：借款人和有補(bǔ)償責(zé)任人3. 協(xié)商目的：我行利益最大可能實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)為基礎(chǔ)，尋求雙方損失最小途徑。4. 注意事項(xiàng)：（1）確定合適的談判人員，避免對(duì)方人員沒有授權(quán)而使協(xié)商成為自己單方面承諾。（2）合理把握期限，實(shí)時(shí)固定證據(jù)，避免久而不決，喪失有效和有利時(shí)機(jī)；（3）應(yīng)取得保證人同意，否則加重保證人責(zé)任的協(xié)商，其將不再承擔(dān)保證責(zé)任。（4）無論發(fā)生如何的違約情況，協(xié)商都應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)首先的必要環(huán)節(jié)。這樣可以節(jié)約救濟(jì)成本也可以體現(xiàn)我行人性化的一面。（二）調(diào)解調(diào)解是由第三人（調(diào)解機(jī)構(gòu)或調(diào)解人）出面對(duì)糾紛的雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)停說和，用一定的法律規(guī)范和道德規(guī)范勸導(dǎo)沖突雙方，促使其達(dá)成解決糾紛的協(xié)議。調(diào)解中對(duì)借款人要求減免罰息等要求應(yīng)不予同意，對(duì)于延長貸款期限以減輕每期償還額的要求應(yīng)視違約的具體情況處理。調(diào)解方式不具有公權(quán)性，其受理和執(zhí)行沒有強(qiáng)制力，加之我國內(nèi)地的商業(yè)道德環(huán)境，調(diào)解方式并不實(shí)用。（三）督促1. 督促程序是人民法院根據(jù)債權(quán)人的申請(qǐng)，督促債務(wù)人履行一定給付義務(wù)的一種特別程序，具有簡便易行、費(fèi)用低廉的特點(diǎn)。我行一般的借貸糾紛普遍適用。其表現(xiàn)方式為：申請(qǐng)支付令2. 條件：（1）給付標(biāo)的：金錢、票據(jù)、有價(jià)證券（2）給付標(biāo)的已經(jīng)到期且數(shù)額確定，寫明了請(qǐng)求所根據(jù)的事實(shí)、證據(jù)（3）雙方當(dāng)事人沒有其他債務(wù)糾紛（4）支付令能夠送達(dá)債務(wù)人（5）向有管轄權(quán)的法院申請(qǐng)3. 債務(wù)人在15日內(nèi)對(duì)債務(wù)本身不提出異議，又不履行債務(wù)的，我行可以向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。4. 弊端：（1）債務(wù)人享有異議權(quán)。債務(wù)人在收到支付令后15日內(nèi)向人民法院提出書面異議，法院不做實(shí)質(zhì)審查，即會(huì)終結(jié)督促程序。（2）目前法院不愿意舍棄費(fèi)用較高的訴訟程序而受理支付令。（四）抵銷抵銷也稱充抵，是一種單方法律行為，我行對(duì)于對(duì)方期限屆滿未受清償債務(wù)要求其所有債權(quán)作出抵銷的意思表示，抵銷即可生效。是我行救濟(jì)成本最低的方式之一。1. 行使對(duì)象：我行對(duì)借款人在我行處的存款行使抵銷權(quán)，抵銷權(quán)不及于借款人的財(cái)產(chǎn)共有人或財(cái)產(chǎn)繼承人。2. 行使范圍：貸款本息、罰息、違約金；未到期債務(wù)不在抵消之列；法律規(guī)定不得強(qiáng)制執(zhí)行的帳戶也不得行使抵銷權(quán)。3. 生效時(shí)間：通知借款人后4. 向保證人行使抵銷權(quán)：在保證責(zé)任存續(xù)期間，我行可以就保證人繳存的保證金或其他存款行使抵銷權(quán)。保證主體發(fā)生變化的，可以向其債務(wù)承受人行使。（五）公告催債公告催債是通過新聞媒體以懸賞公告的形式，發(fā)動(dòng)社會(huì)力量對(duì)借款人施加壓力、追討債務(wù)的一種救濟(jì)措施。1. 目的：加大追索債務(wù)人可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的工作力度，加重其違約的社會(huì)信用成本。2. 公告內(nèi)容：客觀公告?zhèn)鶛?quán)債務(wù)情況。3. 媒體應(yīng)選擇在當(dāng)?shù)匕l(fā)行量大、有影響力的報(bào)刊。