【正文】 人 共收取租賃保證金1,，聯(lián)合承租人按約定承擔(dān)相應(yīng)份額 承租人投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn) 6 東麗供熱設(shè)備及配套設(shè)施 聯(lián)合承租人：天津市東麗區(qū)人民政府、天津東麗湖地?zé)衢_發(fā)有限公司、天津東方財(cái)信投資集團(tuán)有限公司 天津市東麗經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總公司提供全程租金連帶責(zé)任保證 天津市東麗區(qū)人民政府出具財(cái)政支持函，東麗區(qū)人大將租金列入財(cái)政預(yù)算 承租人投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn) 7 天津海河橋梁租賃項(xiàng)目 天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司提供全程租金擔(dān)保 項(xiàng)目保證金750萬元 提前終止將一次性支付全部剩余租金 8 天津津南葛沽創(chuàng)意中心租賃項(xiàng)目 天津市津南區(qū)葛沽鎮(zhèn)人民政府、天津葛龍灣城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司聯(lián)合承租人 擔(dān)保人：天津津南城市建設(shè)投資有限公司，提供全程租金擔(dān)保 租賃保證金1840萬元 津南區(qū)政府將該項(xiàng)目租金納入年度財(cái)政預(yù)算 現(xiàn)有項(xiàng)目具體情況及合同主要條款 現(xiàn)有九個(gè)項(xiàng)目的具體情況及租賃合同的主要內(nèi)容如下： （1）天津保稅區(qū)辦公大樓租賃項(xiàng)目 該項(xiàng)目系渤海租賃向天保投資購買位于天津空港物流加工區(qū)西三道166 號的天津保稅區(qū)空港物流加工區(qū)投資服務(wù)中心大樓，后將該大樓按協(xié)議約定出租給天津港保稅區(qū)管理委員會及天保投資（第二承租方），租賃期限為20 年，協(xié)議期滿后，承租方具有優(yōu)先承租權(quán)。該項(xiàng)目操作模式如下：① 項(xiàng)目租賃合同的主要條款 項(xiàng)目合同金額為8 億元（ 億為預(yù)付給承租方的未來20 年的物業(yè)管理費(fèi)），其中渤海租賃自有資金3 億元，光大銀行股份有限公司天津分行提供總金額5 億元的銀行貸款。該項(xiàng)目起租日為2009 年4 月27 日，租期20 年。依據(jù)《租賃協(xié)議》的細(xì)則規(guī)定，前十年每期租金： 萬元+50,000 萬元（當(dāng)期租金起始日的前兩個(gè)工作日中國人民銀行公布的五年期以上貸款基準(zhǔn)利率+2%）本租金期天數(shù)/360 天；后十年每期租金： 萬元+50,000 萬元（當(dāng)期租金起始日的前兩個(gè)工作日中國人民銀行公布的五年期以上貸款基準(zhǔn)利率+3%）本租金期天數(shù)/360 天。項(xiàng)目20 年80 億元（不考慮時(shí)間價(jià)值，%計(jì)算）。 ② 租金和收入的確認(rèn)依據(jù) 租金確認(rèn)依據(jù)：按《租賃協(xié)議》細(xì)則規(guī)定的租金計(jì)算公式計(jì)算的金額確認(rèn)。 收入確認(rèn)依據(jù)：天津保稅區(qū)辦公大樓租賃項(xiàng)目實(shí)際支付的項(xiàng)目總金額（含稅費(fèi)）為732,683,，租賃期20年，實(shí)際可使用年限36年（土地證年限），預(yù)計(jì)殘值率5%。 未擔(dān)保余值依據(jù)實(shí)際可使用年限按年限平均法計(jì)算。 未確認(rèn)融資收益=按《租賃協(xié)議》計(jì)算的最低租賃收款額+初始直接費(fèi)用+未擔(dān)保余值—最低租賃收款額、初始直接費(fèi)用及未擔(dān)保余值的現(xiàn)值； 按項(xiàng)目總金額=各期租金及未未擔(dān)保余值的現(xiàn)值，計(jì)算出季度內(nèi)含報(bào)酬率（實(shí)際利率）； 項(xiàng)目投資余額=項(xiàng)目總金額—各期（按季度）收回的項(xiàng)目投資； 各期（按季度）確認(rèn)的收入=項(xiàng)目投資余額季度內(nèi)含報(bào)酬率； 各期（按季度）收回的項(xiàng)目投資=各期（按季度）租金—各期（按季度）確認(rèn)的收入。 中國人民銀行公布的五年期以上貸款基準(zhǔn)利率發(fā)生變化時(shí)，按上述方法重新計(jì)算剩余各期（按季度）的租金收入、未確認(rèn)融資收益、季度內(nèi)含報(bào)酬率（實(shí)際利率）、剩余各期（按季度）確認(rèn)的收入、剩余各期（按季度）收回的項(xiàng)目投資。 