【正文】 家一起分享在過去十年之內(nèi)（戴直康）先生帶領(lǐng)的證大集團在商業(yè)方面的探索，這當(dāng)中也會有我們非常成功的心得和經(jīng)驗，希望在現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)蜂擁而至的下一個十年為各位提供借鑒作用?！　∏懊鎺孜活I(lǐng)導(dǎo)做了概括，我要從細(xì)節(jié)上結(jié)合文化商業(yè)綜合體進行分析。提到文化商業(yè)綜合體，我們把十七屆六中全會的內(nèi)容進行回顧，文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)上升為國家戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，文化和地產(chǎn)的結(jié)合可以說在2002年集團董事長本人的愛好做起，積累到現(xiàn)在，我們也感覺到時機到來了，所以也簡單的回饋一下自己過去的堅持。　　文化產(chǎn)業(yè)的投資熱興起了，大家看到這么多數(shù)據(jù)，總的募資規(guī)模將近400億，文化產(chǎn)業(yè)的支持有很大的數(shù)據(jù)，文化加金融的模式已經(jīng)在各地開花結(jié)果，中間我們應(yīng)該獲得一些啟示和機會?！　∽C大產(chǎn)業(yè)方面有幾個方面，1992年在?？谧龅谝恢侥蓟?，1999年進入地產(chǎn)行業(yè)，在上海的浦東東方光耀的老總提到很多新城區(qū)的開發(fā)是涉及到新的起點，沒有從老城區(qū)，都是從新的地區(qū)開始，包括城市社區(qū)生活廣場、大拇指廣場，它已經(jīng)在青島嶗山區(qū)這樣的新城區(qū)進行復(fù)制。為什么會在文化方面有這樣的初探？這塊地在深圳會展中心，是上海龍陽路的國際會議中心正對面，這是一個區(qū)位、周圍產(chǎn)業(yè)群集聚的地方。在這里2001年拿下地，經(jīng)過很多設(shè)計方案的探討，等待時機，2006年開工，到今年年底證大喜瑪拉雅開業(yè)，美術(shù)館和劇場會明年5月全面面向社會。2002年到2006年做了4年時間就想融入文化經(jīng)營的商業(yè)項目？這是對未來消費導(dǎo)向的一種經(jīng)驗判斷?！　〉谝唬{(diào)整心態(tài)。2008年到2009年是全球金融危機導(dǎo)致金融經(jīng)濟第一次探底，有可能從今年到未來兩三年的時間，我們和巴曙松老師和凡高老師有很深的交流，有可能會有第二次探底。未來的十年甚至三十年我們應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，回到平穩(wěn)的正常利潤價值獲取的商業(yè)模式當(dāng)中，首先要調(diào)整心態(tài)。　　第二，對于中央機構(gòu)，我們相信政府領(lǐng)導(dǎo)，希望在引導(dǎo)投資和消費間進行平衡，不要投資過熱。尤其是接下來保障民生和推動內(nèi)需消費將是主線，這是做商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該發(fā)覺的商機?！　〉谌?，在過去尤其是兩三年前很多大開發(fā)商都往三線甚至四線城市進軍，很多人說一線城市有泡沫，三四線城市機會多，其實不然，做商業(yè)不能盲目挺進三四線，畢竟消費力度、消費能力和熱情、觀念沒有辦法一觸即發(fā)，沒有辦法和一線城市比擬。大家做商業(yè)地產(chǎn)，更大的超值空間應(yīng)該還是一線城市。尤其是第三產(chǎn)業(yè)，可以和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合?！　√岬降谌a(chǎn)業(yè)，很多人說直轄市、大都市很發(fā)達，其實比起國外，我們的人均收入，尤其中產(chǎn)階級的收入完全可以和美國、東京相比擬，但是服務(wù)細(xì)分有很大的差距。