商業(yè)零售業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避-資料下載頁
2025-07-14 14:42本頁面
【正文】 們估算有3億元左右部分建設(shè)費(fèi)用基本就可以滾動(dòng)開發(fā)住宅部分。有10億元左右就可以滾動(dòng)開發(fā)五星酒店和購物中心部分。通過對項(xiàng)目財(cái)務(wù)金融風(fēng)險(xiǎn)的識別與解析，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要在5A國際甲級寫字樓和酒店式產(chǎn)權(quán)公寓的投資收益上；而項(xiàng)目融資和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)主要在高昂的融資費(fèi)用、銷售回款和后期商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營上。針對此，我們建議下列規(guī)避策略。(1).做好現(xiàn)金流管理和成本核算等管理工作；及時(shí)根據(jù)形勢變化調(diào)整各階段融資規(guī)劃，多渠道融資，降低融資成本，防止資金鏈斷裂等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；（2）科學(xué)確定物業(yè)比例和戶型比例，強(qiáng)化可銷售物業(yè)商品的個(gè)性化定制化研究，根據(jù)顧客具體需求，調(diào)整住宅產(chǎn)品戶型及5A寫字樓分割比例及裝修風(fēng)格，進(jìn)行定制化銷售。對于預(yù)先交款的客戶給予優(yōu)惠和辦公物業(yè)產(chǎn)品個(gè)性化服務(wù)。（3）通過分期開發(fā)，避免過大資金流量需求，優(yōu)先開發(fā)可銷售物業(yè)，酒店和購物中心放在二期開發(fā)。2.項(xiàng)目規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)調(diào)整策略項(xiàng)目的規(guī)劃定位和功能組合分割是業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)的依據(jù)，功能定位和分割比例的合理性是項(xiàng)目最終商業(yè)價(jià)值的初始決定因素。建議對項(xiàng)目做如下調(diào)整：（1）對于甲級寫字樓和酒店式公寓這兩種業(yè)態(tài)應(yīng)進(jìn)一步重新細(xì)化可研調(diào)整業(yè)態(tài)選擇；另外突破創(chuàng)新業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)的戰(zhàn)略思維，將體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，文化產(chǎn)業(yè)大膽與項(xiàng)目嫁接，比如引入娛樂產(chǎn)業(yè)國際性品牌大型豪華歌舞秀等；挖掘市場潛在需求，拓展業(yè)態(tài)內(nèi)涵，方可化風(fēng)險(xiǎn)為收益。（2）通過“設(shè)計(jì)方案的市場化”以避免建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃割裂，即建筑師的概念設(shè)計(jì)方案必須提供給市場專家或商業(yè)策劃、運(yùn)營專家甚至重要商戶，由他們提出基于市場角度的修改建議，這一階段，三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場化理念，具有市場準(zhǔn)確度。這是很多做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)，無數(shù)案例都證明了它的必要性。（3）在容積率問題上重點(diǎn)分析三個(gè)層面，一是業(yè)態(tài)的合理性，二是產(chǎn)品的可實(shí)現(xiàn)性，三是經(jīng)濟(jì)的可盈利性。營銷部門對業(yè)態(tài)的合理性負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部門對產(chǎn)品的可實(shí)現(xiàn)性負(fù)責(zé)，成本部門對可盈利性負(fù)責(zé)。（4）購物中心，我們需要考慮鹿城廣場次要主力店和名品的組合，國際一線名品面積可能要控制在萬平方米，其他部分的定位需要考慮同樣的顧客群。深圳中信廣場就存在主力超市面積過大，同時(shí)超市消費(fèi)人群與名品消費(fèi)人群分隔的缺陷。我們給出業(yè)態(tài)模型作為參考，商業(yè)部分9萬平方米，地上四層為6萬平方米。表1鹿城廣場名品購物中心業(yè)態(tài)表層數(shù)主要業(yè)態(tài)特色業(yè)態(tài)1層精品超市5000㎡形成溫州市進(jìn)口食品最齊全的精品超市韓國日本青春時(shí)尚街區(qū)5600㎡禮品、食品等特色店餐飲咖啡廳和快餐KFC等業(yè)態(tài)組合1000㎡設(shè)置100㎡衛(wèi)生間1層國際名品為主萬㎡，靠近江濱西路一層引進(jìn)名品咖啡和餐飲1000㎡2層女性品牌為主，國際二線和國內(nèi)一線為主萬㎡配置SPA1000㎡藝術(shù)攝影中心200㎡法式特色咖啡廳300㎡女性休息室100㎡3層運(yùn)動(dòng)時(shí)尚商品8000㎡男裝占5000㎡咖啡廳500㎡男性休息室100㎡，運(yùn)動(dòng)室1400㎡4層餐飲：知名品牌餐飲兩家，其中一家以經(jīng)營精品海鮮為主，另外一家經(jīng)營溫州特色為主，共計(jì)5000㎡咖啡廳：星巴克咖啡語茶1000㎡娛樂3000㎡共享五星級酒店設(shè)施VIP會所1000㎡供會員休息美術(shù)館：2000㎡商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目。