【正文】 第二章 房地產(chǎn)基本知識(shí)一、房地產(chǎn)住宅術(shù)語(yǔ)住宅 供家庭居住使用的建筑。套型 按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。居住空間 系指臥室、起居室（廳）的使用空間。臥室 供居住者睡眠、休息的空間。起居室（廳） 供居住者會(huì)客、娛樂(lè)、團(tuán)聚等活動(dòng)的空間。廚房 供居住者進(jìn)行炊事活動(dòng)的空間。衛(wèi)生間 供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動(dòng)的空間。使用面積 房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層面積。標(biāo)準(zhǔn)層 平面布置相同的住宅樓層。層高 上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。1室內(nèi)凈高樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。1陽(yáng)臺(tái)供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。1平臺(tái)供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室釙的部分。1過(guò)道住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。1壁柜住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。1吊柜住宅套內(nèi)上部的貯藏空間。1躍層住宅套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。1自然層數(shù)按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。1中間層底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。單元式高層住宅由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。2塔式高層住宅以共用樓梯、電梯為核心布置多套住宅的高層住宅。2通廊式高層住宅由共用樓梯、電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。2走廊住宅套外使用的水平交通空間。2地下室房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。2半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。2住宅按層數(shù)劃分如下： 低層住宅為一層至三層； 多層住宅為四層至六層； 中高層住宅為七層至九層； 高層住宅為十層及以上。二、房地產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算（一）住宅設(shè)計(jì)應(yīng)計(jì)算下列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：——各功能空間使用面積（㎡）；——套內(nèi)使用面積（㎡/套）；——住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積（㎡）；——住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積（㎡）；——住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)（％）；——套型建筑面積（㎡/套）；——套型陽(yáng)臺(tái)面積（㎡/套）。（二）住宅設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定： 各功能空間使用面積等于各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和； 套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和； 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積等于本層各套型內(nèi)使用面積之和； 住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積，按外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積計(jì)算，當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時(shí)，按保溫層外表面計(jì)算； 標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積； 套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)； 套型陽(yáng)臺(tái)面積等于套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影凈面積之和。（三）套內(nèi)使用面積計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定： 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過(guò)廳、過(guò)道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和； 躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積； 煙囪、通風(fēng)道、管井等均不計(jì)入使用面積； 室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計(jì)算，有復(fù)合保溫層，按復(fù)合保溫層表面尺寸計(jì)算； 利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，；～；； 坡屋頂內(nèi)的使用面積應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，不得列入標(biāo)準(zhǔn)層使用面積和標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積中，需計(jì)算建筑總面積時(shí)，利用標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)反求。（四）陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。三、層高和室內(nèi)凈高 。 臥室、起居室（廳），且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。 利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時(shí)，其1/。 