【正文】 權(quán)。一旦借款人未按期償還貸款本息的，我行經(jīng)辦客戶經(jīng)理應采取催收措施，催收的方式可以為電話、親自上門、郵遞等，但因為按揭貸款時限長，所以在催收工作中可能遇見下列情況：借款人聯(lián)系方式發(fā)生變更，導致催收事項不能到達。因此，應增加相應有效聯(lián)系人，并與借款人保持經(jīng)常聯(lián)系。如果催收無效，依照合同約定發(fā)生違約事項后，我行應按照如下步驟采取救濟措施，保障債權(quán)：一、確定責任承擔主體按照合同一般原則，違反義務(wù)的一方應當承擔相應的違約責任。按揭貸款合同法律關(guān)系作為按揭貸款最主要的法律關(guān)系，其所有當事人都應當納入風險分擔的范圍中。風險發(fā)生后，首先應當分析風險產(chǎn)生的原因并確定違約責任承擔主體。（一）沒有設(shè)定借款人以外風險補償機制的情況在按揭債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，和我行有法律關(guān)系的當事人僅為借款人時，我行權(quán)利主張的主體也只有借款人本身，債權(quán)主張及于債務(wù)人所有財產(chǎn)。1. 借款人以我行所借款項為家庭購置房產(chǎn)的，債權(quán)的主張及于其家庭財產(chǎn)，我行可以向債務(wù)人配偶申請債權(quán)。2. 借款人喪失完全民事行為能力資格的，法定監(jiān)護人在管理借款人財產(chǎn)的范圍內(nèi)負責償還貸款。但是，債務(wù)人依然是借款人。3. 借款人被宣告失蹤的，由法定財產(chǎn)代官人在借款人財產(chǎn)范圍內(nèi)負責償還貸款。債務(wù)人依然是借款人。4. 借款人死亡或被宣告死亡的，繼承人在其繼承的權(quán)利義務(wù)范圍之內(nèi)承擔；遺產(chǎn)分配之前，由遺產(chǎn)保管人在保管的遺產(chǎn)范圍內(nèi)負責償還。5. 貸款發(fā)放后，借款人分家析產(chǎn)的，我行可以要求原家庭成員承擔連帶清償責任。（二）開發(fā)商介入按揭貸款關(guān)系的情況房地產(chǎn)商直接介入按揭貸款關(guān)系并承擔相應責任是我國住房按揭特有的形式。開發(fā)商參與有兩種模式：一種是在房產(chǎn)權(quán)屬證書和抵押登記辦理完畢之前，開發(fā)商承擔階段性擔保責任；一種是在借款人違約后，銀行行使抵押權(quán)時，要求開發(fā)商承擔抵押房產(chǎn)的回購義務(wù)。1. 階段性擔保責任的確定（1）確定擔保期限。保證期間是根據(jù)當事人約定或法律規(guī)定，債權(quán)人應向債務(wù)人或保證人主張權(quán)利的期間?！稉７ā返诙鍡l規(guī)定：“在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未對債務(wù)人提起訴訟或者仲裁的，保證人免除保證責任……”，此外，保證期間不因任何原因發(fā)生中斷、中止、延長的法律后果。所以，在開發(fā)商提供擔保的情況下首先必須確定保證責任期間。保證責任期間的起算應當從按揭合同的債務(wù)人違反還款義務(wù)之日起計算。按揭貸款普遍采取分期還款方式，所以期間的起算也具有批次性。保證責任期間僅在違約發(fā)生之日起最長2年內(nèi)，且違約發(fā)生的時間不超過借款人以擁有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)作為抵押的時間。（2）確定開發(fā)商無抗辯權(quán)。在按揭貸款中，開發(fā)商的抗辯權(quán)主要表現(xiàn)為對人保和物保優(yōu)先權(quán)的主張。如前所述，同一債權(quán)既有人的擔保又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權(quán)承擔擔保責任。如果與開發(fā)商的階段性擔保同時存在抵押物的擔保，則房地產(chǎn)商只會在抵押物切實清償范圍之外承擔責任。