【正文】 發(fā)生爭吵。對來辦公樓辦事的車輛，保安人員應(yīng)查驗(yàn)證件，有禮貌的引導(dǎo)到規(guī)定位置停放，保證停車場安全有序。遇有下列情況的人員和車輛，保安人員應(yīng)禁止其進(jìn)入辦公樓或停車場：（1）形跡可疑的；（2）攜帶違禁物品的；（3）欲進(jìn)入辦公樓推銷、收購的；（4）態(tài)度蠻橫、無理取鬧、擾亂秩序的；（5）靜樓期間，除本辦公樓加班人員以外的人員；（6）違反車輛進(jìn)出規(guī)定的，沒有車場通行證的；（7）其他應(yīng)急事件和違規(guī)現(xiàn)象。在崗人員應(yīng)時(shí)刻保持警惕，遇到上述情況，應(yīng)敢于斗爭，并立即報(bào)告，遇有險(xiǎn)情事故，應(yīng)挺身而出，敢于奉獻(xiàn)，不準(zhǔn)袖手旁觀、臨陣脫逃、回避繞行。保安人員應(yīng)嚴(yán)格檢查進(jìn)出辦公樓搬運(yùn)物品的人員，沒有領(lǐng)導(dǎo)簽字或相關(guān)單位的證明一律不予放行。保安人員應(yīng)保持保安室（崗位）的嚴(yán)肅有序，其他人員未經(jīng)允許，不得隨意進(jìn)出。嚴(yán)格遵守請假制度，保安人員在崗期間不得請假，特殊情況由隊(duì)長安排好頂崗人員，休息時(shí)間外出，應(yīng)履行請假手續(xù)。1保安人員應(yīng)服從領(lǐng)導(dǎo)，隊(duì)員之間要相互尊重、相互支持，多做自我批評，嚴(yán)格要求自己。1保安人員實(shí)行軍事化管理，除正常的值班人員外，均需參加軍體訓(xùn)練。時(shí)間為周一至周五早晨7：00－7：30內(nèi)容為隊(duì)列訓(xùn)練，軍體拳、擒擊拳訓(xùn)練。（五）監(jiān)控員管理規(guī)定監(jiān)控員指責(zé)：負(fù)責(zé)辦公樓的消防和安全監(jiān)控工作，協(xié)助處理突發(fā)事件，認(rèn)真做好監(jiān)控設(shè)備的日常保養(yǎng)，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。監(jiān)控室由物業(yè)保安人員負(fù)責(zé)24小時(shí)職守，認(rèn)真履行監(jiān)控職責(zé)，如無項(xiàng)目經(jīng)理、副經(jīng)理及招標(biāo)人代表陪同，任何人不得擅入監(jiān)控室。熟悉監(jiān)控設(shè)備的性能和使用方法，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，正確排除故障。認(rèn)真注視監(jiān)控屏幕，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，立即切換監(jiān)視，跟蹤錄像，并立即報(bào)告值班人員，發(fā)現(xiàn)緊急情況時(shí)，立即通知值班人員去現(xiàn)場查看。定期做好監(jiān)控錄像、值班記錄等資料的保存工作。6．嚴(yán)格遵守保密紀(jì)律和有關(guān)安全規(guī)定。監(jiān)控錄像為辦公樓內(nèi)的保密資料，調(diào)用監(jiān)控錄像必須填寫申請表，經(jīng)招標(biāo)人代表及項(xiàng)目經(jīng)理共同簽字確認(rèn)后，監(jiān)控員方可調(diào)用，并詳細(xì)記錄。白班工作期間應(yīng)注意以下情況：（1）監(jiān)控外圍車場車輛停放秩序，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通報(bào)巡邏崗進(jìn)行糾正。（2）監(jiān)控樓內(nèi)可疑人員及停留時(shí)間過長人員，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通報(bào)巡邏崗查看。（3）監(jiān)控室內(nèi)外公共物品，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)通報(bào)。（4）發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件及時(shí)通報(bào)。（5）注意監(jiān)控設(shè)備工作情況。夜班及節(jié)假日期間應(yīng)注意以下情況：（1）監(jiān)控樓內(nèi)外可疑人員或停留時(shí)間過長人員，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通報(bào)巡邏崗查看。（2）監(jiān)控辦公樓外圍設(shè)備，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)通報(bào)確認(rèn)，防止失盜情況。