【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。相關(guān)部門獲得了與地塊信息相關(guān)的資料，為今后的開發(fā)工作打下基礎(chǔ)。第塊位于吉林市船營區(qū)北山公園西南側(cè)，包括西石砬子及林家溝兩個地區(qū)。地上現(xiàn)有房屋建筑面積萬平米。市區(qū)偏邊緣地區(qū)項目品質(zhì)較低，售價在2700~3000元/平米，平米左右，別墅產(chǎn)品售價根據(jù)市場狀況及產(chǎn)品形式的不同，價格會有較大的波動。此外，建議本項目在操作上，提前進(jìn)行示范景觀的建設(shè)，后進(jìn)行銷售。吉林市是吉林省的第二大城市，也是我國唯一一個與省重名的城市。吉林市人口460多萬，市區(qū)人口萬多。5℃，氣溫受地形影響，由西、西北向東、東南氣溫逐漸降低。吉林市最繁華的街市在重慶。國北方宜居城市之一。吉林市農(nóng)業(yè)條件良好，是一座積極構(gòu)筑工業(yè)化農(nóng)業(yè)的生態(tài)城市。

　　

【正文】 商鋪 4000~5500 元 /平米 ◆ 總體分析 江北的龍?zhí)秴^(qū)工廠較多，環(huán)境欠佳，屬于工業(yè)區(qū)，故住宅項目多集中在豐滿區(qū)、昌邑區(qū)及船營區(qū)，中高檔項目多位于松花江兩岸。目前，豐滿區(qū)、昌邑區(qū)在售項目相對多于其它區(qū)域，而船營區(qū)由于老平房較多，高檔項 目相對欠缺，但市政府座落在該區(qū)，且政府將船營區(qū)部分老住宅區(qū)的改造工程列入政府重點工程，因此該區(qū)域發(fā)展空間較大?？v觀所調(diào)研的吉林市在售房地產(chǎn)項目，大體量項目較少，超過 40 萬平米的項目僅有 4~5 個，如鴻博錦繡家園、江南壹號、蘇寧天潤城、富海麗苑等，其余項目均為幾萬到 20 幾萬平米體量。吉林市市區(qū)整體售價在 2700~4300 元 /平米之間，市場形勢與 2020 年天津房地產(chǎn)市場比較相像。市區(qū)偏邊緣地區(qū)項目品質(zhì)較低，售價在 2700~3000 元 /平米，中高檔項目售價集中在3400~3700 元 /平米，沿江高端項目售價在 3700~4300 元 /平米。同時，當(dāng)?shù)刭彿?中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 者對車庫需求較高，普遍售價在 10~16 萬元 /個。目前，各樓盤銷售情況普遍較好，余房多為 160 平米以上大戶型。 五 、規(guī)劃建議 地塊現(xiàn)狀圖 建議規(guī)劃圖 為保證西石砬子地塊商品房住宅的完整性，建議將 18 號地作為還遷房建設(shè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 用地，由于林家溝地塊緊鄰鐵道，可將還遷房地塊入口（即西安路火道口）做商業(yè)配套，以減小火車噪聲對居住區(qū)的影響，同時又可服務(wù)于還遷房居住區(qū)及未來西石砬子商品房住宅區(qū)居民，并借此提高項目綜合品質(zhì)；棚戶區(qū)改造地塊目前尚無學(xué)校，為方便未來居民孩子上學(xué)，可將林家 溝其中部分用地用于建設(shè)一所中學(xué)，作為項目配套設(shè)施，同時提高項目綜合素質(zhì)；明如寺由原 03 號地遷至 01 號地塊北山腳下，既有利于未來商品房住宅區(qū)的整體規(guī)劃，同時也可為北山帶來靈氣；規(guī)劃的西安路將成為船營區(qū)的交通要道，建議在西石砬子地塊南側(cè)，即緊鄰西安路一側(cè)建設(shè)高檔商業(yè)用房，既服務(wù)于未來的居住區(qū)，又可減少西安路的交通噪聲對居住區(qū)的影響；由于西石砬子地塊南側(cè)近鄰東北電力大學(xué)， 09 號地塊可用于建設(shè)教師公寓類型的多層住宅，將該組團(tuán)目標(biāo)客戶定位為大學(xué)教師、學(xué)生家屬等；考慮到采光問題， 02 及 20 號地南部可建設(shè)多層低密度洋房， 北部建設(shè)小高層；由于北山山坡、山脊的私密性及均好性 較好 ，可 依山脊 建設(shè)低密度半山別墅，將山、景、房融為一體，使項目成為該區(qū)域高檔居住區(qū)。 六 、市場價格建議 本項目位處船營區(qū)北山公園旁，項目周邊最近在售項目均價 2700 元 /平米，但此項目參考意義不大。約在距地塊 3~4 公里處，項目整體均價約 3400~3500元 /平米。根據(jù)整體市場發(fā)展及結(jié)合高水平的項目操作，如本項目在 2020 年下半年開發(fā)，建議普通公寓預(yù)計售價在 3500~3800 元 /平米左右，別墅產(chǎn)品售價根據(jù)市場狀況及產(chǎn)品形式的不同，價格會有較大的波動。關(guān)于本項 目的操作，建議提前進(jìn)行示范景觀的建設(shè)，增強項目整體形象，后進(jìn)行銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 七 、結(jié)論 從以上 分析可得出結(jié)論，北山項目地塊完整，且規(guī)模較大，產(chǎn)品形式存在較大的可開發(fā)空間。