實踐操作中，在抵押登記（即開發(fā)商承擔階段性擔保責任期間）辦理完畢之前一般根據(jù)地區(qū)差異存在下列兩種防止重復抵押的方式：①在開發(fā)商擁有房產(chǎn)所有權(quán)的基礎(chǔ)上進行預抵押登記（大部分地區(qū)），待條件成熟后為購房人辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)《擔保法》司法解釋：“以依法尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押登記，人民法院可以認定抵押有效?！闭f明在預抵押登記辦理完畢之后，存在著開發(fā)商的人保和抵押物的物保相競合的問題，開發(fā)商存在抗辯權(quán)，其不再對已有物權(quán)作擔保的債權(quán)承擔保證責任。但是如果要求開發(fā)商在我行存入一定比例的保證金作為階段性擔保的形式，就可以避免因竟合造成擔保不能實際實現(xiàn)的情況。②在抵押登記辦理完畢之前，進行購房合同備案（即不必辦理預抵押登記），待產(chǎn)權(quán)辦理完畢后設(shè)定抵押登記。這種做法與傳統(tǒng)民法先有產(chǎn)權(quán)后設(shè)定他項權(quán)利的規(guī)定一致。開發(fā)商階段性擔保責任存在于抵押登記辦理完畢之前，不存在人保和物保競合。開發(fā)商對其保證責任沒有抗辯權(quán)。（3）確定回購責任簽定《房產(chǎn)回購協(xié)議》的還可以確定開發(fā)商的回購責任。從法律意義上說，回購并不是一種擔保方式，因為它沒有關(guān)于開發(fā)商代為清償?shù)募s定，僅僅表達了一種協(xié)助銀行處理抵押物的意思。因此我行在取得抵押物處分權(quán)后能否從開發(fā)商處回購補償仍不能確定。（三）保險公司介入按揭貸款的情況保險公司與銀行有如下三種法律關(guān)系：1. 保險公司作為抵押財產(chǎn)的保險人在房產(chǎn)按揭貸款中，借款人對房產(chǎn)進行投保幾乎是強制的，但是保險責任和借款人的還款責任之間不存在任何法律上的關(guān)系，保險公司僅在保險責任范圍內(nèi)依據(jù)保險條款而非還款責任范圍依據(jù)按揭貸款合同承擔責任。我行可以作為受益人提請財產(chǎn)險保險金的請求權(quán)。2. 保險公司作為借款人的壽險保險人這種保險方式主要考慮到按揭貸款期限長的特點，為防止借款人因意外原因?qū)е氯松頁p害發(fā)生或民事行為能力下降而影響還款能力。人壽保險中，我行一般不作為受益人，當發(fā)生保險條款約定事項時，應協(xié)助并督促借款人及繼承人積極索賠，以償付貸款。如果受益人迨于行使權(quán)利時，我行只能通過代位主張權(quán)利。3. 保險公司為借款人提供履約保證保險在實際操作和激烈競爭的環(huán)境下，這種保險的實施能力較弱。借款人違約應視為保險事故發(fā)生，我行可以按照保險協(xié)議約定或保單的規(guī)定主張權(quán)利。二、確定違約賠償方式（一）采取補救措施1. 定義：采取補救措施是指合同違約方在違約事實發(fā)生后，為防止損失的發(fā)生或者擴大，依照法律規(guī)定或者合同約定，采取一定措施，而使另一方彌補或減少損失的違約責任形式。2. 前提：違約方已經(jīng)履行了合同義務(wù)，但其履行不完全符合法律或合同約定。3. 措施：（1）借款人未履行合同義務(wù)：①借款人收入變化：提供履約的擔保。②抵押物共有人發(fā)生變化：落實還款責任。③抵押人出租抵押物：提前歸還貸款或?qū)⒆饨鹛岽?。④借款人死亡：繼承人用遺產(chǎn)優(yōu)先償還貸款。⑤借款人涉及重大訴訟或刑事犯罪：借款人對債務(wù)履行作出新的保證。（2）開發(fā)商未完全履行合同約定：對于可能影響開發(fā)商履行擔保義務(wù)的事項可以要求增加保證金比例，另行提供擔保，對售房款進行監(jiān)管等。（3）抵押物發(fā)生重大事項：①抵押物毀損、滅失、或重大損害喪失基本用途:保險賠償金受償，不足部分可以要求抵押人提供其他擔保；②抵押物因市場等原因?qū)е聝r值下滑明顯：抵押人提供減少部分的擔保；（二）繼續(xù)履行1. 定義：當事人一方不依照合同約定履行義務(wù)時，應根據(jù)對方要求并在能夠履行的情況下，按照合同約定繼續(xù)履行義務(wù)。2. 適用：借款人有償還能力，排除：法律或事實上不能履行；履行費用過高；債權(quán)人在合理期限未作履行要求。3. 我行可以要求對方承擔賠償責任或違約金。（三）賠償損失1. 