（3）監(jiān)控辦公樓外墻，防止噴涂野廣告現(xiàn)象。（4）監(jiān)控辦公樓內(nèi)外用電安全，防止火災(zāi)。（5）按規(guī)定設(shè)置樓內(nèi)防盜報(bào)警系統(tǒng)。（六）周六、周日照常工作。三、衛(wèi)生保潔管理（一）衛(wèi)生保潔工作管理規(guī)定：辦公樓衛(wèi)生清掃區(qū)域分為三部分：（1）大廳、各會(huì)議室（2）各樓層會(huì)客室、走廊、樓梯、電梯、開水間、衛(wèi)生間、浴室（3）樓外地面、墻面等。保潔人員每天8：00前應(yīng)清掃完畢（節(jié)假日全面清掃除外），每周進(jìn)行一次徹底清掃，重大節(jié)假日、活動(dòng)日前視情況進(jìn)行大清掃，辦公樓外立面玻璃每年清洗三次。清掃時(shí)要求室內(nèi)桌椅橫豎成行，桌面、門、窗臺(tái)、窗棱、暖氣無灰塵，物品擺放整齊有序，地面無痰跡、煙頭、紙屑等雜物，煙蒂盒內(nèi)不得積存多于兩個(gè)煙頭，衛(wèi)生間早中晚各噴灑消毒水一次，墻面不能留有痕跡。根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)，不定期做好除“四害”工作。冬季應(yīng)及時(shí)做好除雪工作。工作日內(nèi)，保潔人員對自己分擔(dān)的保潔區(qū)域必須不斷巡視，隨時(shí)保持清潔。各樓層小型垃圾桶內(nèi)的垃圾不得多于三分之二，保潔人員同時(shí)負(fù)責(zé)清理辦公室的垃圾桶并及時(shí)將垃圾清運(yùn)到樓外的垃圾點(diǎn)，由環(huán)衛(wèi)處處理。保潔人員應(yīng)講究個(gè)人衛(wèi)生，工作時(shí)間必須著工作裝，并保持服裝整潔。保潔人員應(yīng)嚴(yán)格要求自己，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，不怕臟，不怕累，互相支持，互相幫助，齊心協(xié)力完成本職工作。保潔人員上班時(shí)間不得做與本職工作無關(guān)的事，未經(jīng)允許不得進(jìn)入各辦公室。不準(zhǔn)打電話、手機(jī)。（二）保潔人員須具備的條件：女，年齡為45周歲以下。保潔班長必須有機(jī)關(guān)或賓館工作三年以上經(jīng)驗(yàn)。（三）周六照常工作。四、公共設(shè)備管理 結(jié)合大連普灣工程項(xiàng)目管理有限公司辦公樓的設(shè)備特點(diǎn)，制定相適應(yīng)的運(yùn)行管理規(guī)定和責(zé)任制度。（一）給排水及暖通工作管理規(guī)定工程人員負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)外各種給排水及暖通設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，確保辦公樓內(nèi)外管道暢通及正常供水。工程人員應(yīng)熟悉辦公樓內(nèi)各種管道的分布，定期、定時(shí)進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)解決。工作不拖延，對于辦公樓出現(xiàn)的各種設(shè)備故障，應(yīng)及時(shí)修復(fù)，不能修復(fù)的應(yīng)向招標(biāo)人說明情況。工程人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，認(rèn)真填寫各種設(shè)備的維修保養(yǎng)記錄。工程人員應(yīng)按規(guī)定領(lǐng)用維修保養(yǎng)用品，并做好登記，認(rèn)真保管好本組的各種設(shè)備及工具，不隨意外借。工程班長必須精通水、電等技術(shù)；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（二）空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)定工程人員負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)空調(diào)機(jī)組的開閉和維修保養(yǎng)工作，保證空調(diào)機(jī)組設(shè)備安全運(yùn)行。工程人員應(yīng)熟悉機(jī)組結(jié)構(gòu)和各樓層管道分布情況，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。在空調(diào)開啟期間，工程人員應(yīng)隨時(shí)注意設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)修理，認(rèn)真填寫運(yùn)行保養(yǎng)記錄。