【正文】 土建工程費160075000㎡12000設備安裝費109幢903基礎(chǔ)設施配套費3975道路13075000㎡975下水道(雨污分流)3075000㎡225綠化配套費10075000㎡750其它配套費27075000㎡20254基本預備費3075000㎡225合計，，投資啟動項目。其余建設資金擬通過融資及房屋預售解決，完全能滿足項目建設需要。：為了核算簡便，建筑業(yè)的營業(yè)稅全按5%計算。城建稅與教育附加稅按營業(yè)稅的11%計算。%計算,年初借款,第二年年末還款。%預征。：管理費用按同行業(yè)水平，該樓盤估計固定管理費用為1500萬元，銷售費用按銷售收入的4%估價 主要經(jīng)濟評價指標依據(jù)上述數(shù)據(jù)項目計劃建設期為1年，計劃銷售4年，計算期內(nèi)項目總營業(yè)收入為46320萬元，銷售稅金及附加為 ，%。%，（折現(xiàn)率為12%）。財務評價結(jié)論：項目普通住宅樓的初步定價在句容中等偏上收入家庭、南京及周圍地區(qū)高收入人群所能接受的范圍之內(nèi)，投資利潤率符合國家普通住宅開發(fā)建設的有關(guān)要求。、不確定性分析（1）盈虧平衡分析①以銷售收入表示盈虧平衡點：設本項目利潤為0的銷售收入為x，則x=24147萬元則項目處于保本點的銷售收入24147萬元。②如房屋銷售價格不變，則本項目要達到保本點，%，銷售壓力較輕。、敏感性分析由單因素變動對目標利潤敏感分析計算表、敏感分析圖和敏感系數(shù)的計算可知，對目標利潤影響由大到小依次為： 單方售價、投資額、單方變動成本、銷售量、建筑面積、固定成本。 通過分析，在當前商品房銷售市場競爭激烈的情況下，只有努力節(jié)約工程投資，加強工程建設的管理，縮短工程建設周期，采用最佳經(jīng)濟合理的建設方案，是取得良好效益的重要途徑。、資金使用計劃項目建設資金投入根據(jù)項目建設進度計劃平均投入。、行業(yè)影響分析闡述行業(yè)現(xiàn)狀的基本情況及企業(yè)在行業(yè)中所處地位，分析擬建項目對所在行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，并對是否可能導致壟斷等進行論證。、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析2007年以來，句容市房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)控中促發(fā)展，開發(fā)投資規(guī)模呈現(xiàn)穩(wěn)步增長勢頭，房地產(chǎn)市場總體保持了平衡、理性的發(fā)展態(tài)勢。1—，％。，％；，同比增長 ％。 2007年1—6月，同比增長 ％。，同比增長 ％。，％，%。句容市房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，原因有以下幾點：㈠是住房制度改革和金融政策的扶持。句容市先后建立和完善住房制度改革和住房公積金制度，取消福利性分房，住房全部市場化，居民的住房商品化意識日益增強。，占全部銷售的94％，在金融扶持政策上，句容市推出了公積金貸款和銀行按揭貸款，使一大批工薪階層提前圓了住房夢。㈡是中等現(xiàn)代化城市建設步伐加快，帶動了房地產(chǎn)的快速發(fā)展。近年來句容市城市建設日新月異，城市面貌煥然一新，城市區(qū)域面積不斷擴大，城市建設投資規(guī)?？涨?，尤其是老城區(qū)拆遷改造，引發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮迭起。㈢是投資環(huán)境的改善，政府服務的優(yōu)質(zhì)以及受開發(fā)利益的驅(qū)動，吸引多種經(jīng)濟成份，各地有識之士來句投資開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)。居民收入的不斷提高，帶動居民住房消費結(jié)構(gòu)的變化，據(jù)2003年城市和農(nóng)村住戶調(diào)查，句容市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8290元，比上年增長10．5％，農(nóng)民人均純收入4321元，比上年增長6．3％。隨著居民收入的增加，改善住宅條件已作為居民大件消費的首選，巨大的消費潛能和需求促使房地產(chǎn)市場日益旺盛。㈣是房地產(chǎn)開發(fā)隊伍不斷壯大，資產(chǎn)實力逐步增強。到2003年底，全市共有各類房地產(chǎn)公司32家，比1995年增加22家。句容市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過90年代快速發(fā)展，不斷成長壯大，積聚了一定規(guī)模的財力和物力，2003年底，全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總計達到5．45億元，，具有三級以上開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)有26家。㈤是居民收入的不斷提高，帶動居民住房消費結(jié)構(gòu)的變化㈥是地處南京都市圈核心區(qū)，南京市民住房消費支撐了句容市“核心”區(qū)內(nèi)的房價。第八章 社會影響分析 項目實施符合房地產(chǎn)發(fā)展基本態(tài)勢房地產(chǎn)業(yè)在江蘇乃至全國，都是從改革開放以后逐漸發(fā)展起來的。