【正文】 土建工程費(fèi)160075000㎡12000設(shè)備安裝費(fèi)109幢903基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)3975道路13075000㎡975下水道(雨污分流)3075000㎡225綠化配套費(fèi)10075000㎡750其它配套費(fèi)27075000㎡20254基本預(yù)備費(fèi)3075000㎡225合計(jì)，，投資啟動(dòng)項(xiàng)目。其余建設(shè)資金擬通過融資及房屋預(yù)售解決，完全能滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。：為了核算簡便，建筑業(yè)的營業(yè)稅全按5%計(jì)算。城建稅與教育附加稅按營業(yè)稅的11%計(jì)算。%計(jì)算,年初借款,第二年年末還款。%預(yù)征。：管理費(fèi)用按同行業(yè)水平，該樓盤估計(jì)固定管理費(fèi)用為1500萬元，銷售費(fèi)用按銷售收入的4%估價(jià) 主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)依據(jù)上述數(shù)據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期為1年，計(jì)劃銷售4年，計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目總營業(yè)收入為46320萬元，銷售稅金及附加為 ，%。%，（折現(xiàn)率為12%）。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論：項(xiàng)目普通住宅樓的初步定價(jià)在句容中等偏上收入家庭、南京及周圍地區(qū)高收入人群所能接受的范圍之內(nèi)，投資利潤率符合國家普通住宅開發(fā)建設(shè)的有關(guān)要求。、不確定性分析（1）盈虧平衡分析①以銷售收入表示盈虧平衡點(diǎn)：設(shè)本項(xiàng)目利潤為0的銷售收入為x，則x=24147萬元?jiǎng)t項(xiàng)目處于保本點(diǎn)的銷售收入24147萬元。②如房屋銷售價(jià)格不變，則本項(xiàng)目要達(dá)到保本點(diǎn)，%，銷售壓力較輕。、敏感性分析由單因素變動(dòng)對(duì)目標(biāo)利潤敏感分析計(jì)算表、敏感分析圖和敏感系數(shù)的計(jì)算可知，對(duì)目標(biāo)利潤影響由大到小依次為： 單方售價(jià)、投資額、單方變動(dòng)成本、銷售量、建筑面積、固定成本。 通過分析，在當(dāng)前商品房銷售市場(chǎng)競爭激烈的情況下，只有努力節(jié)約工程投資，加強(qiáng)工程建設(shè)的管理，縮短工程建設(shè)周期，采用最佳經(jīng)濟(jì)合理的建設(shè)方案，是取得良好效益的重要途徑。、資金使用計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)資金投入根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃平均投入。、行業(yè)影響分析闡述行業(yè)現(xiàn)狀的基本情況及企業(yè)在行業(yè)中所處地位，分析擬建項(xiàng)目對(duì)所在行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，并對(duì)是否可能導(dǎo)致壟斷等進(jìn)行論證。、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2007年以來，句容市房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)控中促發(fā)展，開發(fā)投資規(guī)模呈現(xiàn)穩(wěn)步增長勢(shì)頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持了平衡、理性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。1—，％。，％；，同比增長 ％。 2007年1—6月，同比增長 ％。，同比增長 ％。，％，%。句容市房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，原因有以下幾點(diǎn)：㈠是住房制度改革和金融政策的扶持。句容市先后建立和完善住房制度改革和住房公積金制度，取消福利性分房，住房全部市場(chǎng)化，居民的住房商品化意識(shí)日益增強(qiáng)。，占全部銷售的94％，在金融扶持政策上，句容市推出了公積金貸款和銀行按揭貸款，使一大批工薪階層提前圓了住房夢(mèng)。㈡是中等現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐加快，帶動(dòng)了房地產(chǎn)的快速發(fā)展。近年來句容市城市建設(shè)日新月異，城市面貌煥然一新，城市區(qū)域面積不斷擴(kuò)大，城市建設(shè)投資規(guī)?？涨?，尤其是老城區(qū)拆遷改造，引發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮迭起。㈢是投資環(huán)境的改善，政府服務(wù)的優(yōu)質(zhì)以及受開發(fā)利益的驅(qū)動(dòng)，吸引多種經(jīng)濟(jì)成份，各地有識(shí)之士來句投資開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)。居民收入的不斷提高，帶動(dòng)居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，據(jù)2003年城市和農(nóng)村住戶調(diào)查，句容市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8290元，比上年增長10．5％，農(nóng)民人均純收入4321元，比上年增長6．3％。隨著居民收入的增加，改善住宅條件已作為居民大件消費(fèi)的首選，巨大的消費(fèi)潛能和需求促使房地產(chǎn)市場(chǎng)日益旺盛。㈣是房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍不斷壯大，資產(chǎn)實(shí)力逐步增強(qiáng)。到2003年底，全市共有各類房地產(chǎn)公司32家，比1995年增加22家。句容市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過90年代快速發(fā)展，不斷成長壯大，積聚了一定規(guī)模的財(cái)力和物力，2003年底，全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總計(jì)達(dá)到5．45億元，，具有三級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)有26家。