吉林市房地產(chǎn)市場目前處于穩(wěn)步發(fā)展階段，預(yù)期市場價格將有較大的升值潛力。并通過以上土地成本、樓面地價等參數(shù)的分析和對市場價格的預(yù)期，北山項目具備良好的可操作性。 且該項目的建成將很好的改善周邊地區(qū)居民的生活條件，為創(chuàng)建和諧社會做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。同時本項目處 于市政府所在區(qū)域，地塊的規(guī)劃改造作為政府的重點工程，在政策上將得到政府的大力支持，這也 為 本項目的成功運營提供了保障。因此本項目從經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和 發(fā)展前景 看都是可行的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 附： 吉林市棚戶區(qū)房屋拆遷補償安置暫行辦法主要條例 棚戶區(qū)建設(shè)項目新建住宅回遷安置房戶型為：小一室、大一室、小二室、大二室、三室。各類安置戶型的建筑面積不得低于：小一室 36平方米、大一室45 平方米、小二室 54平方米、大二室 63 平方米、三室 72平方米。 安置戶型的最大建筑面積不得超過普通住房標(biāo)準(zhǔn)。 對棚戶區(qū)內(nèi)未按房改價購買公有住房的房屋承租人，按下列規(guī)定向拆遷人繳納費用后，由拆遷人按私有 產(chǎn)權(quán)房屋予以補償安置。拆遷人必須將所收取的費用移交產(chǎn)權(quán)單位。 （ 1） 平房：按被拆遷房屋建筑面積 100元 /平方米； （ 2） 樓房：被拆遷房屋的評估金額的 20%或依據(jù)房改政策計算的購房款。 棚戶區(qū)內(nèi)住宅房屋被拆遷人（公房系房屋承租人），選擇貨幣補償，并在評估結(jié)果公布之日起 20 天內(nèi)（含本數(shù)）搬遷的，按下列規(guī)定辦理： （ 1） 被拆遷房屋貨幣補償總金額＝被拆遷房屋的評估金額（ 1＋住宅改營業(yè)上浮率）＋拆遷貨幣補貼金額＋搬遷補助費。 （ 2） 被拆遷房屋的評估金額＝被拆遷房屋的評估單價被拆遷房屋的建筑面積。 （ 3） 拆遷貨幣補貼金額＝被拆遷房屋的評估單價 調(diào)整系數(shù)補貼系數(shù) （ 4） 拆遷補助費為每戶 400 元。 （ 5） 棚戶區(qū)內(nèi)住宅房屋以外的建（構(gòu)）筑物等，不享受此項政策。 棚戶區(qū)內(nèi)住宅房屋被拆遷人（公房系房屋承租人），選擇回遷安置，并在評估結(jié)果公布之日起 20 天內(nèi)（含本數(shù)）搬遷的，按下列規(guī)定辦理： （ 1） 回遷安置房建筑面積＝被拆遷房屋建筑面積拆遷補貼建筑面積＋就近上靠回遷安置戶型增加的建筑面積。 （ 2） 拆遷補貼建筑面積＝（拆遷安置補貼金額＋被拆遷房屋的評估金額住宅改營業(yè)上浮率＋拆遷面積補貼金額）247。 800 元 /平方米。 （ 3） 拆遷安置補貼金額＝被拆遷房屋的評估單價調(diào)整系數(shù)補貼系數(shù) （ 4） 拆遷面積補償 金額＝被拆遷房屋建筑面積不足 36 平方米補到 36 平方米所增加的建筑面積 620 元 /平方米。 （ 5） 就近上靠回遷安置戶型增加的建筑面積＝就近上靠回遷安置戶型建筑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 面積－（被拆遷房屋建筑面積＋拆遷補貼建筑面積）。 （ 6） 享受拆遷面積補貼的被拆遷人（公房系房屋承租人），必須在評估結(jié)果公布之日起 20 天內(nèi)（含本數(shù)）搬遷，且被拆遷房屋建筑面積小于 36平方米；逾期未搬遷的，不享受此項政策。 （ 7） 搬遷補助費每戶 400 元；臨時安置補助費（含采暖補助費）按被拆遷房屋建筑面積每月每平米 6元發(fā)放。 （ 8） 棚戶區(qū)內(nèi)住宅房屋以外的建（構(gòu)）筑物等，不享受此項政策 。 實行回遷安置的住宅房屋，由拆遷人根據(jù)被拆遷房屋建筑面積加上拆遷補貼建筑面積之和就近上靠回遷安置戶型安置?；剡w安置房屋建筑面積與被拆遷房屋建筑面積加上拆遷補貼建筑面積之和相等部分，互不結(jié)算差價；超出部分，由被拆遷人按 800 元／平方米交納費用，產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有。 被拆遷人書面申請要求就近下靠回遷安置戶型安置的，被拆遷房屋建筑面積加上拆遷補貼建筑面積之和超出回遷安置房屋建筑面積的部分，互不結(jié)算差價。 被拆遷房屋建筑面積加上拆遷補貼建筑面積之和超過最大回遷安置戶型，且被拆遷人（公房系房屋承租人）選擇回遷安置的 ，由拆遷人先按最大回遷安置戶型安置，剩余建筑面積就近上靠回遷安置戶型安置。分套安置合并計算的建筑面積超出被拆遷房屋建筑面積加上拆遷補貼建筑面積之和的部分，由被拆遷人按 800 元／平方米交納費用，產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有。 被拆遷人就近上靠回遷安置戶型后，書面申請要求再增加建筑面積安置的，在房源允許的情況下，再增加部分，由被拆遷人按市場價格交納費用，產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有。