江蘇房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程，80年代中后期，各省轄市陸續(xù)組建了以房地產(chǎn)開發(fā)為主的城市建設綜合開發(fā)公司，房地產(chǎn)雛形形成。第一輪增長周期從1989至1996年。經(jīng)歷了三個階段：起步(89—91年)、迅速崛起(92—93年成倍增長)、直線下滑(9496年)。1996年，房地產(chǎn)增長跌入谷底，負增長3．4％。1997年我省房地產(chǎn)業(yè)走出谷底，比1996年增長3．8％，進入第二周期。19972001年，江蘇房地產(chǎn)處于調(diào)整、復蘇、低速下穩(wěn)增長階段。2002年，投資增長速度躍上六年來的最高峰(972001年的增速分別為：3．8％，21．5％，10．1％，8．5％，14．8％)，達31．5％，進入快速增長時期。與其他產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒行有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續(xù)的增長。盡管近幾年江蘇住宅建設一直保持較快的增長速度，城鎮(zhèn)人均住房面積有了較大提高，但與發(fā)達國家人均住房面積相比，與人民群眾日益增長的住房需求相比，還有較大差距。江蘇是一個人口大省。第五次人口普查資料顯示，全省有7400多萬人口，占全國總?cè)丝诘?．88％，位于三十一個省市的第五名。其中城鎮(zhèn)人口 3086．24萬，外省流入人口253．69萬。城鎮(zhèn)人口的居住現(xiàn)狀是：居住面積偏小。城市人均居住建筑面積28．57平方米，縣鎮(zhèn)人均居住建筑面積30．36平方米。城市人均居住面積低于8平方米的人口占8．14％，居住面積在9—19平方米的占28．9％。黨的十六大提出全面建設小康社會，胡錦濤總書記要求“江蘇要率先全面建成小康社會”。衡量小康社會的一個重要指標就是人均居住面積，達20—39平方米。用這個標準衡量，城市還有37％的居民住房沒有達到小康標準。住宅內(nèi)部設施狀況有待進—步改善。江蘇城市住房成套率不到72％，％；％，還有—部分的住戶是合用的；％的住戶沒有用上自來水；％，％，％的住戶住房內(nèi)不具備洗澡設施。居住條件差的家庭比例還比較大。居民購買商品房才起步。1998年我國正式出臺了住房改革方案，居民有一個觀念轉(zhuǎn)變和資金積累的過程，城市已購買商品房的家庭不是很高，占12．7％，購買經(jīng)濟實用房的占4．8％。無房戶(租房住者)仍占相當份額。此外，隨著中國加入WTO、民營經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程加快，我省的小城鎮(zhèn)建設，大量農(nóng)民進城，都對房地產(chǎn)發(fā)展具有非常大的拉動作用，對住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等各類房屋的需求正日益顯現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有很大的空間。江蘇是中國經(jīng)濟增長較快的地區(qū)之—，經(jīng)濟總量名列全國第二，％，工業(yè)增加值、全社會消費品零售總額、全社會固定資產(chǎn)投資、出口貿(mào)易總值(進口列全國第四)等主要經(jīng)濟指標均保持全國第二位。前幾年，江蘇房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模比較小，速度比較低，滯后整個經(jīng)濟的發(fā)展。2002年以來，江蘇大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資逐年大幅增長，總量已位于全國第五名，基本與江蘇經(jīng)濟發(fā)展相適應。 項目實施有效發(fā)揮拉動經(jīng)濟快速增長和擴大內(nèi)需的功能有效地促進了綜合經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)的增長從1995—2003年間，％，大大高于同期GDP的增長，超出同期第三產(chǎn)業(yè)增速，％％。，對經(jīng)濟增長的貢獻度逐年提高。％％。作為第三產(chǎn)業(yè)的重要部分，房地產(chǎn)的快速發(fā)展，促進了國民經(jīng)濟的高速發(fā)展和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，：：：：。第三產(chǎn)業(yè)增加了8．3個百分點，房地產(chǎn)業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中扮演了重要角色。帶動了“房地產(chǎn)族”和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的增長房地產(chǎn)市場的持續(xù)旺盛，不僅形成對鋼材、建材等產(chǎn)品銷售的強勁拉動，也帶動了建筑裝飾產(chǎn)品，以及家電、家具等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求，同時解決了一大批城鎮(zhèn)、農(nóng)村勞動力就業(yè)，突破了單個行業(yè)局部增長的局限。