【正文】 使用權(quán)出讓； 　　(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換； 　　(三)房屋買賣； 　　(四)房屋贈(zèng)與； 　　(五)房屋交換。 　　前款第二項(xiàng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。拆遷安置過(guò)程中存在轉(zhuǎn)移土地和房屋權(quán)屬的行為，因此拆遷補(bǔ)償安置也存在契稅征收的應(yīng)稅行為。 　　4．根據(jù)1994年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納土地增值稅?！辈疬w補(bǔ)償安置存在土地增值稅的應(yīng)稅行為。 　　5．拆遷補(bǔ)償安置過(guò)程中由于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(即房屋、土地的轉(zhuǎn)讓)所得，無(wú)論被拆遷人是個(gè)人或企業(yè)都有所得稅的問(wèn)題。 　　(1)根據(jù)1999年8月30日第二次修訂的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第一條、第二條規(guī)定： 　　第一條在中國(guó)境內(nèi)有住所，或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住滿一年的個(gè)人，從中國(guó)境內(nèi)和境外取得的所得，依照本法規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。 　　在中國(guó)境內(nèi)無(wú)住所又不居住或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住不滿一年的個(gè)人，從中國(guó)境內(nèi)取得的所得，依照本法規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。 　　第二條下列各項(xiàng)個(gè)人所得，應(yīng)納個(gè)人所得稅：(其他略) 　　九、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得； 　　(2)如被拆遷人是企業(yè)的，根據(jù)1994年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》第一條和第五條規(guī)定： 　　第一條中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè)，除外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)外，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，依照本條例繳納企業(yè)所得稅。 　　企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，包括來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的所得。 　　第五條納稅人的收入總額包括：(其他略) 　　(二)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入； 　　拆遷補(bǔ)償安置存在企業(yè)所得稅征收的應(yīng)稅行為。 　　二、拆遷補(bǔ)償安置過(guò)程中各稅種的征收率和存在的問(wèn)題 　　1．營(yíng)業(yè)稅 　　營(yíng)業(yè)稅是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和建筑物銷售時(shí)，國(guó)家向土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓者和建筑物出售者征收的一種稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的征稅對(duì)象是銷售不動(dòng)產(chǎn)的收入金額，包括納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款的一切價(jià)外費(fèi)用。此稅的計(jì)稅依據(jù)是法定收入額，其分為兩種：一種是營(yíng)業(yè)收入額包括納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，不得從中扣除任何成本和費(fèi)用；二是稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的營(yíng)業(yè)額，納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由時(shí)或單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)核定其營(yíng)業(yè)額并以其作為計(jì)稅依據(jù)。銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅實(shí)行比例稅率，稅率為5％。另外營(yíng)業(yè)稅還含兩項(xiàng)附加，城建稅和教育費(fèi)附加分別是營(yíng)業(yè)稅的7％和4％。 　　拆遷補(bǔ)償安置方式的不同，根據(jù)現(xiàn)有的營(yíng)業(yè)稅征收的規(guī)定對(duì)施行貨幣補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅及附加為：貨幣補(bǔ)償金5％(1+7％+4％)；實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的由于營(yíng)業(yè)稅為流轉(zhuǎn)稅，被拆遷人應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅及附加同貨幣補(bǔ)償，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被拆遷人購(gòu)置新房，新房的所有權(quán)人應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅及附加：銷售金額5％(1+7％+4％)，而這部分稅收將通過(guò)銷售的方式轉(zhuǎn)嫁給被拆遷人。讓被拆遷人承擔(dān)顯然不合理，讓拆遷人承擔(dān)也不盡合理，且如何承擔(dān)和計(jì)算也不是個(gè)容易的事。因此建議能否在拆遷補(bǔ)償安置過(guò)程中，國(guó)家本著不以民爭(zhēng)利的原則，出臺(tái)專門的政策對(duì)拆遷過(guò)程中等值部分的營(yíng)業(yè)稅給予減免或采取先征后還的方式處理。 　　2．印花稅 　　印花稅是國(guó)家對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書立或領(lǐng)受特定憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。房地產(chǎn)印花稅的納稅人是在我國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)稅房地產(chǎn)憑證的單位和個(gè)人。就具體情況而言，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的納稅人是合同訂立人，房地產(chǎn)權(quán)利許可證證照(包括房屋所有權(quán)證土地使用權(quán)證)的納稅人是領(lǐng)受人。