【正文】 場有關問題及時與預算部聯(lián)絡文秘、檔案合同、資料、文件存檔；對外聯(lián)絡；建立工程款支付及合同臺帳；編制《工程款拔付和工作量完成情況統(tǒng)計報表》上報有關領導；四、操作流程 （一）投資分析當公司在考察一個項目時，研發(fā)中心提出項目方案，預算部根據(jù)方案計算投資成本及投資回報率，作為公司決策的依據(jù)。（二）資金計劃工程部提出項目詳細總控計劃，預算部依據(jù)該計劃做出以月為時間段的項目資金需求計劃，與銷售部的銷售匯款計劃平衡后作為財務部融資計劃的依據(jù)。（三）工程招投標總包招標：標底編制由預算部委托咨詢公司編制，并提供圖紙資料和委托書。投標單位邀請預算部持“招標申請”和“開工審批表”到招標辦申請招標，批準后到建筑市場發(fā)布公告，挑選4—6家有承包能力的施工單位，由預算部組織會同工程部、財務部對其進行資格預審，合格后邀請。 回標、開標、評標 投標單位根據(jù)招標文件編制投標文件回標，由預算部組織會同工程部、公司領導、外聘專家、監(jiān)理進行開標、評標，給中標單位發(fā)中標通知書。 甲方直接分包：甲方需要直接分包的材料設備的采購或單項工程，由預算部組織會同工程部編制招標文件、開標、評標。預算部負責商務部分，工程部負責技術部分。甲方直接與分包商簽合同。 甲方指定分包: 程序同甲方直接分包，但總包參與，由總包與分包簽定合同。( 四 ) 材料設備品牌研發(fā)提出品牌建議，銷售部根據(jù)客戶認可度審核，預算部根據(jù)造價控制要求審核。( 五 )合同價通過招投標的工程或材料設備采購，招投標確定的價格為合同價。非通過招投標的工程或材料設備采購，由承包商或供應商直接報預算，由預算部審核后并報公司領導審批，審批后的價格作為合同價格。( 六 )變更、洽商預算預算部工地預算員對發(fā)生的變更、洽商進行確認，并審核工程量報公司預算部，由公司預算工程師對施工單位所報預算進行審核。( 七 )合同工程合同 工程部起草合同技術部分，預算部起草商務部分，公司領導審批。 其他合同各主管部門自行起草，預算部審核，公司領導審批。 合同存放 行政部正本一份，財務部預算部副本各一份，其他部門可用復印件。( 八 )工程款的撥付 工程進度款 施工單位每月26日報當月完成工作量，由監(jiān)理公司進行初審，預算部進一步審核。依據(jù)審核后的工作量及合同，預算部填寫付款申請，相關部門簽署意見，經(jīng)公司領導審批后由財務部支付。 貨款及其他款項 根據(jù)合同要求的付款方式，預算部填寫付款申請，相關部門簽署意見，并報公司領導審批后由財務部支付。 營銷部一、部門職責市場研究策劃。了解市場已推項目和即將推出項目的基本情況，跟進關注市場現(xiàn)有項目的銷售進度，研究分析銷售狀況及其影響因素，提出迎合市場和目標客群、有利于項目銷售推進的方案。項目營銷推廣。根據(jù)項目的產(chǎn)品定位，提煉出營銷理念和營銷主題、制定出相應的營銷推廣計劃，實現(xiàn)資金使用效益的最大化。項目銷售管理。確立定價策略，制定銷售方案，負責銷售培訓，實現(xiàn)有效的銷售控制，提供優(yōu)質高效的銷售接待、簽約、售后及與銷售相關的所有服務事宜。信息支持。配合研發(fā)中心就區(qū)域發(fā)展、土地儲備、市場走向、具體項目規(guī)劃等提供市場反饋的各項信息。綜合管理。協(xié)助行政部做好營銷部的績效評估工作和公司綜合管理工作。配合協(xié)作。配合工程部、預算部、開發(fā)部、財務部等部門做好公司的項目管理、成本管理及業(yè)務綜合發(fā)展管理工作。