【正文】 施工安全。按照節(jié)能省地環(huán)保要求，大力推廣新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備。項目完工后，及時依法組織竣工驗收并交付使用。第九章 工程招標方案本工程其規(guī)模標準達到國家招投標法的規(guī)定，根據(jù)《招投標法》及我省有關(guān)規(guī)定，提出本項目招標方案。招標范圍：本項目所有土建及安裝工程。招標方式：按照國家相關(guān)規(guī)定，本項目在確定必須招標范圍內(nèi)的全部內(nèi)容均實行公開招標。招標組織形式：由于本項目法人不具備自行招標和評標能力，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對本項目采取委托有資質(zhì)的招標代理機構(gòu)組織招標工作。項目法人委托有資質(zhì)的造價咨詢機構(gòu)編制控制價，委托有資質(zhì)的招標代理機構(gòu)發(fā)布招標公告、組織開標、評標，并在推薦中標候選人中確定中標人。標段劃分及資質(zhì)確定：本工程擬劃分為2個標段，施工投標單位必須具有房屋建筑總承包叁級以上資質(zhì)。發(fā)布招標公告媒介：按照國際及***有關(guān)規(guī)定，本項目的招標公告發(fā)布媒介建議為：***招標網(wǎng)。第十章 項目投資估算及資金籌措一、投資估算范圍建筑安裝工程費：包括建筑工程、裝飾裝修工程、給排水及消防工程、電氣照明工程、弱電工程、室外場地及綠化工程等。設(shè)備及工器具費：包括配電、供水、消防設(shè)備費用。建設(shè)項目其他費：包括建設(shè)單位管理費、土地使用費、可行性研究費、地質(zhì)勘察設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、咨詢費、工程監(jiān)理費、招標代理費、實驗檢驗費等。預(yù)備費：包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。建設(shè)期貸款利息。二、投資估算編制依據(jù)１、***廉租/公共租賃房住房和公共租賃住房項目初步設(shè)計方案；２、《***建筑工程、建筑裝飾裝修工程消耗量定額》（2003）；《***安裝工程消耗量定額》（2003）；《***市政工程、園林綠化工程消耗量》（2003）；其它費用按現(xiàn)行市場價格及《***工程建設(shè)材料設(shè)備價格信息》進行計算或調(diào)整；土地使用費按***征地成本計算；可行性研究、地勘、設(shè)計、招標代理、監(jiān)理等根據(jù)國家有關(guān)計算標準，并結(jié)合本工程實際估算；投資估算基期：2011年2月。三、項目投資估算估算范圍包括建筑安裝工程費、設(shè)備及工器具使用費、建設(shè)其他費、預(yù)備費和建設(shè)期貸款利息。根據(jù)建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)形式、建設(shè)環(huán)境，結(jié)合市場價格，同類建筑經(jīng)濟指標，本項目建筑面積20000平方米，估算總投資3000萬元，平米投資1500元。其中：１；其中：，道路、。設(shè)備及工器具費用120萬元。其中：，土地使用費200萬元，設(shè)計費30萬元，造價咨詢、。預(yù)備費：；建設(shè)其貸款利息0萬元。詳見附表“表***新建公共租賃住房建設(shè)項目投資估算表”。四、資金籌措***共新建公共租賃住房總建筑面積20000平方米、500套，總投資為3000萬元，資金來源為申請中央預(yù)算內(nèi)投資和省級配套資金800萬元，縣級配套及參建單位自籌2200萬元（詳見附表：“表***新建公共租賃住房建設(shè)項目資金籌措表”）五、資金使用計劃根據(jù)項目建設(shè)進度，結(jié)合投資規(guī)模、資金籌措、建設(shè)程序，資金使用計劃按照預(yù)付款25%，進度款70%（預(yù)付款自第二次付進度款比例扣回），竣工驗收付至85%，竣工結(jié)算審計結(jié)束付至95%，留5%作為質(zhì)量保證金，缺陷保修期滿一次結(jié)清支付。