房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)與市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)-資料下載頁
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【正文】 1023物業(yè)等其他用房2150874小計(jì)1432805管網(wǎng)熱損失5%6合計(jì)氣人均用氣量：180m3/；本項(xiàng)目年耗氣量為： 防雷措施與接地本項(xiàng)目高層建筑物需按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)安裝防雷保護(hù)設(shè)施。本項(xiàng)目變（配）電站采用變壓器低壓側(cè)中性點(diǎn)直接接地系統(tǒng)，設(shè)計(jì)接地裝置的接地電陰不得大于10歐姆。第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與安全項(xiàng)目場(chǎng)地附近沒有水源地、自然保護(hù)區(qū)、文物景觀及其它環(huán)境敏感點(diǎn)。（1）廢水主要為生活污水，水中無特殊化學(xué)物質(zhì)，污水經(jīng)場(chǎng)區(qū)內(nèi)污水管排入城市污水管網(wǎng)，由污水處理廠統(tǒng)一處理。（2）固體廢棄物主要為生活垃圾。生活垃圾實(shí)行袋裝化、分類集中、分類處理、定時(shí)、定點(diǎn)的處理方法，廣場(chǎng)衛(wèi)生管理物業(yè)化。（3）噪聲項(xiàng)目可能產(chǎn)生噪聲影響的由熱力站的循環(huán)水泵和給水加壓水泵，設(shè)計(jì)中選用低噪音設(shè)備和采取減振、吸音、隔絕等措施；辦公用房均采用中空玻璃窗。使噪聲對(duì)周圍的影響符合環(huán)?？刂茦?biāo)準(zhǔn)。（4）綠化綠化是搞高城市建設(shè)水平和保護(hù)生態(tài)環(huán)境的指標(biāo)之一。本項(xiàng)目采用分散與集中相結(jié)合的方法，綠化率達(dá)到32%以上。本項(xiàng)目為采用多項(xiàng)節(jié)能技術(shù)的節(jié)能型建筑：（1）外墻采用外保溫本系，節(jié)能效率達(dá)50%；（2）門窗采用中空玻璃；（3）屋面保溫采用100%聚苯板；（4）采用變頻式電梯，以充分節(jié)約電能；（5）采用地板取暖，分戶控制，由用戶自行控制取暖。 電氣變配電設(shè)備選用節(jié)能型產(chǎn)品，以達(dá)到節(jié)能降耗的目的。公共場(chǎng)所及室外照明，采用光控雷達(dá)自動(dòng)開關(guān)裝置和高效節(jié)能燈具，局部將采用太陽能設(shè)備。、智能在廣場(chǎng)周邊及廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)置安全防范系統(tǒng)，在商業(yè)經(jīng)營場(chǎng)所設(shè)置：監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警、電子巡更、綜合布線、背景音樂、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)；在SOHO 辦公住宅設(shè)置：監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、電子巡更、住戶報(bào)警、周界防越系統(tǒng)。本項(xiàng)目安全的重點(diǎn)在于火災(zāi)預(yù)防，要貫徹預(yù)防為主、防消結(jié)合的方針項(xiàng)目建設(shè)時(shí)充分考慮消防安全布局、消防供水、消防通道、消防裝備等內(nèi)容。具體做好以下幾點(diǎn)：（1）制定消防安全制度結(jié)合廣場(chǎng)建筑和持點(diǎn)，制定清晰、精妙、簡(jiǎn)潔、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有關(guān)人員掌握、學(xué)習(xí)和在工作中嚴(yán)格執(zhí)行，盡量將火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)減低到最小。（2）確定消防安全的崗位責(zé)任人確定消防安全責(zé)任人應(yīng)完成的消防工作任務(wù)和應(yīng)盡的消防工作責(zé)任，并同經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)制度掛鉤，使防火安全工作真正落到實(shí)處。（3）針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)抓好消防宣傳、教育結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際，有針對(duì)性地進(jìn)行消防宣傳教育，使人們時(shí)該保持警惕性。在廣場(chǎng)不同的部位，掛放消防安全標(biāo)志，利用廣播、標(biāo)語等各種形式開展經(jīng)常性的消防安全教育，提高廣場(chǎng)入駐用戶及物業(yè)管理人員預(yù)防事故的能力。（4）定期組織防火檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患定期嚴(yán)格組織防火檢查，主要包括兩方面：一是對(duì)思想、制度方面的檢查；二是對(duì)機(jī)械設(shè)備、物資方面的檢查。防火檢查要堅(jiān)持采用直觀檢查法和現(xiàn)代技術(shù)設(shè)備檢查法相結(jié)合，對(duì)所發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決處理。（5）按照國家有關(guān)規(guī)定配置消防設(shè)施和器材，并定期檢查、維修，確保消防和器材完好、有效。根據(jù)實(shí)際需要，配置自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防栓、滅火器、水槍、水帶、消防水池等相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施，并指定專人負(fù)責(zé)保養(yǎng)、維修和管理。（6）保障疏散通道、安全出口暢通，設(shè)置符合國家規(guī)定的消防安全疏散標(biāo)志。