【正文】 l Webb的毛利率中樞約為20%，凈利率中樞約為3%，ROE中樞約為10%，市場(chǎng)的P/E估值最高達(dá)到過18x，中樞大約10x。圖表 34：Del Webb的總收入圖表 35：Del Webb的毛利率圖表 36：Del Webb的凈利率圖表 37：Del Webb的ROE圖表 38：Del Webb的P/E和P/B2001年，Del Webb被美國最大的住宅開發(fā)商之一Pulte Homes收購。收購后，結(jié)合兩家公司各自的優(yōu)勢(shì)以及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，作為Pulte Homes旗下的品牌，Del Webb繼續(xù)主導(dǎo)著美國高質(zhì)量老年住宅社區(qū)的開發(fā)。二、CCRC模式：競(jìng)爭(zhēng)激烈CCRC的社區(qū)模式的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)則激烈得多。主要有三點(diǎn)原因：第一是因?yàn)镃CRC的盈利模式是定期收取費(fèi)用（包括一次性的入會(huì)費(fèi)以及定期性的房屋租賃費(fèi)用以及服務(wù)年費(fèi)等），在金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)的美國，可以引入REITs來緩解CCRC投資前期需要大規(guī)模資金沉淀的問題。第二，CCRC由于是一個(gè)復(fù)合型的綜合社區(qū)，但并不需要覆蓋全部業(yè)務(wù)，一些小而專的公司也能夠在市場(chǎng)上生存。綜上，CCRC模式的進(jìn)入門檻要低于太陽城，從而競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。圖表 39：CCRC 相關(guān)公司介紹和最近一年財(cái)務(wù)指標(biāo)公司名稱類型總收入（億美元）毛利率凈利率介紹Brookdale Senior Living上市公司%%布魯克代爾老年關(guān)懷股份有限公司在美國經(jīng)營(yíng)老年公寓設(shè)施。該公司向其居民提供老年公寓行業(yè)各個(gè)領(lǐng)域的全方位持續(xù)服務(wù)。布魯克代爾老年關(guān)懷公司經(jīng)營(yíng)獨(dú)立生活設(shè)施、輔助生活設(shè)施、持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)和專業(yè)護(hù)理設(shè)施。Sunrise Senior Living已被收購%%黎明老年公寓公司提供老年人生活服務(wù)。該公司在美國、英國和加拿大擁有各種已開業(yè)或正在興建的老年人生活社區(qū)。黎明公司提供從獨(dú)立生活、輔助生活到阿爾茨海默氏癥患者護(hù)理的多種老年人生活服務(wù)，以及護(hù)理和康復(fù)護(hù)理。Holiday Retirement私營(yíng)公司——————假期退休公司提供的退休生活服務(wù)。該公司提供高級(jí)居住社區(qū)，方便老年人看護(hù)、旅游、和起居。假期退休公司的客戶遍及美國和加拿大。Erickson Retirement Communities私營(yíng)公司——————埃里克森退休社區(qū)公司擁有并經(jīng)營(yíng)著幾家大型的連續(xù)照護(hù)退休小區(qū)。公司提供的工作室，一間或兩間臥室的獨(dú)立生活公寓，輔助生活公寓，以及專業(yè)的護(hù)理。埃里克森公司在美國開展業(yè)務(wù)。Ventas上市公司——%Ventas REIT 是一家領(lǐng)先的房地產(chǎn)投資信托公司。在美國46 個(gè)州和加拿大兩個(gè)省，擁有超過1400 高級(jí)住房社區(qū)，特殊療養(yǎng)院，醫(yī)院，醫(yī)療辦公大樓。Health Care Property Investors上市公司——%HCP 公司是一家房地產(chǎn)投資信托公司。該信托公司投資于美國的醫(yī)療保健房地產(chǎn)。HCP的房地產(chǎn)包括老年人住房、生命科學(xué)地產(chǎn)、診所、醫(yī)院以及專業(yè)護(hù)理院。Health Care REIT上市公司——%Health Care REIT Inc 是一家房地產(chǎn)投資信托公司。