準(zhǔn)確執(zhí)行空調(diào)開閉時(shí)間，夏季室外溫度如低于26℃（含26℃），不開啟中央空調(diào)，上班時(shí)間不得離崗，隨時(shí)執(zhí)行特殊的空調(diào)開停任務(wù)。工程人員應(yīng)按規(guī)定領(lǐng)用維修保養(yǎng)用品，并做好登記，認(rèn)真保管好本組的各種設(shè)備及工具，不隨意外借。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（三）電氣設(shè)備管理規(guī)定工程人員負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)外各種電氣設(shè)備的開閉和維修保養(yǎng)工作，保證設(shè)備安全運(yùn)行。工程人員應(yīng)熟悉辦公樓內(nèi)外電氣設(shè)備的布線和使用情況，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。工程人員應(yīng)定時(shí)巡查電氣設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)修理，認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄。上班時(shí)間不得離崗，隨時(shí)執(zhí)行特殊的電氣開閉任務(wù)。工程人員應(yīng)按規(guī)定領(lǐng)用維修保養(yǎng)用品，并做好登記，認(rèn)真保管好本組的各種設(shè)備及工具，不隨意外借。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（四）其他規(guī)定各類工程人員必須具備專業(yè)資格，做到持證上崗。維修保養(yǎng)各種設(shè)備、管線時(shí)，應(yīng)由相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行操作，不得擅自變動(dòng)現(xiàn)有電路及管線，特殊情況應(yīng)及時(shí)報(bào)告招標(biāo)人批準(zhǔn)。每天下班前應(yīng)由專人對各類設(shè)備進(jìn)行安全檢查，該關(guān)閉的及時(shí)關(guān)閉，該運(yùn)行的要安排專人值班。各設(shè)備間要保持整潔，不得存放無關(guān)的物品，不得在設(shè)備間內(nèi)做與工作無關(guān)的事情，禁止非操作人員進(jìn)入，如有參觀、學(xué)習(xí)等活動(dòng)，必須由招標(biāo)人代表或項(xiàng)目經(jīng)理陪同方可進(jìn)入，并做好記錄。（五）工程人員須具備的條件：年齡為45周歲以下，技術(shù)能力強(qiáng)。電氣工人須具有變電所管理經(jīng)驗(yàn)。五、食堂管理（一）食堂管理范圍及要求：就餐形式：自助式。早餐、中餐、晚餐(值班及加班人員)就餐時(shí)間：早晨：07：30—08：20中午：11：30—12：30晚上：17：00—18：00就餐天數(shù)：按法定工作日計(jì)算（周六、周日、法定假日負(fù)責(zé)值班及加班人員就餐）。菜品的采購：由中標(biāo)人負(fù)責(zé)主副食原材料的采購?；锸硺?biāo)準(zhǔn)：每周五前和招標(biāo)人確定下周菜譜，根據(jù)菜譜進(jìn)行加工。就餐人員計(jì)數(shù)：工作日：早餐約 260人；午餐約 260人；晚餐(值班及加班人員)。（周六、周日、法定假日負(fù)責(zé)值班及加班人員就餐）。廚師必須具備三級(jí)以上職稱。就餐秩序就餐人員憑工作證刷卡進(jìn)入食堂，自覺排隊(duì)用餐。提倡節(jié)約、反對浪費(fèi)。食堂內(nèi)禁止吸煙和大聲喧嘩，不準(zhǔn)隨地吐痰、倒水和亂扔雜物，保持良好的就餐環(huán)境，愛護(hù)食堂內(nèi)的一切公物設(shè)施，對損壞公物設(shè)施者除給予批評教育外還要按價(jià)賠償。食堂管理需引入《HACCP衛(wèi)生管理體系》和專用的《衛(wèi)生管理手冊》，以保證衛(wèi)生安全，進(jìn)行全面的衛(wèi)生控制，要點(diǎn)如下：（1）加強(qiáng)職工道德教育，樹立愛崗敬業(yè)無私奉獻(xiàn)的精神，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，不斷改善服務(wù)態(tài)度，全心全意服務(wù)。 （2）對不稱職、責(zé)任心不強(qiáng)、就餐人員反映大的廚師或工作人員應(yīng)及時(shí)調(diào)整，待學(xué)習(xí)培訓(xùn)達(dá)到要求后方能上崗；對工作失職造成不良后果者，要嚴(yán)肅處理。