【正文】 市位列前十的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，廣州達(dá)到80%，北京也超過70%。融資對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性由此可見一斑。融資問題是房地產(chǎn)企業(yè)的核心問題，但是鑒于本書“金融篇”已對此做過具體論述，本篇只是略作分析。 2003年隨著土地市場交易的不斷規(guī)范化及“121號”文件抬高房地產(chǎn)企業(yè)資金門檻后，以往房地產(chǎn)企業(yè)“大項(xiàng)目、小資金”運(yùn)作方式已不適應(yīng)現(xiàn)行規(guī)則，企業(yè)必須學(xué)會運(yùn)作“大項(xiàng)目、大資金”，如何融資成了房地產(chǎn)企業(yè)最先需要解決的核心問題。許多手里有項(xiàng)目而缺乏資金的公司紛紛找下家，希望有實(shí)力的公司對其進(jìn)行投資、控股或直接收購，這成了2003年的一種現(xiàn)象，估計(jì)2004年還將升溫。中國住宅與房地產(chǎn)業(yè)副會長張?jiān)吮硎荆骸?004年是房地產(chǎn)業(yè)的金融年，也就是說，如何更好地解決房地產(chǎn)開發(fā)中的融資問題，如何開拓新的融資渠道等將成為今年房地產(chǎn)界關(guān)注的熱點(diǎn)。” 七 房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價(jià)分析 盡管可以從不同的角度來認(rèn)識企業(yè)競爭力，國內(nèi)外學(xué)者對其進(jìn)行的理論描述也有所差別，但是對企業(yè)競爭力基本含義的理解是大致相同的,即企業(yè)競爭力是指，在一個(gè)企業(yè)所具有的能夠持續(xù)的比其他企業(yè)更有效的向市場（消費(fèi)者，包括生產(chǎn)性消費(fèi)者）提供產(chǎn)品或服務(wù)，并獲得贏利和自身發(fā)展的綜合素質(zhì)。 房地產(chǎn)作為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，將會在今后的二三十年中獲得前所未有的發(fā)展機(jī)遇，與此同時(shí)，在我國加入WTO后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著市場消費(fèi)主體、市場供求關(guān)系、消費(fèi)者需求等方面的不斷變化，而且還將面臨大量外資企業(yè)搶灘國內(nèi)市場而帶來的巨大挑戰(zhàn)。研究房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力可以為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供導(dǎo)向，引導(dǎo)資源配置向競爭力強(qiáng)、前景好的企業(yè)集中，對整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要意義。 房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力可以扼要的概括為土地資源、資本規(guī)模與資金運(yùn)營能力、開發(fā)經(jīng)營能力、發(fā)展?jié)摿λ膫€(gè)方面。 ①土地資源。雖然隨著土地市場交易的規(guī)范化，這一資源的重要性大大降低了，但土地本身的稀缺性，增值保值性，以及對房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)性作用決定了土地資源在可以預(yù)見的時(shí)期內(nèi)還將是決定房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要內(nèi)容。土地資源可以用土地儲備的市場價(jià)值來衡量。 ②資本規(guī)模和資金運(yùn)營能力。國內(nèi)房地產(chǎn)競爭環(huán)境的改變使得資本規(guī)模和資金運(yùn)營能力對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性更加突出。對此可以從資本規(guī)模、資金流動性和安全性、融資能力來進(jìn)行判斷。其中資本規(guī)模用總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)指標(biāo)來衡量，資金流動性和安全性用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/總資產(chǎn)）和資產(chǎn)負(fù)債率來評價(jià)，融資能力為主觀指標(biāo)，需要專家從企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、大股東實(shí)力、資本市場經(jīng)驗(yàn)等方面來考慮。 ③開發(fā)經(jīng)營能力。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營能力主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：開發(fā)銷售能力，盈利能力，人力資源狀況，管理體制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，短則3～5年，長則7～8年,開發(fā)銷售和盈利狀況年度波動較大，為了減少項(xiàng)目周期帶來的影響并考慮資料收集的工作量，在此采用三年平均的竣工面積、銷售收入和凈資產(chǎn)收益率來評價(jià)開發(fā)銷售和盈利能力。人力資源狀況分為兩項(xiàng)指標(biāo)：本科以上的員工比例、領(lǐng)導(dǎo)者個(gè)人能力和魅力。將第二項(xiàng)指標(biāo)單獨(dú)列出來是因?yàn)橐恍┲姆康禺a(chǎn)企業(yè)家，如王石、任志強(qiáng)、許榮茂、劉曉光，不僅是品牌的代言人，而且對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營、獲得土地和資金、吸引人才都起著非常重要的作用。而企業(yè)的管理體制主要從營運(yùn)管理（市場定位、前期開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本控制、營銷策略等），品牌戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)管理，人力資源管理等方面考慮，由專家和業(yè)內(nèi)人士打分。 ④發(fā)展?jié)摿?。