廚房、。 廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、且不得影響門、窗扇開(kāi)啟。四、陽(yáng) 臺(tái) 每套住宅應(yīng)設(shè)陽(yáng)臺(tái)或平臺(tái)。 陽(yáng)臺(tái)欄桿設(shè)計(jì)應(yīng)防止兒童攀登，；放置花盆處必須采取防墜落措施。 低層、中高層、。中高層、高層及寒冷、嚴(yán)寒地區(qū)住宅的陽(yáng)臺(tái)宜采用實(shí)體欄板。 陽(yáng)臺(tái)應(yīng)設(shè)置晾、曬衣物的設(shè)施；頂層陽(yáng)臺(tái)應(yīng)設(shè)雨罩。各套住宅之間毗連的陽(yáng)臺(tái)應(yīng)設(shè)分戶隔板。 陽(yáng)臺(tái)、雨罩均應(yīng)做有組織排水；雨罩應(yīng)做防水，陽(yáng)臺(tái)宜做防水。五、過(guò)道、貯藏空間和套內(nèi)樓梯 ；通往臥室、起居室（廳）的過(guò)道凈寬不應(yīng)小于1m；通往廚房、衛(wèi)生間、過(guò)道拐彎處的尺寸應(yīng)便于搬運(yùn)家具。 ；；設(shè)于底層或靠外墻、靠衛(wèi)生間的壁柜內(nèi)部應(yīng)采取防潮措施；壁柜內(nèi)應(yīng)平整、光潔。 套內(nèi)樓梯的梯段凈寬，當(dāng)一邊臨空時(shí)，；當(dāng)兩側(cè)有墻時(shí)。 ；。六、門 窗 外窗窗臺(tái)距樓面、應(yīng)有防護(hù)設(shè)施，窗外有陽(yáng)臺(tái)或平臺(tái)時(shí)可不受此限制。 底層外窗和陽(yáng)臺(tái)門、下沿低于2m且緊鄰走廊或公用上人屋面上的窗和門，應(yīng)采取防衛(wèi)措施。 面臨走廊或凹口的窗，應(yīng)避免視線干擾，向走廊開(kāi)啟的窗扇不應(yīng)妨礙交通。 住宅戶門應(yīng)采用安全防衛(wèi)門。向外開(kāi)啟的戶門不應(yīng)妨礙交通。 各部位門洞的最小尺寸應(yīng)符合表一的規(guī)定。表一 門洞最小尺寸類 別洞口寬度（m）洞口高度（m）公用外門戶（套）門起居門（廳）門臥室門廚房門衛(wèi)生間門陽(yáng)臺(tái)門（單扇） 注：表中門洞口高度不包括門上亮子高度。洞口兩側(cè)地面有高低差時(shí)，以高地面為起算高度。以上內(nèi)容摘自《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，由國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局與中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布，發(fā)布時(shí)間為1999032519990601開(kāi)始實(shí)施。七、房地產(chǎn)、房產(chǎn)、土地、房地產(chǎn)業(yè)和土地使用權(quán) 房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱，是房屋建筑與建設(shè)用地有機(jī)構(gòu)成的整體。 房產(chǎn)是指在土地上面以房屋的實(shí)物形態(tài)體現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)，它在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系。 土地概念有兩種理解。在狹義的概念中，土地僅指地球上的陸地表面；而在廣義的概念中，它不僅包括空中環(huán)境和地下物質(zhì)層，甚至還包括陸地、內(nèi)陸水域、灘涂和島嶼。土地作為生產(chǎn)資料具有面積數(shù)量有限，位置固定，使用經(jīng)久，既是生產(chǎn)資料，又是生產(chǎn)關(guān)系的客體等四個(gè)方面的特征。 房地產(chǎn)業(yè)包括土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建設(shè)、維修和管理，土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)、管理的全過(guò)程，它是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。房地產(chǎn)業(yè)主要是從事房地產(chǎn)的投資和經(jīng)營(yíng)，系經(jīng)營(yíng)服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇。 土地使用費(fèi)是指土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用。它是在土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離的條件下，土地使用者為了獲取一定期限的土地使用權(quán)而向土地所有者支付的費(fèi)用，反映了土地使用者為得到和擁有土地使用權(quán)而對(duì)土地所有者的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償關(guān)系。土地使用費(fèi)的征收對(duì)象包括：一切使用城市國(guó)有土地的事業(yè)單位、全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)和個(gè)人。土地使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和征收辦法由國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定。八、國(guó)有土地和國(guó)有土地使用權(quán)證 國(guó)有土地是指屬全體人民所有的土地，一般稱之為國(guó)有土地。國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓制度。 國(guó)有土地使用權(quán)證是指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍。九、房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體和客體 房地產(chǎn)市場(chǎng)主體：是指參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)事人即房地產(chǎn)市場(chǎng)主體也是多層次、多方面的，它包括了供給主體、需求主體、經(jīng)營(yíng)主體和直接或間接參與房地產(chǎn)交易活動(dòng)，在某種意義上說(shuō)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的中介機(jī)構(gòu)（經(jīng)紀(jì)人）。 房地產(chǎn)供給主體：指向房地產(chǎn)市場(chǎng)提供交易對(duì)象的單位或個(gè)人，即房地產(chǎn)交易中的房地產(chǎn)讓度方（賣方）。 