【正文】 。 利率：根據(jù)客觀周期來確定。1無形資產(chǎn)評(píng)估方法無形資產(chǎn)評(píng)估須以產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為前提或假設(shè)前提，以無形資產(chǎn)的獲利能力為評(píng)估對(duì)象、以無形資產(chǎn)所能產(chǎn)生的收益為基礎(chǔ)。根據(jù)所評(píng)無形資產(chǎn)的具體類型、特點(diǎn)、評(píng)估目的的外部市場(chǎng)環(huán)境等具體情況，選用現(xiàn)行市價(jià)法或收益現(xiàn)值法等評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。（1）、采用現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估無形資產(chǎn)當(dāng)類似無形資產(chǎn)之間具有可比性時(shí)，則根據(jù)它們的交易條件、市場(chǎng)交易價(jià)格和價(jià)值影響因素的差異，調(diào)整確定評(píng)估值；當(dāng)被評(píng)無形資產(chǎn)曾向多個(gè)使用者轉(zhuǎn)讓使用權(quán)時(shí)，則結(jié)合受讓者的具體情況確定評(píng)估值。（2）、采用收益現(xiàn)值法評(píng)估無形資產(chǎn)通過分析超額獲利能力和預(yù)期收益，關(guān)注收益額的計(jì)算口徑與被評(píng)無形資產(chǎn)相對(duì)應(yīng)，充分考慮法律法規(guī)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、技術(shù)進(jìn)步、行業(yè)發(fā)展變化、企業(yè)經(jīng)營管理、產(chǎn)品更新和替代等因素對(duì)無形資產(chǎn)收益期、收益額和折現(xiàn)率的影響。（3）外購的（包括國外引進(jìn)的）無形資產(chǎn)對(duì)外購的（包括國外引進(jìn)的）無形資產(chǎn)（如藥證、商標(biāo)、技術(shù)、軟件等），核查其購入（引進(jìn)）的權(quán)利類型，一般為許可使用權(quán)，少數(shù)可能為所有權(quán)；另核查其購買合同（轉(zhuǎn)讓合同），弄清楚合同規(guī)定的使用條件、期限。外購的無形資產(chǎn)應(yīng)在賬面反映。分析賬面無形資產(chǎn)的攤銷是否合理，若其剩余期限內(nèi)使用該無形資產(chǎn)所得收益與攤余額基本匹配，也將按賬面攤余額（或按正常攤銷期限重新評(píng)估的攤余額）評(píng)估。12．1商標(biāo)權(quán)評(píng)估 (1)商標(biāo)權(quán)的評(píng)估方法首選收益法 。然后可用所評(píng)商標(biāo)的產(chǎn)品在未來收益期內(nèi)的收益乘以商標(biāo)分成率或未來的收益期內(nèi)的超額收益折現(xiàn)求得評(píng)估值。 ，其收益期原則上是無限期。 ，注意，評(píng)估商標(biāo)時(shí)不存在技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。 (2)對(duì)于超額獲利能力不明顯或已不使用的商標(biāo)，也可采用成本法。商標(biāo)的重置成本只考慮商標(biāo)設(shè)計(jì)費(fèi)、申請(qǐng)和代理費(fèi)。12．2 特許經(jīng)營權(quán)評(píng)估，要注意核查了解如下情況，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中明確說明： （１）特許經(jīng)營權(quán)的法律狀況。包括特許經(jīng)營權(quán)的授權(quán)人，授權(quán)文件，被授權(quán)人資格要求，特許經(jīng)營權(quán)有效期、適用范圍、續(xù)期和改變范圍等條件，該經(jīng)營權(quán)的原始持有人，法律法規(guī)對(duì)該類經(jīng)營權(quán)的有關(guān)規(guī)定等。 （２）特許經(jīng)營權(quán)的具體內(nèi)容。包括名稱、類別、具體內(nèi)容、適用領(lǐng)域，使用、保持、轉(zhuǎn)讓、再次特許授權(quán)等權(quán)屬。 （３）特許經(jīng)營權(quán)的使用情況。包括所需具備的法律、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、技術(shù)、設(shè)備、工藝、原材料、環(huán)境等方面的前提或基礎(chǔ)條件，啟用時(shí)間，使用范圍，該經(jīng)營權(quán)現(xiàn)有使用人的數(shù)量、分布范圍、市場(chǎng)劃分及市場(chǎng)占有率等。 （４）特許經(jīng)營權(quán)的成本費(fèi)用和歷史收益情況。包括申報(bào)或購買、持有、延續(xù)等項(xiàng)目的支出成本；使用、轉(zhuǎn)讓、再次特許授權(quán)所帶來的歷史收益。 （５）特許經(jīng)營權(quán)的收益期和預(yù)期收益額有關(guān)情況。包括特許經(jīng)營權(quán)持有人的經(jīng)營管理能力、預(yù)期業(yè)務(wù)量、經(jīng)營對(duì)象的預(yù)期壽命、市場(chǎng)占有率和預(yù)期收益，主要競爭對(duì)象的市場(chǎng)占有率、盈利情況等。 12．