【正文】 人 共收取租賃保證金1,，聯(lián)合承租人按約定承擔相應份額 承租人投保財產(chǎn)一切險 6 東麗供熱設備及配套設施 聯(lián)合承租人：天津市東麗區(qū)人民政府、天津東麗湖地熱開發(fā)有限公司、天津東方財信投資集團有限公司 天津市東麗經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總公司提供全程租金連帶責任保證 天津市東麗區(qū)人民政府出具財政支持函，東麗區(qū)人大將租金列入財政預算 承租人投保財產(chǎn)一切險 7 天津海河橋梁租賃項目 天津城市基礎設施建設投資集團有限公司提供全程租金擔保 項目保證金750萬元 提前終止將一次性支付全部剩余租金 8 天津津南葛沽創(chuàng)意中心租賃項目 天津市津南區(qū)葛沽鎮(zhèn)人民政府、天津葛龍灣城鎮(zhèn)建設投資有限公司聯(lián)合承租人 擔保人：天津津南城市建設投資有限公司，提供全程租金擔保 租賃保證金1840萬元 津南區(qū)政府將該項目租金納入年度財政預算 現(xiàn)有項目具體情況及合同主要條款 現(xiàn)有九個項目的具體情況及租賃合同的主要內(nèi)容如下： （1）天津保稅區(qū)辦公大樓租賃項目 該項目系渤海租賃向天保投資購買位于天津空港物流加工區(qū)西三道166 號的天津保稅區(qū)空港物流加工區(qū)投資服務中心大樓，后將該大樓按協(xié)議約定出租給天津港保稅區(qū)管理委員會及天保投資（第二承租方），租賃期限為20 年，協(xié)議期滿后，承租方具有優(yōu)先承租權。該項目操作模式如下：① 項目租賃合同的主要條款 項目合同金額為8 億元（ 億為預付給承租方的未來20 年的物業(yè)管理費），其中渤海租賃自有資金3 億元，光大銀行股份有限公司天津分行提供總金額5 億元的銀行貸款。該項目起租日為2009 年4 月27 日，租期20 年。依據(jù)《租賃協(xié)議》的細則規(guī)定，前十年每期租金： 萬元+50,000 萬元（當期租金起始日的前兩個工作日中國人民銀行公布的五年期以上貸款基準利率+2%）本租金期天數(shù)/360 天；后十年每期租金： 萬元+50,000 萬元（當期租金起始日的前兩個工作日中國人民銀行公布的五年期以上貸款基準利率+3%）本租金期天數(shù)/360 天。項目20 年80 億元（不考慮時間價值，%計算）。 ② 租金和收入的確認依據(jù) 租金確認依據(jù)：按《租賃協(xié)議》細則規(guī)定的租金計算公式計算的金額確認。 收入確認依據(jù)：天津保稅區(qū)辦公大樓租賃項目實際支付的項目總金額（含稅費）為732,683,，租賃期20年，實際可使用年限36年（土地證年限），預計殘值率5%。 未擔保余值依據(jù)實際可使用年限按年限平均法計算。 未確認融資收益=按《租賃協(xié)議》計算的最低租賃收款額+初始直接費用+未擔保余值—最低租賃收款額、初始直接費用及未擔保余值的現(xiàn)值； 按項目總金額=各期租金及未未擔保余值的現(xiàn)值，計算出季度內(nèi)含報酬率（實際利率）； 項目投資余額=項目總金額—各期（按季度）收回的項目投資； 各期（按季度）確認的收入=項目投資余額季度內(nèi)含報酬率； 各期（按季度）收回的項目投資=各期（按季度）租金—各期（按季度）確認的收入。 中國人民銀行公布的五年期以上貸款基準利率發(fā)生變化時，按上述方法重新計算剩余各期（按季度）的租金收入、未確認融資收益、季度內(nèi)含報酬率（實際利率）、剩余各期（按季度）確認的收入、剩余各期（按季度）收回的項目投資。 該項目20年80期（以季度為單位，下同）。 ③利率調(diào)整風險和流通性風險防范措施 該項目租賃利率為：前十年為基準利率+2%，后十年為基準利率+3%，且租賃利率隨基準利率的調(diào)整而相應調(diào)整；而貸款利率為基準利率下浮2%。渤海租賃享有固定利差，因此不會受到貸款利率調(diào)整風險影響。 該項目采用每期租金預收方式，租金還本計劃與貸款還本計劃完全匹配，并收取4,200萬元租賃保證金，以防范流動性風險。如果承租人有租金延遲支付情況，渤海租賃可以將預收的租賃保證金來保障銀行還款。（二）渤海租賃現(xiàn)有業(yè)務會計處理的說明 截止2011年2月18日渤海租賃現(xiàn)有九項業(yè)務全部為融資租賃業(yè)務，各項業(yè)務的會計處理原則和方法如下： 融資租賃業(yè)務性質(zhì)的判斷依據(jù) 按照《企業(yè)會計準則第21號——租賃》第六條有關判斷租賃性質(zhì)的規(guī)定，租賃分為融資租賃與經(jīng)營租賃，判斷融資租賃有五項標準，只要符合其中一項的即可認定為融資租賃業(yè)務。 