【正文】 2010 年 12580 % 2011 年 19306 %
數(shù)據(jù)來源:《20062011年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》(2)城鎮(zhèn)化比率的提升’以及住宅市場的調(diào)控政策遂漸趨緊,極大地促進了對旅游地產(chǎn)的需求。國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展使得城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)加速趨勢,2006年我國城鎮(zhèn)化率約在44%,據(jù)2011年我國第六次人口普查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,城鎮(zhèn)化率己超過50%,加上近幾年來,我國經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程日益加快,城際交通網(wǎng)絡(luò)化、公交化、高鐵化等,地方、城市間的距離日益被弱化,不同城市間額資源、人的活動區(qū)域都重新被定義,而另一方面,一線城市及大型二線城市日益增長的人口數(shù)量,使得其在不同程度上出現(xiàn)了土地、住宅、能源、交通等資源供給的相對緊張,并且其城市內(nèi)的房價也依舊在高位徘徊。不斷高企的房價也是的國家出臺一系列調(diào)控政策對其進行抑制,我國住宅市場受其影響,銀根縮緊,銷售遇冷,政策的頒布無疑在很大程度上抑制了住宅市場的投資空間,限制了投資客的投資和投機性需求。綜合這兩點因素,越來越多的開發(fā)商紛紛斥巨資,競相進入旅游地產(chǎn)業(yè),而其的功能復合特性,不僅是普通的度假酒店、主題公園、度假村,也包含了住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店和養(yǎng)老公寓等。城鎮(zhèn)人口增加也會大大增加人們對旅游地產(chǎn)的需求。(3)房地產(chǎn)市場受調(diào)控,旅游地產(chǎn)異軍突起。2010年前,一二線城市人口的常住人口數(shù)量不斷攀升,從而導致城市房產(chǎn)價格的不斷上升。但隨著國家對于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的實施,從2011年起,房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為冷淡,受限購限貸政策的影響,投資性需求受到一定程度的抑制。而旅游地產(chǎn)的開發(fā)則多選址在三四線城市或者郊區(qū),本身的拆遷成本、土地價格相對一二線城市相對較低,由于旅游的發(fā)展對地方經(jīng)濟有很強的帶動作用,因此其土地開發(fā)成本明顯低于一二線城市,從而表現(xiàn)在房價上也具有明顯的優(yōu)勢。另外,旅游地產(chǎn)多依托旅游資源而建,而自然資源本身具有不可復制性和不可再生性,因此其隨著時間的推移價值將會不斷遞增,從而旅游地產(chǎn)具有很好的投資性。民間剩余資金必然會抓住這個投資機會投資旅游地產(chǎn)實現(xiàn)資金的保值和增值。20浙江T業(yè)大學碩士學位論文 旅游地產(chǎn)購買影響因素研宄一以杭州市旅游地產(chǎn)購買者為例3. 2. 2旅游地產(chǎn)發(fā)展的社會背景(1)我國節(jié)假日增加,居民的旅游度假觀念的升華。由于我國目前法定節(jié)假日加上帶薪年假,年休節(jié)假日總共可達到全年的1/3,這更有力的促進了旅游度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另一方面,隨著社會的進步、人均可支配收入的不斷增加,我國居民的旅游觀念己從傳統(tǒng)的觀光游覽型,轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬κ孢m、自由的休閑度假型模式,從原先的僅是因為對旅游景區(qū)的新鮮感轉(zhuǎn)變?yōu)槟憧梢噪S心的享受生活,體驗生活。居民的這些旅游觀念上的轉(zhuǎn)變,為我國旅游地產(chǎn)業(yè)帶來了廣闊的發(fā)展前景,不僅僅在數(shù)量上得到了擴張,更使得越來越多的大型地產(chǎn)開發(fā)商紛紛投入,產(chǎn)品品質(zhì)得到大幅提升,旅游消費觀念的轉(zhuǎn)變直接導致了旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合,出現(xiàn)了以休閑娛樂、度假居住為主題的旅游地產(chǎn)行業(yè),并且不斷拓寬了整個行業(yè)的發(fā)展空間。
