【正文】 備用設(shè)備或采取臨時措施，恢復(fù)使用功能；懸掛警示標(biāo)志或告示，通知客戶拍照取證，以便向保險公司索陪維修更換查清原因，進行維修，無法維修的設(shè)備或零件，進行更換盡量減少對客戶的影響恢復(fù)使用維修完畢，通知相關(guān)的客戶，向客戶說明原因，向客戶致欠影響客戶，應(yīng)盡力予以解決記錄報告撰寫特別事件報告，詳細記錄時間、地點、事故、原因、損失金額、客戶投述情況等必要時向保險公司索賠E、日常報修維修程序****將進一步完善客戶日常報修及維修程序，妥善協(xié)助和處理施工中遺留的質(zhì)量問題，及時完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活?？蛻羧粘笮蘧S修程序：程序部門工 作備注接到客戶報修物業(yè)部詳細記錄單元號、報修人姓名、報修內(nèi)容、合適維修的時間電話、門對講系統(tǒng)和來人報修及時通知工程部工程部甄別報修內(nèi)容，派出維修技術(shù)員去單元維修填寫《維修工作單》進行維修工作工程部若發(fā)生費用，需事先請客戶確認(rèn)；完成維修工作，請客戶簽字認(rèn)可質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量問題，施工單位解決完成維修工作物業(yè)部憑《維修工作單》向客戶收費；并征詢客戶是否有意見將《維修工作單》存檔F、做好物業(yè)工程檔案管理工作由于一般物業(yè)的壽命超過五十年，前后一定會由不同公司和人員進行物業(yè)管理。妥善保存好物業(yè)工程檔案資料，為后人留下實物憑證，對和業(yè)的保值升值關(guān)系重大。****將加強物業(yè)工程檔案的管理工作，工程檔案包括：竣工圖及技術(shù)資料、各種驗收和移交資料、設(shè)備操作和維護手冊、二次裝修審批驗收資料、外判維護保養(yǎng)合同和設(shè)備年驗報告、設(shè)備臺賬和維修保養(yǎng)記錄等。（8）通過長效管理使物業(yè)保值增值物業(yè)的長效管理，是生態(tài)化管理理念的重要體現(xiàn)。管理方只有從長期計劃角度去落實各項工作，才能將物業(yè)當(dāng)作一種產(chǎn)業(yè)不落實預(yù)防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括：想方設(shè)法節(jié)約能耗、制定科學(xué)的維護計劃、精心養(yǎng)護設(shè)施設(shè)備、努力培育小區(qū)自然生態(tài)環(huán)境、持久有效的高標(biāo)準(zhǔn)管理和良好的服務(wù)、有交的成本控制和物資管理等。從而一方面企業(yè)良好的服務(wù)得到業(yè)主的認(rèn)可能長期受聘使企業(yè)長遠發(fā)展，另一方面企業(yè)的長效措施使物業(yè)環(huán)境、業(yè)主產(chǎn)業(yè)始終處于良好狀態(tài)并保值增值。（9）物業(yè)管理工作指標(biāo)序號指標(biāo)名稱國家評分指標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾 1 房屋完好率98%100%落實責(zé)任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施。 2 房屋零修、包修及時率98%100%接到維修通知15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，及時完成并建立回訪檔案記錄。 3 維修合格率100%100%分項檢查，一步一位，并進行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。 4 管理費收繳率98%100%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費，使管理取之于民，用之于民。 5 綠化成活率95%98%落實責(zé)任人養(yǎng)護，并由物業(yè)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共綠化綠地?zé)o破壞，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。 6 保潔清潔率99%99%落實責(zé)任人進行日常保潔工作，并由物為主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好。 7 道路完好及使用率90%99%落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確人道路完好、暢通。 