該項(xiàng)目20年80期（以季度為單位，下同）。 ③利率調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)和流通性風(fēng)險(xiǎn)防范措施 該項(xiàng)目租賃利率為：前十年為基準(zhǔn)利率+2%，后十年為基準(zhǔn)利率+3%，且租賃利率隨基準(zhǔn)利率的調(diào)整而相應(yīng)調(diào)整；而貸款利率為基準(zhǔn)利率下浮2%。渤海租賃享有固定利差，因此不會受到貸款利率調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)影響。 該項(xiàng)目采用每期租金預(yù)收方式，租金還本計(jì)劃與貸款還本計(jì)劃完全匹配，并收取4,200萬元租賃保證金，以防范流動性風(fēng)險(xiǎn)。如果承租人有租金延遲支付情況，渤海租賃可以將預(yù)收的租賃保證金來保障銀行還款。（二）渤海租賃現(xiàn)有業(yè)務(wù)會計(jì)處理的說明 截止2011年2月18日渤海租賃現(xiàn)有九項(xiàng)業(yè)務(wù)全部為融資租賃業(yè)務(wù)，各項(xiàng)業(yè)務(wù)的會計(jì)處理原則和方法如下： 融資租賃業(yè)務(wù)性質(zhì)的判斷依據(jù) 按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第21號——租賃》第六條有關(guān)判斷租賃性質(zhì)的規(guī)定，租賃分為融資租賃與經(jīng)營租賃，判斷融資租賃有五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，只要符合其中一項(xiàng)的即可認(rèn)定為融資租賃業(yè)務(wù)。 對于同時(shí)涉及土地和建筑物的租賃，將土地和建筑物分開考慮。將最低租賃付款額根據(jù)土地部分的租賃權(quán)益和建筑物的租賃權(quán)益的相對公允價(jià)值的比例進(jìn)行分配。如果土地和建筑物無法分離和不能可靠計(jì)量的，歸類為一項(xiàng)融資租賃。 渤海租賃依據(jù)上述規(guī)定的判斷標(biāo)準(zhǔn)來判斷租賃業(yè)務(wù)的性質(zhì)： （1）在租賃期屆滿時(shí)，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人；（2）承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購買價(jià)款預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權(quán)；（3）即使資產(chǎn)的所有權(quán)不轉(zhuǎn)讓，但是，租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分；（4）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值；（5）租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。 融資租賃業(yè)務(wù)的收入確認(rèn) 渤海租賃根據(jù)項(xiàng)目投入及收取租金情況測算出租賃內(nèi)含利率。租賃內(nèi)含利率是指在租賃開始日，使應(yīng)收融資租賃款的現(xiàn)值與未擔(dān)保余值現(xiàn)值之和等于租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與出租人的初始直接費(fèi)用之和的折現(xiàn)率。 渤海租賃對未實(shí)現(xiàn)融資收益在租賃期內(nèi)各個(gè)期間進(jìn)行分配，確認(rèn)為各期的融資租賃收入。分配時(shí)，渤海租賃采用租賃內(nèi)含利率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)確認(rèn)的租賃收入。 渤海租賃現(xiàn)有項(xiàng)目具體的會計(jì)處理 （1）會計(jì)處理原則①在租賃期開始日，將應(yīng)收融資租賃款、未擔(dān)保余值之和與其現(xiàn)值的差額確認(rèn)為未實(shí)現(xiàn)融資收益，在將來收到租金的各期內(nèi)確認(rèn)為租賃收入。 ② 實(shí)現(xiàn)融資收益在租賃期內(nèi)各個(gè)期間進(jìn)行分配。 渤海租賃采用實(shí)際利率法計(jì)算確認(rèn)當(dāng)期的融資租賃收入。