該信托公司投資于老年人住房和醫(yī)療保健房地產(chǎn)。Health Care REIT Inc 還提供多種房地產(chǎn)管理和開發(fā)服務(wù)。該信托公司擁有多家護(hù)理院、退休中心、輔助生活設(shè)施以及特殊護(hù)理醫(yī)院的股份。LTC Properties上市公司——%LTC 房地產(chǎn)公司是一家房地產(chǎn)投資信托公司，通過抵押貸款、設(shè)施租賃交易和其他投資形式對(duì)長(zhǎng)期衛(wèi)生保健設(shè)施、陪助型住宅和學(xué)校進(jìn)行投資。National Health Realty已被收購——%公司擁有療養(yǎng)院、日常生活輔助設(shè)施，以及一個(gè)老年社區(qū)中心。公司還擁有經(jīng)技術(shù)性護(hù)理之家和其他療養(yǎng)資產(chǎn)擔(dān)保的，第一和第二抵押貸款票據(jù)。公司擁有的所有資產(chǎn)由國家醫(yī)療保健公司經(jīng)營(yíng)。Nationwide Health Properties已被收購——%Nationwide 健康物業(yè)股份有限公司提供房地產(chǎn)投資服務(wù)。該公司投資醫(yī)療保健設(shè)施、輔助生活設(shè)施以及康復(fù)服務(wù)。Nationwide 健康物業(yè)公司的業(yè)務(wù)遍及美國各地。Omega Healthcare Investors上市公司——%Omega Healthcare Investors 有限公司公司是一家房地產(chǎn)投資信托公司（REIT）。該公司投資長(zhǎng)期護(hù)理行業(yè)，并提供融資服務(wù)。歐米加在美國經(jīng)營(yíng)護(hù)理設(shè)施，并由獨(dú)立的護(hù)理經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。Senior Housing Properties Trust上市公司——%老年公寓房地產(chǎn)信托公司是一家房地產(chǎn)投資信托公司，擁有出租給無親屬租客的老年居住地產(chǎn)。該信托公司目前擁有遍及美國各地的獨(dú)立居住和協(xié)助式居住社區(qū)、持續(xù)照護(hù)型退休社區(qū)、養(yǎng)老院、健康中心、醫(yī)務(wù)室、診所及生物技術(shù)實(shí)驗(yàn)室設(shè)施。第三節(jié)　中國養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)展望養(yǎng)老房產(chǎn)在我國的實(shí)踐時(shí)間較短，并且，受制于金融市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度不夠，CCRC模式對(duì)于開發(fā)商而言投資回收期太長(zhǎng)（目前國內(nèi)無reits等退出機(jī)制），因而比較多的是太陽城模式，在北京、上海、廣州等地都有出現(xiàn)。但是，考慮到太陽城建筑的低密度低容積率的要求，在我國房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，大規(guī)模開發(fā)太陽城所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)較高。圖表 40：我國太陽城模式實(shí)踐情況另外，由于我國過去三十多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以粗放模式為主，犧牲了資源和環(huán)境，對(duì)環(huán)境的破壞使得城市居民的健康狀態(tài)相對(duì)較差，由此，與養(yǎng)老地產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的養(yǎng)生地產(chǎn)也逐漸發(fā)展起來。