8 雨水井、污水井完好率100%落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。 9 排水管、明暗溝完好率100%落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管理暢通無阻、無塌陷。 10 路燈完好率85%99%落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以胡保路燈無損、正常使用并進行定期清潔、養(yǎng)護 11 小區(qū)治安發(fā)生率1%以下1%以下保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，每周訓(xùn)練1次，每次2小時，落實保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實行24小時巡視制度，以確保小區(qū)的安全。據(jù)滿足基本的物業(yè)管理需要來配置。隨以后各期投入使用，物業(yè)管理費收入增加時，再逐步配置到位。六、物業(yè)管理收支預(yù)算案物業(yè)管理預(yù)算案，不僅將成為確定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，而且將起到指導(dǎo)物業(yè)正常運作的作用。準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收支預(yù)算對今后的物業(yè)管理工作非常重要，****以其豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，根據(jù)目前已經(jīng)掌握的項目資料，通過自己的數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)庫，準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收支預(yù)算。在前期介入中，物業(yè)管理費收繳率低的情況下，出現(xiàn)虧損的部分由開發(fā)商進行補貼。七、物業(yè)管理服務(wù)形式、期限、酬金及支付方式****將根據(jù)白云綠水小區(qū)的前期開發(fā)、房屋建造、入戶各階段具體情況提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)形式：****物業(yè)為白云綠水小區(qū)提供駐場顧問物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)期限：****物業(yè)為白云綠水小區(qū)所提供的全權(quán)委托管理，建立服務(wù)期從合同簽訂日起至物業(yè)全部交付后二年或業(yè)主委員會成立時止。物業(yè)管理酬金金額：管理者酬金的多少應(yīng)與管理質(zhì)量相互聯(lián)系，貫徹優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則。****為白云綠水小區(qū)提供的駐場全權(quán)委托管理的物業(yè)管理服務(wù)，我公司為能夠打開湖北內(nèi)陸荊州的市場,愿意和荊州****公司一道做個市場先鋒,假如荊州****房產(chǎn)開發(fā)有限公司與我公司進行合作，同時為進行長期合作的考慮,白云綠水項目不做利潤要求以表示我公司進入荊州開展二線品牌的誠意。八、結(jié) 論再次感謝開發(fā)商給予****物業(yè)的機會，****物業(yè)為此而感到榮幸。****物業(yè)以上述內(nèi)容承諾將盡心盡力為開發(fā)商和所有業(yè)主服務(wù)，****物業(yè)愿為白云綠水小區(qū)的發(fā)展計劃的實施和實現(xiàn)做出貢獻。****保證通過務(wù)實的物業(yè)管理服務(wù)，使發(fā)展商達到降低物業(yè)管理成本和提高物業(yè)管理水平之目的。在參閱本投標(biāo)書后，懇請發(fā)展商能委任****作為白云綠水項目的物業(yè)管理服務(wù)者。****必將給您帶來欣喜。四、預(yù)算方案一、前期開辦費用本著節(jié)約使用、據(jù)需添置的原則，對白云綠水項目物業(yè)管理項目進行測算。明細列表如下：物品購置（1次性） 行政辦公用品 保安用品 工程維修 保潔用品 其 他 共 服裝費 (1次性按兩年攤銷) 管理人員 保安人員 工程人員 環(huán)保人員 共 前期人員招聘、培訓(xùn)費用 前期入住手冊資料印制 物品消耗（運行消耗） 具體購買清單待達成合作意向后出具。