【正文】 價運行較為平穩(wěn)，地價年度漲幅仍處于近10年來的歷史低位，僅略高于2008年。2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地成交價款累計7410億元，%；全國主要監(jiān)測城市綜合地價季度環(huán)比增速持續(xù)回升，季度同比增速由降轉(zhuǎn)升；住宅用地價格基本保持平穩(wěn)，高價成交宗地遠少于往年，整體價格仍在低位運行?！　∮捎谝痪€城市土地供應(yīng)不足，以及各地優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)緊張，再加上較為寬松的貨幣環(huán)境，預(yù)計2013年地價會繼續(xù)攀升，且地域差別仍將存在：一線城市及部分重點二線城市供應(yīng)短缺，地價上漲壓力較大；大部分二、三線城市供應(yīng)充足，地價上漲幅度不會太大；廣大三、四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對較弱，地價將保持平穩(wěn)，個別城市甚至?xí)嬖谙滦酗L(fēng)險。而房地產(chǎn)市場調(diào)控政策預(yù)期的持續(xù)性和穩(wěn)定性將有利于地價維持相對平穩(wěn)的態(tài)勢。　　藍皮書同時指出，2012年房地產(chǎn)開 發(fā) 投 資 為7 1 8 0 4億 元 ， 同 比 增 長16 .2%，比2011年增速下降近12%；140平方米以上住房、別墅和高檔公寓投資增速下降趨勢更為明顯，住宅結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化；2012年政府采取了緊縮地根的措施，土地購置量較往年大減。在國家的嚴(yán)厲調(diào)控下，房企采取了“以價換量”的方式過冬，并且收到較好的效果，下半年開始市場回暖趨勢明顯，房地產(chǎn)投資逐漸走向穩(wěn)定。　　展望2013年，房地產(chǎn)政策“穩(wěn)中趨緊”，房地產(chǎn)投資“穩(wěn)中略升”，房地產(chǎn)信貸政策繼續(xù)從緊。藍皮書建議，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，逐漸回歸到“長期化”、“市場化”；適當(dāng)增加土地供給，保證住房供求基本平衡；加大對保障性住房的支持，構(gòu)建合理的住房體系；在風(fēng)險總體控制的前提下，鼓勵拓展房地產(chǎn)融資新渠道?！　?012年全國金融機構(gòu)個人住房貸款余額7 .5萬億元，比2011年同期增長12 .9%。2012年個人住房信貸政策保持了較強的連續(xù)性和穩(wěn)定性。全年個人住房貸款投放呈現(xiàn)總體增速回升、利率穩(wěn)步下行、局部風(fēng)險顯現(xiàn)等特征。展望2013年，房地產(chǎn)信貸政策將繼續(xù)從緊，且區(qū)域分化特征將會顯現(xiàn)。藍皮書建議，因地制宜細化差別化信貸政策，建立穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效機制，完善保障性住房按揭貸款配套政策。　　藍皮書認為，2012年全國各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展各有特色，其中不同的房地產(chǎn)政策可資借鑒。　　在北京，于2012年實施了公積金方面的優(yōu)惠政策，消費者的觀望態(tài)度逐漸改變，剛性需求逐漸釋放。繼續(xù)執(zhí)行的“限購令”，使外地人在京購房的比重大幅降低，同時使兩室一廳以下的小戶型成交量逐漸減少，兩室兩廳戶型成交量占比成為最大?！　≡谏虾＃鶕?jù)本地實際情況，上海從嚴(yán)貫徹執(zhí)行國家調(diào)控政策，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，出臺了一系列措施；使上海房地產(chǎn)市場基本保持上行趨勢，商品房成交同比實現(xiàn)正增長，住宅交易量升價穩(wěn)?！　≡趶V州，中央層面上的調(diào)控主基調(diào)沒有改變，“限購”、“限貸”仍是兩大核心政策。保障性住房方面，超額完成任務(wù)，擴大保障覆蓋面；商品房市場方面，廣州成為首個限制預(yù)售規(guī)模的城市；土地市場政策方面，首次采取“固地價、競保障房面積”的拍賣模式?！　