（3）只有完全掌握設(shè)備操作技術(shù)的員工才能上崗工作，并定期及時(shí)維護(hù)，在平時(shí)的工作的過程中，嚴(yán)格按照設(shè)備使用說明操作，杜絕設(shè)備事故的發(fā)生。（4）及時(shí)聽取機(jī)關(guān)工作人員及就餐人員意見，虛心學(xué)習(xí)別人之長處，及時(shí)進(jìn)行整改，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。（5）禁止無工作證和就餐卡人員就餐。（6）工作人員需進(jìn)行健康體檢，檢查合格后方可上崗；上崗前、觸摸不潔物后必須洗手消毒。（7）非工作人員禁止進(jìn)入操作間，工作時(shí)間統(tǒng)一著裝，嚴(yán)格管理，把好衛(wèi)生關(guān)，嚴(yán)禁提供剩余飯菜，杜絕食品腐爛變質(zhì)，食物中毒現(xiàn)象的發(fā)生。確保機(jī)關(guān)干部、職工身體健康。（8） 食堂食品嚴(yán)格實(shí)行入庫登記制度，執(zhí)行24小時(shí)清庫原則；半成品或食品即使放在容器內(nèi)也不準(zhǔn)放在地面上，嚴(yán)格堅(jiān)持生熟分開的原則；工器具用顏色加以區(qū)分，并實(shí)行分區(qū)擺放和使用。（9）食品加熱處理時(shí)一定要加熱充分。加工好的食品要盡快食用。盡量現(xiàn)加工、現(xiàn)提供、現(xiàn)食用。（10）食堂的保潔要求：、衛(wèi)生，每天用后必須進(jìn)行清潔消毒。 、餐椅潔凈、衛(wèi)生、無油漬污漬定期清潔消毒；、墻面潔凈、衛(wèi)生。 、通風(fēng)口潔凈、明亮、無灰塵。（11）食堂需要定期進(jìn)行徹底的滅鼠、蟑螂、蒼蠅等的活動(dòng)。（12）注意防火，創(chuàng)建一個(gè)安全、衛(wèi)生、舒適的環(huán)境。（13）食堂人員如有調(diào)整，須征求招標(biāo)人意見并經(jīng)招標(biāo)人同意后方可調(diào)整。（14）食堂因食品衛(wèi)生等問題被投訴的，經(jīng)查實(shí)首次從物業(yè)管理費(fèi)中扣罰2000元；第二次扣罰4000元；第三次清退食堂全體工作人員。（15）每年三次請防疫站來檢查指導(dǎo)工作。六、工作聯(lián)系物業(yè)公司要明確職責(zé)，樹立服務(wù)意識(shí)，工作中應(yīng)加強(qiáng)與招標(biāo)人的聯(lián)系，認(rèn)真做好辦公樓的后勤保障工作。要求物業(yè)公司周六全體上班，時(shí)間從早7：00——12：30；物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理工作時(shí)間為每天早7:00——晚6:30。招標(biāo)人指派專人作為招標(biāo)人代表與物業(yè)公司進(jìn)行日常聯(lián)系，負(fù)責(zé)對應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的工作進(jìn)行匯總、安排、檢查和獎(jiǎng)懲。招標(biāo)人與物業(yè)公司的工作聯(lián)系通過《工作聯(lián)系單》進(jìn)行，聯(lián)系單由招標(biāo)人代表簽字生效，于工作日17點(diǎn)前下發(fā)至物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目經(jīng)理接到《工作聯(lián)系單》后，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，迅速、認(rèn)真組織辦理或給予答復(fù)，并將前一日工作進(jìn)展情況向招標(biāo)人代表進(jìn)行匯報(bào)。如遇緊急突發(fā)事件應(yīng)由招標(biāo)人人員及物業(yè)公司進(jìn)行布置，并及時(shí)通知招標(biāo)人代表及物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理。招標(biāo)人每月會(huì)同物業(yè)公司對辦公樓進(jìn)行聯(lián)合檢查，并召開物業(yè)情況通報(bào)會(huì)。會(huì)議內(nèi)容為總結(jié)本月內(nèi)的工作情況，并對下一步工作進(jìn)行安排布置。通報(bào)會(huì)由招標(biāo)人相關(guān)人員及物業(yè)公司總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理及班長以上人員參加。