【正文】 分會介紹一下房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中一般的融資方式，包括公司融資式和項目融資方式。第四部分介紹一下養(yǎng)老地產(chǎn)的角色，第五部分介紹一下開發(fā)經(jīng)營模式，第六部分介紹一下養(yǎng)老地的開發(fā)商角色演化。第七部分介紹一下養(yǎng)老地產(chǎn)的融資接口預(yù)設(shè)，我們希望可以擴大一點思路。第八部分融資主體法人怎么分立。第九部分是開發(fā)階段有哪些融資方式。第十部分是養(yǎng)老地產(chǎn)運營階段有哪些運營方式，當(dāng)然還有轉(zhuǎn)移過程中很多人提到退出，當(dāng)然最后最重要的部分就是我們希望通過今天的論壇，給我們新聞界、政府部門關(guān)注一下配套的政策。　　北京新京報10月15號有一個新聞，就是北京市國土局的新聞，政府在探索養(yǎng)老供地模式中的探索，他說鼓勵非政府投資，鼓勵商業(yè)社會力量建設(shè)養(yǎng)老機構(gòu)，我們剛才說養(yǎng)老地產(chǎn)首先是解決養(yǎng)老機構(gòu)的固定設(shè)施，政策是以限價房的設(shè)施，通過招牌掛的方式，鼓勵民營企業(yè)、商業(yè)方式介入養(yǎng)老地產(chǎn)，這有點像保障房，通過養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)標準，養(yǎng)老運營中的服務(wù)標準，特別是收費標準作為土地出讓指標，我們限房價首先是限地價，到一定的價格配多少比例的養(yǎng)老院或者是保障房，這樣讓我們的養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，養(yǎng)老地產(chǎn)有一個康莊大道的接口。十二五期間大家關(guān)注保障房建設(shè)，我想在十三五之后或者十三五開始，我們這些人到了養(yǎng)老年齡，一定會出現(xiàn)更大規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，所以北京市在探索養(yǎng)老地產(chǎn)供地模式上給我們一個很清晰和很重要的信號?！　偛盘岬轿覀冎谐锹?lián)盟基金投資做了一些探索，在銀行融資和公開資本市場融資之外做的探索，包括公司融資、項目融資。傳統(tǒng)意義上開發(fā)商除了資本之外，更多靠幾塊大的融資，通過經(jīng)營來達到房地產(chǎn)的高速發(fā)展，大家最熟悉就是公司融資，股東出資參建聯(lián)建，最近比較多是資本市場融資，包括股票、債券，包括私募市場的融資。今天我正本清源一個詞，從順序上私募市場比公開市場大得多，但是在中國的資本市場出現(xiàn)一個顛倒的環(huán)節(jié)就是先發(fā)展公開市場，私募市場反而慢。最近幾年無論是私募證券市場的基金還是私募股權(quán)基金，還有私募房地產(chǎn)基金都有長足的發(fā)展?！　∈紫仁钦谫Y，我們通過政府分期付款，加速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營杠桿，所以首先是政府，如果能夠分期付款是最大的融資。第二塊是商業(yè)銀行，過去十幾年房地產(chǎn)高速發(fā)展，商業(yè)銀行為我們提供了源源不斷的資金，包括開發(fā)貸款、經(jīng)營貸款等等，在2004年之前還有大量的土地貸款，現(xiàn)在大概有10萬億貸款在開發(fā)商的商業(yè)融資里面。其實在房地產(chǎn)開發(fā)項目融資當(dāng)中，除了政府和商業(yè)銀行之外，更大的財富杠桿是供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，供應(yīng)鏈融資說得比較準確一點，包括我們提到的工程款墊資、服務(wù)代理商的預(yù)付款等等，當(dāng)然在房地產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)中還有一個更大的經(jīng)營杠桿就是預(yù)售房的預(yù)售款，這是一般人做的梳理和總結(jié)。　　從這一點開始我們房地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)中有哪些呢？