二、部門設置營銷部經(jīng)理項目市場策劃項目銷售經(jīng)理客服人員項目廣告策劃三、崗位職責營銷部經(jīng)理制訂項目銷售方案、宣傳推廣方案與銷售回款計劃。組織和監(jiān)督銷售工作。審定監(jiān)督項目宣傳推廣工作。參與項目規(guī)劃調整，確定項目定位。配合研發(fā)中心項目前期市場調研分析、市場定位分析、目標客戶群及目標售價分析。配合研發(fā)中心進行土地儲備工作。協(xié)調銷售工作與其他相關部門關系。營銷部日常管理工作。項目銷售經(jīng)理(主管級)負責銷售現(xiàn)場日常管理。參與制定項目銷售方案，負責具體銷售方案實施。銷售培訓、銷售控制。做好項目解釋、現(xiàn)場業(yè)主投訴等實際工作。協(xié)調項目銷售與其他部門關系，保證銷售進度。項目市場策劃參與項目前期市場調研分析、市場定位分析、目標客戶群及目標售價分析；參與研發(fā)中心的項目發(fā)展建議書及項目操作手冊的制定；協(xié)助制定項目銷售方案、價格策略、項目營銷推廣方案和銷售回款計劃；參與研發(fā)中心的土地儲備工作；項目廣告策劃組織制定項目宣傳推廣計劃。負責廣告公司的評估、選擇。負責項目宣傳推廣的執(zhí)行。負責與新聞媒體的對接工作。項目整體推廣，資金（費用）的計劃與控制。根據(jù)銷售的反饋，進行推廣方案的調整。銷售控制人員負責銷售節(jié)奏的控制。負責銷售控制表的制作。負責銷售價格的調整。按揭貸款負責為客戶辦理按揭貸款事項。負責日?？蛻糍J款催繳工作。負責商品房合同備案登記。銷售統(tǒng)計每日統(tǒng)計銷售數(shù)據(jù)，做好周報表、月報表和年報表。負責住宅及底商的交款、統(tǒng)計工作。負責客戶登記表的統(tǒng)計，及時向項目廣告策劃人員反饋客戶信息。負責銷售部內務工作。現(xiàn)場接待負責銷售現(xiàn)場客戶接待，帶顧客看房，為顧客做好項目介紹工作。與業(yè)主簽訂預定合同和正式合同，做好合同有關條款的解釋工作；銷售助理參與研究、制訂銷售策劃方案，做好銷售策劃方案的準備、實施。保證銷售現(xiàn)場整潔、做好銷售現(xiàn)場公開文件和資料的日常管理。四、營銷部工作流程（一）營銷策劃程序〈一〉銷售策劃方案的制定營銷部根據(jù)項目要求，組成項目策劃小組，由營銷部經(jīng)理作為銷售策劃負責人，在項目進入設計階段時開始負責組織制訂市場銷售策劃方案。在制作市場銷售策劃方案時應考慮以下信息和因素：amp。61548。 市場動態(tài)amp。61548。 項目的進度amp。61548。 項目發(fā)展建議書的內容amp。61548。 項目實際施工情況amp。61548。 項目施工質量amp。61548。 達到交付條件的確切時間銷售策劃負責人所組織制訂的銷售策劃方案應包括以下內容：amp。61548。 項目概況amp。61548。 市場分析amp。61548。 項目優(yōu)劣勢分析amp。61548。 目標市場amp。61548。 價格策略amp。61548。 銷售方式amp。61548。 廣告推廣計劃amp。61548。 方案實施計劃銷售策劃方案中的房屋價格制定應根據(jù)項目情況、市場情況、公司期望利潤和公司回款用資要求綜合考慮。銷售策劃方案編制完畢后，應由公司總經(jīng)理對策劃方案進行審核，審核時應考慮：amp。61548。 銷售方式是否考慮市場需求；amp。61548。 廣告策劃方案是否合適；amp。61548。 方案實施計劃是否滿足工程用款要求；amp。