≡谏钲?，2012年5月國土資源部批準(zhǔn)實施《深圳市土地管理制度改革總體方案》，深圳市醞釀兩年的“土改”試點工作正式啟動。2013年1月，國土資源部特批深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請進入市場流通，同時向市場發(fā)出信號：農(nóng)村的集體土地可能會引入政府的參與，引發(fā)新一輪的樓市熱潮?！　≡谥貞c，自2011年1月28日起，市政府針對高端住房在重慶市主城區(qū)開展房產(chǎn)稅改革試點。2011年重慶房產(chǎn)稅起征點為9941元/平方米，2012起征點為12152元/平方米。房產(chǎn)稅的實施對增加地方政府收入、擺脫土地財政的作用甚微，但對引導(dǎo)合理住房需求、抑制投資性需求、改善重慶房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)、促進重慶房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要意義。（責(zé)任編輯：李方）新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃正制定中 多地競逐城市群指標(biāo)作者： 來源：南方都市報 20130602 08:57:39 　　新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃正在制定中，而城市群作為未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的主體形態(tài)被賦予更多關(guān)注。南都記者此前獲悉，未來城鎮(zhèn)化將以建設(shè)世界級城市群為目標(biāo)，全面提升東部三大城市群發(fā)展水平，并培育壯大17個區(qū)域性城市群。(見本報4月18日報道)而據(jù)媒體報道，由于多地爭相希望將各自區(qū)域的城市群規(guī)劃納入國家城鎮(zhèn)化的總體規(guī)劃中，17個區(qū)域性城市群中的2個可能升級到與東部三大城市群平等地位。　　地方為進入城鎮(zhèn)群規(guī)劃各顯神通，而專家則認為，不恰當(dāng)?shù)赜眯姓?quán)力捏合城市群容易引發(fā)“城市病”。國家發(fā)改委下屬研究機構(gòu)提供的報告也指出，我國目前仍缺乏跨行政區(qū)的城市群合作協(xié)調(diào)機制?！　〕鞘腥航?jīng)濟總量與人口總量不匹配是區(qū)域差距問題所在　　其實早在“十一五”規(guī)劃綱要就已經(jīng)明確“要把城市群作為推進城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)”，十二五規(guī)劃再次建議，以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展?！　∧壳拔覈呀?jīng)形成了十個城市群，分別是京津冀、長三角、珠三角三個國家級城市群，以及七個已經(jīng)形成一定規(guī)模的城市群，分別是遼中南、山東半島、海峽西岸、中原、長江中游、關(guān)中、川渝城市群。按照發(fā)改委的目標(biāo)，下一步京津冀、長江三角洲和珠江三角洲城市群將向世界級城市群發(fā)展，在更高層次參與國際合作和競爭，另外再打造哈長、呼包鄂榆、太原、寧夏沿黃、江淮、北部灣、黔中、滇中、蘭西、烏昌石等10個區(qū)域性城市群?！　∩鲜鲆呀?jīng)形成的10個城市群并非全部集中于沿海，其中東部地區(qū)5個，東北地區(qū)1個，中部地區(qū)2個，西部地區(qū)2個。據(jù)統(tǒng)計，這十個城市群面積占全國960萬平方公里的10%，%，G D %。　　國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所所長肖金成分析指出，這十大城市群已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的十大支柱，說明發(fā)展經(jīng)濟不需要太大的地方，10%的面積承載超過2/3的經(jīng)濟總量。但十大城市群以2/3的全國經(jīng)濟總量只承載了全國1/3的人口，這是區(qū)域差距的問題所在?！　