類型 放假天數(shù) ^ 適合產(chǎn)品2天左右 23星級度假村,設(shè)施周末型度假 中心城市家庭、集團為主(3小時車程內(nèi)) 相對簡單45星級度假酒店,分蜜月型度假 37天 國內(nèi)中高端客源 時度假酒店、經(jīng)濟型家庭旅館5星級度假酒店、產(chǎn)權(quán)訪問型度假 730天 國內(nèi)、國際高端市場 式酒店、度假公寓環(huán)繞型度假 30180天 國內(nèi)、國際高端市場 私家別墅、度假公寓_ 度假城市或大型度假第二居所 180天以上 覆蓋中高端市場區(qū)內(nèi)的傳統(tǒng)住宅(2)社會老齡化。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從2001年2020年時我國人口快速老齡化階段,中國將平均每年增加596萬人的老年人口,% (全%)。預計到2020年,億,%。按照國際標準和定義,我國已步入老齡化國家,而囊括養(yǎng)老功能在內(nèi)的旅游地產(chǎn),也成為人們?yōu)槲磥戆蚕硗砟甑南M目標或是子女為父母購置的用于養(yǎng)老休閑度假的居所。所以旅游地產(chǎn)的養(yǎng)老功能在我國老齡化日趨顯著的今天,己成為了旅游地產(chǎn)發(fā)展的另一個促進因素。21浙江工業(yè)大學碩士學位論文 旅游地產(chǎn)購買影響因素研宄一以杭州市旅游地產(chǎn)購買者為例3. 2我國旅游房地產(chǎn)整體發(fā)展情況分析本文ii過對新浪旅游地產(chǎn)網(wǎng)中所列的1790個項目樓盤進行匯總分析,主要從以下幾方面來綜合分析目前我國旅游地產(chǎn)發(fā)展的情況,以客觀反映旅游地產(chǎn)的整體狀況和發(fā)展水平。3. 受我國地理環(huán)境以及經(jīng)濟發(fā)展程度等的影響,旅游資源分布較不均匆,不同城市旅游地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出顯著的差異化特征。統(tǒng)計分析得出,截止目前,我國%,%。由于南方城市氣候宜人,自然景觀資源較為豐富,故吸引了眾多地產(chǎn)開放商的青睞和大量休閑度假游的旅客。其中南方城市開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目中,海南省所開發(fā)的旅游%,是我國旅游房產(chǎn)最為密集的省份。另據(jù)統(tǒng)計分析,旅游城市的開發(fā)也較集中于二、三線城市,由于其城市化發(fā)展的快速推進及旅游業(yè)發(fā)展的日益成熟,旅游地產(chǎn)也逐漸增多,%,該地區(qū)項目多以“休閑度假”為主線,依托區(qū)域優(yōu)質(zhì)、豐富的自然、人文等資源進行項目開發(fā)配置。%,且多分布在城市的外圍地區(qū)。部分四線城市由于山水秀麗、風景獨特,為旅游地產(chǎn)幵發(fā)提供了良好的先天條件,比重達到15%。 旅游地產(chǎn)項目城市分布情況表
城市級別 百分比(%)一線城市 %二線城市 %三線城市 % 四線城市 %
3. 我國目前的旅游地產(chǎn)項目用地規(guī)模多以大體量為主,平均占地面積約68萬平方米。從占地情況來看,%的項目占比面積不足30萬方,但占比卯0萬%的比例,另外占比面積超過500萬平方米的項目占比也達到了 2%。較有實力的地產(chǎn)開發(fā)商多會選擇規(guī)模較大的地塊進行開發(fā),因為其不僅能為復合型產(chǎn)品功能提供廣闊的設(shè)計建造空22浙江工業(yè)大學碩士學位論文 旅游地產(chǎn)購買影響因素研究一以杭州市旅游地產(chǎn)購買者為例間,同時也能夠為旅游地產(chǎn)的開拓創(chuàng)新型的服務(wù)功能注入更強勁的驅(qū)動力。% % ‘% m