實(shí)際利率法中的租賃內(nèi)含利率是指在租賃開始日，使應(yīng)收融資租賃款與未擔(dān)保余值之和的現(xiàn)值等于租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與出租人的初始直接費(fèi)用之和的折現(xiàn)率。 ③每年年度終了，對未擔(dān)保余值進(jìn)行復(fù)核。 未擔(dān)保余值增加的，不作調(diào)整。 有證據(jù)表明未擔(dān)保余值已經(jīng)減少的，重新計(jì)算租賃內(nèi)含利率，將由此引起租賃投資凈額的減少，計(jì)入當(dāng)期損益；以后各期根據(jù)修正后的租賃投資凈額和重新計(jì)算的租賃內(nèi)含利率確認(rèn)融資收入。租賃投資凈額是融資租賃中最低租賃收款額及未擔(dān)保余值之和與未實(shí)現(xiàn)融資收益之間的差額。 已確認(rèn)損失的未擔(dān)保余值得以恢復(fù)的，在原已確認(rèn)的損失金額內(nèi)轉(zhuǎn)回，并重新計(jì)算租賃內(nèi)含利率，以后各期根據(jù)修正后的租賃投資凈額和重新計(jì)算的租賃內(nèi)含利率確認(rèn)融資收入。 ④或有租金在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。 （2）會計(jì)處理具體方法 ①在租賃期開始日，計(jì)算租賃內(nèi)含利率、應(yīng)收融資租賃款及其現(xiàn)值和未實(shí)現(xiàn)融資收益。在租賃期開始日，將應(yīng)收融資租賃款、未擔(dān)保余值之和與其現(xiàn)值的差額確認(rèn)為未實(shí)現(xiàn)融資收益，在將來收到租金的各期內(nèi)確認(rèn)為租賃收入。 ②按各個(gè)項(xiàng)目確定的當(dāng)期租金計(jì)算公式，按期（合同有約定從其約定，沒有約定的為季末）計(jì)算融資租賃收入并在租賃期內(nèi)分期分配未實(shí)現(xiàn)融資收益，經(jīng)承租方確認(rèn)計(jì)算無誤后確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。 ③年度終了，對未擔(dān)保余值進(jìn)行復(fù)核。有證據(jù)表明未擔(dān)保余值已經(jīng)減少的，重新計(jì)算租賃內(nèi)含利率。 ④或有租金在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。（三）渤海租賃的融資租賃業(yè)務(wù)模式分析 渤海租賃目前主要采用售后回租模式的原因 （1）售后回租可使承租人通過出售其擁有的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)取得資金。通過售后回租方式，有利于幫助企業(yè)盤活資產(chǎn)，解決流動資金短缺問題。 （2）渤海租賃目前的項(xiàng)目主要為基礎(chǔ)設(shè)施租賃及基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)大型設(shè)備租賃，一方面由于渤海租賃不具備基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體資格，另一方面這些標(biāo)的資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)都需要較長的建造、調(diào)試時(shí)間，由于在建資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一般無法明晰，故為控制風(fēng)險(xiǎn)，渤海租賃一般待標(biāo)的資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)并產(chǎn)權(quán)清晰后再進(jìn)行操作，故需要承租方先自行建設(shè)或買入租賃物并建造調(diào)試結(jié)束，再進(jìn)行售后回租。 （3）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（2010年第13號）相關(guān)規(guī)定，售后回租業(yè)務(wù)的承租人將享有多項(xiàng)稅收優(yōu)惠，故承租方一般會主動要求采用售后回租模式操作。 綜上，由于目前政策環(huán)境、租賃物屬性以及客戶偏好的原因，客戶大多主動愿意選擇售后回租模式開展業(yè)務(wù)，從而使售后回租成為渤海租賃當(dāng)前的主要業(yè)務(wù)模式，同時(shí)它也是目前國內(nèi)各家融資租賃公司的主要業(yè)務(wù)模式。 渤海租賃具備開展其他融資租賃業(yè)務(wù)模式的能力 目前國內(nèi)采用較多的業(yè)務(wù)模式主要是簡單融資租賃、售后回租和廠商租賃。