房地產(chǎn)需求主體：指房地產(chǎn)交易中的受讓方（買方），即通過(guò)房地產(chǎn)交易取得房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的單位和個(gè)人。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體：指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中直接從事房地產(chǎn)商品化經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)組織，如各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。他們的業(yè)務(wù)活動(dòng)主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)方面，不是房地產(chǎn)的最終使用者和最初供給者。 房地產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)（經(jīng)紀(jì)人）：在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，大量的房地產(chǎn)交易往往是通過(guò)專門從事房地產(chǎn)交易的中介機(jī)構(gòu)（經(jīng)紀(jì)人）來(lái)完成的，中介機(jī)構(gòu)（經(jīng)紀(jì)人）是房地產(chǎn)市場(chǎng)中不可缺少的構(gòu)成要素。 房地產(chǎn)市場(chǎng)客體：房地產(chǎn)市場(chǎng)客體即房地產(chǎn)市場(chǎng)交易對(duì)象，這是房地產(chǎn)交易的基本條件，沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)客體，也就不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)客體主要分為以下兩類：一是將房地產(chǎn)所有權(quán)作為市場(chǎng)客體進(jìn)行市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。二是將房地產(chǎn)使用經(jīng)營(yíng)權(quán)作為市場(chǎng)客體進(jìn)行市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。在我國(guó)，進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的土地，只是土地的使用權(quán)。十、建筑面積和建筑覆蓋率 建筑面積指建筑物的水平面積。它是用于反映建設(shè)工程規(guī)模的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)算時(shí)應(yīng)依據(jù)建筑平面圖，按國(guó)家現(xiàn)行統(tǒng)一規(guī)定量算。 建筑覆蓋率又稱建筑密度。它指建筑物基底占地面積與總用地面積的比率。除特別注明外，計(jì)算時(shí)一般包括附屬建筑物。十一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記和房地產(chǎn)權(quán)屬證書 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)就是財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，也稱物權(quán)。它是指財(cái)產(chǎn)所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。作為財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)其所有權(quán)即是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。在我國(guó)，城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家。對(duì)房地產(chǎn)所有者來(lái)說(shuō)，他只具有房屋的所有權(quán)，對(duì)土地只有使用權(quán)。我們講房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)，即是講房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)，二者是互為依存、不可分割的。所有權(quán)具有絕對(duì)性和排他性。絕對(duì)性是指只有產(chǎn)權(quán)人對(duì)他的房地產(chǎn)才享有直接利益和充分完整的支配權(quán)利；排他性是指房地產(chǎn)權(quán)利人對(duì)其房地產(chǎn)具有所有權(quán)的同時(shí)，也排除了其他人對(duì)該房地產(chǎn)的所有權(quán)。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記：平時(shí)所說(shuō)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，包括對(duì)房屋所有權(quán)和對(duì)土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記就是通常所說(shuō)的房屋所有權(quán)登記，包括房產(chǎn)所有權(quán)登記、房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利登記及土地使用權(quán)登記?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理辦法》第59條對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬登記作了“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”的法律規(guī)定。實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度，主要是通過(guò)對(duì)產(chǎn)權(quán)的審查和確認(rèn)，核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，使公民、法人對(duì)房屋及其附屬物的所有權(quán)和對(duì)房屋所占用的土地使用權(quán)得到法律上的認(rèn)可，從而使憲法關(guān)于“國(guó)家保護(hù)社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)”、“國(guó)家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)”的規(guī)定得到落實(shí)，使公民、法人的合法權(quán)益受到法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)屬依法登記，領(lǐng)取了所有權(quán)證書后，其產(chǎn)權(quán)就得到了法律上的承認(rèn)，產(chǎn)權(quán)人依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分、收益的權(quán)利，任何人無(wú)權(quán)進(jìn)行干涉或妨礙，否則，產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。 