中國中小城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃-資料下載頁
2025-07-19 23:14本頁面
【正文】 50萬作為部分調(diào)整費用（主要在工程方面）； 裝修小計：150萬元； ○ 設(shè)備及物品費用： 15樓僅綜合布線和背景音樂設(shè)備依照10萬元計算 辦公設(shè)備、家私、保安設(shè)備、保潔設(shè)備40萬元計算 不可遇見的雜費20萬元 設(shè)備及物品費用小計70萬元 ○ 人員及耗材 內(nèi)部管理人員：500元/月*15人*（陸續(xù)到位）= 一般管理人員：350元/月*30人*（陸續(xù)到位）= 辦公耗材及公關(guān)差旅依照每月3萬元*6個月=18萬元 人員及耗材小計24萬元 ○ 廣告費用包含在銷售廣告中不做另行支付 ○ 上述小計244萬元● 商業(yè)營運成本：○ 營運期能耗費用 15樓依照公用面積約7760平方米，全年能源費用約180萬元 ○ 管理人員 500元/月*15人*12個月=9萬元 350元/月*30人*12個月= ○ 辦公及廣告 依照10萬元/月計算。即120萬元/年 ○ ● 三年經(jīng)營期總成本： 本案籌建成本為244萬元，依照三年分攤， += ● 超市的營運情況概述： 由于受到發(fā)展商要求超市自營的要求，本案暫不對超市進行總體財務(wù)分析，根據(jù)3880平方米的超市，屬地市場人均在超市的消費單價約20元，本案超市年業(yè)績預(yù)計為3000萬元，年需要150萬有效顧客支撐，日均4100人次的有效顧客，按照1：5的人流計算，每日來店數(shù)量約20000人，與侯馬總?cè)丝?3萬相比較，約為1：。 按照超市毛利率5%計算，本案的超市年收益約為150萬元。● 67樓的營運情況概述： 由于本案的67樓為特殊的餐飲、娛樂業(yè)種，需要以整館的方式進行經(jīng)營，由于其特殊性，本規(guī)劃對改二層樓不進行財務(wù)分析。本案的財務(wù)分析FINANCE ANALYSE本案的財務(wù)分析● 本案B1F5F銷售價格：樓層B1F1F2F3F4F5F總面積388038803880388038803880平均單價樓層總價194058203880291019401552● 本案B1F5F租金價格：1F2F3F4F5F樓層實際面積21342328232823282328平均租金單價樓層年租總價390萬323萬221萬170萬127萬● 本案B1F5F物業(yè)價格：1F2F3F4F5F樓層實際面積21342328232823282328平均物業(yè)價格35元/平方米/月樓層年租總價● 15樓第一年按照100%返租進行的財務(wù)分析：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營攤提支出小計租金收入物業(yè)收入收入小計5F1274F1703F2212F2913231F390合計1231● 15樓第二年按照100%返租進行的財務(wù)分析，租金遞增10%計算：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營攤提支出小計租金收入物業(yè)收入收入小計5F4F1873F2F1F429合計● 15樓第三年按照100%返租進行的財務(wù)分析，租金遞增10%計算：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營攤提支出小計租金收入物業(yè)收入收入小計5F394F3F2F1F合計● 本案收益合計： ○ 銷售溢價合計（萬元）銷售總價發(fā)展商利潤銷售成本收購成本銷售節(jié)余1955220001115150001407 ○ 三年租金和物業(yè)收益合計（萬元）第一年第二年第三年合計 其中： ○ 超市經(jīng)營成本和利潤表一：面積銷售價格第一年返租第二年返租第三年返租返租總成本38801940表二：前期設(shè)備投入按照800萬元計算，依照三年攤提，即每年為267萬元；年經(jīng)營管銷費用按照（包括人員和能源費用）約為80萬元；商品按照全代銷方式經(jīng)營；年份支出收入合算設(shè)備攤提營費用支出小計營業(yè)業(yè)績營業(yè)毛利收入小計NO1267萬80萬347萬3000萬5%150萬197萬NO2267萬80萬347萬3300萬165萬182萬NO3267萬80萬347萬3630萬合計800萬240萬1040萬元9930萬● 本案財務(wù)三年總分析 見上表說明 由于超市經(jīng)營屬于虧損狀態(tài)， = 考慮到新店開業(yè)可能采取3個月的免租優(yōu)惠，即損失約372萬元 = 考慮到超市商品不可能為100%代銷，其中預(yù)備200萬自營商品費用 超市商品隨三年經(jīng)營虧損而自然損耗消失 = 為15樓自營商品準備的預(yù)備金300萬元 經(jīng)過三年經(jīng)營，約可產(chǎn)生利潤做為再進貨的準備資金，自營商品贏余部分約為商品的庫存，可計入財務(wù)贏利成本但不能做為現(xiàn)金儲備 = 可做為各樓層在經(jīng)營期間的風險資金，此經(jīng)營方式保證了發(fā)展商獲利后全盤推出，也基本能夠?qū)崿F(xiàn)三年的穩(wěn)步經(jīng)營 管理學(xué)名言最好的方案不等于最合理的方案最合理的方案就是最好的方案上海主張置業(yè)營銷策劃有限公司200462349 /
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