定義：即損害賠償，當事人一方未按合同約定履行義務(wù)而給對方造成損失時，依照法律約定或合同約定應當承擔的賠償對方損失的一種違約責任。2. 產(chǎn)生要件：具有違約行為，具有損害事實發(fā)生，違約行為與損害事實之間具備因果關(guān)系。3. 按揭貸款中，損害賠償包括罰息和復利的計收。（四）單方面解除合同1. 定義：在一方預期違約后，以另一方的單方意思表示即可產(chǎn)生合同解除的效果，在明示到達違約方時產(chǎn)生法律效力。2. 適用：（1）借款人連續(xù)若干期或累計若干期未償還貸款本息；（2）借款人不按規(guī)定使用貸款；（3）借款人私自處分抵押物；（4）借款人發(fā)生重大經(jīng)濟糾紛。3. 我行解除合同以后可以要求借款人返還貸款本息和要求賠償損失。（五）支付違約金1. 定義：當事人在合同中約定的當一方違約時向另一方支付的金錢標的。2. 違約金應當與其他補救措施并用，我行一般在合同中約定當借款人提前還款時可以收取一定金額的違約金，但在實際操作中基本沒有適用。（六）定金按揭貸款不適用定金責任。部分分支行在辦理個人抵押貸款業(yè)務(wù)時扣留借款人部分貸款本金作為一種保證金的形式存放我行，這種做法看似可以降低風險、增加存款，其實屬于違規(guī)操作，應嚴厲禁止。三、確定合適的債權(quán)救濟方式（一）協(xié)商協(xié)商是合同雙方當事人直接接觸談判，雙方根據(jù)自己在談判中掌握的資源和對未來債權(quán)評價選擇對債權(quán)債務(wù)的處理意見，并達成一致付諸實踐的行為。這是我行實現(xiàn)債權(quán)救濟成本最小的方法之一。1. 協(xié)商條件：借款人因主觀因素違約2. 協(xié)商對象：借款人和有補償責任人3. 協(xié)商目的：我行利益最大可能實現(xiàn)的現(xiàn)實為基礎(chǔ)，尋求雙方損失最小途徑。4. 注意事項：（1）確定合適的談判人員，避免對方人員沒有授權(quán)而使協(xié)商成為自己單方面承諾。（2）合理把握期限，實時固定證據(jù)，避免久而不決，喪失有效和有利時機；（3）應取得保證人同意，否則加重保證人責任的協(xié)商，其將不再承擔保證責任。（4）無論發(fā)生如何的違約情況，協(xié)商都應當作為一個首先的必要環(huán)節(jié)。這樣可以節(jié)約救濟成本也可以體現(xiàn)我行人性化的一面。（二）調(diào)解調(diào)解是由第三人（調(diào)解機構(gòu)或調(diào)解人）出面對糾紛的雙方當事人進行調(diào)停說和，用一定的法律規(guī)范和道德規(guī)范勸導沖突雙方，促使其達成解決糾紛的協(xié)議。調(diào)解中對借款人要求減免罰息等要求應不予同意，對于延長貸款期限以減輕每期償還額的要求應視違約的具體情況處理。調(diào)解方式不具有公權(quán)性，其受理和執(zhí)行沒有強制力，加之我國內(nèi)地的商業(yè)道德環(huán)境，調(diào)解方式并不實用。（三）督促1. 督促程序是人民法院根據(jù)債權(quán)人的申請，督促債務(wù)人履行一定給付義務(wù)的一種特別程序，具有簡便易行、費用低廉的特點。我行一般的借貸糾紛普遍適用。其表現(xiàn)方式為：申請支付令2. 條件：（1）給付標的：金錢、票據(jù)、有價證券（2）給付標的已經(jīng)到期且數(shù)額確定，寫明了請求所根據(jù)的事實、證據(jù)（3）雙方當事人沒有其他債務(wù)糾紛（4）支付令能夠送達債務(wù)人（5）向有管轄權(quán)的法院申請3. 債務(wù)人在15日內(nèi)對債務(wù)本身不提出異議，又不履行債務(wù)的，我行可以向人民法院申請強制執(zhí)行。4. 弊端：（1）債務(wù)人享有異議權(quán)。債務(wù)人在收到支付令后15日內(nèi)向人民法院提出書面異議，法院不做實質(zhì)審查，即會終結(jié)督促程序。（2）目前法院不愿意舍棄費用較高的訴訟程序而受理支付令。（四）抵銷抵銷也稱充抵，是一種單方法律行為，我行對于對方期限屆滿未受清償債務(wù)要求其所有債權(quán)作出抵銷的意思表示，抵銷即可生效。是我行救濟成本最低的方式之一。1. 行使對象：我行對借款人在我行處的存款行使抵銷權(quán)，抵銷權(quán)不及于借款人的財產(chǎn)共有人或財產(chǎn)繼承人。