【正文】 土地出讓為主，輔之以國有企業(yè)改革過程中的土地租賃、作價入股、授權(quán)經(jīng)營等，這些方式與國際慣例不符，如作價入股、授權(quán)經(jīng)營， 是在我國特定的土地制度和企業(yè)與國家關(guān)系條件下提出的，不適合外商投資企業(yè)，因此加入WTO以后，現(xiàn)行的土地有償使用方式將顯得非常單調(diào)?！　∧壳巴恋赜袃斒褂梅绞降膯握{(diào)性主要體現(xiàn)在：產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)形式的單調(diào)性、出讓形式的單調(diào)性、出讓金償付方式的單調(diào)性、出讓金償付期限的單調(diào)性等。具體而言，產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)形式的單調(diào)性是指產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式以土地使用權(quán)有償出讓為主，其他產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方式很少；出讓形式的單調(diào)性是指國有土地的使用權(quán)出讓形式以協(xié)議方式為主，而更具市場性的招標(biāo)、拍賣形式較少；出讓金償付方式的單調(diào)性是指土地使用權(quán)受讓方以一次性支付出讓金的方式為主，其它償付方式很少。與這種單調(diào)的出讓方式相比，國際上通行的土地租賃方式在我國則剛處于起步階段，尚沒有得到全面推廣?！　≈芙ù海杭尤隬TO會對土地資源配置原則造成沖擊。據(jù)統(tǒng)計，截至2000年年底，全國總土地出讓量為30萬公頃，僅占城鎮(zhèn)用地總量的5%；而在出讓土地總量中，以招標(biāo)、拍賣方式出讓的土地量也只占到5%。大量的土地仍以行政劃撥方式和協(xié)議出讓方式進(jìn)行配置。這種“非市場”及“亞市場”的土地配置方式，不符合WTO的基本原則，必然要與國際市場規(guī)則和大量外資機構(gòu)用地相沖突?！　〖尤隬TO也會對存量土地與增量土地政策造成沖擊。入世后，房地產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)及相關(guān)新產(chǎn)業(yè)對土地的需求量增加，如何在農(nóng)業(yè)土地效益下降的情況下，更多地利用存量土地，提高城鎮(zhèn)土地利用效率，更好地保護耕地，是急需在政策上進(jìn)行研究的問題之一?！　〖尤隬TO也會對城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃造成沖擊。由于城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)布局會在入世后進(jìn)行一定的調(diào)整，對現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃形成新壓力。事實上，城鎮(zhèn)土地規(guī)劃如何能更好地預(yù)測產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整量，先行科學(xué)的規(guī)劃，以避免用地的混亂和資源的浪費，是面對入世的首要問題。信息來源： （國土資源報）潘石屹：房地產(chǎn)發(fā)展商怎樣看網(wǎng)絡(luò) 2001615 13:00:00讓我們在今天這個點上，用一個簡單的詞去描述未來的社會，應(yīng)該是什么樣的？我想了半天，還是只有用網(wǎng)絡(luò)這個詞才能描述未來10年、20年的社會。這是個非常大的特征。但是網(wǎng)絡(luò)并不是他們發(fā)明的，這個社會本質(zhì)上就是網(wǎng)絡(luò)，就是以網(wǎng)絡(luò)形式存在。只是在信息時代之前，信息溝通不暢通，設(shè)置了好多中間環(huán)節(jié)，在傳遞信息上給社會造成很多浪費。隨著信息暢通、信息透明化提高，網(wǎng)絡(luò)社會本質(zhì)突現(xiàn)出來。網(wǎng)絡(luò)并不是一個新鮮名詞。 在信息時代帶來，網(wǎng)絡(luò)社會突現(xiàn)時，社會結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟形式、人的行為方式……都發(fā)生了變化，原來以為天經(jīng)地義的東西可能都成為過時。