物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理及班長以上人員應(yīng)保持通訊暢通（手機(jī)、對講機(jī)），如有外出情況，向招標(biāo)人代表通報(bào)，并指定臨時(shí)負(fù)責(zé)人。物業(yè)公司在涉及辦公樓重大維修改造項(xiàng)目時(shí)，向招標(biāo)人代表提出書面申請，經(jīng)研究批準(zhǔn)后，方可實(shí)施。物業(yè)公司每月至少組織三次夜間查巡并做好記錄。物業(yè)公司須每月10日前向招標(biāo)人上報(bào)工資表，招標(biāo)人審核同意后，再付當(dāng)月物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司產(chǎn)生的電話費(fèi)，由中標(biāo)人繳納。每半年向招標(biāo)人結(jié)算一次。未盡事宜由招標(biāo)人和物業(yè)公司協(xié)商解決。七、獎(jiǎng)懲制度根據(jù)物業(yè)公司的投標(biāo)文件和上述工作職責(zé)，招標(biāo)人對物業(yè)工作進(jìn)行隨機(jī)檢查，每天不少于3次，遇有重大活動(dòng)，進(jìn)行全面檢查。獎(jiǎng)勵(lì)辦法：在每年度辦公樓綜合管理中，物業(yè)工作總體未出現(xiàn)差錯(cuò)，經(jīng)招標(biāo)人研究通過，每年一次性給予表獎(jiǎng)。物業(yè)公司員工積極參加其他工作，視情況給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。在處理重大問題過程中，物業(yè)公司表現(xiàn)突出，視情況獎(jiǎng)勵(lì)200－500元。處罰辦法：物業(yè)公司未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成工作，每耽誤1天，罰款100元。物業(yè)公司未按標(biāo)書規(guī)定配其符合規(guī)定的工作人員，應(yīng)及時(shí)報(bào)告，并在3天內(nèi)補(bǔ)齊，逾期每缺崗1人，每天罰款100元。由于物業(yè)公司的工作失誤造成招標(biāo)人損失，視程度，最低罰款1000元。物業(yè)公司員工未按時(shí)到崗、擅自離崗，罰款100－200元。物業(yè)公司員工工作期間未按要求著裝，個(gè)人儀表、服裝不整潔、工作拖沓，專用工具間、設(shè)備間管理不善，罰款100元。物業(yè)公司員工工作姿態(tài)不端正、精神萎靡、工作拖沓，每人次罰款100元。物業(yè)公司員工違反勞動(dòng)紀(jì)律（如工作期間喧嘩、閑聊、嘻笑、打鬧等），每人次罰款100元，嚴(yán)重違反勞動(dòng)紀(jì)律（如工作期間喝酒、打架等）的，每人次罰款200－500元。物業(yè)公司員工服務(wù)不主動(dòng)、不熱情、不講究文明禮貌，罰款100元，不服從領(lǐng)導(dǎo)、與辦事人員發(fā)生爭吵的，罰款200－500元。物業(yè)公司保安人員未對進(jìn)入人員進(jìn)行有效阻攔，罰款100－500元。物業(yè)公司保安人員工作失職導(dǎo)致辦公樓內(nèi)物品丟失的，除照價(jià)賠償外，罰款500元。1物業(yè)公司保潔人員清掃不徹底（如有浮灰、煙頭、紙屑、水印、痰跡等），物品擺放雜亂，衛(wèi)生用品未及時(shí)補(bǔ)充、更換，垃圾未及時(shí)傾倒，墻面污染未及時(shí)清理，罰款50－100元。1物業(yè)公司員工未按規(guī)定程序進(jìn)行操作、保養(yǎng)、維修，造成停氣、停水、停電以及設(shè)備損壞等事故，除照價(jià)賠償外，罰款200－500元。1由于物業(yè)公司人為原因造成的資源浪費(fèi)，除照價(jià)賠償外，罰款100－500元。1物業(yè)公司員工利用工作之便私用、擠占公家物品的，罰款200－500元，偷拿公家物品的，除照價(jià)賠償外，視情節(jié)交送公安機(jī)關(guān)處理。八、樓內(nèi)的涉費(fèi)收取與管理服務(wù)的明確（一）下列費(fèi)用由物業(yè)公司支付：1．保安管理需用的服裝費(fèi)、辦公費(fèi)、人員工資、加班費(fèi)及政府法定勞動(dòng)保險(xiǎn)、交通費(fèi)、餐費(fèi)、管理費(fèi)、稅金等費(fèi)用； 2．保潔管理需用的服裝費(fèi)、辦公費(fèi)、清潔用品、衛(wèi)生紙、擦手紙、洗手液等保潔耗材、地毯、窗簾清洗（三個(gè)月為一清洗周期）、PVC地板保養(yǎng)打蠟（2次/年）、外墻清洗（3次/年）、人員工資、加班費(fèi)及政府法定勞動(dòng)保險(xiǎn)、交通費(fèi)、餐費(fèi)、管理費(fèi)、稅金等費(fèi)用；3．工程設(shè)備管理需用的服裝費(fèi)、辦公費(fèi)、人