㈤是居民收入的不斷提高，帶動(dòng)居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化㈥是地處南京都市圈核心區(qū)，南京市民住房消費(fèi)支撐了句容市“核心”區(qū)內(nèi)的房價(jià)。第八章 社會(huì)影響分析 項(xiàng)目實(shí)施符合房地產(chǎn)發(fā)展基本態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)在江蘇乃至全國，都是從改革開放以后逐漸發(fā)展起來的。江蘇房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程，80年代中后期，各省轄市陸續(xù)組建了以房地產(chǎn)開發(fā)為主的城市建設(shè)綜合開發(fā)公司，房地產(chǎn)雛形形成。第一輪增長周期從1989至1996年。經(jīng)歷了三個(gè)階段：起步(89—91年)、迅速崛起(92—93年成倍增長)、直線下滑(9496年)。1996年，房地產(chǎn)增長跌入谷底，負(fù)增長3．4％。1997年我省房地產(chǎn)業(yè)走出谷底，比1996年增長3．8％，進(jìn)入第二周期。19972001年，江蘇房地產(chǎn)處于調(diào)整、復(fù)蘇、低速下穩(wěn)增長階段。2002年，投資增長速度躍上六年來的最高峰(972001年的增速分別為：3．8％，21．5％，10．1％，8．5％，14．8％)，達(dá)31．5％，進(jìn)入快速增長時(shí)期。與其他產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒行有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續(xù)的增長。盡管近幾年江蘇住宅建設(shè)一直保持較快的增長速度，城鎮(zhèn)人均住房面積有了較大提高，但與發(fā)達(dá)國家人均住房面積相比，與人民群眾日益增長的住房需求相比，還有較大差距。江蘇是一個(gè)人口大省。第五次人口普查資料顯示，全省有7400多萬人口，占全國總?cè)丝诘?．88％，位于三十一個(gè)省市的第五名。其中城鎮(zhèn)人口 3086．24萬，外省流入人口253．69萬。城鎮(zhèn)人口的居住現(xiàn)狀是：居住面積偏小。城市人均居住建筑面積28．57平方米，縣鎮(zhèn)人均居住建筑面積30．36平方米。城市人均居住面積低于8平方米的人口占8．14％，居住面積在9—19平方米的占28．9％。黨的十六大提出全面建設(shè)小康社會(huì)，胡錦濤總書記要求“江蘇要率先全面建成小康社會(huì)”。衡量小康社會(huì)的一個(gè)重要指標(biāo)就是人均居住面積，達(dá)20—39平方米。用這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量，城市還有37％的居民住房沒有達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)。住宅內(nèi)部設(shè)施狀況有待進(jìn)—步改善。江蘇城市住房成套率不到72％，％；％，還有—部分的住戶是合用的；％的住戶沒有用上自來水；％，％，％的住戶住房內(nèi)不具備洗澡設(shè)施。居住條件差的家庭比例還比較大。居民購買商品房才起步。1998年我國正式出臺(tái)了住房改革方案，居民有一個(gè)觀念轉(zhuǎn)變和資金積累的過程，城市已購買商品房的家庭不是很高，占12．7％，購買經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的占4．8％。無房戶(租房住者)仍占相當(dāng)份額。此外，隨著中國加入WTO、民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，我省的小城鎮(zhèn)建設(shè)，大量農(nóng)民進(jìn)城，都對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展具有非常大的拉動(dòng)作用，對(duì)住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等各類房屋的需求正日益顯現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有很大的空間。江蘇是中國經(jīng)濟(jì)增長較快的地區(qū)之—，經(jīng)濟(jì)總量名列全國第二，％，工業(yè)增加值、全社會(huì)消費(fèi)品零售總額、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、出口貿(mào)易總值(進(jìn)口列全國第四)等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均保持全國第二位。前幾年，江蘇房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模比較小，速度比較低，滯后整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2002年以來，江蘇大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資逐年大幅增長，總量已位于全國第五名，基本與江蘇經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。 項(xiàng)目實(shí)施有效發(fā)揮拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長和擴(kuò)大內(nèi)需的功能有效地促進(jìn)了綜合經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)的增長從1995—2003年間，％，大大高于同期GDP的增長，超出同期第三產(chǎn)業(yè)增速，％％。，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度逐年提高。％％。作為第三產(chǎn)業(yè)的重要部分，房地產(chǎn)的快速發(fā)展，促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，：：：：。第三產(chǎn)業(yè)增加了8．3個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中扮演了重要角色。帶動(dòng)了“房地產(chǎn)族”和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的增長房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)旺盛，不僅形成對(duì)鋼材、建材等產(chǎn)品銷售的強(qiáng)勁拉動(dòng)，也帶動(dòng)了建筑裝飾產(chǎn)品，以及家電、家具等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求，同時(shí)解決了一大批城鎮(zhèn)、農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)，突破了單個(gè)行業(yè)局部增長的局限。