3其它性質(zhì)房屋的評(píng)估使用權(quán)房屋評(píng)估：隨著住房制度的改革，對(duì)企業(yè)購買使用權(quán)房后分給職工使用的，企業(yè)已無處分的權(quán)利，可按房改政策企業(yè)可收回值評(píng)，難以收回的情況下，按零值評(píng)估。長期租賃房的使用權(quán)房評(píng)估：一般按租金法評(píng)，無法確定收益的，可參照動(dòng)遷政策，按房地產(chǎn)市值的80％評(píng)估1土地使用權(quán)的評(píng)估：上藥集團(tuán)大部分土地使用權(quán)屬于空轉(zhuǎn)的土地，權(quán)利人為上藥集團(tuán)，使用人往往為其下屬企業(yè)。本次評(píng)估，土地使用權(quán)按帳面值在哪兒，就在哪兒評(píng)估，無帳面值的按房地合一的原則評(píng)估?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是以政府制定頒布的基準(zhǔn)地價(jià)為參照物，按照替代原則，就待估宗地的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別個(gè)別因素等與同一基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域內(nèi)平均條件相比較，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)修正后得到待估宗地價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)用公式如下：Pl＝P0RYRj（1177。Rd）（1177。Ra）（1177。Re）RpPl—評(píng)估宗地的價(jià)格；P0—評(píng)估宗地所在級(jí)別區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)；RY—年期修正系數(shù)；Rj—交易情況修正系數(shù)；Rd—期日修正系數(shù)；Ra—區(qū)域因素修正系數(shù)和；Re—個(gè)別因素修正系數(shù)和；Rp—容積率修正系數(shù)。（1）上海綜合和住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)為各級(jí)別區(qū)域平均容積率下“七通一平”的熟地樓面價(jià)或按地上建筑面積計(jì)算的基價(jià)；工業(yè)用地在市區(qū)二、三、四、五級(jí)為“七通一平”的熟地樓面價(jià)，在市區(qū)六級(jí)以上為“七通一平”的熟地地面價(jià)，這已經(jīng)考慮了市區(qū)土地的優(yōu)化配置和城市規(guī)劃的實(shí)施。（2）年限的修正：需要注意的是，有些合資企業(yè)的土地使用年限原來按合資期限確定的，如20年。這不意味二十年以后土地使用權(quán)將收回，一般情況應(yīng)是到期后補(bǔ)交出讓金，繼續(xù)使用法定的年限，本次評(píng)估按上述思路操作。但在合資合同中約定合資期滿土地使用權(quán)歸中方所有的需另外處理。（3）綜合、商業(yè)、住宅用地期日修正系數(shù)采用綜合用地價(jià)格指數(shù)環(huán)比指數(shù)具體為：年份199819992000200120022003環(huán)比系數(shù)綜合用地價(jià)格指數(shù)15%本次評(píng)估中綜合用地的修正系數(shù)取15%。工業(yè)用地土的期日修正系數(shù)：上海市基準(zhǔn)地價(jià)發(fā)布日為1998年6月1日，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年12月31日，期間，中房上海綜合指數(shù)從765上漲至1172，%。根據(jù)國土資源部公布的《我國重點(diǎn)地區(qū)和主要城市2003年地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示：地價(jià)隨房價(jià)漲落變化，但地價(jià)變化幅度小于房價(jià)幅度。在幾個(gè)大城市中，%，%，工業(yè)用地的增幅更小。由于上海工業(yè)房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)時(shí)間與1998年上海市基準(zhǔn)地價(jià)發(fā)布日不同步，且2003年2季度前土地轉(zhuǎn)讓大部分為協(xié)議招標(biāo)，價(jià)格市場(chǎng)程度不高，2003年2季度后土地轉(zhuǎn)讓采用公開招標(biāo)，價(jià)格比較客觀。本次評(píng)估，按上海工業(yè)房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)：；。由此計(jì)算：%。同期，中房上海綜合指數(shù)2003年9月1087； 12月1172。由此計(jì)算，%中房上海綜合指數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)頒布日至評(píng)估基準(zhǔn)日的增量為（1172/7651）＝%。設(shè)：工業(yè)用地從基準(zhǔn)地價(jià)頒布日至評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)值的增量為X.則 %∶ X=%∶% X=%%247。% = 4% 則工業(yè)用地的期日修正系數(shù)Rd取4%。