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的印花稅是按書據(jù)所載明的金額的萬(wàn)分之五貼花；房地產(chǎn)權(quán)利證書的印花稅是按件貼花5元，房屋買賣合同的計(jì)稅依據(jù)是買賣價(jià)款金額的萬(wàn)分之三貼花。 　　3．契稅 　　契稅是在土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，由承受人繳納的一種稅。在我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的方式有：土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈(zèng)與、交換)、房屋買賣、房屋贈(zèng)與、房屋交換，契稅的納稅人是房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的承受人，包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的受讓人；房屋的購(gòu)買人、受贈(zèng)人；以交換的形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)，交換價(jià)格不相等的，多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方為納稅人；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅，其計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金或者土地收益。契稅的計(jì)稅依據(jù)依房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的方式不同，分為以下幾種：(1)房地產(chǎn)成交價(jià)格，包括土地使用權(quán)出讓價(jià)格、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格和房屋的買賣價(jià)格。(2)核定價(jià)，以土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)利的，由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定，以核定價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。(3)房地產(chǎn)交換的價(jià)差，當(dāng)雙方當(dāng)事人的土地使用權(quán)交換、房屋交換的形式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)利的，以房屋、土地使用權(quán)交換價(jià)格的差額為計(jì)稅依據(jù)。為了防止納稅人偷漏稅，《契稅暫行條例》明確規(guī)定，成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換的房屋、土地使用權(quán)的價(jià)格的差額明顯不合理，且無(wú)正當(dāng)理由的，由征稅機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。 　　我國(guó)的契稅實(shí)行比例稅率，現(xiàn)為3％—5％，實(shí)際使用的稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度內(nèi)結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況確定。如福建省確定的契稅稅率為3％。 　　4．土地增值稅 　　土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物，并取得收入的單位和個(gè)人。一切轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物及其他附著物，并取得收入者，無(wú)論其為全民所有制單位，還是集體所有制單位，無(wú)論其為單位還是個(gè)人，均為納稅人。除依法準(zhǔn)予免稅者外，納稅人必須依法向國(guó)家繳納土地增值稅。 　　我國(guó)的土地增值稅施行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。最低稅率為30％，最高稅率為60％。這樣，一方面對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得過(guò)高收入，特別是獲得暴利的起到調(diào)節(jié)作用，另一方面對(duì)正常的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)也較為優(yōu)惠，促進(jìn)其健康發(fā)展。 　　5．個(gè)人所得稅 　　個(gè)人所得稅是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)有住所，或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住滿一年的個(gè)人，從中國(guó)境內(nèi)和境外取得或在中國(guó)境內(nèi)無(wú)住所又不居住或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住不滿一年的個(gè)人從中國(guó)境內(nèi)取得的所得征收的一種稅。 　　財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。使用的比例稅率，稅率20％。 　　另?yè)?jù)財(cái)稅字[1999]278號(hào)《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》個(gè)人出售住房取得所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。 　　6．企業(yè)所得稅 　　企業(yè)所得稅是國(guó)家參與企業(yè)利潤(rùn)分配、正確處理國(guó)家與企業(yè)分配關(guān)系的一種重要稅種。企業(yè)所得稅按照年計(jì)算，企業(yè)的應(yīng)納稅所得額33％的企業(yè)所得稅率=企業(yè)應(yīng)納稅額 　　應(yīng)納稅所得額=年度的收入總額準(zhǔn)予稅前扣除項(xiàng)目總額 　　房地產(chǎn)稅收法律制度是國(guó)家稅法的重要組成部分，合理的房地產(chǎn)稅收不僅可以保證國(guó)家取得穩(wěn)定的收入，而且可以加強(qiáng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控。合理調(diào)節(jié)各方面的經(jīng)濟(jì)利益，引導(dǎo)資金流向，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是以上所列的稅種若百分百全額征收，其稅負(fù)明顯太重，各地充分考慮拆遷的難度和當(dāng)事人的承受能力，普遍采取一些行政手段直接減少或免繳各種稅收而沒(méi)有充分和稅務(wù)部門從法律上進(jìn)行溝通形成制度。因此，作為一個(gè)城市房屋拆遷工作管理者，迫切希望拆遷補(bǔ)償安置過(guò)程中的稅收問(wèn)題，能及早得到有關(guān)部門的重視，并完善相應(yīng)法規(guī)，確實(shí)做到有法可依又有法必依，保障房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。21 / 21