尤其對(duì)句容市傳統(tǒng)行業(yè)建材的拉動(dòng)更為明顯。據(jù)省投入產(chǎn)出調(diào)查模型反映，每增加1億元的房地產(chǎn)投資可以直接和間接帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)總產(chǎn)出3．64億元，每增加1億元房地產(chǎn)投資刺激GDP增加約1．29億元。改善了居民居住條件逐步向小康住宅發(fā)展近幾年來，句容房地產(chǎn)業(yè)按照“統(tǒng)一開發(fā)、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的要求，將重點(diǎn)放在商品住宅建設(shè)上，并有計(jì)劃地進(jìn)行老城區(qū)改造和開發(fā)，使眾多老城區(qū)居民擺脫了過去住房擁擠不堪，生活設(shè)施不配套的處境。全市居民的住宅條件得到很大改善，城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積由1995年的13平方米增加到2003年的23平方米，住房的質(zhì)量和檔次明顯提高，逐步向小康型住宅發(fā)展。推動(dòng)了全市城市化進(jìn)程的加快房地產(chǎn)的快速發(fā)展，不僅增加了城市基礎(chǔ)設(shè)施，而且加快了城市化的進(jìn)程，近幾年句容市城市建設(shè)快速推進(jìn)，建成區(qū)域面積不斷擴(kuò)大，城市道路逐年完善和配套，城市綠化、亮化和美化度逐步提高，新建了新世紀(jì)、玉清等休閑廣場(chǎng)。梅花小區(qū)、紫荊花園、玉清小區(qū)等—大批環(huán)境優(yōu)美住宅小區(qū)相繼建成，物業(yè)管理日趨完善。房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)一步調(diào)整和完善了城市布局，發(fā)揮了城市的多功能作用。％，比1990年提高24個(gè)百分點(diǎn)，比第五次人口普查時(shí)提高7．1個(gè)百分點(diǎn)。 項(xiàng)目符合句容市“一體兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略本項(xiàng)目的實(shí)施將全面發(fā)揮該地塊的區(qū)位與環(huán)境優(yōu)勢(shì)，加快城市“西翼”建設(shè)，全力打造句容市最佳人居環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的又好又快的發(fā)展，促進(jìn)城市一體兩翼整體協(xié)調(diào)發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、固定資產(chǎn)投資增加有貢獻(xiàn)，項(xiàng)目符合鼓勵(lì)普通商品房開發(fā)政策指向，對(duì)增加句容城市居民人均住宅面積、提高句容市民普通商品房購買力有幫助，對(duì)提升句容市土地價(jià)值、提高居民生活水平大有益處。句容市民將從本項(xiàng)目得到更多得實(shí)惠，因此項(xiàng)目實(shí)施將受到句容市民歡迎。第九章 結(jié) 論綜上所述：本項(xiàng)目選址適當(dāng)，布局合理，規(guī)劃方案科學(xué)，有利于句容城區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)。項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)合理利用城市建設(shè)用地、優(yōu)化城市布局、美化市容市貌都具有積極的意義。實(shí)施本項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)良的社會(huì)效益，并能保證項(xiàng)目效果的持續(xù)發(fā)揮。同時(shí)公司具有較強(qiáng)的技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以確保本項(xiàng)目的順利實(shí)施。綜合考慮各方面因素，本項(xiàng)目的提出是必要的，也是可行的。工程投資構(gòu)成分析費(fèi)用名稱投資額比例土地及前期費(fèi)用%建安工程費(fèi)用12090%基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)3975%基本預(yù)備費(fèi)225%合計(jì)100%工程營業(yè)收入與營業(yè)稅金及附加計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單價(jià)建筑面積金額（元/m2）m2(萬元)1營業(yè)收入7970046320住宅7470044820車庫50001500基數(shù)(萬元)稅率(%)金額(萬元)2稅金及附加營業(yè)稅5%4632052316城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)(營業(yè)稅的7%)23167教育費(fèi)附加(營業(yè)稅的5%)23165土地增值稅(%預(yù)征463203銷售凈收入工程損益表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱金額備注1營業(yè)收入463202開發(fā)成本3營業(yè)稅金及附加4管理費(fèi)用15005銷售費(fèi)用6財(cái)務(wù)費(fèi)用60007營業(yè)利潤8所得稅9稅后利潤投資利潤率%投資利稅率%投資收益率%工程盈虧平衡分析表銷售量總成本銷售額固定成本可變成本銷售比例7970463210159409264203188018528404782027792606376037056807970046320.100盈虧臨界點(diǎn)作業(yè)率%盈虧臨界點(diǎn)銷售量投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1月第12月第24月第36月第48月第60月1投資計(jì)劃16190前期工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用1209012090配套工程費(fèi)用39753975基本預(yù)備費(fèi)用2251001252資金籌措自有資金借款20000200003還借款20000200004預(yù)、銷售費(fèi)用463204632138961389692644632預(yù)、銷售比例1030302010現(xiàn)金流量表（全部資金）單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年第5年1現(xiàn)金流入463204632138961389692644632營業(yè)收入4632046321389613896926446322現(xiàn)金流出開發(fā)成本銷售費(fèi)用管理費(fèi)用1500300300300300300營業(yè)稅金及附加借款利息償還6000200020002000所得稅3凈現(xiàn)金流量NPV=按12%折現(xiàn) 襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