舉一個簡單的例子，剛剛有領(lǐng)導(dǎo)提到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在臺灣做的非常好。國內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)似乎只是提供一個房子，派兩個人伺候一下，老有所養(yǎng)做到了，老有所樂、老有所學(xué)都沒有做到。　　現(xiàn)在年輕人對寵物店感覺很好，很受追捧，但是現(xiàn)在寵物店也有很大的差別，現(xiàn)在國外的地產(chǎn)商也在做寵物商店，寵物也有差別，這些都可以和地產(chǎn)進行結(jié)合。　　第四，今天住交會的主題就是解決房子需要的一切，這是以住宅為主的地產(chǎn)需要給大家提供的想象空間，商業(yè)做的是任何生活需要的一切都要去做。衣食住行、商務(wù)、娛樂、休閑、旅游都可以和地產(chǎn)有關(guān)，就看自己的公司有哪些積累和資源、人才?！　〉谖?，房地產(chǎn)宏觀背景不多說了，尤其是同質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的項目競爭，我本人從招商做起，一直在業(yè)務(wù)一線打拼，在上海也有四大城市服務(wù)中心，徐家匯、五角場商圈等等，萬達廣場、百年優(yōu)玉城比拼的是企業(yè)競爭力，很多品牌最后無奈兩邊都要開，最后面對消費者的比較乏味的一致化的品牌呈現(xiàn)，最后是利潤飽和度很容易達到頂峰，不容易被進一步挖掘，這種同質(zhì)項目競爭最后造成三條線都很為難，開發(fā)商、消費者和商家。出路在哪里？大家要想方設(shè)法找主題。　　第六，強調(diào)體驗。這已經(jīng)形成共識，何種體驗就考驗企業(yè)的眼光和企業(yè)的資源，這有看當(dāng)?shù)氐姆e淀。比如說烏鎮(zhèn)是旅游，還有華僑城和歡樂谷，或者是我們所的喜瑪拉雅中心。我們探索的是浙江無疆的西柵地區(qū)，東柵以旅游觀光為主，西柵去過的朋友都非常喜歡，最大的特點是由公司統(tǒng)一管理，所有的原住民繼續(xù)在里面生活，原住民的家可以成為民宿的客棧，原住民的住房餐飲定價都是由旅游局統(tǒng)一管理，品質(zhì)和服務(wù)非常到位。同時在里面增加了非常豐富的內(nèi)容，比如說文化經(jīng)營上有評書的書場，也有結(jié)婚的喜慶堂，把老祖宗的很多東西展現(xiàn)給現(xiàn)在的人看。我?guī)е?歲的小孩子去，小孩子非常喜歡，我也非常喜歡。　　這幾個工人把蠶繭放在水里洗，我第一次看到蠶絲是怎么出來的（PPT），你看到制作過程，購買的欲望更加沖動。包括這個大染坊，染坊旁邊是印花藍布各種各樣的裝飾品和包包?！　±锩娴纳碳壹扔袀鹘y(tǒng)又有現(xiàn)代，既有百年老字號的藥店，還有酒吧、浴場、創(chuàng)意手工店鋪，這些都是年輕人開的，還有來自揚州的謝馥春百年老店，這些商店的產(chǎn)品非常好。很多人的企業(yè)年會交流活動也在那邊開，當(dāng)?shù)匕傩盏募依锒加啙M了，尤其是沿河道最好的地方，可以帶著家人一起去過節(jié)，人情味非常濃。　　我們看到烏鎮(zhèn)是一個簡單的古鎮(zhèn)，但是在江南十幾個大大小小的鎮(zhèn)中明顯突出，很多人沒有想到開發(fā)十年之前像聚寶盆和搖錢樹一樣，內(nèi)涵在于經(jīng)營和用心的企業(yè)營銷。　　文化體驗和顧客歸屬感才是未來企業(yè)發(fā)展的競爭力。我們招商接觸的終端消費品早就關(guān)注文化元素，而且文化的注入讓我們這些消費者愿意花更多的錢，而且顧客的忠誠度非常高。我舉兩個例子，這是品牌公司旗下的設(shè)計師品牌（PPT），來自北京，BOTAO是把北京印染的很多花放到服裝當(dāng)中，把文化元素植入可以把價格翻兩到三倍，高級定制和跑量都非?？陀^。這是上海一個圍巾品牌（PPT），這個老板就是一個美術(shù)大家，把女孩子的圍巾做成各種各樣的方式，簽約不同的藝術(shù)家，植入他們的產(chǎn)品中，這個店非常高，現(xiàn)在開到法國巴黎，也是一個文化附加值很好的說明。　　