【正文】 履行以下幾項(xiàng)義務(wù)：第一、必須以“同等條件”購(gòu)買房屋。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只是一種購(gòu)買機(jī)會(huì)的優(yōu)先，不是經(jīng)濟(jì)上的實(shí)惠。在行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)不能損害出賣人的實(shí)體利益，造成出賣人與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人經(jīng)濟(jì)利益的失衡。為了保護(hù)出賣人的利益，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人只有以同等條件才能購(gòu)得標(biāo)的物。此處的“同等條件”有絕對(duì)同等說(shuō)和相對(duì)同等說(shuō)，筆者認(rèn)為，只要不損害出租人的利益即可，這里的“同等條件”主要指價(jià)格和支付方式的相同。第二、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)因保護(hù)承租人這一弱勢(shì)群體而設(shè)，專屬于承租人所有；同時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為一種形成權(quán)，不可脫離基礎(chǔ)法律關(guān)系而存在。故承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人負(fù)有不得轉(zhuǎn)讓優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的義務(wù)。如優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人轉(zhuǎn)讓其權(quán)利，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，受讓人不得對(duì)標(biāo)的物行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第三、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)行使，超過(guò)期限視為放棄。這主要分為二種情況：一是出租人出賣房屋時(shí)履行了通知義務(wù)，承租人應(yīng)該在收到通知后的一定期限內(nèi)行使，超過(guò)期限不得行使。二是出租人出賣房屋時(shí)沒(méi)有履行通知義務(wù)而將房屋出賣給第三人，承租人應(yīng)在一定的期限內(nèi)申請(qǐng)人民法院撤消出租人和第三人達(dá)成的買賣協(xié)議，超過(guò)法定期限，則該房屋買賣協(xié)議生效。第四、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不得撤回行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的意思表示。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種形成權(quán)，在義務(wù)人出售標(biāo)的物時(shí)，單憑權(quán)利人一方的意思便可形成與義務(wù)人的買賣關(guān)系。因此，當(dāng)權(quán)利人以第三人同等條件向義務(wù)人作出行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的意思表示時(shí)，買賣關(guān)系已經(jīng)成立。此時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不能撤回購(gòu)買的意思表示，否則義務(wù)人可要求權(quán)利人承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)第三人的效力。第三人負(fù)有不得侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的義務(wù)。筆者在前面已經(jīng)論述，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種具有物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，具有對(duì)抗第三人的效力，如果出租人不通知承租人就將房屋賣給第三人，承租人可以行使對(duì)物追及權(quán)，請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。根據(jù)最高人民法院《意見(jiàn)》第118條規(guī)定：侵犯房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房屋買賣行為，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效?！兑庖?jiàn)》第118條實(shí)際上間接排斥了第三人的善意取得。[46]在房屋出租人將租賃的房屋出賣于第三人，在辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)前，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，固無(wú)問(wèn)題。若出租人已將房屋辦理登記移轉(zhuǎn)于第三人時(shí)，承租人地位如何呢？也就是有的學(xué)者所提出的，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否優(yōu)先于第三人的善意取得呢？按照傳統(tǒng)民法理論，善意取得制度適用的是動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)采取的是登記公示制度，不適用善意取得制度。在我國(guó)司法實(shí)踐中就持此觀點(diǎn)。但是在2007年3月，全國(guó)人民代表大會(huì)通過(guò)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！庇纱丝梢?jiàn)，善意取得制度不僅適用于動(dòng)產(chǎn)，也適用于不動(dòng)產(chǎn)。從法理上說(shuō)，法律不應(yīng)該在保護(hù)一種權(quán)利同時(shí)損害另一種權(quán)利，所有權(quán)利都有獲得法律保護(hù)的資格和權(quán)利。法律設(shè)立優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是為了保護(hù)承租人的合法權(quán)益，但同時(shí)也應(yīng)該維護(hù)第三人的合法利益，未登記備案的租賃合同能否對(duì)抗第三人，觀點(diǎn)不盡統(tǒng)一，主要有以下兩種：一種是完全否認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如《上海市房屋租賃條例》第15條第2款規(guī)定，房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)的，承租人不得對(duì)抗第三人；另一種是限制承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使，如江蘇省高級(jí)人民法院《1999年全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中規(guī)定，未辦理登記備案手續(xù)的租賃合同不得對(duì)抗善意第三人。