簡單融資租賃即租賃公司為客戶買入指定標(biāo)的資產(chǎn)并租給該客戶使用；售后回租即客戶先自行買入標(biāo)的資產(chǎn)，再通過租賃公司售后回租模式進(jìn)行盤活；廠商租賃即由機(jī)械設(shè)備的制造商或經(jīng)銷商，為選定本企業(yè)生產(chǎn)或經(jīng)銷的機(jī)械設(shè)備的購買者及最終用戶提供租賃融資，將設(shè)備交付給用戶使用的租賃方式。以上三種業(yè)務(wù)模式主要是租賃公司針對不同租賃物的屬性與不同客戶的需求而設(shè)計(jì)，其交易結(jié)構(gòu)的核心并無差異，都是由租賃公司取得租賃物所有權(quán)后再將租賃物租賃于客戶使用。對于租賃公司而言，采用何種業(yè)務(wù)模式主要取決于租賃物屬性、客戶需求等因素。 渤海租賃除了已采用的售后回租模式外，也具備開展其他業(yè)務(wù)模式的能力。在資本實(shí)力方面，截止2010年3月底，在國內(nèi)融資租賃公司（含金融租賃公司）中排名第二位，雄厚的資本金規(guī)模為后續(xù)業(yè)務(wù)的開展奠定了強(qiáng)有力的基礎(chǔ)；在行業(yè)技術(shù)方面，渤海租賃現(xiàn)有管理團(tuán)隊(duì)均具有多年的租賃行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對融資租賃行業(yè)有較深的理解，在租賃項(xiàng)目選擇、租賃方案設(shè)計(jì)方面具有較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。因此，渤海租賃具備根據(jù)租賃物屬性、客戶需求選擇采用何種模式開展業(yè)務(wù)的能力。 渤海租賃具備獨(dú)立于關(guān)聯(lián)方的持續(xù)經(jīng)營能力 截至2011年2月18日，渤海租賃已開展九個(gè)項(xiàng)目，其中只有同基船業(yè)關(guān)于在建船塢碼頭構(gòu)筑物及設(shè)備租賃項(xiàng)目為關(guān)聯(lián)交易，項(xiàng)目金額10億元，%。 渤海租賃具備獨(dú)立于關(guān)聯(lián)方的持續(xù)經(jīng)營能力，具體分析如下： （1）注冊資本規(guī)模大，資本實(shí)力雄厚。，截止2010年3月底，在國內(nèi)融資租賃公司（含金融租賃公司）中排名第二位，雄厚的資本金規(guī)模為后續(xù)業(yè)務(wù)的開展奠定了強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。 （2）專注細(xì)分市場，具有差別化競爭優(yōu)勢。渤海租賃是國內(nèi)第一家將業(yè)務(wù)集中在市政基礎(chǔ)設(shè)施租賃、電力設(shè)施和設(shè)備租賃、交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)備租賃以及新能源/清潔能源設(shè)施和設(shè)備租賃這一細(xì)分市場的融資租賃公司。上述細(xì)分市場中，我國市政基礎(chǔ)年投資額未來幾年仍將保持較大規(guī)模，交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)備投資（如地鐵、高速公路等）則具有較大潛力，而新能源/清潔能源設(shè)施和設(shè)備投資則是未來我國能源產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。因此，渤海租賃的差別化市場定位準(zhǔn)確，符合我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?（3）擁有專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)。渤海租賃現(xiàn)有管理團(tuán)隊(duì)均具有多年的租賃行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對融資租賃行業(yè)有較深的理解，在租賃項(xiàng)目選擇、租賃方案設(shè)計(jì)方面具有較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，渤海租賃的管理團(tuán)隊(duì)風(fēng)險(xiǎn)意識較強(qiáng)，經(jīng)營風(fēng)格穩(wěn)健。此外，渤海租賃還制定了較為完善的人才培養(yǎng)計(jì)劃，為未來可持續(xù)發(fā)展培育新生力量。 （4）擁有優(yōu)質(zhì)的銀企關(guān)系。渤海租賃成立以來，通過運(yùn)作融資租賃項(xiàng)目，獲得了多家銀行的肯定和支持。目前，渤海租賃已與多家銀行機(jī)構(gòu)建立了良好的合作關(guān)系。與銀行的良好合作關(guān)系將會對渤海租賃業(yè)務(wù)拓展提供穩(wěn)定和持續(xù)的項(xiàng)目配套資金支持。33 / 33