尤其對句容市傳統(tǒng)行業(yè)建材的拉動更為明顯。據(jù)省投入產(chǎn)出調(diào)查模型反映，每增加1億元的房地產(chǎn)投資可以直接和間接帶動國民經(jīng)濟各行業(yè)總產(chǎn)出3．64億元，每增加1億元房地產(chǎn)投資刺激GDP增加約1．29億元。改善了居民居住條件逐步向小康住宅發(fā)展近幾年來，句容房地產(chǎn)業(yè)按照“統(tǒng)一開發(fā)、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的要求，將重點放在商品住宅建設上，并有計劃地進行老城區(qū)改造和開發(fā)，使眾多老城區(qū)居民擺脫了過去住房擁擠不堪，生活設施不配套的處境。全市居民的住宅條件得到很大改善，城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積由1995年的13平方米增加到2003年的23平方米，住房的質(zhì)量和檔次明顯提高，逐步向小康型住宅發(fā)展。推動了全市城市化進程的加快房地產(chǎn)的快速發(fā)展，不僅增加了城市基礎(chǔ)設施，而且加快了城市化的進程，近幾年句容市城市建設快速推進，建成區(qū)域面積不斷擴大，城市道路逐年完善和配套，城市綠化、亮化和美化度逐步提高，新建了新世紀、玉清等休閑廣場。梅花小區(qū)、紫荊花園、玉清小區(qū)等—大批環(huán)境優(yōu)美住宅小區(qū)相繼建成，物業(yè)管理日趨完善。房地產(chǎn)的開發(fā)進一步調(diào)整和完善了城市布局，發(fā)揮了城市的多功能作用。％，比1990年提高24個百分點，比第五次人口普查時提高7．1個百分點。 項目符合句容市“一體兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略本項目的實施將全面發(fā)揮該地塊的區(qū)位與環(huán)境優(yōu)勢，加快城市“西翼”建設，全力打造句容市最佳人居環(huán)境，促進房地產(chǎn)業(yè)的又好又快的發(fā)展，促進城市一體兩翼整體協(xié)調(diào)發(fā)展。項目建設對城市基礎(chǔ)設施建設、國民經(jīng)濟發(fā)展、固定資產(chǎn)投資增加有貢獻，項目符合鼓勵普通商品房開發(fā)政策指向，對增加句容城市居民人均住宅面積、提高句容市民普通商品房購買力有幫助，對提升句容市土地價值、提高居民生活水平大有益處。句容市民將從本項目得到更多得實惠，因此項目實施將受到句容市民歡迎。第九章 結(jié) 論綜上所述：本項目選址適當，布局合理，規(guī)劃方案科學，有利于句容城區(qū)的進一步開發(fā)。項目的實施對合理利用城市建設用地、優(yōu)化城市布局、美化市容市貌都具有積極的意義。實施本項目可以實現(xiàn)優(yōu)良的社會效益，并能保證項目效果的持續(xù)發(fā)揮。同時公司具有較強的技術(shù)力量和經(jīng)濟實力，可以確保本項目的順利實施。綜合考慮各方面因素，本項目的提出是必要的，也是可行的。工程投資構(gòu)成分析費用名稱投資額比例土地及前期費用%建安工程費用12090%基礎(chǔ)設施配套費3975%基本預備費225%合計100%工程營業(yè)收入與營業(yè)稅金及附加計算表序號項目名稱單價建筑面積金額（元/m2）m2(萬元)1營業(yè)收入7970046320住宅7470044820車庫50001500基數(shù)(萬元)稅率(%)金額(萬元)2稅金及附加營業(yè)稅5%4632052316城市維護建設費(營業(yè)稅的7%)23167教育費附加(營業(yè)稅的5%)23165土地增值稅(%預征463203銷售凈收入工程損益表單位：萬元序號項目名稱金額備注1營業(yè)收入463202開發(fā)成本3營業(yè)稅金及附加4管理費用15005銷售費用6財務費用60007營業(yè)利潤8所得稅9稅后利潤投資利潤率%投資利稅率%投資收益率%工程盈虧平衡分析表銷售量總成本銷售額固定成本可變成本銷售比例7970463210159409264203188018528404782027792606376037056807970046320.100盈虧臨界點作業(yè)率%盈虧臨界點銷售量投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目合計第1月第12月第24月第36月第48月第60月1投資計劃16190前期工程費用建安工程費用1209012090配套工程費用39753975基本預備費用2251001252資金籌措自有資金借款20000200003還借款20000200004預、銷售費用463204632138961389692644632預、銷售比例1030302010現(xiàn)金流量表（全部資金）單位：萬元序號項目合計第1年第2年第3年第4年第5年1現(xiàn)金流入463204632138961389692644632營業(yè)收入4632046321389613896926446322現(xiàn)金流出開發(fā)成本銷售費用管理費用1500300300300300300營業(yè)稅金及附加借款利息償還6000200020002000所得稅3凈現(xiàn)金流量NPV=按12%折現(xiàn) 襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