【正文】 存在瑕疵，會導(dǎo)致融資租賃業(yè)務(wù)不能按預(yù)定的目標(biāo)與計劃運行的可能性。、 不動產(chǎn)融資租賃前景分析房產(chǎn)融資租賃集租賃、買賣、借貸三者于一體，能夠?qū)崿F(xiàn)消費者、開發(fā)商、經(jīng)營 者、政府、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多方共贏 。于是不動產(chǎn)融資租賃經(jīng)營有其自身的優(yōu)勢，對于挖掘不動產(chǎn)市場潛力，啟動不動產(chǎn)市場，進(jìn)而刺激有效需求，拉動經(jīng)濟(jì)增長有很大的促進(jìn)作用。不動產(chǎn)融資租賃可以緩解目前購房難及住房難的壓力，通過不動產(chǎn)融資租賃，可以實現(xiàn)住宅消費的梯次推進(jìn)，保證了社會的秩序，使家庭、國家長效穩(wěn)定發(fā)展。故無 論是經(jīng)濟(jì)的角度還是社會的角度都有著很大的發(fā)展空問。但好事多磨，目前在法律上、觀念上、 監(jiān)管上、籌 資上、操作上等方面，都還 不具備成熟條件，加上國內(nèi)不動產(chǎn)企業(yè)不規(guī)范、市場透明度不高等問題極待解決。盡管我國房產(chǎn)融資租賃業(yè)還面臨著不少困難，但可以預(yù)見， 購置房產(chǎn)采用融資租賃方式這一觀念在我國將越來越被人們所接受，其在我國也必將有很大的發(fā)展?jié)摿?。而且我國的融資租賃隊伍也在進(jìn)一步發(fā)展、壯大，我們也高興地看到，不少新公司業(yè)績25 / 30穩(wěn)進(jìn)，發(fā)展勢頭良好。一些老公司在政府擔(dān)保項目欠租問題解決之后，堅定了投資信心，有的繼續(xù)開展新業(yè)務(wù)，有的打算通過股份轉(zhuǎn)讓或資產(chǎn)充足等方式繼續(xù)展期經(jīng)營。如果目前不動產(chǎn)融資租賃業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題能夠得到有效解決，并能對入世后面臨的挑戰(zhàn)有所準(zhǔn)備的話，相信在不久的將來，融資租賃業(yè)在我國應(yīng)該可以成為于銀行、保險、信托、證券等并駕齊驅(qū)的行業(yè)，今后不 動產(chǎn)市場融資方式的創(chuàng)新將進(jìn)一步被關(guān)注和嘗試。不動產(chǎn)融資租賃經(jīng)營有其自身的優(yōu)勢，對于挖掘不動產(chǎn)市場潛力，啟動不動產(chǎn)市場，進(jìn)而刺激有效需求，拉動經(jīng)濟(jì)增長有很大的促進(jìn)作用 不 動產(chǎn)融資租賃可以 緩解目前購房難及住房難的壓力，通過不動產(chǎn)融資租賃，可以實現(xiàn)住宅消費的梯次推進(jìn)，保證社會的秩序 ，使家庭、國家長 效穩(wěn)定發(fā)展，因此在中國有很大發(fā)展前景。、 不動產(chǎn)融資租賃案例分析首個不動產(chǎn)融資項目運作成功滬上金融租賃公司“牽手”不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和股份制商業(yè)銀行，國內(nèi)首個不動產(chǎn)“售后回租＋保理”融資項目運作成功——一次性完成融資 6 個億2022 年 4 月初，在滬上金融租賃公司新世紀(jì)金融租賃有限責(zé)任公司的成功運作下，全國首個不動產(chǎn)“售后回租＋保理”融資項目正式簽約——滬上一家大型不動產(chǎn)公司將其擁有的海南一著名大酒店出售給金融租賃公司，并簽定了 5 年的“售后回租”合同；金融租賃26 / 30公司又與一家股份制商業(yè)銀行簽訂“國內(nèi)保理業(yè)務(wù)”合同，將不動產(chǎn)售后回租形成的租金應(yīng)收款賣給銀行，不動產(chǎn)公司一次性完成融資金額高達(dá) 6 億元。這是自中央宏觀調(diào)控政策出臺，央行收緊銀根，提高融資門檻以來，上海不動產(chǎn)企業(yè)對于開辟新的融資渠道的一次探索性的實踐。在國家相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，通過金融租賃平臺，不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融租賃公司與股份制商業(yè)銀行三方“牽手”成功。 并非“空手套白狼”目前，滬上各大銀行對不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房貸的控制趨勢并沒有放松，而是紛紛 施行了新“家法” ，不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行直接融資變得相當(dāng)困難。