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% 第—一0:74% —6:62% ~一0,37% %% I——I—?—,——I —1 1 r———?—1030 30100 100300 300500 500700 700900 900 以上單位:萬平方米近年來,隨著旅游度假市場的日益成熟以及人們對休閑度假旅游的需求不斷提升,賦予了旅游地產(chǎn)更加多元化以及復合性的功能特征。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,我國的旅游地產(chǎn)在功能上充分體現(xiàn)景點、商務(wù)、度假、居住四大服務(wù),其中具備三%。另外,部分樣本項目配備了高爾夫、會所、游艇倶樂部等高端設(shè)施,為旅游地產(chǎn)的長足發(fā)展注入了新的活力。
具備功能數(shù)量 占比(%)一種 %兩種 %三種 % %
由于我國擁有豐富的自然資源與人文景觀,且旅游景區(qū)建設(shè)相對完善,因此目前我國旅游地產(chǎn)項目與自然資源的關(guān)聯(lián)程度較高。分析得出,我國目前所開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目超過90%屬于“依附型”經(jīng)營模式,其中依托濱海景觀資源開發(fā)的項目最多,%。其中我國南部濱海旅游地產(chǎn)中,三亞、珠海、海23浙江。r業(yè)大學碩士學位論文 旅游地產(chǎn)購買影響因素研宄一以杭州市旅游地產(chǎn)購買者為例口、深圳等區(qū)域是目前濱海地產(chǎn)集中開發(fā)的區(qū)域,來這些區(qū)域度假的人群分布于全國各地,其中主要以北京、江浙(蘇杭為主)、山西、東北的購房者居多。北部的濱海地產(chǎn)則集中開發(fā)于大連、青島、秦皇島三地,其客戶群體相對較單一,主要依托京津唐及東北干旱區(qū)域的購房人群。除去其他如依托高爾夫、森林公園、大型主題公園而建的項目外,其次是依托江河湖泊及山岳資源的項目,%%,而依托人文景觀和溫泉資源開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目所占比重也達到了 %%。江河湖泊%,卜、30,00%,.%,/、、:、\其他 Z 2009% 濱海景觀八、:y1 /取媒Z? \溫泉— \ \\Z Z Z zZ j 山岳、::、:\ 0z\.\ZzZ■ ,z人文景觀旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合新型產(chǎn)物,其發(fā)展起到了一下巨大的作用:(1)盤活了受調(diào)控政策影響的房地產(chǎn)業(yè)。國家出臺的一系列嚴厲的調(diào)控政策,讓整個房地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬。限購令、政府行政手段干預等使得房地產(chǎn)銷售量大幅萎縮,也使前幾年表現(xiàn)強勁的住宅市場從2011年開始騎淡,調(diào)控政策和限購令在很大程度上壓縮了住宅市場中的投機性需求和投資空間。而旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫銜接產(chǎn)品,其與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是,旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平,具有多種功能復合性,產(chǎn)業(yè)附加值較高,和宜于投資等特性。(2)能夠刺激旅游目的地的經(jīng)濟發(fā)展。通過房地產(chǎn)項目的幵發(fā)和合理規(guī)劃,使得當?shù)氐穆糜钨Y源得到充分的宣傳,更好地帶動人流集中,不僅提升了旅游目24浙江工業(yè)大學碩士學位論文 旅游地產(chǎn)購買影響因素研允一以杭州市旅游地產(chǎn)購買者為例的地的知名度,并且也增加了當?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的積極發(fā)展,為此帶來更多商機,能更好地帶動其當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展。