二、后期管理費用測算本投標(biāo)書中我公司特別注明物業(yè)管理服務(wù)費主要由管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；安保費；辦公費；物業(yè)管理處固定資產(chǎn)折舊費；專項費用；法定稅費等構(gòu)成，針對實際情況，我們設(shè)計了此個方案。詳細測算如下：人員工資： 物業(yè)經(jīng)理 2500元/月*（1+﹪）*12月*1人 40950元事務(wù)助理兼任安保主任 1800元/月*（1+﹪）*12月*1人 29484元客戶服務(wù)中心:主任1人、管理員2人主任 1200元/月*（1+﹪）*12月*1人 19656元 財務(wù)/文員： 1000元/月*（1+﹪）*12月*1人 16380元管理員/環(huán)保主任 1000元/月*（1+﹪）*12月*1人 16380元安保隊：主管1人事務(wù)助理兼、班長3人、隊員12人班長: 800元/月*（1+﹪）*12月*3人 39312元安保員: 700元/月*（1+﹪）*12月*12人 137592元工程維修主任：班長1人、維修員3人主任: 1200元/月*（1+﹪）*12月*1人 19656元維修員: 800元/月*1人*（1+﹪）*12月*3 人 39312元環(huán)保部:主管1人（管理員1人兼）、保潔員3人、綠化員1人保潔員: 600元/月*（1+﹪）*12月*3人 29484元綠化員: 600元/月*（1+﹪）*12月*1人 9828元 加班費：每年有10天帶薪假期，工資3倍，則加班費為（平均值）每人的1個月工資額。注:按照國家規(guī)定記提的員工福利分別為:職工福利14﹪。 ﹪。工會2﹪。社保15﹪設(shè)備、設(shè)施日常運行、維修及保養(yǎng)費用 綠化養(yǎng)護費 清潔衛(wèi)生費（垃圾袋裝化） 安保費用 辦公費 管理處固定資產(chǎn)折舊（3年折清） 低值易耗品攤消（2年攤清） 專項費用 保險費 1﹪ 全年總支出為 ，則 46100平方米**12月*90﹪＝ 白云綠水小區(qū)的全年管理費收入為：全年收支相抵。根據(jù)白云綠水項目的實際情況，我公司設(shè)計了初步的管理方案。保證大白云綠水的物業(yè)管理工作到位，使得出現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府和開發(fā)商都能多贏的局面。根據(jù)上面的預(yù)算得知，出現(xiàn)如此巨額的虧損是由于提供的服務(wù)價值較高而收取的費用較低所至，同時是因為由于白云綠水小區(qū)的規(guī)模較小導(dǎo)致管理成本增高而難以控制的原因。為將白云綠水項目能夠順利的開發(fā)完畢，其銷售狀況良好使得開發(fā)商回籠資金，同時打造一個良好的房產(chǎn)品牌。因此開發(fā)商應(yīng)補貼前期物業(yè)管理合同期間的虧損，我公司即按本投標(biāo)書的內(nèi)容來提供超值服務(wù)。為開發(fā)商鑄就品牌增添力量；為廣大業(yè)主保障物業(yè)的使用正常，使房屋得到保值、增值，營造良好的居住環(huán)境，進而輻射到周圍片區(qū)。三、管理要求由于物業(yè)管理的管理用房暫時無具體定論，同時為方便后期的管理工作能夠順利開展。開發(fā)商需要無償撥管理用房224平方米并裝修完好給予使用。包括：管理處辦公室(包括客戶服務(wù)中心)80M安保隊辦公室20 M工程維修部辦公室20 M安保員工宿舍生活用房60 M2，此外倉庫24 M2。關(guān)于白云綠水項目的維修基金的提取的問題，特此提醒開發(fā)商按國家相關(guān)規(guī)定辦理，以便日后的維修。若我公司能與貴公司達成合作意向，為更好的實行工作銜接，應(yīng)在項目開盤銷售時物業(yè)管理相關(guān)方面則開始介入，交房的前三個月荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)1次性給予我公司開辦費用用于開展添置物品、招聘人員、前期培訓(xùn)等工作。五、結(jié)束語我們的服務(wù)宗旨是“客戶至上，雙贏合作”，我們將與客戶充分溝通，了解客戶的需求，融合先進的管理方式方法和本地的實際情況，制定出一套行之有效的管理方案。我們致力于向荊州的物業(yè)管理企業(yè)的龍頭發(fā)展。我們將視客戶為我們親密的伙伴，以高度的責(zé)任心維護他們的企業(yè)品牌，以最大的努力降低營運成本，我們愿與客戶一起共同謀求發(fā)展，最終達到互惠互利的長遠合作目的。最后，衷心地祝愿荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司事業(yè)成功！真誠地祝賀白云綠水所有業(yè)主能夠盡快喜遷新居，享受美好都市生活！ 二00四年三月二十一日