2. 行使范圍：貸款本息、罰息、違約金；未到期債務(wù)不在抵消之列；法律規(guī)定不得強制執(zhí)行的帳戶也不得行使抵銷權(quán)。3. 生效時間：通知借款人后4. 向保證人行使抵銷權(quán)：在保證責任存續(xù)期間，我行可以就保證人繳存的保證金或其他存款行使抵銷權(quán)。保證主體發(fā)生變化的，可以向其債務(wù)承受人行使。（五）公告催債公告催債是通過新聞媒體以懸賞公告的形式，發(fā)動社會力量對借款人施加壓力、追討債務(wù)的一種救濟措施。1. 目的：加大追索債務(wù)人可執(zhí)行財產(chǎn)的工作力度，加重其違約的社會信用成本。2. 公告內(nèi)容：客觀公告?zhèn)鶛?quán)債務(wù)情況。3. 媒體應選擇在當?shù)匕l(fā)行量大、有影響力的報刊。（六）行使代位權(quán)1. 行使代位權(quán)：債務(wù)人無力履行債務(wù)，同時債務(wù)人怠于行使其他到期債權(quán)致使我行債權(quán)不能實現(xiàn)，我行可以向人民法院以自己名義代為行使債務(wù)人的債權(quán)。2. 行使范圍：我行債權(quán)范圍為限，非專屬債務(wù)人自身的債權(quán)；3. 行使條件：放棄到期債權(quán)、無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)、以明顯不合理低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)；4. 行使費用：債務(wù)人承擔。（七）公證強制執(zhí)行我行可以在風險發(fā)生前、簽定合同時對合同予以具有強制執(zhí)行效力的公證，也可以在違約事項發(fā)生后將協(xié)商結(jié)果或落實協(xié)議予以強制執(zhí)行公證。1. 主體要求：被執(zhí)行人只能為經(jīng)過公證的合同當事人；受理部門為有管轄權(quán)的法院執(zhí)行機構(gòu)，一般為被執(zhí)行房產(chǎn)所在地。2. 提交資料：強制執(zhí)行公證書、按揭貸款合同、金融許可證、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明、負責人身份證明等。3. 期限：借款人，一年；保證單位：6個月。自法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算，法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間最后一日起計算。4. 在執(zhí)行過程中，法院查封被執(zhí)行人房產(chǎn)的有效期限一般為6個月，逾期未續(xù)封的自動解封。貸款經(jīng)辦行應注意上述問題。（八）仲裁仲裁：也稱“公斷”，是指爭議雙方當事人在爭議發(fā)生之前或發(fā)生之后達成協(xié)議，自愿將該爭議提交第三人作出裁決的行為。1. 特點：（1）以自愿為前提，可以對仲裁委員會和仲裁員進行選擇。（2）簡便靈活、一般不公開審理（3）一裁終局，費用相對便宜，受行政干預可能性?。?）執(zhí)行力小，尚未成為解決爭議的主要途徑。2. 仲裁裁決被法院依法裁定撤銷或不予執(zhí)行的我行可與對方就糾紛重新達成仲裁協(xié)議，申請仲裁；或向被執(zhí)行房產(chǎn)所在地人民法院起訴。（九）訴訟及執(zhí)行訴訟是我行債權(quán)救濟的最后方式，也是成本最高的方式之一。1. 優(yōu)勢：具有公權(quán)性和強制力，裁判結(jié)果具有終局性和穩(wěn)定性，非經(jīng)法定程序不得撤消。2. 劣勢：費用高昂、程序復雜、效率低下；執(zhí)行效率低下。3. 訴訟時效：2年，可因中斷事由重新計算，但累計不超過20年；抵押權(quán)行使可以在訴訟時效后2年內(nèi)仍然有效。4. 向抵押物所在地人民法院提起訴訟。5. 視情況可以采取財產(chǎn)保全措施（分為訴訟前和訴訟過程中）。我行必須為財產(chǎn)保全的申請?zhí)峁┴敭a(chǎn)擔保。保全費用應當盡量爭取在查封、凍結(jié)后向法院交納，并以查封、凍結(jié)的財產(chǎn)價值來計算保全費。保全的財產(chǎn)不包括已經(jīng)抵押的房產(chǎn)。48 / 48