房地產(chǎn)權(quán)屬證書：作為依照法律程序產(chǎn)生的法律文書——房地產(chǎn)權(quán)屬證書，它所具有的規(guī)范作用和社會(huì)作用體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1） 使法律對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的行為有了評(píng)價(jià)的準(zhǔn)則。（2） 對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人行使權(quán)利行為進(jìn)行規(guī)范性指引。（3） 使房地產(chǎn)權(quán)利人對(duì)彼此的行為有可預(yù)測(cè)性，促進(jìn)社會(huì)正常秩序的建立和保障社會(huì)生活的正常進(jìn)行。（4） 可以預(yù)防違法犯罪行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)利人的安全感。房地產(chǎn)權(quán)屬證書是證明房地產(chǎn)權(quán)屬合法的綜合法律文書，具有其他法律文書不能替代的特殊作用，其法律地位和法律作用具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)權(quán)利人可以憑房地產(chǎn)權(quán)屬證書要求法律保護(hù)其合法權(quán)益；進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，依法處分自己的房產(chǎn)；辦理房地產(chǎn)抵押、出典手續(xù)；從事各類生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)辦理工商企業(yè)登記；申請(qǐng)房屋的翻建、改建、擴(kuò)建施工執(zhí)照；辦理房屋的拆遷補(bǔ)償手續(xù)；管理自己占有和使用的房地產(chǎn)；辦理社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中凡涉及房地產(chǎn)的其他事項(xiàng)。十二、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)市場(chǎng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)在流通過(guò)程中各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，是房地產(chǎn)商品通過(guò)交易，實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和使用價(jià)值的過(guò)程。完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)的買賣、租賃、交換、抵押、拍賣，以及與房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)、建筑、修繕、裝飾、經(jīng)營(yíng)等勞務(wù)活動(dòng)。 房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)作為商品而進(jìn)行的各種交易活動(dòng)，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和各種所有制房屋連同相關(guān)土地使用權(quán)的買賣、租賃、典當(dāng)、互換、拍賣，以及其他在房地產(chǎn)流通過(guò)程中的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。根據(jù)國(guó)家法規(guī)規(guī)定，一切房地產(chǎn)交易活動(dòng)都必須進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，納入政府管理，通過(guò)房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)。房地產(chǎn)交易的構(gòu)成要素有三個(gè)方面：（1） 交易的主體，即從事房地產(chǎn)交易的組織或個(gè)人，他們?cè)诮灰谆顒?dòng)中構(gòu)成買賣的雙方或供求雙方；（2） 交易的客體，即用于交易的對(duì)象，它包括土地和房屋，有關(guān)房地產(chǎn)知識(shí)、情報(bào)信息、有價(jià)證券也屬于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的客體；（3） 交易的媒體，即房地產(chǎn)交易活動(dòng)中介機(jī)構(gòu)，具體可分為交易媒體（如經(jīng)紀(jì)人、信托公司、交易所等）、融資媒體（如各種為房地產(chǎn)投資提供貸款的金融機(jī)構(gòu)）。房地產(chǎn)交易具有以下特點(diǎn)：（1） 房地產(chǎn)交易投資金額大，費(fèi)用昂貴，可采取分期付款方式。（2） 房地產(chǎn)交易區(qū)域性強(qiáng)，不同地域的房地產(chǎn)價(jià)格有很大差異。（3） 進(jìn)行交易的房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)無(wú)形權(quán)利的轉(zhuǎn)移，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機(jī)統(tǒng)一。（4） 房地產(chǎn)交易是有條件的，必須受國(guó)家法律法規(guī)的制約，交易雙方必須簽訂交易合同，經(jīng)房地產(chǎn)交易管理部門登記、審核并進(jìn)行全權(quán)變更登記。十三、期房、期房?jī)r(jià)格 期房是指正在開(kāi)發(fā)建設(shè)尚未竣工的商品房。 期房?jī)r(jià)格則是指尚在開(kāi)發(fā)建設(shè)，還未竣工的商品房的預(yù)售價(jià)格。期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系可以表述為：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格相應(yīng)的投資利息+銷售風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期損益值十四、住房貸款 貸款是指銀行提供給客戶用于購(gòu)買、建造、改造和維修住房的貸款。住房貸款按用途不同，可分為購(gòu)建住房貸款、改造維修住房貸款；按貸