圖表 41：我國養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)比較項(xiàng)目養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)養(yǎng)生地產(chǎn)客戶年齡段老年 （65～100 歲）中年、老年 （35～80 歲）中年、老年 （35～70 歲）客戶偏好使用權(quán)為主使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)為主產(chǎn)權(quán)與資源占有為主聯(lián)想與心態(tài)悲傷和沒落安心、踏實(shí)、休閑、健康、高檔積極、悠閑、健康、奢華目標(biāo)客戶群中產(chǎn)階層富裕中產(chǎn)階層“金字塔尖”財(cái)富階層產(chǎn)品形態(tài)功能組合整合了生活、照看護(hù)理、臨終關(guān)懷、失能介護(hù)、醫(yī)療保健、文化教育、休閑娛樂等功能整合了照看護(hù)理、醫(yī)療保健、養(yǎng)生、生活、商務(wù)、休閑娛樂、文化教育等功能整合了養(yǎng)生、休閑娛樂、旅游、商務(wù)、生活功能產(chǎn)品與服務(wù)養(yǎng)老公寓、基本適宜化設(shè)施與專業(yè)化服務(wù)養(yǎng)老公寓、高端住宅、適宜化設(shè)施與專業(yè)化服務(wù)養(yǎng)生酒店、養(yǎng)生會(huì)所、養(yǎng)生豪宅、養(yǎng)生高端設(shè)施與高品質(zhì)養(yǎng)生服務(wù)項(xiàng)目選址在發(fā)達(dá)城市群的副中心或郊區(qū)，擁有適宜的空氣、水質(zhì)，靠近自然景觀或營(yíng)造人造景觀發(fā)達(dá)城市群副中心、郊區(qū)或其它交通便捷通達(dá)區(qū)域，擁有適宜的氣候、空氣、水質(zhì)、湖泊、河流、山脈、森林等自然景觀或人造景觀以及相應(yīng)人文資源遠(yuǎn)離發(fā)達(dá)城市群，擁有適宜的天然生態(tài)、優(yōu)質(zhì)地貌、充沛資源發(fā)展商要求資金實(shí)力雄厚、無短期回現(xiàn)目標(biāo)、熟知老年人居住需求、后期運(yùn)營(yíng)成本高資金實(shí)力雄厚、高資金周轉(zhuǎn)能力，熟知養(yǎng)生需求和老年人居住需求資金實(shí)力雄厚、無短期回現(xiàn)目標(biāo)、高資金周轉(zhuǎn)能力產(chǎn)業(yè)屬性福利性、公益性、弱盈利性福利性、公益性、盈利性高盈利性市場(chǎng)號(hào)召力與接受度一般較高最高圖表 42：世界亞健康人群比例圖表 43：北上廣亞健康人群比例從目前來看，考慮到我國老年人口未來的繼續(xù)快速增長(zhǎng)，各類企業(yè)都試圖進(jìn)入國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，尋找適應(yīng)中國現(xiàn)實(shí)的運(yùn)營(yíng)模式和盈利模式。我們認(rèn)為，隨著我國金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展特別是未來REITs的推出，未來CCRC的模式值得借鑒，這要求開發(fā)商資金雄厚，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確和客戶挖掘能力較強(qiáng)，同時(shí)考慮到海外公司在養(yǎng)老地產(chǎn)方面幾十年的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，我們預(yù)計(jì)未來將會(huì)有更多的國內(nèi)企業(yè)與海外養(yǎng)老地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作開發(fā)國內(nèi)的CCRC。第四章　結(jié)論關(guān)于人口老齡化的趨勢(shì)、影響以及應(yīng)對(duì)方法，我國學(xué)界和業(yè)界已有的研究可謂汗牛充棟，但是對(duì)于把握這一機(jī)遇的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和盈利模式，仍然處于摸索嘗試階段。隨著我國人口繼續(xù)老齡化以及老人財(cái)富積累和支付能力增強(qiáng)，潛在市場(chǎng)仍然在不斷增長(zhǎng)。同時(shí)，我國家庭結(jié)構(gòu)變化以及家庭理念的轉(zhuǎn)變，也將為海外較為成功的以房養(yǎng)老和養(yǎng)老地產(chǎn)模式提供了適宜的文化土壤。特別是金融市場(chǎng)的進(jìn)一步完善將促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，而政府政策的支持也是進(jìn)一步發(fā)展的必要條件。