其實在正常的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，最重要是在養(yǎng)老地產(chǎn)，首先是開發(fā)商，在養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完以后要經(jīng)營，要服務(wù)，又轉(zhuǎn)化為運營商，這個運營商無論是開發(fā)商，還運營商，其實和投資商都分不開，只要有巨大的社會需求，就是我們投資人的春天，因為這一塊我們投資商是不可分的。還有一塊是供應(yīng)方，所以這里的分工收益在不同階段、不同時候，分配是不一樣的。我們在完全的市場面前，通過我們的政策，通過我們市場長期演變會達到一個均衡的結(jié)果，我們只做一個圖式，可以達到風(fēng)險和收益的平衡。　　作為一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，就像其它主體地產(chǎn)一樣，一般開發(fā)經(jīng)營模式無非就是三種，一種是借著主體地產(chǎn)的名義做開發(fā)，全部銷售，很多養(yǎng)老社區(qū)就是這樣的，蓋了房子賣掉，通過政策的支持和補貼，通過產(chǎn)品創(chuàng)新，最后和別的開發(fā)商類型一樣全部賣。還有一種很多養(yǎng)老院更多是純租賃，自己蓋，自己經(jīng)營，這都是回收型，這在我們自用的固定資產(chǎn)投資也是常見的。我們今天的養(yǎng)老地產(chǎn)比較通行的是租借結(jié)合型，開發(fā)商逐漸從開發(fā)商演進到運營商，我們在這里提出養(yǎng)老地產(chǎn)的主體，現(xiàn)在有一個切分和預(yù)設(shè)，主要是有利于社會資本，有利于各個角色的投資。過去開發(fā)商做這件事情，然后轉(zhuǎn)化成自己的經(jīng)營，我們?nèi)绻枰B(yǎng)老地產(chǎn)大的發(fā)展機會，需要導(dǎo)入，需要引入民營資本和社會資本的時候，我們?yōu)槿谫Y做主題接口和預(yù)設(shè)。大概主體有多少種呢？就是集團公司、控股公司，還有開發(fā)公司，開發(fā)階段之后還有不同類型的運營公司，當(dāng)然如果是連鎖化經(jīng)營還有資產(chǎn)管理公司、投資公司、物業(yè)公司，還有公益基金會，我們希望理出一個在分工當(dāng)中不同的主體來創(chuàng)造社會資本和房地產(chǎn)基金或者其它私募基金進入的接口?！　偛盼覀兲岬竭^跟一般房地產(chǎn)開發(fā)是一般的，我們開發(fā)階段融資在和養(yǎng)老地產(chǎn)中與其它的房地產(chǎn)開發(fā)融資方式是一樣的，資本金、私募資本、銀行貸款、預(yù)售款、供應(yīng)鏈融資，我們希望有一些項目債的機會來補充資本的投入，在地方債已經(jīng)試行這個模式。我們試圖通過已銷售部分能夠補貼一點，就是以售養(yǎng)租，租售結(jié)合。我們專門提出一個回撥儲備金，因為政府會根據(jù)服務(wù)標準、設(shè)施標準來提供土地，這部分在銷售當(dāng)中產(chǎn)生的利潤我們希望作為資金來源。當(dāng)然，這里面還有親和源這種是會員費的模式或者是日本的保證金模式，這需要政府明確的政策，甚至把會員卡、會員費能夠跟第三方支付或者養(yǎng)老保險結(jié)合起來。第四部分就是醫(yī)保、商業(yè)保險、企業(yè)年金對養(yǎng)老的開放支付，這部分對于我們養(yǎng)老運營階段也是一個很大的支持。其它的包括我們經(jīng)常碰到供應(yīng)商融資、設(shè)備中的融資租賃，包括說的資本企業(yè)債，一旦連鎖化經(jīng)營之后是中小企業(yè)的私募債的發(fā)行來補充運營資金或者是融資。其它還有國外流行的，一會兒有機會再說，這是非常長的話題?！　∫妻D(zhuǎn)過程，最終這些項目會從多家經(jīng)營到一家，會從一個地方分散到一個地方，這里面實際也有很多金融手段需要運營，還有一種要轉(zhuǎn)給政府或者是公益組織，因為開發(fā)商轉(zhuǎn)化成運營商移交給公益組織是保證養(yǎng)老經(jīng)營的重要手段。　　