3.項(xiàng)目市場與競爭風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略對于目標(biāo)市場風(fēng)險(xiǎn)，建議依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場潛力、商圈分析等變化對項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行跟蹤性判斷和調(diào)整。建立客戶關(guān)系檔案，深度挖掘潛在個(gè)性需求，制定不同與大眾住宅市場客戶管理方式和標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行一對一的客戶關(guān)系分級服務(wù)管理，在管理成本允許范圍內(nèi)使客戶個(gè)性化價(jià)值最大化。并在項(xiàng)目市場定位正確的前提下承受價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)。在商圈支撐不力的競爭條件下，一是強(qiáng)化各類社區(qū)配套服務(wù)功能鎖定綜合體系統(tǒng)內(nèi)的各類消費(fèi)；二是引入獨(dú)有的具有強(qiáng)吸引力、寬輻射性的新型體驗(yàn)型經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，營造吸引全市、全省、甚至全國的聚焦消費(fèi)；三是對于競爭樓盤的商業(yè)，采取錯(cuò)位經(jīng)營的方式，并加強(qiáng)綜合服務(wù)，定向吸引高端消費(fèi)者。4.項(xiàng)目招商運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略(1)自持類物業(yè)在招商階段就需要對商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。預(yù)測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究和對未來市場的預(yù)測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項(xiàng)目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。 (2)引進(jìn)優(yōu)秀運(yùn)營經(jīng)理人，優(yōu)化運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)知識結(jié)構(gòu)。根據(jù)需要引進(jìn)外部運(yùn)營顧問公司和招商代理公司。管理公司應(yīng)該在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就參與進(jìn)來，這對于項(xiàng)目的招商、融資都有很大的好處。如果項(xiàng)目在項(xiàng)目剛開始運(yùn)做時(shí)就談定了知名管理公司進(jìn)行未來項(xiàng)目的管理，那么開發(fā)商在融資時(shí)更容易得到投資伙伴的認(rèn)同，招商工作容易進(jìn)行等。(3)根據(jù)溫州市場需要，組織不同階段多次調(diào)研，確保招商質(zhì)量。讓招商目標(biāo)與消費(fèi)者需求保持一致，開業(yè)后半年內(nèi)商業(yè)品牌調(diào)整率不超過20%。另外，開發(fā)商的財(cái)務(wù)能力和運(yùn)作經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)牽涉到其企業(yè)文化和管理體制的方方面面，只有在經(jīng)營過程中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)逐步強(qiáng)大，同時(shí)加強(qiáng)企業(yè)的全面風(fēng)險(xiǎn)管理，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)一方面應(yīng)審時(shí)度勢，謹(jǐn)慎投資決策，一方面要樹立信心，堅(jiān)持到云開霧釋的來臨。最后，成功的城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目，其規(guī)模體量既是市場容量需求量體裁衣的體現(xiàn)，也是開發(fā)商資金實(shí)力和運(yùn)營能力量力而行的結(jié)果，這正是我們規(guī)避綜合體項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的原則。主動(dòng)了解城市綜合體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是開發(fā)商成熟的表現(xiàn)，發(fā)展商能夠熟練駕馭復(fù)雜的城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目，標(biāo)志企業(yè)達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的最高峰。2009年6月23日參考文
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