詳見3附表：“表***新建公共租賃住房建設(shè)項目資金籌措與使用計劃表”。第十一章 財務(wù)評價一、經(jīng)濟評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算計算期確定本項目運營期為50年銷售稅金及附加的確定按照廉租/公共租賃房住房保障的相關(guān)規(guī)定，運營期內(nèi)免征營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。運營期收支確定（1）項目運營收入測算公共租賃住房年租金收入估算：項目建設(shè)廉租/公共租賃房房面積20000平方米，均按縣政府有關(guān)政策核定的價格出租給符合條件的低收入戶，目前***,根據(jù)有關(guān)政策,按不高于80%市場租金計算,月計算，年租金收入計算如下：年租金收入＝公共租賃住房建筑面積月租金單價12月＝2000012＝1080000元（2）、公共租賃住房年費用估算公共租賃住房費用開支主要有小區(qū)管理員工資、清掃保潔費、公共設(shè)施維護費，包括維護費和管理人員工資福利費。該項目建成后將需要工作人員6名，／年人，工作人員的總福利費為12萬元／年。表公共租賃住房租金收入與運營費用表單位：萬元序號項目　　　月份運營年限（50年）合計年租金1租金收入住宅2運營費用3租金收入凈額二、盈利能力分析從靜態(tài)盈利能力看， %，低于基準收益率8%。考慮社會折現(xiàn)率8%計算，根據(jù)“表***新建公共租賃住房建設(shè)項目壽命周期現(xiàn)金流量計算表”得知，凈現(xiàn)值小于零。考慮投資因素，財務(wù)經(jīng)濟效益差。詳見附表：“表***新建公共租賃住房建設(shè)項目壽命周期現(xiàn)金流量計算表”。但考慮公共租賃住房建設(shè)為政府“民生”工程，屬于公益設(shè)施建設(shè)，項目運營期內(nèi)，各年租金收入在支付維護費用和管理人員工資后有微利，可以實現(xiàn)管理收支平衡，不需要政府追加后續(xù)投資。從運營成本評價，本項目財務(wù)評價可行。第十二章　社會評價一、社會影響評價該項目屬于公益設(shè)施建設(shè)，本項目的建設(shè)資金主要是通過財政撥款解決．本項目是***縣委、政府實施的“民心工程”，本項目建成后，500戶城鎮(zhèn)低收入家庭能夠得到妥善安排和有力保障，住房嚴重不足的突出問題可望得到有效解決。這對維護社會穩(wěn)定，體現(xiàn)社會公平，建設(shè)和諧***具有重要意義。二、社會互助性分析從直接受益者來看，本項目的建設(shè)，可提高低收入家庭的生活水平和質(zhì)量。從地方政府來看，本項目對社會安定起到積極的作用，社會效益明顯。從長遠來看，本項目的實施對構(gòu)建和諧社會起積極推動作用，縣委、政府及廣大群眾都對本項目有肯定、積極支持的態(tài)度。本項目與當?shù)厣鐣h(huán)境適應(yīng)良好。三、社會風(fēng)險分析本項目不僅符合當?shù)氐褪杖爰彝サ淖》啃枨?，而且不損害其他群體的利益，有利于和諧社會的建設(shè)，不會產(chǎn)生、激化社會矛盾。不存在社會分析。第十三章 項目風(fēng)險分析一、項目主要風(fēng)險識別該項目的主要風(fēng)險有市場風(fēng)險、群眾安置意愿風(fēng)險、融資風(fēng)險、建設(shè)項目管理風(fēng)險等。二、 風(fēng)險程度分析該項目的市場風(fēng)險主要一是當前國際金融危機繼續(xù)蔓延，對我國的影響日趨顯現(xiàn)，逐步波及實體經(jīng)濟，經(jīng)濟發(fā)展增速放緩，農(nóng)民增收困難，國內(nèi)消費勢頭不足，同時出口下滑，我國經(jīng)濟開始初露止跌趨穩(wěn)，通貨膨脹預(yù)期顯現(xiàn)，社會經(jīng)濟增長影響因素復(fù)雜，主要風(fēng)險集中在市場材料價格上漲。群眾安置意愿風(fēng)險主要是群眾擔(dān)心安置方案的公開、公平和公正性保障不力。融資風(fēng)險主要是地方投資的籌集不到位。