最后我想做一個總結(jié)概括，債券支持，在養(yǎng)老地產(chǎn)金融稅收的政策上，支持養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營，政府主管部門對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和運營提供提供項目債和企業(yè)債的發(fā)展機會。第二是信貸支持，就是對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和運營給予信貸支持，政府要出臺低息的方式達到一個平衡的狀態(tài)，免去養(yǎng)老經(jīng)營者的困惑和困境。第三就是我們講的開放醫(yī)保、商業(yè)保險和其它企業(yè)年金的資助范圍。第四是稅收支持，對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中回撥儲備金給予所得稅和土增稅預(yù)征調(diào)整，希望這10%對養(yǎng)老運營相關(guān)收入給予營改增和所得稅優(yōu)惠。最后一個是地方政府經(jīng)常碰到的床位補貼，我們希望養(yǎng)老運營床位補貼能夠長期穩(wěn)定支持養(yǎng)老業(yè)的發(fā)展?！　∽詈蠼Y(jié)論就是養(yǎng)老地產(chǎn)的解決方案、解決路徑首先從開發(fā)商到投資商、運營商的角色轉(zhuǎn)換，他的健康發(fā)展有利于各方，根據(jù)要素獲得相應(yīng)的報酬，相應(yīng)承擔(dān)各自風(fēng)險，做到投資和報酬的相匹配，總而言之，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展剛剛起步，養(yǎng)老業(yè)在中國有巨大的需求，對我們金融投資商是一個巨大的機會，也是一個不小的挑戰(zhàn)，希望全社會，希望政府部門給予我們支持，給予我們配套的政策，我想養(yǎng)老地產(chǎn)在中國，養(yǎng)老業(yè)會春天，養(yǎng)老地產(chǎn)會有春天，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資人也會有春天?！　≈x謝大家！　　曲向東：謝謝路總，我們今天下午短短幾個小時的時間聽到來自業(yè)界，來自學(xué)界，還有我們金融界以及來自國外同行業(yè)他們在養(yǎng)老地產(chǎn)方面非常豐富的經(jīng)驗，我想關(guān)于這個話題我們也看到了首屆，我們也希望在未來會有第二屆、第三屆更多更深入關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)話題的探討，我們也祝愿在這個領(lǐng)域的實踐者，像九如城這些項目的實踐能夠獲得更大的發(fā)展?！　〗裉煳覀兪讓脕喬B(yǎng)老產(chǎn)高峰論壇到此結(jié)束，非常感謝各位光臨，謝謝大家！　　　　王凱：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，女士們，先生們，大家上午好！　　歡迎來到首屆亞太養(yǎng)老地產(chǎn)高峰論壇，2010年人口普查得出一個數(shù)據(jù)，%，%，通過這兩個數(shù)字的對比也許會產(chǎn)生大概一兩個結(jié)論，比如說我們確實進入了老齡化社會，那么今后的市場趨勢在少年、青少年的市場有可能重建，而我們的養(yǎng)老會成為另外一個產(chǎn)業(yè)。另外一點預(yù)測，正是因為年輕人在整體人群中的比例越來越小，他們的壓力也越來越大。當(dāng)未來我們?nèi)丝谡嬲霈F(xiàn)負增長，我們眼見的拐點越來越近，一個年輕人可能要養(yǎng)四個老人，這怎么辦呢？這意味著養(yǎng)老觀念會發(fā)生很大的變化，今天我們在這里舉辦首屆亞太養(yǎng)老地產(chǎn)高峰論壇，如何進行這種轉(zhuǎn)變我們都可以進行一種探討?！　〖热皇翘接?zhàn)B老，那么養(yǎng)老事業(yè)是關(guān)注生命的事業(yè)，關(guān)注生命首先要關(guān)注什么？身體，所以今天在現(xiàn)場第一位向大家進行主題演講的題目是健康持續(xù)關(guān)懷體系的作用及意義，有請韓國延世醫(yī)療院VIP體檢中心教授金廣峻?！　〗饛V峻：大家好，我是金廣峻教授。