【正文】 施工安全。按照節(jié)能省地環(huán)保要求，大力推廣新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備。項(xiàng)目完工后，及時(shí)依法組織竣工驗(yàn)收并交付使用。第九章 工程招標(biāo)方案本工程其規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到國家招投標(biāo)法的規(guī)定，根據(jù)《招投標(biāo)法》及我省有關(guān)規(guī)定，提出本項(xiàng)目招標(biāo)方案。招標(biāo)范圍：本項(xiàng)目所有土建及安裝工程。招標(biāo)方式：按照國家相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目在確定必須招標(biāo)范圍內(nèi)的全部?jī)?nèi)容均實(shí)行公開招標(biāo)。招標(biāo)組織形式：由于本項(xiàng)目法人不具備自行招標(biāo)和評(píng)標(biāo)能力，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)本項(xiàng)目采取委托有資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)工作。項(xiàng)目法人委托有資質(zhì)的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)編制控制價(jià)，委托有資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)發(fā)布招標(biāo)公告、組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)，并在推薦中標(biāo)候選人中確定中標(biāo)人。標(biāo)段劃分及資質(zhì)確定：本工程擬劃分為2個(gè)標(biāo)段，施工投標(biāo)單位必須具有房屋建筑總承包叁級(jí)以上資質(zhì)。發(fā)布招標(biāo)公告媒介：按照國際及***有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的招標(biāo)公告發(fā)布媒介建議為：***招標(biāo)網(wǎng)。第十章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措一、投資估算范圍建筑安裝工程費(fèi)：包括建筑工程、裝飾裝修工程、給排水及消防工程、電氣照明工程、弱電工程、室外場(chǎng)地及綠化工程等。設(shè)備及工器具費(fèi)：包括配電、供水、消防設(shè)備費(fèi)用。建設(shè)項(xiàng)目其他費(fèi)：包括建設(shè)單位管理費(fèi)、土地使用費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、實(shí)驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)等。預(yù)備費(fèi)：包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。建設(shè)期貸款利息。二、投資估算編制依據(jù)１、***廉租/公共租賃房住房和公共租賃住房項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案；２、《***建筑工程、建筑裝飾裝修工程消耗量定額》（2003）；《***安裝工程消耗量定額》（2003）；《***市政工程、園林綠化工程消耗量》（2003）；其它費(fèi)用按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格及《***工程建設(shè)材料設(shè)備價(jià)格信息》進(jìn)行計(jì)算或調(diào)整；土地使用費(fèi)按***征地成本計(jì)算；可行性研究、地勘、設(shè)計(jì)、招標(biāo)代理、監(jiān)理等根據(jù)國家有關(guān)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合本工程實(shí)際估算；投資估算基期：2011年2月。三、項(xiàng)目投資估算估算范圍包括建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具使用費(fèi)、建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期貸款利息。根據(jù)建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)形式、建設(shè)環(huán)境，結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格，同類建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，本項(xiàng)目建筑面積20000平方米，估算總投資3000萬元，平米投資1500元。其中：１；其中：，道路、。設(shè)備及工器具費(fèi)用120萬元。其中：，土地使用費(fèi)200萬元，設(shè)計(jì)費(fèi)30萬元，造價(jià)咨詢、。預(yù)備費(fèi)：；建設(shè)其貸款利息0萬元。詳見附表“表***新建公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目投資估算表”。四、資金籌措***共新建公共租賃住房總建筑面積20000平方米、500套，總投資為3000萬元，資金來源為申請(qǐng)中央預(yù)算內(nèi)投資和省級(jí)配套資金800萬元，縣級(jí)配套及參建單位自籌2200萬元（詳見附表：“表***新建公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目資金籌措表”）五、資金使用計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，結(jié)合投資規(guī)模、資金籌措、建設(shè)程序，資金使用計(jì)劃按照預(yù)付款25%，進(jìn)度款70%（預(yù)付款自第二次付進(jìn)度款比例扣回），竣工驗(yàn)收付至85%，竣工結(jié)算審計(jì)結(jié)束付至95%，留5%作為質(zhì)量保證金，缺陷保修期滿一次結(jié)清支付。