（4）區(qū)域因素修正：向上修正或向下修正一般不高于本級(jí)與上一級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)的平均值，也不低于本級(jí)與下一級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)的平均值。（5）個(gè)別因素修正。對(duì)土地臨街狀況、土地形狀、開發(fā)狀態(tài)等因素綜合考慮。（6）容積率修正。標(biāo)準(zhǔn)容積率按上?；鶞?zhǔn)地價(jià)修訂討論搞中的各類用途級(jí)別的平均容積率，具體為：級(jí)別商業(yè)、辦公住宅工業(yè)一級(jí)4二級(jí)4三級(jí)42四級(jí)42五級(jí)六級(jí)1七級(jí)1八級(jí)1九級(jí)111十級(jí)111如上述基準(zhǔn)地價(jià)的土地級(jí)別與98年基準(zhǔn)地價(jià)土地級(jí)別不同時(shí)，本次評(píng)估仍按98年執(zhí)行。容積率修正系數(shù)可參照北京市的修正體系。（7）經(jīng)各因素修正后的地價(jià)為出讓土地價(jià)格。（8）空轉(zhuǎn)的土地應(yīng)扣除需補(bǔ)交的出讓金。需補(bǔ)交的出讓金計(jì)算方法為：按土地現(xiàn)行市價(jià)應(yīng)交的出讓金抵扣與財(cái)政簽訂協(xié)議的空運(yùn)轉(zhuǎn)出讓金的差額，若空運(yùn)轉(zhuǎn)的出讓金已大于現(xiàn)行市價(jià)應(yīng)交的出讓金，則不需再補(bǔ)交。注意: 與財(cái)政簽訂協(xié)議的空運(yùn)轉(zhuǎn)出讓金是按每平方米土地面積計(jì)算的。空轉(zhuǎn)土地使用權(quán)價(jià)值＝出讓土地價(jià)值－（出讓土地價(jià)值30％－與財(cái)政簽訂協(xié)議的空運(yùn)轉(zhuǎn)出讓金） 注：當(dāng)公式括號(hào)計(jì)算值小于零時(shí)，取零值。（9）若劃拔土地使用權(quán)則扣除出讓金。按上海市的慣例，出讓金為土地使用權(quán)總價(jià)值的30%。工業(yè)用地八級(jí)（含八級(jí)）以下，基準(zhǔn)地價(jià)表中沒有熟地價(jià)格先以毛地基準(zhǔn)地價(jià)按基準(zhǔn)地價(jià)修正得出毛地價(jià)格，再加上土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法本次評(píng)估的工業(yè)用地，若能夠取得周邊工業(yè)用地的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)選用市場(chǎng)比較法。 市場(chǎng)比較法指在一定市場(chǎng)條件下，選擇條件類似或使用價(jià)值相同 若干土地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件與待估土地進(jìn)行對(duì)照比較，并對(duì)交易實(shí)例土地加以修正，從而確定待估土地價(jià)格的方法。該方法基本公式如下： 待估土地評(píng)估值 = 交易實(shí)例土地價(jià)格交易情況修正系數(shù)交日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)1流動(dòng)負(fù)債、長期負(fù)債負(fù)債評(píng)估的重點(diǎn)在于檢驗(yàn)核實(shí)各項(xiàng)負(fù)債在評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的實(shí)際債務(wù)人和負(fù)債額。對(duì)于整體企業(yè)的負(fù)債項(xiàng)目，應(yīng)單獨(dú)評(píng)估并列示。對(duì)于與某項(xiàng)資產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的負(fù)債，可根據(jù)實(shí)際情況不同，予以單獨(dú)評(píng)估列示，或者在評(píng)估該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)扣減相應(yīng)的負(fù)債額并予以說明，而不再單獨(dú)列示。負(fù)債的評(píng)估主要是按審計(jì)準(zhǔn)則和方法對(duì)賬面值核實(shí)后確定評(píng)估值。對(duì)于業(yè)務(wù)往來形成的負(fù)債，驗(yàn)核評(píng)估應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)是否確實(shí)發(fā)生來評(píng)估。對(duì)于以國家、職工個(gè)人為債權(quán)人的負(fù)債，應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度等加以驗(yàn)核來評(píng)估。對(duì)于非實(shí)際承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目，如歷年積累的、且數(shù)額較大的應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)，無明確支付對(duì)象；還有預(yù)提大修理費(fèi)等，按零值計(jì)算。（在評(píng)估固定資產(chǎn)時(shí)，計(jì)算成新率或?qū)嶓w性貶值已相應(yīng)考慮需大修理支出的影響。）上藥集團(tuán)項(xiàng)目評(píng)估協(xié)調(diào)組39 / 3