對我們房地產(chǎn)的影響時是什么呢？人穿衣服，衣服要好就要適合人的身體；人要住房，好的房子的空間就要適合人的行為方式。人的行為模式發(fā)生了變化，如果還用傳統(tǒng)住房模式，就住得不舒服。今天會議發(fā)言中有提到，我們設(shè)計制造的房子要用100年。人的行為方式在這100年是怎樣的？他怎樣才能舒服？我覺得，網(wǎng)絡(luò)時代對房地產(chǎn)發(fā)展商影響最關(guān)鍵的是：我們到底要為社會營造一個什么樣的空間，為未來人的行為方式營造什么樣的空間？這是最本質(zhì)的。 今天提的中城房網(wǎng)有沒有具體內(nèi)容，我的簡單設(shè)想是： 第一，每一家較大的房地產(chǎn)公司，大概一年的采購額接近10個億，如果100家聯(lián)合起來就是1000個億。把這些房地產(chǎn)商這個季度要些什么電梯、水泥、玻璃、鋼筋……列出來，另外所有廠家都明碼標(biāo)價地報價，中間環(huán)節(jié)吃回扣的沒了，只要增加這個透明度，節(jié)約就了不得。1000個億的交易額，節(jié)約1%是多少？節(jié)約5%是多少？我看了美國的采購網(wǎng)，搞得太復(fù)雜、太技術(shù)化，我覺得聯(lián)合采購不一定要鉆到技術(shù)環(huán)節(jié)。昨天晚上我住在金茂大廈凱悅酒店，就覺得這個酒店有點鉆到技術(shù)誤區(qū)。它桌上的臺燈我怎么也打不開，我就不信，把所有的線上摸了一遍，最后摸到底盤上，幾秒鐘后燈才亮了。搞得這么復(fù)雜。前兩天有個開關(guān)廠家給我推銷開關(guān)，說是什么弱電控制強電，開關(guān)上有5個按紐，四個角上4個，中間一個，里面還帶個CPU可以編程序，摸這邊哪里就亮，那邊又哪里亮……光學(xué)這個開關(guān)，知識水平差點就得一兩個小時，還不明白。我覺得這就是走入了技術(shù)誤區(qū)。Internet網(wǎng)要和房地產(chǎn)結(jié)合，千萬不能走入這個技術(shù)誤區(qū)。像撮合交易都是后來的事。房地產(chǎn)商現(xiàn)在是靠坐在一起吃飯來聯(lián)系，你的塑鋼門窗多少錢？電梯多少錢？我們之間碰一碰，別讓廠家給蒙了。那么能不能靠網(wǎng)來替代這種方式？用最簡單辦法解決最實用的問題。 第二，實現(xiàn)房地產(chǎn)商的聯(lián)合銷售。南方的發(fā)展商，銷售費用（廣告費和代理費）大概是5%左右，北京是2%3%。我認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)時代應(yīng)該是房地產(chǎn)商直接和客戶面對面見面，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)就是要消滅中間環(huán)節(jié)。如果中城房網(wǎng)能聯(lián)合起來，統(tǒng)一對外銷售，把代理費降低1%、2%、3%……整個100家、200家房地產(chǎn)商銷售額是多大？ 另外談到商業(yè)模式，實際上對房地產(chǎn)商來說，真正為我們服務(wù)的是最后一公里。B to C做不好，是因為信用問題、支付問題解決不了。如果（網(wǎng)絡(luò)）可以把好多社區(qū)都串在一起為他們服務(wù)，這些問題就解決了?，F(xiàn)在銀行都可以提供80%的按揭貸款，我一開始就和銀行說，不要不放心，我們房地產(chǎn)商做擔(dān)保，存上幾千萬在你帳上，客戶要是不還款，你從我?guī)ど习芽顒澴摺Ｎ胰フ宜?，每天早?點叫保安敲門催債，他一定會還，因為他家住在這里，所以信譽問題就解決了?，F(xiàn)代城幾萬人住著，光吃糧食就多少？喝醬油得多少？如果這些東西都在網(wǎng)上采購，而且成本降低10%、20%，這是個皆大歡喜的事。 地價及地價特點 2000815 馬克思曾經(jīng)對土地價格進(jìn)行了本質(zhì)的描述：“土地價格不外是資本化的因而提前支付的地租。”①土地價格“不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格?！雹谶@里所講的地租是指“租地農(nóng)場主為了獲得經(jīng)營土地的許可而以租金形式支付給土地所有者的一切”，③也就是土地收益。地租資本化實質(zhì)上是地租收益資本化，土地價格是土地權(quán)利和土地收益的購買價格。 我國土地使用制度改革是在土地公有的前提下，實行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離，變以前的無償、無限期、無流動使用為有償、有限期、有流動使用。