詳見3附表：“表***新建公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目資金籌措與使用計(jì)劃表”。第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算計(jì)算期確定本項(xiàng)目運(yùn)營期為50年銷售稅金及附加的確定按照廉租/公共租賃房住房保障的相關(guān)規(guī)定，運(yùn)營期內(nèi)免征營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。運(yùn)營期收支確定（1）項(xiàng)目運(yùn)營收入測(cè)算公共租賃住房年租金收入估算：項(xiàng)目建設(shè)廉租/公共租賃房房面積20000平方米，均按縣政府有關(guān)政策核定的價(jià)格出租給符合條件的低收入戶，目前***,根據(jù)有關(guān)政策,按不高于80%市場(chǎng)租金計(jì)算,月計(jì)算，年租金收入計(jì)算如下：年租金收入＝公共租賃住房建筑面積月租金單價(jià)12月＝2000012＝1080000元（2）、公共租賃住房年費(fèi)用估算公共租賃住房費(fèi)用開支主要有小區(qū)管理員工資、清掃保潔費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)，包括維護(hù)費(fèi)和管理人員工資福利費(fèi)。該項(xiàng)目建成后將需要工作人員6名，／年人，工作人員的總福利費(fèi)為12萬元／年。表公共租賃住房租金收入與運(yùn)營費(fèi)用表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目　　　月份運(yùn)營年限（50年）合計(jì)年租金1租金收入住宅2運(yùn)營費(fèi)用3租金收入凈額二、盈利能力分析從靜態(tài)盈利能力看， %，低于基準(zhǔn)收益率8%?？紤]社會(huì)折現(xiàn)率8%計(jì)算，根據(jù)“表***新建公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目壽命周期現(xiàn)金流量計(jì)算表”得知，凈現(xiàn)值小于零。考慮投資因素，財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益差。詳見附表：“表***新建公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目壽命周期現(xiàn)金流量計(jì)算表”。但考慮公共租賃住房建設(shè)為政府“民生”工程，屬于公益設(shè)施建設(shè)，項(xiàng)目運(yùn)營期內(nèi)，各年租金收入在支付維護(hù)費(fèi)用和管理人員工資后有微利，可以實(shí)現(xiàn)管理收支平衡，不需要政府追加后續(xù)投資。從運(yùn)營成本評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。第十二章　社會(huì)評(píng)價(jià)一、社會(huì)影響評(píng)價(jià)該項(xiàng)目屬于公益設(shè)施建設(shè)，本項(xiàng)目的建設(shè)資金主要是通過財(cái)政撥款解決．本項(xiàng)目是***縣委、政府實(shí)施的“民心工程”，本項(xiàng)目建成后，500戶城鎮(zhèn)低收入家庭能夠得到妥善安排和有力保障，住房嚴(yán)重不足的突出問題可望得到有效解決。這對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，體現(xiàn)社會(huì)公平，建設(shè)和諧***具有重要意義。二、社會(huì)互助性分析從直接受益者來看，本項(xiàng)目的建設(shè)，可提高低收入家庭的生活水平和質(zhì)量。從地方政府來看，本項(xiàng)目對(duì)社會(huì)安定起到積極的作用，社會(huì)效益明顯。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)起積極推動(dòng)作用，縣委、政府及廣大群眾都對(duì)本項(xiàng)目有肯定、積極支持的態(tài)度。本項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境適應(yīng)良好。三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目不僅符合當(dāng)?shù)氐褪杖爰彝サ淖》啃枨?，而且不損害其他群體的利益，有利于和諧社會(huì)的建設(shè)，不會(huì)產(chǎn)生、激化社會(huì)矛盾。不存在社會(huì)分析。第十三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別該項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、群眾安置意愿風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)等。二、 風(fēng)險(xiǎn)程度分析該項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要一是當(dāng)前國際金融危機(jī)繼續(xù)蔓延，對(duì)我國的影響日趨顯現(xiàn)，逐步波及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速放緩，農(nóng)民增收困難，國內(nèi)消費(fèi)勢(shì)頭不足，同時(shí)出口下滑，我國經(jīng)濟(jì)開始初露止跌趨穩(wěn)，通貨膨脹預(yù)期顯現(xiàn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響因素復(fù)雜，主要風(fēng)險(xiǎn)集中在市場(chǎng)材料價(jià)格上漲。群眾安置意愿風(fēng)險(xiǎn)主要是群眾擔(dān)心安置方案的公開、公平和公正性保障不力。融資風(fēng)險(xiǎn)主要是地方投資的籌集不到位。建設(shè)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)主要是資金安全、建設(shè)進(jìn)度延期、建設(shè)質(zhì)量不高等。