我主要在這個位置介紹一下我們醫(yī)院的高端化系統(tǒng)是怎樣運行以及養(yǎng)老系統(tǒng)怎樣連接養(yǎng)老事業(yè)的，我今天一共講五種。第一點我們要報告一下中國養(yǎng)老社會的現(xiàn)狀，第二點通過中日韓三國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及必要性，再簡單說一下幸福及健康的晚年，還有高端體檢的概念，最后介紹一下我們延世是什么樣的醫(yī)院?！　∥覀冎袊F(xiàn)在以前是以人口多為主，控制任少的話勞動力會相對減少，那老齡化趨勢的增加，年輕人要負擔(dān)，養(yǎng)老的人數(shù)也會增加。我們現(xiàn)在看一下圖表，從1975年到2010年我們?nèi)丝谠鲩L減少，那人口的減少，每個人的費用就會相對增加。我通過市場調(diào)查知道，現(xiàn)在中國的老齡化趨勢跟韓國老齡化趨勢是相似的，人民生活水平提高，進入老齡化以后，付出的費用也會不斷增加。除了我們改善這種老年人的生活以外，這種費用增加也是大家比較關(guān)注的問題。從2025年，我們60歲以上的人口會達到14%，到2040年20%以上的人口將超出我們的想象。這種老齡化的不斷增加會出現(xiàn)很多社會問題，出于這種問題老年人被忽視或者有疾病等各種問題，大家都希望等自己晚年的時候不希望有疾病和被忽視以及獨居度過晚年。如果需要我們解決方式的話，像昨天發(fā)表的一樣我們需要有一個康復(fù)中心，對這些老人進行康復(fù)和照顧。健康體檢中心確實針對一些健康的人進行預(yù)防，提前找出疾病，這樣對治療費用也會減少，特別是對自己獨居的老人，如果提前進行預(yù)防的健康體檢，對以后的生活費用及健康都有幫助。通過這種早期預(yù)防，就是我剛才一直提到費用的降低，而且進行定期的檢查，健康體檢這種提前預(yù)防非常重要，而且我們義務(wù)性推行這種醫(yī)療體檢，醫(yī)療費降低40%以上，我希望在座各位不會有疾病陪伴在左右?！　∥液唵谓榻B一下中日韓三國養(yǎng)老中心的發(fā)展?fàn)顩r?，F(xiàn)在中國很多房地產(chǎn)對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)比較關(guān)注，萬科北京公司已經(jīng)建成養(yǎng)老中心，不僅是簡單的康復(fù)中心和保險，在各種方面都進行了發(fā)展。其實我來之前對中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還不是很清楚，據(jù)我所知在今年5月份的時候上海已經(jīng)進行了一個養(yǎng)老國際博覽會，現(xiàn)在中國發(fā)展趨勢跟韓國之前的發(fā)展趨勢是一樣的，這也是我和大家分享這個的原因。其實老齡化趨勢在亞洲地區(qū)日本先開始，然后是韓國，然后是中國，這里我們需要區(qū)分現(xiàn)在中國老齡化趨勢比其他兩國都要大，很慶幸就是出現(xiàn)社會問題之前我們現(xiàn)在所有的在座各位對我們老齡化趨勢非常重視，對我們今后要出現(xiàn)的問題提前進行預(yù)防。我們在想中國這種醫(yī)療支出費用在體檢費用中差不多占到100億左右，所以說我們養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)非常有市場，而且體檢純利潤達到50%。這種健康體檢的預(yù)防不僅是企業(yè)會有益處，一般人體檢之后也會減少我們?nèi)粘５尼t(yī)療費用支出。體檢的主要客戶是61歲到70歲左右，剛才我們說到70歲左右人的整體體檢占到56%，我們比較有興趣跟其它國家不一樣，中國的體檢當(dāng)中7%左右是21歲以下的年輕人，40歲以上的人應(yīng)該只有19%左右，我們40左右的人不僅要撫養(yǎng)老人，而且還要培養(yǎng)我們的子女，他們的負擔(dān)比較重，所以他們的健康也是非常重要的，但是年輕人20歲的體檢概念和中老年人的體檢不一樣，年輕人體檢的主要項目主要是增高和孩子身體發(fā)育怎樣，像獨生子女的市場很大，但我們今天主要的主題是演講，所以這個部分就簡單省略一下。　　我簡單介紹一下韓國的情況。其實韓國這種體檢老齡化趨勢和中國是差不多的，老齡化的增加需要我們對老年人的呵護增加比較重視，對此各種醫(yī)療服務(wù)設(shè)施也不斷增加，在韓國20年前也進行了預(yù)防體檢的項目。