建設(shè)項目管理風(fēng)險主要是資金安全、建設(shè)進度延期、建設(shè)質(zhì)量不高等。三、 防范風(fēng)險的對策措施針對市場風(fēng)險，可以采取加強市場行情預(yù)警預(yù)測消化價格波動影響，提前進行材料備料進貨等措施化解市場風(fēng)險。針對群眾安置意愿風(fēng)險，可以采取在紀檢監(jiān)察部門全程監(jiān)督下，充分尊重絕大多數(shù)低收入群眾意愿，多輪、多方式征求群眾意見，對安置的范圍、建設(shè)方案、安置模式等涉及群眾利益的事項進行公示，實行陽光操作，消除群眾疑慮，利用廣播、電視等媒體加大項目、政策宣傳力度，化解公共租賃住房安置“三公”風(fēng)險。針對融資風(fēng)險，應(yīng)加強系統(tǒng)效益建設(shè)，主要是扎實做好項目前期工作，加強與相關(guān)部門溝通，積極爭取上級部門支持，盡快將項目納入地方預(yù)算。針對建設(shè)項目管理風(fēng)險，主要是項目建設(shè)應(yīng)嚴格按照規(guī)定的“四制”（項目法人責(zé)任制、項目招投標制、工程監(jiān)理制、合同管理制）進行管理，確保工程質(zhì)量，進一步提高投資效益。項目資金實行專人、專戶、專帳管理、封閉運行，確保資金?？顚Ｓ?。第十四章 結(jié)論和建議一、結(jié)論１、本項目符合國家住房政策，項目的建設(shè)將在很大程度上改善***500戶城鎮(zhèn)低收入家庭的的居住條件，保障性住房嚴重不足的局面可望得到有效解決，是亟待實施工的項目。２、公共租賃住房建設(shè)選址均符合***城及各集鎮(zhèn)總體規(guī)劃要求，項目建設(shè)規(guī)模適度，水電、道路、通訊等市政設(shè)施能滿足要求，且無不良自然地質(zhì)災(zāi)害影響。３、項目的建設(shè)具有良好的社會效應(yīng)，縣委政府高度重視。***的公共租賃住房建設(shè)，社會效益顯著。本項目的建設(shè)，將解決500戶城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難，并能拉動當?shù)亟ㄖú男袠I(yè)，解決多個勞動就業(yè)崗位，為建設(shè)小康和諧社會奠定堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)?？h委政府高度重視此項工作，并專門成立領(lǐng)導(dǎo)小組，為項目建設(shè)提供最有力的保障。***公共租賃住房建設(shè)工程項目，經(jīng)以上可行性研究分析表明：該項目符合***總體規(guī)劃，項目建設(shè)的條件適宜，建成后的良好的社會效益。因此，該項目的建設(shè)是可行的。懇請有關(guān)部門盡快批準，爭取早日建成發(fā)揮效益。二、建議１、按照建設(shè)公共租賃住房的有關(guān)政策，高起點、高標準搞好項目規(guī)劃設(shè)計。２、抓緊按有關(guān)程序辦妥相關(guān)手續(xù)，加大籌資力度，確保項目順利實施。３、加強工程項目管理，嚴格保證工程質(zhì)量、工程進度，做好項目成本控制。４、做好建設(shè)期間征地戶的妥善安置，做好社會保障工作。同時協(xié)調(diào)各方面的利益做到和諧征地建設(shè)。 附 件附表：（1）表***新建公共租賃住房建設(shè)項目技術(shù)指標匯總表；（2）表***新建公共租賃住房建設(shè)項目投資估算表；（3）表***新建公共租賃住房建設(shè)項目資金籌措表；（4）表***新建公共租賃住房建設(shè)項目資金籌措與使用計劃表；（5）表***新建公共租賃住房建設(shè)項目壽命周期現(xiàn)金流量計算表附件：（1）公共租賃住房總平面布置圖及戶型平面圖；（2）***人民政府***公共租賃住房用地的批復(fù)；（3）建設(shè)項目選址意見書；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）建設(shè)項目環(huán)境影響登記表；（7）建設(shè)項目配套資金承諾函；（8）項目單位證件。 ***咨詢有限公司2011年03月0