[47]筆者贊同第二種觀點(diǎn)，因?yàn)榉课葑赓U權(quán)是設(shè)置在不動(dòng)產(chǎn)房屋上的權(quán)利，根據(jù)法理及國(guó)外立法實(shí)例（如日本民法典第605條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)租賃實(shí)行登記后，對(duì)以后就該不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)者亦發(fā)生效力。”），其欲取得對(duì)抗第三人的效力，應(yīng)具備一定的物權(quán)公示外觀。如果租賃權(quán)沒(méi)有進(jìn)行登記公示，其結(jié)果有可能是第三人在買受租賃物時(shí)，不知道租賃物上已負(fù)擔(dān)租賃權(quán)，第三人基于善意買受租賃房屋后，不僅要受買賣不破租賃的限制，而且要面臨承租人請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)，這種不可預(yù)測(cè)性打亂了買受人的經(jīng)營(yíng)、生活計(jì)劃，擾亂市場(chǎng)交易的安全。最高人民法院民一庭的傾向性意見(jiàn)也認(rèn)為，承租人的優(yōu)先權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利，應(yīng)該依法保護(hù)。但它只是優(yōu)先締約的權(quán)利，而不是保證買到的權(quán)利。對(duì)準(zhǔn)物權(quán)的保護(hù)要和所有權(quán)的保護(hù)相區(qū)別。[48]我國(guó)學(xué)者在起草未來(lái)民法典的時(shí)候，都將登記確立為不動(dòng)產(chǎn)公示的方法并明確了登記的對(duì)抗效力，如梁彗星起草的《民法典草案建議稿》第239條規(guī)定：“以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不受任何人追奪。但取得人取得權(quán)利時(shí)知悉權(quán)利瑕疵或者登記有異議抗辯的除外?！被谝陨戏治觯P者認(rèn)為，即使租賃合同沒(méi)有登記備案，承租人也享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；但當(dāng)它與善意第三人的權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，法院應(yīng)平衡承租人和買受人之間的利益，選擇保護(hù)的利益，善意取得應(yīng)該優(yōu)先考慮。當(dāng)善意第三人取得標(biāo)的物，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害，承租人可以向出租人主張侵權(quán)損害賠償損失。如果租賃合同已經(jīng)登記備案，承租人可以主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，有權(quán)要求第三人交付房屋，但應(yīng)該向第三人交付相應(yīng)的價(jià)款；第三人無(wú)法取得標(biāo)的物時(shí)，可以向出租人主張締約過(guò)失責(zé)任。（二）房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)效力沖突之處理只要存在權(quán)利，權(quán)利之間的沖突就是經(jīng)常的和必然的。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也不例外，權(quán)利效力沖突，又稱為權(quán)利的競(jìng)合，是指“數(shù)個(gè)權(quán)利存于同一標(biāo)的，依其行使可生同一結(jié)果者?！?[49]也就是在同一標(biāo)的物上存在幾個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，幾個(gè)權(quán)利人都主張自己的權(quán)利，某一權(quán)利的行使就會(huì)排除其他權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。這主要有二種情況，同質(zhì)競(jìng)合與異質(zhì)競(jìng)合。同質(zhì)競(jìng)合就是指承租人與承租人之間的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突；異質(zhì)競(jìng)合就是指承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與其他形式優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突。筆者認(rèn)為，對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的競(jìng)合進(jìn)行處理，應(yīng)遵循以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的存在價(jià)值及法理作為標(biāo)準(zhǔn)的原則?，F(xiàn)具體分析如下：承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之間沖突之處理承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之間的沖突，是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，數(shù)個(gè)承租人同時(shí)要求購(gòu)買出租人出售的房屋。如何處理此類競(jìng)合，學(xué)術(shù)界意見(jiàn)不一?！兜聡?guó)民法典》第513條規(guī)定：“1．?dāng)?shù)人共有先買權(quán)者，僅得由全體行使之；2．權(quán)利人中的一人權(quán)利不行使時(shí)，其他人仍得以全體行使先買權(quán)?！?我國(guó)多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，這種情況下，賣予哪個(gè)承租人，應(yīng)由出租人決定；也有人認(rèn)為，如果標(biāo)的物是可分物，應(yīng)按“均等原則”，由各主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人購(gòu)買；如果標(biāo)的物是不可分物，應(yīng)按“按份購(gòu)買”原則共同購(gòu)買，標(biāo)的物由各購(gòu)買人按份共有。[50]還有人主張，承租人有約定的，按約定；沒(méi)有約定的，按比例購(gòu)買。如果按比例購(gòu)買不利于房屋的整體功能的發(fā)揮，應(yīng)按有利于發(fā)揮房屋的整體經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益處理。[51] 筆者認(rèn)為，當(dāng)數(shù)個(gè)承租人同時(shí)要求購(gòu)買出租人出售的房屋時(shí)，由于各當(dāng)事人處于相同的法律地位，他們的權(quán)利都是平等的，相互之間沒(méi)有優(yōu)先效力，可按一般買賣處理，在價(jià)格不同的情況下，誰(shuí)的買價(jià)高就由誰(shuí)購(gòu)買。在出價(jià)相同的情況下，可按以下原則處理：第一，根據(jù)不同的承租部分，由主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人按每個(gè)人的承租部分購(gòu)買。