大家再看一下我們韓國老齡化體檢的發(fā)展趨勢，這是韓國平均壽命的圖表，那達到這種長壽的主要原因是什么呢？其實他的原因有很多，就是運動、飲食，還有健康體檢是必不可少的，韓國的平均壽命每年增長3歲左右，所以一直在跳躍階段?！　∪毡纠淆g化趨勢也有很多問題，我們可以在這里說一下長處和短處，我們可以知道日本的老齡化趨勢其實進行了很長時間，那日本進入老齡化的趨勢提前很多年，所以有關(guān)養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是系統(tǒng)比較完善的，日本的體系是單純的服務(wù)和醫(yī)療設(shè)備，而且多方位在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行開發(fā)，而且日本是從引進西方養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的第一個國家。因為時間的關(guān)系，日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展內(nèi)容簡單省略一下。整理一下剛才的內(nèi)容，總結(jié)一下，中國、韓國、日本，未來的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還是非常有前景的?！　「叨梭w檢中心不是我們單純在視覺上看到的華麗裝修或是高端的儀器，雖然給顧客一種視覺的美感也是非常重要的，但是更重要的是關(guān)于醫(yī)療團隊對于顧客的服務(wù)及他們的經(jīng)驗，就像我們?nèi)胱【频暌粯樱还馐蔷频甑脑O(shè)施滿足我們，而且酒店的服務(wù)其實也是非常重要的。其實體檢中心和一個酒店的性質(zhì)也是一樣的，通過多年來的經(jīng)驗加上最新的科學(xué)技術(shù)滿足我們所有來體檢中心的顧客需求。我們這種高端體檢中心，還有關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)單純的體系和服務(wù)，很多在邁向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)都以自身為主，其實我們應(yīng)該站到顧客的角度上，然后去想他們需要什么。其實顧客也在想什么樣的服務(wù)能滿足我，是我需要的。那這個公司就跟三星或者其他公司不一樣，他不是制造豪華或者外觀比較華麗的產(chǎn)品，他主要是生產(chǎn)老年人專用的手機及手機飾品以及老年人有關(guān)的一些數(shù)碼產(chǎn)品，為方便老人，他把手機的畫面或者是鍵比較大一些，方便老年人去看或者使用。其實我們在想這種體檢中心也是跟公司所生產(chǎn)的產(chǎn)品一樣，全部都以顧客為主進行我們的產(chǎn)品研發(fā)和服務(wù)。那養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)我要再一次要說的，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)我們必須要針對老年人，而且以老年人的想法進行我們的項目開發(fā)。我們知道現(xiàn)在老人很孤獨，孩子工作繁忙，沒有時間陪伴老人，老年人會通過手機和子女進行聯(lián)系。大家都覺得這些內(nèi)容很普遍，大家都會想到很重要，越是這種基礎(chǔ)的內(nèi)容我們要把它完善，才能滿足我們現(xiàn)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所需要的那部分產(chǎn)品。像這種最尖端的觸屏手機是我們需要用的，還有非常重要的一對一的工作服務(wù)，每個人的需求相似，但不能因為相似就說所有的要求都是一樣的，我們要根據(jù)顧客的狀態(tài)來進行設(shè)計，這種一對一的量身體檢可以說現(xiàn)在體檢市場最尖端的一種體檢趨勢。通過這種一般體檢或者是高端體檢和一種精密體檢，享受我們以前沒有過的體檢。我們這種體檢不是一次性的，通過體檢以后如果發(fā)現(xiàn)某種疾病我們會安排一系列治療，從顧客的角度出發(fā)，一對一的量身訂做套餐，而且是進行