⌒そ鸪山ㄗh，要實現(xiàn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，一個途徑是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；另一個途徑是人口轉(zhuǎn)移，目前城市群中的大城市人口壓力已經(jīng)很大，但中等城市和小城市還有很大的空間，十大城市群承載更多的人口將可以縮小區(qū)域之間的差距，“城鎮(zhèn)化要解決人往哪里去，其實是人往城市群轉(zhuǎn)移”?！　野l(fā)改委參與政策制定的相關(guān)負責(zé)人透露，下一步我國將把城市群發(fā)展作為引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的龍頭，發(fā)揮其推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和國土空間均衡開發(fā)的重要作用?！　《嗟爻鞘腥焊傊饑业谒脑鲩L極　　此前，東北、廣西北部灣、成渝、中部、西北關(guān)中等地區(qū)均提出過中國第四增長極的提法，希望晉級國家級城市群，打造我國區(qū)域經(jīng)濟的第四增長極。而湖北、江西、湖南、安徽四省目前正在聯(lián)合打造長江中游城市群，也希望爭取國家發(fā)改委將其上升為國家戰(zhàn)略。　　記者從接近政策制定的人士處獲悉，目前在國家城鎮(zhèn)化規(guī)劃制定過程中，多個省份都希望自己省份內(nèi)的區(qū)域中心城市納入城市群規(guī)劃，已經(jīng)納入城市群規(guī)劃的部分地區(qū)還希望晉升為國家級城市群，于是出現(xiàn)了多地競逐城市群指標(biāo)的現(xiàn)象?！　I(yè)內(nèi)人士分析預(yù)測，有的省份擔(dān)心沒有城市納入城市群發(fā)展規(guī)劃，今后在申請項目和經(jīng)濟發(fā)展中會受到冷落，于是最終的城鎮(zhèn)化規(guī)劃很有可能會顧及均衡性，城市群數(shù)目出現(xiàn)擴圍，城市群布局相對均衡?！　野l(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員馮奎日前撰文指出，目前，一些省、市紛紛以省會、地市為中心、提出要構(gòu)建各種不同的城市群。應(yīng)該指出，城市群也存在著發(fā)展質(zhì)量的問題，簡單依靠在規(guī)劃圖上畫圈圈，以及不恰當(dāng)?shù)赝ㄟ^行政力量捏合的許多所謂的城市群，存在許多問題，將會演變成未來的“城市群病”，主要表現(xiàn)在：一是有的地方的城市群規(guī)劃不切實際地夸大資源的向心集聚，規(guī)劃的科學(xué)性較差。二是城市群內(nèi)部缺乏溝通協(xié)調(diào)機制。三是存在著重經(jīng)濟、輕生態(tài)的問題。四是城市群人口承接的功能沒有完全發(fā)揮。　　肖金成分析指出，城市群應(yīng)該是在特定的區(qū)域范圍內(nèi)具有相當(dāng)數(shù)量的不同性質(zhì)、類型和等級規(guī)模的城市，依托一定的自然環(huán)境和交通條件，以一個或幾個特大或大城市作為區(qū)域經(jīng)濟的核心，城市個體之間的內(nèi)在聯(lián)系不斷加強，共同構(gòu)成一個相對完整的城市“集合體”。以上條件不具備的區(qū)域就很難發(fā)展為城市群?！　＜矣^點　　部分城市因競爭而有意識構(gòu)筑封閉體系　　南都記者此前獲得的國家發(fā)改委內(nèi)部調(diào)研報告顯示，我國跨行政區(qū)的城市群合作協(xié)調(diào)機制缺乏。報告指出，在現(xiàn)行城鎮(zhèn)行政體制下，不存在行政隸屬關(guān)系的城市區(qū)域之間存在著嚴(yán)重的行政分割現(xiàn)象，基于地方利益的考慮，各地城市政府之間存在著激烈的非合作博弈，使得各城市政府之間的橫向合作關(guān)系受到嚴(yán)重阻礙?！　〔糠殖鞘姓谛姓^(qū)域范圍內(nèi)構(gòu)筑自我封閉、自我配套的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)體系，有意識地限制生產(chǎn)要素的跨行政區(qū)自由流動，制約了區(qū)域性的公平、有序與自由競爭的統(tǒng)一市場形成，更限制了城市群、城市圈、城市帶的發(fā)育壯大?！　