第二，出租人可以按照有利于發(fā)揮房屋的整體經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益處理。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與其他優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沖突之處理承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與其他優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突主要包括承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突。（1）承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突《民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！薄兑庖?jiàn)》第92條也規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！备鶕?jù)這兩條規(guī)定，房屋的按份共有人和屬于一個(gè)整體的房屋原共有人對(duì)于房屋顯然也享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（以下將兩者簡(jiǎn)稱為共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）。當(dāng)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并存發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)保護(hù)哪一個(gè)權(quán)利人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？在我國(guó)學(xué)者中，存在以下幾種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不可能并存，在按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，只能由其他按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在出租人轉(zhuǎn)讓租賃物時(shí)，只有承租人才能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因?yàn)榘捶莨灿腥藘?yōu)先購(gòu)買權(quán)的客體是共有權(quán)的份額， 而不是共有物，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的客體是具體的物，份額與實(shí)物非屬同一。故這兩種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無(wú)法并存發(fā)生沖突。[52]例如，甲乙二人共同出資購(gòu)買了兩套相同住房，按各50%的份額共有，并分別出租給丙丁二人。此時(shí)甲乙所享有的，不是具體的哪一套住房，而是對(duì)兩套房屋這一共有財(cái)產(chǎn)的份額。如果甲要出售其所占有的50%的共有份額，當(dāng)然乙作為共有人相對(duì)于丙（此時(shí)是作為共有人之外的其他共有份額購(gòu)買人而非承租人）享有共有份額優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。反之，如果共有人甲乙經(jīng)協(xié)商決定出賣其共有的房屋一套，乙（此時(shí)是作為房屋的競(jìng)買者而非所有權(quán)人）欲購(gòu)買，則此時(shí)該房的承租人丁享有對(duì)房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因而，這兩種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的客體（一個(gè)是份額，一個(gè)是房屋）完全不同，不會(huì)發(fā)生權(quán)利的競(jìng)合，更談不上誰(shuí)更優(yōu)先的問(wèn)題。[53]第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，要確定這兩種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力，必須從基礎(chǔ)關(guān)系著手分析，共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于共有關(guān)系而產(chǎn)生，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于租賃合同這一債權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生。按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。從時(shí)間上來(lái)看，共有關(guān)系發(fā)生在先，租賃關(guān)系發(fā)生在后，即使租賃權(quán)物權(quán)化以后，發(fā)生在先的物權(quán)也應(yīng)優(yōu)先于發(fā)生在后的物權(quán)。由于買賣不破租賃原則的確立，承租人已受到充分的保護(hù)，沒(méi)有必要使承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，讓共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先，能簡(jiǎn)化或消除共有關(guān)系，有利于穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)關(guān)系。王澤鑒先生也認(rèn)為：“所有權(quán)之關(guān)系為恒久之關(guān)系，租賃、地上權(quán)或典權(quán)之設(shè)定，多受有期間之限制，為簡(jiǎn)化土地之物權(quán)關(guān)系，發(fā)揮土地之用益價(jià)值，明定共有人享有較優(yōu)先之優(yōu)先承購(gòu)權(quán)在立法論上似值考慮”[54]這是我國(guó)民法界通說(shuō)。在我國(guó)制定物權(quán)法的過(guò)程中，由梁彗星先生和王利明先生分別主持起草的物權(quán)法草案建議稿，在規(guī)定物權(quán)的優(yōu)先效力時(shí)，起草者也認(rèn)為，按照“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的規(guī)則，應(yīng)當(dāng)?shù)贸龉灿腥藘?yōu)先于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的結(jié)論。[55]第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，討論權(quán)利并存之處理，只能從該權(quán)利性質(zhì)比較得出，不能從該權(quán)利所產(chǎn)生之基礎(chǔ)關(guān)系推出，共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)均為物權(quán)性權(quán)利。在兩者并存情況下，宜根據(jù)先設(shè)物權(quán)優(yōu)于后設(shè)物權(quán)的原理，先產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)于后產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)實(shí)現(xiàn)。