三、 防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策措施針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，可以采取加強(qiáng)市場(chǎng)行情預(yù)警預(yù)測(cè)消化價(jià)格波動(dòng)影響，提前進(jìn)行材料備料進(jìn)貨等措施化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)群眾安置意愿風(fēng)險(xiǎn)，可以采取在紀(jì)檢監(jiān)察部門全程監(jiān)督下，充分尊重絕大多數(shù)低收入群眾意愿，多輪、多方式征求群眾意見，對(duì)安置的范圍、建設(shè)方案、安置模式等涉及群眾利益的事項(xiàng)進(jìn)行公示，實(shí)行陽光操作，消除群眾疑慮，利用廣播、電視等媒體加大項(xiàng)目、政策宣傳力度，化解公共租賃住房安置“三公”風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)系統(tǒng)效益建設(shè)，主要是扎實(shí)做好項(xiàng)目前期工作，加強(qiáng)與相關(guān)部門溝通，積極爭(zhēng)取上級(jí)部門支持，盡快將項(xiàng)目納入地方預(yù)算。針對(duì)建設(shè)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)，主要是項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的“四制”（項(xiàng)目法人責(zé)任制、項(xiàng)目招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制、合同管理制）進(jìn)行管理，確保工程質(zhì)量，進(jìn)一步提高投資效益。項(xiàng)目資金實(shí)行專人、專戶、專帳管理、封閉運(yùn)行，確保資金專款專用。第十四章 結(jié)論和建議一、結(jié)論１、本項(xiàng)目符合國家住房政策，項(xiàng)目的建設(shè)將在很大程度上改善***500戶城鎮(zhèn)低收入家庭的的居住條件，保障性住房嚴(yán)重不足的局面可望得到有效解決，是亟待實(shí)施工的項(xiàng)目。２、公共租賃住房建設(shè)選址均符合***城及各集鎮(zhèn)總體規(guī)劃要求，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模適度，水電、道路、通訊等市政設(shè)施能滿足要求，且無不良自然地質(zhì)災(zāi)害影響。３、項(xiàng)目的建設(shè)具有良好的社會(huì)效應(yīng)，縣委政府高度重視。***的公共租賃住房建設(shè)，社會(huì)效益顯著。本項(xiàng)目的建設(shè)，將解決500戶城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難，并能拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖú男袠I(yè)，解決多個(gè)勞動(dòng)就業(yè)崗位，為建設(shè)小康和諧社會(huì)奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)?？h委政府高度重視此項(xiàng)工作，并專門成立領(lǐng)導(dǎo)小組，為項(xiàng)目建設(shè)提供最有力的保障。***公共租賃住房建設(shè)工程項(xiàng)目，經(jīng)以上可行性研究分析表明：該項(xiàng)目符合***總體規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)的條件適宜，建成后的良好的社會(huì)效益。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。懇請(qǐng)有關(guān)部門盡快批準(zhǔn)，爭(zhēng)取早日建成發(fā)揮效益。二、建議１、按照建設(shè)公共租賃住房的有關(guān)政策，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)搞好項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。２、抓緊按有關(guān)程序辦妥相關(guān)手續(xù)，加大籌資力度，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。３、加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理，嚴(yán)格保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度，做好項(xiàng)目成本控制。４、做好建設(shè)期間征地戶的妥善安置，做好社會(huì)保障工作。同時(shí)協(xié)調(diào)各方面的利益做到和諧征地建設(shè)。 附 件附表：（1）表***新建公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)匯總表；（2）表***新建公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目投資估算表；（3）表***新建公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目資金籌措表；（4）表***新建公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目資金籌措與使用計(jì)劃表；（5）表***新建公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目壽命周期現(xiàn)金流量計(jì)算表附件：（1）公共租賃住房總平面布置圖及戶型平面圖；（2）***人民政府***公共租賃住房用地的批復(fù)；（3）建設(shè)項(xiàng)目選址意見書；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表；（7）建設(shè)項(xiàng)目配套資金承諾函；（8）項(xiàng)目單位證件。 ***咨詢有限公司2011年03月0