同時，隨著不動產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目資本金“門檻”的比例由 20％及以上上升到了 35％及以上，而購買土地的款項又不計入資本金， 這使得不少開發(fā)企業(yè)的自有資本匱乏，解決融資渠道迫在眉睫。在這樣 的背景下，多元融資需求便應(yīng)運而生——金融租賃、信托、擔(dān)保、典當(dāng)以及基金等一些非銀行類金融機(jī)構(gòu)紛紛浮出水面，爭奪不動產(chǎn)領(lǐng)域的融資“蛋糕” 。注冊資金 5 億元的新世紀(jì)金融租賃有限責(zé)任公司，在國內(nèi)首個不動產(chǎn)“售后回租＋保理”融資項目的成功運作，引起滬上的不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銀行的關(guān)注。這一融資項目的設(shè)計者是該公司副總經(jīng)理、DBA 博士宋為民。具有 22 年政府、大企業(yè)集團(tuán)和信托、金融租賃等金融機(jī)構(gòu)工作經(jīng)歷的宋為民，擅長財務(wù)顧問、投資管理、企 業(yè)并購和重組、企業(yè)國際經(jīng)營的資產(chǎn)風(fēng)險管理以及多種信托產(chǎn)品設(shè)計、金融租賃業(yè)務(wù)融資創(chuàng)新等。為了這一融資租賃創(chuàng)新業(yè)27 / 30務(wù)，他先后與 10 余家項目涉及部門、銀行和企業(yè)等單位，了解他們的優(yōu)勢和不足，取長補(bǔ)短，將他們相應(yīng)的利益和風(fēng)險分配通過系統(tǒng)整合，拿出策劃方案征求各方意見。在他的辦公室，記者看到一份印有“商業(yè)機(jī)密”字樣的、最終形成的有價值的可以運作的商業(yè)計劃書。據(jù)介紹，宋為民為滬上不動產(chǎn)企業(yè)融資開辟的一條創(chuàng)新的融資渠道，其中心設(shè)計思想是：充分利用社會資源，用租賃控制物件所有權(quán)的特點，以物權(quán)管理為中心，整合各資源的優(yōu)勢，規(guī)避和分散風(fēng)險，共享項目利益。因為沒動用金融租賃公司的自有資金，從表面上看似乎是“空手套白狼” ，實質(zhì)上滲透了大量的知識含量和整合能力，是知識經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物——售后回租，是以一系列復(fù)雜的財務(wù)決策為基礎(chǔ)的。宋為民確認(rèn)滬上一家不動產(chǎn)公司后與之談判，然后通過售后回租方式增加企業(yè)的自有資金，以他獨有的解決問題的力，幫助不動產(chǎn)公司滿足他們的融資要求。 創(chuàng)新租賃形成——“三贏” 這一創(chuàng)新的融資租賃項目，形成了金融租賃公司、不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及商業(yè)銀行三方“共贏”的局面。 　　首先，金融租賃公司拓展了其業(yè)務(wù)領(lǐng)域。售后租回交易是一種特殊形式的租賃業(yè)務(wù)，是指不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即承租人）將一不動產(chǎn)項目的資產(chǎn)出售后，又將該項資產(chǎn)從金融租賃公司（即出租人）那里租回，習(xí)慣稱之為“回租” 。在售后回租方式下，通過售后回租交易，資產(chǎn)的原所有者不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即承租人）在保留對資產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)和控制權(quán)的前提下，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資本，在出售時可取得全部價款的現(xiàn)金。金融租賃公司回租給不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并收取租金應(yīng)收款。同時，金融租賃公28 / 30司根據(jù)房產(chǎn)項目的質(zhì)量以及租金應(yīng)收款的風(fēng)險程度，收取 2－5％的融資租賃費用。然后，金融租賃公司再將不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的租金應(yīng)收款“打包”賣給銀行。 