(3)促進我國房地產(chǎn)制度、政策的規(guī)范和完善。由于我國對于旅游地產(chǎn)的相關(guān)定義不明確,所以旅游地產(chǎn)項目在征地開發(fā)時,按照現(xiàn)在的城市建設(shè)用地劃分標準,不同開發(fā)形式的旅游房地產(chǎn)用地根據(jù)使用性質(zhì)可能會屬于不同的建設(shè)用地。例如,旅游度假房產(chǎn)應屬于“公共服務(wù)設(shè)施用地”中的旅游服務(wù)業(yè)用地”,而旅游住宅地產(chǎn)按其可以作為“第一居所”的使用性質(zhì),應屬于居住用地。但開發(fā)商只要在措辭上稍加變化,就有可能改變開發(fā)性質(zhì),以“打擦邊球”來進行建設(shè)和銷售。因此,在國家在住宅市場宏觀調(diào)控政策嚴厲的情況下,旅游地產(chǎn)的高速發(fā)展也促使了我國不斷地完善相應的房地產(chǎn)規(guī)范說明,以避免對城市整體發(fā)展的影響。(4)提升房地產(chǎn)市場的開發(fā)與經(jīng)營水平。由于旅游地產(chǎn)的功能復合性,其對于開發(fā)商的經(jīng)營、服務(wù)要求更高,并且,不同于普通的住宅地產(chǎn)項目,旅游地產(chǎn)更偏向于“經(jīng)理人”模式,其不僅要優(yōu)美的環(huán)境品質(zhì),完善的設(shè)備配套,細致的物業(yè)管理來打動消費者,更需要的是一個完備的再營銷網(wǎng)絡(luò),讓消費者可以看到長期的投資回報。所以這就帶動了開發(fā)商在規(guī)劃營銷過程中,不斷地提升自己的幵發(fā)與經(jīng)營水平。(5)滿足人們休閑度假旅游的需求。由于旅游地產(chǎn)開發(fā)依附于自然景觀資源或是人造景觀資源,位于旅游風景區(qū)內(nèi)或是周邊,均具有較好的景觀資源優(yōu)勢。加之相關(guān)配套的齊備,以及相對成熟的交通網(wǎng)絡(luò),使得旅游地產(chǎn)不僅擁有宜居的特性,也更成為了休閑度假游愛好者在異地置業(yè)用于休閑度假以及養(yǎng)老等的首選房產(chǎn)品,滿足了其旅游與度假小憩的需求。3. 4杭州市旅游地產(chǎn)發(fā)展情況杭州作為全國著名的國際化旅游城市,坐擁“三江兩湖一山”的資源,隨著城市化推進進度的加快,城市面貌日新月異,度假休閑功能也日漸凸顯。在這個“休閑之都”,旅游房產(chǎn)的幵發(fā)也如火如荼,加之其較好的經(jīng)濟文化環(huán)境,從而使得杭州成了眾多旅游地產(chǎn)開發(fā)商競相爭奪的寶地。杭州擁有兩個國家級風景名勝區(qū)、四個國家級森林公園、一個國家級自然保護區(qū)、1個國家級旅游度假區(qū)、兩個省級旅游度假區(qū)、110余處對外開放的景點。杭州市在2008年頒布的《杭州新一輪旅游國際化行動方案》中提出,要在杭城打造以“三江兩湖一山”自然景觀資源幵發(fā)的旅游綜合體項目。根據(jù)發(fā)展規(guī)劃,在杭州主城區(qū),將把西湖、運河、西溪、中山路等項目打造成世界級旅游精品,把主城區(qū)建設(shè)成為具有鮮明杭州特色的特大型(城市)“旅游休閑綜合體”。蕭山區(qū)要打造重量級“湘湖旅游休閑綜合體”。余杭區(qū)要打造徑山、南湖“旅游25浙江工業(yè)大學碩士學位論文 旅游地產(chǎn)購買影響因素研究一以杭州市旅游地產(chǎn)購買者為例休閑綜合體”,高起點規(guī)劃良豬“大美麗洲”項目。此外,將重點規(guī)劃和建設(shè)之江旅游度假區(qū),淳安千島湖,富陽富春灣、龍門山,建德新安江,桐廬大奇山、瑤琳仙境,臨安天目山、大明山等休閑基地。杭州最早涉足旅游房地產(chǎn)開發(fā)的是宋城集團開發(fā)的宋城項目,宋城項目從一開始通過還原“清明上河圖”自己造景、造文化打造一個旅游項目,到后來吸引迪斯尼、分時度假、歐洲小鎮(zhèn)文化等因素,探索出了將旅游與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合的景觀房產(chǎn),不僅提升了之江旅游度假區(qū)的地價,也為該區(qū)域房價升值創(chuàng)造了機會,從而形成了旅游和房地產(chǎn)的良性互動,不經(jīng)意的打造出了杭州第一個成功旅游房產(chǎn)項目。而真正在杭州打出進行旅游房產(chǎn)開發(fā)口號的則是開元集團的千島