61548。 房產(chǎn)價格是否符合公司利潤的要求；銷售策劃方案的實施，由營銷部經(jīng)理根據(jù)銷售策劃方案的實施計劃的階段要求，組織銷售人員在銷售現(xiàn)場辦公會研究制定具體實施計劃，并在銷售現(xiàn)場會的《會議紀要》中予以記錄?！炊典N售策劃方案實施和評估銷售策劃負責人根據(jù)方案中規(guī)定的實施計劃組織相關人員進行方案的實施，根據(jù)計劃要求，對各階段的方案實施結果（以表格形式）進行記錄，其中包括：amp。61548。 方案實施的時間和地點amp。61548。 方案實施的具體部門及人員amp。61548。 方案實施的費用安排amp。61548。 對方案的效果評估 對方案的總體實施結果，必要時由營銷部經(jīng)理會同研發(fā)中心、工程部、開發(fā)部和總經(jīng)理進行評估，并對評估結果形成相應的記錄?！慈典N售策劃方案的修訂在銷售過程中，可根據(jù)實際銷售狀況及相關依據(jù)，由營銷部項目經(jīng)理對銷售策劃方案進行修訂。若有實質性改變時，由營銷部修改方案，修改后的方案報公司總經(jīng)理批準。（二）銷售程序〈一〉銷售策劃對房地產(chǎn)銷售過程的策劃參見上述第一部分?！炊典N售準備工程對銷售前銷售準備工程的控制形成書面的“售樓準備工程管理規(guī)定”，確保項目銷售準備工程的各個環(huán)節(jié)在受控狀態(tài)，并能夠在規(guī)定時間內完成銷售準備工程?！慈典N售信息審核營銷部經(jīng)理負責進行銷售策劃，確定房地產(chǎn)銷售過程中應向市場公開的各類信息，其中包括：a) 項目銷售書； b) 戶型圖； c) 廣告；d) 價格表；e) 合同范本。對上述公開信息的制定發(fā)布應有一定的審核措施?！此摹淀椖款A售過程控制銷售信息公布銷售部應在《銷售策劃方案》中明確具體的項目預售時間，并將項目公開發(fā)售的信息通過項目銷售書或廣告形式向市場公布。項目銷售接待a) 銷售部人員負責接待有意向購買房產(chǎn)的顧客，接待過程包括：電話接待、現(xiàn)場接待、處理異議、簽約。b) 銷售部對上述的接待過程應形成書面的“銷售接待服務規(guī)范”，明確在接待過程中銷售人員的要求，項目介紹內容應嚴格遵守本公司的書面承諾。潛在顧客信息分析對有意向購買的顧客，公司銷售人員邀請顧客填寫 《調查問卷》或以其他方式進行調查,內容根據(jù)實際銷售情況進行調整。并作為調整階段性銷售策劃的依據(jù)。銷售協(xié)議書簽訂a)對有認購意向的顧客，銷售人員應向顧客提供正式的銷售協(xié)議書，并介紹相關的銷售協(xié)議書內容；對有意向簽訂銷售協(xié)議書的顧客，應由現(xiàn)場銷售人員代表公司與顧客簽訂銷售協(xié)議書，正式的銷售協(xié)議書應包括以下信息： amp。61548。 公司銷售代表簽字；amp。61548。 公司公章；amp。61548。 顧客簽字；amp。61548。 房屋價格；amp。61548。 交款時間；amp。61548。 房號。b)對正式簽訂銷售協(xié)議書的顧客，銷售人員應根據(jù)定金收取的標準向顧客收取規(guī)定的定金，并向顧客開具正式定金收據(jù)。c)對正式簽訂銷售協(xié)議書并交納定金的顧客，銷售人員應建立 “銷售情況統(tǒng)計臺帳”，并對此表及時更新。 