銀行在以買斷不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即承租人）的租金應(yīng)收款為基礎(chǔ)， 為金融租賃公司提供租金應(yīng)收款的催收和信用風(fēng)險控制等服務(wù)，拓展了銀行中介業(yè)務(wù)——“保理業(yè)務(wù)” 。銀行在收取租金應(yīng)收款的同時， 還可以收取不低于保理融資額 1％的保理業(yè)務(wù)手續(xù)費。同時，將風(fēng)險降到最低，在“保理業(yè)務(wù)”有追索權(quán)的情況下，一旦承租人（不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）無法按時支付租金，可由承租人的擔(dān)保公司支付；如果擔(dān)保公司支付不了的話，銀行可將抵押的房產(chǎn)拍賣，所得款項仍不足的部分，再由金融租賃公司補(bǔ)足。第三，不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過金融租賃公司的不動產(chǎn)售后回租，一方面，獲得了自有資金，并將其充抵新開發(fā)項目的資本金（與直接向銀行辦理抵押貸款的資金性質(zhì)完全不同，抵押貸款不能作為企業(yè)的自有資金及沖抵新開發(fā)項目的資本金），或者投資其他任何項目（而不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作銀行抵押，所得的貸款資金用途是指定的，無法用于投資新開發(fā)項目）。另一方面，通過“售后回租” ，不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍可經(jīng)營原來的不動產(chǎn)項目，形成現(xiàn)金流，通過“每年還本，每季還息”的辦法，在融資租賃到期時，依照合同向金融租賃公司贖回原來的不動產(chǎn)項目。融資成本并不高宋為民解釋說：“在目前直接向銀行辦理抵押貸款受到諸多限制29 / 30的情況下，對于不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，通過‘售后回租＋保理’項目，雖然在融資成本上有所提高，但最大的利益在于，房產(chǎn)變現(xiàn)的資金可以作為新開發(fā)項目的資本金。 ”為此，針對直接的銀行貸款和通過金融租賃公司的租賃融資兩種不同的方式，宋為民進(jìn)行比較，專門算了一筆帳：辦理銀行抵押貸款一般為 6－7 折，也就是說，要融資 6 億元的話，必須拿出價值 9 億元的房產(chǎn)，且有時候中介的收費相當(dāng)高，不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資總成本（銀行＋中介的費用）并不低。而作為一種中、長期的融資方式的金融租賃，一般則是按房產(chǎn)價值的 7－8 折計算，融資 6 億元只需 8 億元的房產(chǎn)；金融租賃公司收取 2－5％的融資租賃費用，根據(jù)不同項目最低僅收 1－2％；加上銀行約 6％的融資成本，不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總的融資成本并不算高。開發(fā)企業(yè)的交易契稅，按照不同地方的政策可以優(yōu)惠或減免。這樣看來，運用金融租賃公司的融資平臺，對于不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是大有可為的。 　　據(jù)了解，租賃在國外能得到迅速發(fā)展主要是靠稅收優(yōu)惠來支持的。所謂的優(yōu)惠實際上是延遲納稅，一旦租賃支持的企業(yè)發(fā)展起來，其增加的稅源要遠(yuǎn)大于優(yōu)惠稅收部分。這個經(jīng)驗已被發(fā)達(dá)國家普遍應(yīng)用。在加入 WTO 后，按照現(xiàn)有稅制，還無法與國際接軌。這 方面，我國目前現(xiàn)行的法律法規(guī)還不是很健全。最后，宋為民表示，融資租賃業(yè)務(wù)發(fā)展?jié)摿薮?，除了它本身具備的業(yè)務(wù)特點以外，相應(yīng)的配套法規(guī)和政策為它提供了良好的生存環(huán)境也有直接的關(guān)系。最近，全國人大巳通過有關(guān)程序，要制訂一部中國的《融資租賃法》，促進(jìn)我國融資租賃行業(yè)的健康、有序、快速地發(fā)30 / 30展，預(yù)計該法 2 年后出臺。借鑒國外成熟經(jīng)驗，及時制定適合我國國情的推進(jìn)融資租賃業(yè)發(fā)展的配套法規(guī)和政策，相信我國的融資租賃業(yè)將會迎來美好的春