所以我們評估的主要是土地使用權(quán)價格，即土地價格，是以土地使用權(quán)有期限出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式，是土地使用者取得土地使用權(quán)和相應(yīng)年期內(nèi)土地收益的購買價格。由于出讓的土地使用年期較長，而且使用期間也有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利，我國的地價評估借鑒一般的地價評估方法是可行的。 土地不同于普通商品，也不同于建筑物，我們在評估土地價格時應(yīng)準(zhǔn)確地理解土地的特點： 1．生產(chǎn)成本不同。普通商品是勞動的產(chǎn)物，有生產(chǎn)成本，其價格含生產(chǎn)成本要素，價格圍繞價值上下波動。而土地本身是自然形成的，沒有勞動投入，因而不能以“生產(chǎn)成本”定價，地價不是自身價值的貨幣表現(xiàn)，也很難說有一個波動中心。 2．供求變化不同。普通商品價格與地價都受供求變化的影響，但土地的供給彈性較小，所以地價受需求影響很大，在一定程度上可以說是由對土地的需求程度與支付能力決定的。從全社會的角度看，土地數(shù)量總是固定的，供給是完全無彈性的，一般土地供給不會因土地需求與土地價格的變化而增減。對土地的需求是一種引致需求，即由對土地上的產(chǎn)品和勞務(wù)的需求而引起的需求。但是，因為土地往往可以用于多種用途，配置于各個不同的產(chǎn)業(yè)部門，因此，對于某一個產(chǎn)業(yè)部門來說，土地供給是有彈性的。 3．市場結(jié)構(gòu)不同。普通商品有完整的市場，形成的價格較客觀，而土地沒有完整的市場，形成的地價受主觀因素影響較大。馬克思也曾說過：“必須牢牢記住，那些本身沒有任何價值，即不是勞動產(chǎn)品的東西（如土地），或者至少不能由勞動再生產(chǎn)的東西（如古董，某些名家的藝術(shù)品等等）的價格，可以由一系列非常偶然的情況來決定?！? 4．價格差異不同。普通商品可以標(biāo)準(zhǔn)化，其價格比較一致。但土地由于個別性與固定性，在兩個方面表現(xiàn)出極強的價格差異：一是由于宗地的個別性，非均質(zhì)性及區(qū)位，規(guī)劃用途和容積率的不同，等面積土地價格往往不同；二是由于地理位置、地區(qū)經(jīng)濟等因素影響，產(chǎn)生的地區(qū)性與地域性價格差異。例如，上海市的最高出讓地價是1994年1季度創(chuàng)下的每平方米8388美元，而西安市最高出讓成交價出現(xiàn)在1993年6月，為每平方米712．5美元。即使在上海市內(nèi)，最高地價仍是最低地價的600倍。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國地價的地區(qū)、地域的差異將進(jìn)一步擴大，而不是縮小。 5．折舊現(xiàn)象不同。一般物品有折舊現(xiàn)象，其價值隨時間的推移而貶低。土地具有永續(xù)性，不但不會有折舊，還會因人口增長、經(jīng)濟文化發(fā)展，對土地需求的增加而使地價呈不斷上漲的趨勢。但是由于在我國土地使用權(quán)出讓年期有限，因而對于獲得一定時期使用權(quán)的使用者來說，隨著時間的推移，余期的土地使用權(quán)價格也應(yīng)越來越低。 由于土地的上述特點，使得地價的評估不能簡單地被認(rèn)為是一種數(shù)學(xué)過程，其中蘊含的內(nèi)容非常復(fù)雜。西方學(xué)者認(rèn)為，評估的大部分過程取決于評估者形成的觀點，“是一種用數(shù)學(xué)形式來表達(dá)觀點的藝術(shù)”。臺灣人士卓輝華認(rèn)為：“不動產(chǎn)估價一藝術(shù)十科學(xué)十經(jīng)驗”，這是不無道理的?？傊貎r評估是根據(jù)特定的目的評定土地于特定時間的特定權(quán)益的科學(xué)與藝術(shù)。為了公平、公正、合理地評估地價，評估人員應(yīng)從以下三方面入手，奠定這門科學(xué)與藝術(shù)的基礎(chǔ)： 一是準(zhǔn)確理解我國地價體系與地價評估技術(shù)途徑；二是靈活采用，正確分析各種土地估價資料；三是深入理解、綜合運用各種估價方法。 我國的地價體系 2000815 在土地市場的交易和管理中，形成了各種地價。如按形成方式可分為基準(zhǔn)地價、交易底價和征稅價格；按政府管理手段可分為申報地價、公告地價、補地價等。不同的土地價格具有不同的概念、內(nèi)涵和作用，共同構(gòu)成地價體系。