≡谑≥爡^(qū)內(nèi)的城市群合作協(xié)調(diào)方面，以長株潭城市群為例，盡管先后成立了“長株潭一體化辦公室”、“長株潭黨政領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)席會議制度”和“長株潭政府部門專題聯(lián)席會議制度”等市際協(xié)調(diào)機制，但缺乏行政約束力，無法落實到具體的產(chǎn)業(yè)布局、社會管理、制度安排等領(lǐng)域。與此同時，盡管也成立了“長株潭辦”、“兩型辦”等省級協(xié)調(diào)機構(gòu)，均由于存在行政級別不高、缺乏必要的權(quán)威性與行政手段等問題，難以有效推動長株潭一體化較快發(fā)展。　　對于跨省區(qū)的城市群合作協(xié)調(diào)而言，以長三角城市群為例，目前雖然已經(jīng)建立了“長三角地區(qū)合作與發(fā)展聯(lián)席會議”、“聯(lián)席會議辦公室”、“重點合作專題組”、“長三角地區(qū)城市經(jīng)濟合作組”等辦事機構(gòu)和協(xié)調(diào)機制，但這些協(xié)調(diào)機制均為非約束性，總體尚處于探索階段?！　∮薪咏l(fā)改委的專家接受南都記者采訪時透露，“行政壁壘看不見，但摸得著?！睋?jù)介紹，中部某省要打造3+5城市群，有專家建議將鄰省靠近該城市群的一個城市納入規(guī)劃范圍改稱3+6城市群，但該省在制定規(guī)劃時并不接受這個建議?！　〕擎?zhèn)發(fā)展要從“以大管小”轉(zhuǎn)向以大帶小　　對于促進城市群一體化發(fā)展，國家發(fā)改委下屬研究機構(gòu)提交的研究報告指出，現(xiàn)行城市行政區(qū)劃管理體制使得各城市以鄰為壑，生產(chǎn)要素難以實現(xiàn)跨行政區(qū)流動，公共基礎(chǔ)設(shè)施呈碎片化狀態(tài)，難以共建共享?！　⊙芯繄蟾娼ㄗh，要建立一個能夠承擔(dān)跨區(qū)域城市群協(xié)調(diào)職能的權(quán)威機構(gòu)?？缡?區(qū))區(qū)域的城市群由中央政府設(shè)立省際間城市群協(xié)調(diào)管理委員會，省(區(qū))范圍內(nèi)的城市群由省級政府設(shè)立省內(nèi)城市群協(xié)調(diào)管理委員會。這些機構(gòu)主要在城市群的公共基礎(chǔ)設(shè)施、土地規(guī)劃、環(huán)境管理、經(jīng)濟發(fā)展等方面享有管轄權(quán)，而且還將逐步制定和實施統(tǒng)一的戶籍制度、就業(yè)制度、教育制度、醫(yī)療制度和社會保障制度等地方性法規(guī)制度和政策標(biāo)準(zhǔn)?！　〈送?，城鎮(zhèn)發(fā)展要從“以大管小”轉(zhuǎn)向以大帶小，通過改革將公共資源和公共權(quán)力協(xié)調(diào)用于不同規(guī)模的城鎮(zhèn)發(fā)展，大城市應(yīng)打破行政壁壘，按照區(qū)域一體化和發(fā)展城市群的思路，將基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)不斷向周邊中小城市延伸，形成以大帶小效應(yīng)?！　〕鞘腥翰⒎墙鉀Q未來我國城鎮(zhèn)化問題的全部承載區(qū)域，研究指出，我國尚有約80%的國土面積在城市群之外。這些區(qū)域城市數(shù)量少，規(guī)模小，沒有中心城市的輻射和帶動，經(jīng)濟很難發(fā)展起來，居民也很難富裕起來。　　目前提交給國家發(fā)改委的研究報告對此問題的解決思路是，在城市群以外地區(qū)培育區(qū)域性中心城市，將城市群之外的地級城市的大多數(shù)發(fā)展為區(qū)域性中心城市，一些城市數(shù)量少的地區(qū)，應(yīng)將區(qū)位條件好，腹地比較大的縣級市培育為區(qū)域性中心城市。據(jù)不完全統(tǒng)計，這類城市一共有150多座。　　參與城鎮(zhèn)化決策的發(fā)改委官員透露，對中小城市來說，要分類制定發(fā)展模式，一類是城市群內(nèi)的中小城市，關(guān)鍵是要提高發(fā)展的質(zhì)量，發(fā)展得好可以分散特大城市的疏導(dǎo)作用；第二類是城市群外的中小城市，要加以有序地發(fā)展，而不是攤大餅式地擴大。33 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