（六）行使代位權(quán)1. 行使代位權(quán)：債務(wù)人無力履行債務(wù)，同時(shí)債務(wù)人怠于行使其他到期債權(quán)致使我行債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，我行可以向人民法院以自己名義代為行使債務(wù)人的債權(quán)。2. 行使范圍：我行債權(quán)范圍為限，非專屬債務(wù)人自身的債權(quán)；3. 行使條件：放棄到期債權(quán)、無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、以明顯不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)；4. 行使費(fèi)用：債務(wù)人承擔(dān)。（七）公證強(qiáng)制執(zhí)行我行可以在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前、簽定合同時(shí)對(duì)合同予以具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證，也可以在違約事項(xiàng)發(fā)生后將協(xié)商結(jié)果或落實(shí)協(xié)議予以強(qiáng)制執(zhí)行公證。1. 主體要求：被執(zhí)行人只能為經(jīng)過公證的合同當(dāng)事人；受理部門為有管轄權(quán)的法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)，一般為被執(zhí)行房產(chǎn)所在地。2. 提交資料：強(qiáng)制執(zhí)行公證書、按揭貸款合同、金融許可證、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明、負(fù)責(zé)人身份證明等。3. 期限：借款人，一年；保證單位：6個(gè)月。自法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算，法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間最后一日起計(jì)算。4. 在執(zhí)行過程中，法院查封被執(zhí)行人房產(chǎn)的有效期限一般為6個(gè)月，逾期未續(xù)封的自動(dòng)解封。貸款經(jīng)辦行應(yīng)注意上述問題。（八）仲裁仲裁：也稱“公斷”，是指爭議雙方當(dāng)事人在爭議發(fā)生之前或發(fā)生之后達(dá)成協(xié)議，自愿將該爭議提交第三人作出裁決的行為。1. 特點(diǎn)：（1）以自愿為前提，可以對(duì)仲裁委員會(huì)和仲裁員進(jìn)行選擇。（2）簡便靈活、一般不公開審理（3）一裁終局，費(fèi)用相對(duì)便宜，受行政干預(yù)可能性?。?）執(zhí)行力小，尚未成為解決爭議的主要途徑。2. 仲裁裁決被法院依法裁定撤銷或不予執(zhí)行的我行可與對(duì)方就糾紛重新達(dá)成仲裁協(xié)議，申請(qǐng)仲裁；或向被執(zhí)行房產(chǎn)所在地人民法院起訴。（九）訴訟及執(zhí)行訴訟是我行債權(quán)救濟(jì)的最后方式，也是成本最高的方式之一。1. 優(yōu)勢(shì)：具有公權(quán)性和強(qiáng)制力，裁判結(jié)果具有終局性和穩(wěn)定性，非經(jīng)法定程序不得撤消。2. 劣勢(shì)：費(fèi)用高昂、程序復(fù)雜、效率低下；執(zhí)行效率低下。3. 訴訟時(shí)效：2年，可因中斷事由重新計(jì)算，但累計(jì)不超過20年；抵押權(quán)行使可以在訴訟時(shí)效后2年內(nèi)仍然有效。4. 向抵押物所在地人民法院提起訴訟。5. 視情況可以采取財(cái)產(chǎn)保全措施（分為訴訟前和訴訟過程中）。我行必須為財(cái)產(chǎn)保全的申請(qǐng)?zhí)峁┴?cái)產(chǎn)擔(dān)保。保全費(fèi)用應(yīng)當(dāng)盡量爭取在查封、凍結(jié)后向法院交納，并以查封、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值來計(jì)算保全費(fèi)。保全的財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)抵押的房產(chǎn)。48 / 48