因此，地價體系是土地市場中，由若干個既相互聯(lián)系，又相互區(qū)別的地價構(gòu)成，共同滿足土地市場交易、管理需要的價格系列。 地價體系中地價種類的多少，取決于土地制度、地價的作用、土地市場狀況及政府管理土地的需要。為與我國土地管理制度和土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度等相配套、同時也滿足政府、土地投資者、開發(fā)者、使用者等對地價宏觀和微觀等多方面、多層次的需求，在我國已形成了以基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價為核心，包括出讓底價和市場交易價等在內(nèi)的地價體系。其中基準(zhǔn)地價反映宏觀地價水平，標(biāo)定地價、出讓底價、市場交易價屬于宗地地價。 （一）基準(zhǔn)地價 1．基準(zhǔn)地價的含義?；鶞?zhǔn)地價是指按照城鎮(zhèn)不同的土地級別或均質(zhì)區(qū)段分別評估的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的單位面積土地使用權(quán)平均價格。基準(zhǔn)地價的評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行的，是該地區(qū)土地等級、特定用途、一定時間內(nèi)的使用權(quán)平均價格，反映了我國城鎮(zhèn)土地利用所產(chǎn)生的實際經(jīng)濟效果，標(biāo)明了土地經(jīng)濟價值運動的基準(zhǔn)線。 2．基準(zhǔn)地價的主要作用有以下幾個方面： （1）基準(zhǔn)地價客觀地反映了土地價值量大小及變動趨勢，表明了土地利用的經(jīng)濟效果； （2）為國家計征土地使用稅、土地增值稅等稅費提供依據(jù)； （3）加強國家宏觀管理的手段，調(diào)整經(jīng)濟活動在空間布局的經(jīng)濟杠桿； （4）進(jìn)一步評估標(biāo)定地價、出讓底標(biāo)等宗地地價的基礎(chǔ)，起到估算初值和修訂初始值的作用。 （二）標(biāo)定地價 1．標(biāo)定地價的含義。標(biāo)定地價是市、縣政府根據(jù)管理需要，評估的正常上地市場中，在正常的經(jīng)營管理條件下和政策作用下，具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。標(biāo)定地價是宗地地價的一種，評估時一般以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)地塊使用年限、市場行情、地塊大小、形狀、容積率限制、微觀區(qū)位等條件，通過系數(shù)修正進(jìn)行評估。城鎮(zhèn)內(nèi)不具備基準(zhǔn)地價和系數(shù)修正標(biāo)準(zhǔn)時，也可以采用適宜的估價方法，根據(jù)市場地價資料直接評估。 2．標(biāo)定地價的主要作用有以下幾條： （1）確定土地出讓價格與政府優(yōu)惠幅度的依據(jù)； （2）標(biāo)定地價是國家行使優(yōu)先購買權(quán)的依據(jù)； （3）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時補交土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價的40.％； （4）核定地產(chǎn)增值，征收土地增值稅（費）的標(biāo)準(zhǔn)3 （5）企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制企業(yè)中土地資產(chǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn)。 （三）出讓底價 出讓底價，是政府根據(jù)正常市場狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價水平，綜合考慮各種政策因 素的影響，確定的某一塊土地出讓時最低的控制價格標(biāo)準(zhǔn)。它也是土地使用權(quán)出讓時政府 首先出示的待出讓土地的最低地價的依據(jù)和確認(rèn)成交地價的基礎(chǔ)。在我國，政府壟斷了土 地供應(yīng)量，其出讓土地的價格將對整個土地市場的地價產(chǎn)生重要影響，因此，出讓底價要 兼顧當(dāng)前利益和長遠(yuǎn)利益綜合確定。