五 房產(chǎn)銷售過程中合約文件的確定房產(chǎn)銷售過程中的合約文件包括： a) 協(xié)議書； b) 北京市商品房銷售合同；協(xié)議書制作和評審：協(xié)議書的范本由營銷部起草，并提交營銷部經(jīng)理進行確認，審查時應考慮： a) 銷售協(xié)議書中是否考慮顧客的需求并與公開信息相符； b) 是否滿足政府和行業(yè)法規(guī)要求；銷售合同范本確認：a)房產(chǎn)銷售合同范本由營銷部在依據(jù)北京市商品房銷售合同的基礎上，對其中條款加以約定，主要包括以下內容：amp。61548。 購房位置amp。61548。 交付日期amp。61548。 交付要求amp。61548。 付款方式amp。61548。 保修范圍及責任amp。61548。 違約責任b)營銷部負責會同研發(fā)中心、工程部、開發(fā)部共同對銷售合同范本的條款進行評審，評審時應考慮：銷售合同是否考慮政府法規(guī)要求；是否與向市場公開的信息相符合； 是否考慮顧客需求和利益；內容是否完整等。c)對正式的房產(chǎn)銷售合同范本應經(jīng)過評審，并報公司總經(jīng)理批準。六 正式銷售房地產(chǎn)項目在取得銷售許可證后，可正式與顧客簽訂銷售合同。簽訂的銷售合同的類型為:《北京市商品房銷售合同》銷售合同簽訂a) 營銷部與客戶簽訂正式銷售合同,公司財務部負責房款的收取，銷售人員無權修改合同。b) 合同簽訂過程中，客戶如有特殊要求需增加補充條款的，由客戶首先填寫《補充協(xié)議登記表》。c) 顧客購房需求的提出方式包括：面談書面提出購房要求。d) 銷售部負責接收顧客購房需求，對顧客提出的所有購房需求在接收和確定前，銷售部應對顧客的要求進行評審，以確定所售房在質量、進度、價格、功能、裝修標準方面，能否滿足顧客要求。e)當顧客提出的需要需征得其他部門意見時，銷售部人員應及時將顧客的需求與相關部門人員溝通，并確保在接收顧客需求后三天內給出顧客明確的答復。f)當顧客提出的要求不能滿足時，銷售部應及時與顧客商談，以確保不同合同的要求能夠解決。g)對所有顧客需求的評審應由銷售部將評審結果記錄《在補充協(xié)議登記表》中。營銷部人員應及時將銷售合同數(shù)據(jù)情況進行匯總，并登記在各項經(jīng)營情況報表中（包括周報、月報及年報），周報、月報每期呈交總經(jīng)理及相關部門經(jīng)理；月報、年報呈交部門及財務部。其中交財務部的月報包括：項目合同情況總明細、本月合同情況明細、截止本月底未交全款情況明細、余房明細，月報一式兩份，經(jīng)財務部核認后由營銷部留檔保存一份）。銷售合同簽訂后，營銷部按照“銷售按揭貸款業(yè)務流程”要求，為業(yè)主辦理貸款業(yè)務，與顧客保持聯(lián)系直至合同內容全部履行完畢。七 銷售合同變更管理銷售合同在履行過程中發(fā)生合同條款變更，需征求所變更條款涉及的部門意見，并報原審批部門同意。營銷部應及時將變更合同的信息通知公司各有關部門，并填寫《合同條款變更審定表》，并以《合同條款變更通知單》通知銷售現(xiàn)場和購房者。八 銷售過程監(jiān)督檢查營銷部經(jīng)理負責對項目銷售過程進行監(jiān)督，每周至少進行一次現(xiàn)場檢查，檢查內容包括：amp。61548。 銷售策略（促銷活動）的執(zhí)行；amp。61548。 銷售臺帳記錄情況；amp。61548。 售樓現(xiàn)場環(huán)境狀況（室內布置、展板、沙盤等設施維護和使用，清潔）；amp。61548。 銷售人員行為規(guī)范（人員配備、著裝、用語、舉止）；amp。61548。 現(xiàn)場售樓文件的有效性；每次規(guī)定的檢查完成后，應將