對于同時涉及土地和建筑物的租賃，將土地和建筑物分開考慮。將最低租賃付款額根據(jù)土地部分的租賃權益和建筑物的租賃權益的相對公允價值的比例進行分配。如果土地和建筑物無法分離和不能可靠計量的，歸類為一項融資租賃。 渤海租賃依據(jù)上述規(guī)定的判斷標準來判斷租賃業(yè)務的性質(zhì)： （1）在租賃期屆滿時，租賃資產(chǎn)的所有權轉移給承租人；（2）承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低于行使選擇權時租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權；（3）即使資產(chǎn)的所有權不轉讓，但是，租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分；（4）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現(xiàn)值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值；（5）租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。 融資租賃業(yè)務的收入確認 渤海租賃根據(jù)項目投入及收取租金情況測算出租賃內(nèi)含利率。租賃內(nèi)含利率是指在租賃開始日，使應收融資租賃款的現(xiàn)值與未擔保余值現(xiàn)值之和等于租賃資產(chǎn)公允價值與出租人的初始直接費用之和的折現(xiàn)率。 渤海租賃對未實現(xiàn)融資收益在租賃期內(nèi)各個期間進行分配，確認為各期的融資租賃收入。分配時，渤海租賃采用租賃內(nèi)含利率計算當期應確認的租賃收入。 渤海租賃現(xiàn)有項目具體的會計處理 （1）會計處理原則①在租賃期開始日，將應收融資租賃款、未擔保余值之和與其現(xiàn)值的差額確認為未實現(xiàn)融資收益，在將來收到租金的各期內(nèi)確認為租賃收入。 ② 實現(xiàn)融資收益在租賃期內(nèi)各個期間進行分配。 渤海租賃采用實際利率法計算確認當期的融資租賃收入。實際利率法中的租賃內(nèi)含利率是指在租賃開始日，使應收融資租賃款與未擔保余值之和的現(xiàn)值等于租賃資產(chǎn)公允價值與出租人的初始直接費用之和的折現(xiàn)率。 ③每年年度終了，對未擔保余值進行復核。 未擔保余值增加的，不作調(diào)整。 有證據(jù)表明未擔保余值已經(jīng)減少的，重新計算租賃內(nèi)含利率，將由此引起租賃投資凈額的減少，計入當期損益；以后各期根據(jù)修正后的租賃投資凈額和重新計算的租賃內(nèi)含利率確認融資收入。租賃投資凈額是融資租賃中最低租賃收款額及未擔保余值之和與未實現(xiàn)融資收益之間的差額。 已確認損失的未擔保余值得以恢復的，在原已確認的損失金額內(nèi)轉回，并重新計算租賃內(nèi)含利率，以后各期根據(jù)修正后的租賃投資凈額和重新計算的租賃內(nèi)含利率確認融資收入。 ④或有租金在實際發(fā)生時計入當期損益。 （2）會計處理具體方法 ①在租賃期開始日，計算租賃內(nèi)含利率、應收融資租賃款及其現(xiàn)值和未實現(xiàn)融資收益。在租賃期開始日，將應收融資租賃款、未擔保余值之和與其現(xiàn)值的差額確認為未實現(xiàn)融資收益，在將來收到租金的各期內(nèi)確認為租賃收入。 ②按各個項目確定的當期租金計算公式，按期（合同有約定從其約定，沒有約定的為季末）計算融資租賃收入并在租賃期內(nèi)分期分配未實現(xiàn)融資收益，經(jīng)承租方確認計算無誤后確認收入實現(xiàn)。 ③年度終了，對未擔保余值進行復核。有證據(jù)表明未擔保余值已經(jīng)減少的，重新計算租賃內(nèi)含利率。 ④或有租金在實際發(fā)生時計入當期損益。（三）渤海租賃的融資租賃業(yè)務模式分析 渤海租賃目前主要采用售后回租模式的原因 （1）售后回租可使承租人通過出售其擁有的資產(chǎn)的產(chǎn)權取得資金。通過售后回租方式，有利于幫助企業(yè)盤活資產(chǎn)，解決流動資金短缺問題。 （2）渤海租賃目前的項目主要為基礎設施租賃及基礎設施相關大型設備租賃，一方面由于渤海租賃不具備基礎設施建設主體資格，另一方面這些標的資產(chǎn)正常運轉都需要較長的建造、調(diào)試時間，由于在建資產(chǎn)的產(chǎn)權一般無法明晰，故為控制風險，渤海租賃一般待標的資產(chǎn)正常運轉并產(chǎn)權清晰后再進行操作，故需要承租方先自行建設或買入租賃物并建造調(diào)試結束，再進行售后回租。 （3）根據(jù)《國家稅務總局關于融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)行為有關稅收問題的公告》（2010年第13號）相關規(guī)定，售后回租業(yè)務的承租人將享有多項稅收優(yōu)惠，故承租方一般會主動要求采用售后回租模式操作。 綜上，由于目前政策環(huán)境、租賃物屬性以及客戶偏好的原因，客戶大多主動愿意選擇售后回租模式開展業(yè)務，從而使售后回租成為渤海租賃當前的主要業(yè)務模式，同時它也是目前國內(nèi)各家融資租賃公司的主要業(yè)務模式。 渤海租賃具備開展其他融資租賃業(yè)務模式的能力 目前國內(nèi)采用較多的業(yè)務模式主要是簡單融資租賃、售后回租和廠商租賃。簡單融資租賃即租賃公司為客戶買入指定標的資產(chǎn)并租給該客戶使用；售后回租即客戶先自行買入標的資產(chǎn)，再通過租賃公司售后回租模式進行盤活；廠商租賃即由機械設備的制造商或經(jīng)銷商，為選定本企業(yè)生產(chǎn)或經(jīng)銷的機械設備的購買者及最終用戶提供租賃融資，將設備交付給用戶使用的租賃方式。以上三種業(yè)務模式主要是租賃公司針對不同租賃物的屬性與不同客戶的需求而設計，其交易結構的核心并無差異，都是由租賃公司取得租賃物所有權后再將租賃物租賃于客戶使用。對于租賃公司而言，采用何種業(yè)務模式主要取決于租賃物屬性、客戶需求等因素。 渤海租賃除了已采用的售后回租模式外，也具備開展其他業(yè)務模式的能力。在資本實力方面，截止2010年3月底，在國內(nèi)融資租賃公司（含金融租賃公司）中排名第二位，雄厚的資本金規(guī)模為后續(xù)業(yè)務的開展奠定了強有力的基礎；在行業(yè)技術方面，渤海租賃現(xiàn)有管理團隊均具有多年的租賃行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，對融資租賃行業(yè)有較深的理解，在租賃項目選擇、租賃方案設計方面具有較為豐富的經(jīng)驗。因此，渤海租賃具備根據(jù)租賃物屬性、客戶需求選擇采用何種模式開展業(yè)務的能力。 渤海租賃具備獨立于關聯(lián)方的持續(xù)經(jīng)營能力 截至2011年2月18日，渤海租賃已開展九個項目，其中只有同基船業(yè)關于在建船塢碼頭構筑物及設備租賃項目為關聯(lián)交易，項目金額10億元，%。 渤海租賃具備獨立于關聯(lián)方的持續(xù)經(jīng)營能力，具體分析如下： （1）注冊資本規(guī)模大，資本實力雄厚。，截止2010年3月底，在國內(nèi)融資租賃公司（含金融租賃公司）中排名第二位，雄厚的資本金規(guī)模為后續(xù)業(yè)務的開展奠定了強有力的基礎。 （2）專注細分市場，具有差別化競爭優(yōu)勢。渤海租賃是國內(nèi)第一家將業(yè)務集中在市政基礎設施租賃、電力設施和設備租賃、交通運輸基礎設施和設備租賃以及新能源/清潔能源設施和設備租賃這一細分市場的融資租賃公司。上述細分市場中，我國市政基礎年投資額未來幾年仍將保持較大規(guī)模，交通運輸基礎設施和設備投資（如地鐵、高速公路等）則具有較大潛力，而新能源/清潔能源設施和設備投資則是未來我國能源產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。因此，渤海租賃的差別化市場定位準確，符合我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?（3）擁有專業(yè)化的管理團隊。渤海租賃現(xiàn)有管理團隊均具有多年的租賃行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，對融資租賃行業(yè)有較深的理解，在租賃項目選擇、租賃方案設計方面具有較為豐富的經(jīng)驗。同時，渤海租賃的管理團隊風險意識較強，經(jīng)營風格穩(wěn)健。此外，渤海租賃還制定了較為完善的人才培養(yǎng)計劃，為未來可持續(xù)發(fā)展培育新生力量。 （4）擁有優(yōu)質(zhì)的銀企關系。渤海租賃成立以來，通過運作融資租賃項目，獲得了多家銀行的肯定和支持。目前，渤海租賃已與多家銀行機構建立了良好的合作關系。與銀行的良好合作關系將會對渤海租賃業(yè)務拓展提供穩(wěn)定和持續(xù)的項目配套資金支持。33 / 33