發(fā)展?jié)摿νㄟ^近三年市場占有率的增長情況和企業(yè)品牌的知名度來反映，其中后者主要由消費(fèi)者打分來得出。 表6 房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價(jià)體系(其中帶“*”的為主觀指標(biāo))房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價(jià)體系 、大股東實(shí)力、資本市場經(jīng)驗(yàn)來考慮* *、品牌戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理等** 附:知識介紹：房地產(chǎn)企業(yè)特性 ，企業(yè)間競爭不完全 房地產(chǎn)又可以叫做不動產(chǎn)，不可移動是其重要特性。這就決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用、消費(fèi)，受制于其所在的空間環(huán)境，不像普通商品可以在各地之間調(diào)劑余缺，原料地、生產(chǎn)地、銷售地和消費(fèi)地可以各不相同。房地產(chǎn)的不可移動性決定了房地產(chǎn)市場是區(qū)域性的市場，其供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢都在區(qū)域內(nèi)決定。而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動也由此和區(qū)域密不可分。許多房地產(chǎn)企業(yè)了解某個(gè)區(qū)域市場，在區(qū)域內(nèi)有大量的土地儲備和上層關(guān)系資源，經(jīng)營狀況十分理想，但一旦走向區(qū)域擴(kuò)張，往往步履維艱。問題的癥結(jié)就在此。 房地產(chǎn)的不可移動性還產(chǎn)生了它的另一個(gè)特性——獨(dú)一無二性。房地產(chǎn)不僅僅是一幢房屋，而且和其所處的區(qū)位、周邊的環(huán)境融為一體，消費(fèi)者在選擇房地產(chǎn)時(shí)考慮的不止房屋本身，房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置和環(huán)境也是重要的參數(shù)。從這個(gè)層面上講，這個(gè)世界上沒有兩個(gè)完全一樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目。產(chǎn)品的不可替代性決定了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭局限在一定的區(qū)域內(nèi)的不完全競爭。 、資金的高度制約 土地是承載房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，也是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)。有沒有可供開發(fā)的土地，土地位置是否優(yōu)越，取得土地的價(jià)格是否合理直接關(guān)系到一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。而資金是任何企業(yè)的生命線，房地產(chǎn)企業(yè)更是資金高度密集的運(yùn)作體，從事開發(fā)活動需要的資金數(shù)額大、周期長，對資金的依賴也就更為明顯。一些房地產(chǎn)商甚至將房地產(chǎn)看做一種金融產(chǎn)品，把房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作過程理解為“投資、運(yùn)營、收益、變現(xiàn)、重組、上市”，由此可見其對資金的重視。2003年央行“121號”文件緊縮對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款則更加突顯資金的重要性。 ，高風(fēng)險(xiǎn)，波動性大 房地產(chǎn)投資所需的資金巨大，動輒以億計(jì)，且開發(fā)周期較長，一般為3～5年，甚至7～8年，以及房地產(chǎn)市場供給剛性，需求彈性的特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)、波動性大的特點(diǎn)。根據(jù)建設(shè)部2003年1～11月份的統(tǒng)計(jì)資料，%。而高負(fù)債和較長的開發(fā)周期也必將給企業(yè)經(jīng)營帶來較大的不確定因素。企業(yè)無法預(yù)知幾年以后市場的供求情況和價(jià)格水平，只能根據(jù)當(dāng)前的市場表現(xiàn)來安排投資。當(dāng)產(chǎn)品投入市場時(shí)，供求狀況可能已經(jīng)發(fā)生了很大的改變，但由于供給剛性的作用，企業(yè)無法在短期內(nèi)調(diào)整供給，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和波動性。 與政府關(guān)系密切是房地產(chǎn)企業(yè)的另一主要特性。房地產(chǎn)投資開發(fā)活動對一個(gè)城市的城市規(guī)劃、市政建設(shè)、市容市貌，甚至經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、人民生活都會產(chǎn)生重大的影響。世界各國政府對房地產(chǎn)開發(fā)都相當(dāng)?shù)闹匾?，并且出現(xiàn)了政府和房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行城鎮(zhèn)聯(lián)合開發(fā)的案例。在中國由于城鎮(zhèn)土地為國家所有，房地產(chǎn)商想要進(jìn)行開發(fā)活動必須獲得國家出讓的土地，以及中國市場體制處于完善時(shí)期，政府在管理和調(diào)控房地產(chǎn)投資上的不規(guī)范使房地產(chǎn)企業(yè)與政府之間的關(guān)系變得更為親密。有的房地產(chǎn)企業(yè)甚至將有無過硬的上層關(guān)系視作企業(yè)發(fā)展的生命線。當(dāng)然，這是市場不成熟的表現(xiàn)，隨著政府行為的不斷規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)將趨向于用公平競爭，用實(shí)力說話。但是由于行業(yè)的特殊性，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和引導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)對政府政策、城市規(guī)劃高度依賴不會改變。9 / 9