第七章 擬建項(xiàng)目招標(biāo)方案該項(xiàng)目為國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第三號(hào)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》規(guī)定必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目。擬對(duì)該項(xiàng)目的勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采用委托公開招標(biāo)方式。第八章 投資估算及資金籌措 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)施工組織計(jì)劃和項(xiàng)目經(jīng)營的具體情況，本項(xiàng)目一次性開發(fā)建設(shè)?？偨ㄔO(shè)期為兩年。 投資估算及資金籌措：（1）德國BSP建筑事務(wù)所中國華東地區(qū)分部amp。青島中房建筑設(shè)計(jì)有限公司 的設(shè)計(jì)方案圖紙和說明。（2）《河北省建筑工程概算定額》及配套費(fèi)用定額。（3）《河北省建筑安裝工程概算定額》及配套費(fèi)用定額。（4）衡水市工程造價(jià)信息。（5）承辦單位提供有關(guān)資料及近期衡水市實(shí)施的類似工程的實(shí)際造價(jià)。（6）工程其他費(fèi)用按照國家現(xiàn)行有關(guān)文件和建設(shè)單位提供的當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行政策規(guī)定估列。（7）土地費(fèi)用：本項(xiàng)目按每畝110萬元計(jì)列；（8）工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，工程勘察設(shè)計(jì)按建筑面積3元/m2計(jì)算。%；%；3；%計(jì)算；、二部分費(fèi)用的5%；。其中：，。 資金籌措及投資計(jì)劃經(jīng)初步估算。其中，自籌資金15000萬元。銷售收入41992萬元。衡水鑫城企業(yè)目前擁有多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，有較深厚的實(shí)力。將全力保障項(xiàng)目的順利進(jìn)行，因此資金來源有保證。第九章 財(cái)務(wù)分析本報(bào)告依據(jù)國家計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部1993年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》及國家現(xiàn)行的財(cái)會(huì)稅務(wù)制度，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目建設(shè)期按2年計(jì)，項(xiàng)目計(jì)算期擬定為3年。其中第一至第二年為建設(shè)期，第三年開始產(chǎn)生營業(yè)收入。、營業(yè)稅金及附加估算項(xiàng)目建設(shè)第一年開始產(chǎn)生收入，預(yù)計(jì)出售總的60%，第二年售完40%。售價(jià)參照衡水市市場(chǎng)價(jià)格，預(yù)測(cè)SOHO 平均售價(jià)2200元/平方米。商業(yè)場(chǎng)地平均售價(jià)2800元/平方米本項(xiàng)目繳納營業(yè)稅金及附加和所得稅。營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的5%，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的4%計(jì)算，%計(jì)算。 利潤(rùn)估算及分配利潤(rùn)總額=銷售收入—總成本—營業(yè)稅金及附加稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額—企業(yè)所得稅經(jīng)計(jì)算，。 財(cái)務(wù)盈利能力分析成本費(fèi)用利潤(rùn)率是反映企業(yè)成本費(fèi)用與利潤(rùn)關(guān)系的指標(biāo)，它是企業(yè)利潤(rùn)總額與總成本費(fèi)用之比。經(jīng)計(jì)算，%。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)投資贏利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)估指標(biāo)，它是項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率，經(jīng)對(duì)全部投資的現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析計(jì)算，%，高于同期銀行貸款利率。（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按設(shè)定的折現(xiàn)率，獎(jiǎng)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。經(jīng)計(jì)算，大于零。（Pt）投資回收欺是以項(xiàng)目稅前凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表累計(jì)凈現(xiàn)金流量欄中的數(shù)字計(jì)算求得。經(jīng)計(jì)算，（含建設(shè)期），表明項(xiàng)目能較快收回投資。該項(xiàng)目的建設(shè)符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策，符合衡水市發(fā)展方向和相關(guān)政策，對(duì)于提高人們生活質(zhì)量，創(chuàng)建生態(tài)園林城市等具有積極意義，社會(huì)效益顯著。從財(cái)務(wù)盈利能力分析看，銷售利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率均較理想，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于同期銀行貸款年利率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，表明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是可行的。
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