平時我們講商業(yè)地產(chǎn)，從早期設(shè)計圖紙的互動一直到主力店的訂單式招商，我們非常看好主力品牌，但是一旦購物中心全面開業(yè)之后，尤其是優(yōu)衣庫、ZARA簽約不少于八年，八年是很漫長的周期，會使消費者倦怠，購物中心以后如何抓住顧客的心方面就要有變化，你不可能把所有的品牌100%的調(diào)整，可能每三年有20%、30%，因為這是和不同業(yè)態(tài)、不同面積、租約有關(guān)聯(lián)。如何讓顧客永遠有新鮮感和參與感，就在于運營空間的運營和文化層面的運營?！　≌\品書店已經(jīng)進軍大陸了，可能在浦東要設(shè)點，它在臺灣是更多對文化有追求的年輕白領(lǐng)、更有成就的企業(yè)家去，它的店鋪通宵營業(yè)或者營業(yè)到12點，既可以賣又可以讀，還可以進行交流，我認(rèn)為這是文化營銷最成功的牌子?！　V州“方所”也是非常好的模式（PPT），它的書店是一個平臺，1000平米的場地當(dāng)中有書店、咖啡店、茶館、服裝店。一個綜合的場所融合了很多業(yè)態(tài)，大家肯定得想去看一下?！　∥覀円恢痹谙?，剛剛看到的這些文化的嘗試，無論是消費品還是地產(chǎn)，其實文化這個東西大家第一個想到的問號是文化怎么賺錢，能賺錢的東西自身才有生命力。我們覺得在現(xiàn)在的市場當(dāng)中，其實文化的東西操作復(fù)雜程度絕對不亞于大家操作了幾十年的房地產(chǎn)綜合開發(fā)?！　∥幕皇莿?chuàng)意嗎？外國人做了很多創(chuàng)意，包括我們現(xiàn)在的80后和生活比較新潮的人都有創(chuàng)意，但是如何把創(chuàng)意變成可以賺錢的商業(yè)模式？這就是行業(yè)發(fā)展的偉大難點。　　我舉一個例子，從各個角度看一下怎么樣結(jié)合自身在文化上生根發(fā)芽。摩登天空有一個草莓音樂節(jié)，這個團隊除了老板其他都是80后，就是幾十個人和幾間辦公室，不是重資產(chǎn)投資，是輕資產(chǎn)運營公司。這個公司可以發(fā)行唱片，有自己的經(jīng)紀(jì)藝人，這些藝人壟斷在自己手里，在北京做第一屆的時候是自己拿錢砸出來的，得到了很多人的認(rèn)同，后來很多地方花錢請他去。投資要看是不是價值洼地，也要看品牌有沒有競爭力，這個公司就是以輕資產(chǎn)的獲益創(chuàng)造了這樣的盈利模式?！　≡缙谒性瓌?chuàng)的藝人簽約，這些藝人既能寫歌也能作曲，是有原創(chuàng)能力的藝人。大家知道80年代、90年代發(fā)行唱片是一個巨大的行業(yè)，會有巨大的收入，尤其是像香港的滾石唱片等等。大家知道現(xiàn)在盜版碟片和網(wǎng)絡(luò)下載功能，使得這個行業(yè)再靠發(fā)行唱片已經(jīng)無法獲得高額利潤了。臺灣有很多老歌唱家經(jīng)常到上海，很多老歌唱家就兩首歌，但是每年都到上海唱一次，因為可以賺錢。這個公司會分析自己的實力，他的藝人沒有那么高的號召力，演唱會不見得有那么高的利潤收入，他就在北京先創(chuàng)立了萬人排隊的草莓搖滾音樂節(jié)，前面一兩屆是砸錢的，后面就有賺錢模式。創(chuàng)造了這個音樂節(jié)，首先吸引了快銷品的合作伙伴，同時被邀請參與各地音樂節(jié)，可以帶動人氣和消費。我們做的大拇指城市綜合廣場和喜瑪拉雅中心也很歡迎他來，他可以吸引人氣。他們可以面向市場對外買賣藝人。說這些并不是說房地產(chǎn)商要做這些東西，只是我們可以想到怎么和自己的空間進行結(jié)合?！　∩虡I(yè)為文化輸入血液，商業(yè)是平臺，孵化文化產(chǎn)業(yè)。就像剛才說的，不要一開始期待賺錢，要先投入。結(jié)合我們的喜瑪拉雅中心給大家做一個分享，我們知道酒店、商場、劇院、美術(shù)館是四大業(yè)態(tài)，我們加了一個業(yè)態(tài)是公共空間。13 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