[56]然而該優(yōu)先購(gòu)買權(quán)到底是物權(quán)性權(quán)利還是債權(quán)性權(quán)利，理論界有分歧，立法與司法上有不同的規(guī)定，不具有普適性。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為：在我國(guó)，根據(jù)最高人民法院《意見(jiàn)》第118條規(guī)定：“出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效?！庇纱丝芍?，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可以對(duì)抗第三人，具有物權(quán)的效力。《意見(jiàn)》第89條規(guī)定：“部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的， 應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！彼怨灿腥说膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)僅系共有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能對(duì)抗第三人，只有債權(quán)之效力。因此，依據(jù)物權(quán)的效力優(yōu)先于債權(quán)的效力， 承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。[57] 此種觀點(diǎn)為我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)司法實(shí)務(wù)界通說(shuō)。我國(guó)學(xué)術(shù)界也有人持有此種觀點(diǎn)，持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)代物權(quán)法已從所有權(quán)中心轉(zhuǎn)變，只有加強(qiáng)對(duì)利用權(quán)能的保護(hù)，使利用權(quán)能優(yōu)于單純的所有權(quán)能，才能充分發(fā)揮物的經(jīng)濟(jì)效用，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的優(yōu)化配置和充分利用。以上四種觀點(diǎn)均持之有故，言之有理。但都值得商榷，事實(shí)上，在在司法實(shí)踐中，常常遇到共有人將其共有財(cái)產(chǎn)出租，由此而產(chǎn)生承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突的問(wèn)題。比如，張某與陳某在2004年6月分別出資9萬(wàn)元、6萬(wàn)元，共同購(gòu)買了位于本縣躍進(jìn)路上的一間店面房，用于合伙經(jīng)營(yíng)旅社，經(jīng)營(yíng)中因意見(jiàn)不一，雙方協(xié)議終止合伙，除該店面房外，其他債權(quán)債務(wù)和財(cái)產(chǎn)均已協(xié)商一致并進(jìn)行了處理。此后該店房長(zhǎng)期空關(guān)，考慮對(duì)雙方均有損失，經(jīng)協(xié)調(diào)，雙方同意將該店房共同出租給邵某用于經(jīng)營(yíng)酒店，租期2年。2005年5月，張某因家庭突遇變故，急需資金，將自己的份額以10萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了陳某，邵某以張某和陳某的轉(zhuǎn)讓行為侵犯了其承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，于2005年12月訴至法院，要求確認(rèn)張某和陳某的轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，并主張以相同的轉(zhuǎn)讓價(jià)格10萬(wàn)，購(gòu)買張某的份額。此案雖不復(fù)雜，但涉及的法律問(wèn)題卻很尖銳。在此案的處理問(wèn)題上，法院內(nèi)部大致有四種不同意見(jiàn)。第一種意見(jiàn)認(rèn)為：張某和陳某共有的房屋，在張某轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，作為共有人陳某有優(yōu)先的購(gòu)買權(quán)。第二種意見(jiàn)認(rèn)為：在出租人張某處分其財(cái)產(chǎn)時(shí)，邵某作為承租人，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第三種意見(jiàn)認(rèn)為：承租人邵某和共有人陳某均有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，轉(zhuǎn)讓人張某有選擇的權(quán)利。第四種意見(jiàn)認(rèn)為：承租人邵某和共有人陳某均有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但共有人陳某基于物的所有權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要優(yōu)先于承租人邵某基于租賃合同關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 以上幾種處理意見(jiàn)都有其一定的合理性。因?yàn)槌凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)和共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)都是法律賦予的合法權(quán)利。但在兩種法律權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)保護(hù)哪一個(gè)人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，我國(guó)多數(shù)學(xué)者贊同共有人優(yōu)先于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，筆者贊同這種觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，法律作為利益分配的調(diào)節(jié)器，當(dāng)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突，應(yīng)堅(jiān)持“兩利相權(quán)取其重”的價(jià)值取向進(jìn)行平衡，確定共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。首先，從成本和效益角度進(jìn)行衡量，共有人與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)賦予是有差別的。對(duì)共有人而言，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的存在所獲得的效益是共有物的完整、穩(wěn)定的占有和共有物的充分利用，為此支付的代價(jià)是第三人同等條件下購(gòu)買機(jī)會(huì)的喪失，以及第三人交易風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)。而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所