【正文】 是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準(zhǔn)，每年增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費用由承租人承擔(dān)，合同同時規(guī)定，如果房地產(chǎn)Ａ的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準(zhǔn)日（2008年5月31日）市場上同類商業(yè)用房的正常租金（與評估對象A租金口徑一致）保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后前3年的市場租金水平將在評估基準(zhǔn)日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%，評估基準(zhǔn)日3年后的市場租金水平基本維持在評估基準(zhǔn)日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為l0%。要求：評估房地產(chǎn)A的最佳轉(zhuǎn)讓價值（寫出評估過程，給出得出評估結(jié)論的理由或根據(jù)）。答案： （1）收益總年限=40（法定最高年限）－2－2=36年（2）現(xiàn)有合同是否應(yīng)該違約目前已有租賃合同的年限為3年，首先判斷這幾年是否應(yīng)該執(zhí)行合同。如果不執(zhí)行合同各年能夠得到的收益超過執(zhí)行合同的收益分別為2009年：[150（1＋1%）－（110＋20）]1000=21500元2010年：[（150（1＋1%）2－（110＋30）]1000=13015元2011年：[（150（1＋1%）3－（110＋40）]1000=這些違約所獲得的收益現(xiàn)值之和為21500（1＋10%）－1＋13015（1＋10%）－2＋（1＋10%）－3=違約的收益小于違約賠償金5萬，所以不能夠違約。（3）現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值基準(zhǔn)日后前三年按照合同租金計算，因為違約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。（4）合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為客觀收益年限＝40－2－5＝33年（5）最佳轉(zhuǎn)讓價值=＋=（元）答案單項選擇題 【108400】用收益法評估房地產(chǎn)，客觀總費用不包含的費用是（ ）。A． 管理費B． 維修費C． 稅金D． 折舊費答案： D答案判斷題 【108445】進(jìn)行土地使用評估時，市場法是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待估土地中相類似地產(chǎn)交易較多時，才是有效的方法。正確 錯誤 答案： 正確答案判斷題 【108444】在我國城市土地的所有權(quán)屬于國家，但可以進(jìn)入市場流通。正確 錯誤 答案： 錯誤答案綜合練習(xí)多項選擇題 【108523】證明無形資產(chǎn)存在可以從以下（ ）幾方面進(jìn)行。A． 查詢被估無形資產(chǎn)的內(nèi)容、相關(guān)法規(guī)等，核實資料的真實性、可靠性和權(quán)威性B． 分析無形資產(chǎn)使用所要求的與之適應(yīng)的特定技術(shù)和經(jīng)濟條件和鑒定其應(yīng)用能力C． 核查無形資產(chǎn)是否被委托者所擁有或為他人所有D． 分析評估對象是否形成了無形資產(chǎn)E． 無形資產(chǎn)以往的評估情況答案： A,B,C,D答案單項選擇題 【108519】已知被評估企業(yè)單項資產(chǎn)評估值之和為l 000萬元，該企業(yè)評估基準(zhǔn)日之后的每年預(yù)期收益率為15%，行業(yè)平均收益率為l0%，假設(shè)適用資本化率為10%，企業(yè)無限期經(jīng)營，企業(yè)并無可確指的無形資產(chǎn)，僅依據(jù)上述條件，該企業(yè)的商譽最接近于（ ）萬元。A． 450B． 500C． 550D． 600答案： B答案單項選擇題 【108495】某專利技術(shù)保護(hù)期自1998年10月1日起20年，2000年12月15日作為評估基準(zhǔn)日，預(yù)計在2010年1月會有更新的技術(shù)替代該專利技術(shù)在生產(chǎn)上得到廣泛運用。該專利技術(shù)的預(yù)期收益期限較為合理的年限為（ ）。A． 20年B． 10年C． 9年D． 12年答案： C答案判斷題 【108538】由于無形資產(chǎn)的成本往往是相對的，特別是一些無形資產(chǎn)的內(nèi)涵已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了它的外在形式的含義。比如名牌商品的內(nèi)涵是商品的質(zhì)量信譽、獲利能力等，其內(nèi)在價值已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商標(biāo)成本中包括的設(shè)計費、注冊費、廣告費等所體現(xiàn)的價值。因此，無形資產(chǎn)的成本費用具有弱對應(yīng)性的特點。正確 錯誤 答案： 錯誤答案多項選擇題 【108520】下列關(guān)于版權(quán)的限制包括（ ）。A． 地域的限制B． 時間的限制C． 合理使用，規(guī)定了12種情形下，使用作品，可以不經(jīng)著作權(quán)人許可，不向其支付報酬，但應(yīng)當(dāng)指明作者姓名、作品名稱，并且不得侵犯著作權(quán)人依法享有的其他權(quán)利D． 強制許可，由政府部門發(fā)放強制許可證，使用作品，可以不經(jīng)著作權(quán)人許可，但是要支付報酬，目前我國尚無這樣的實例E． 法定許可，在法律特定的條款下，可以不經(jīng)著作權(quán)人許可，使用已經(jīng)發(fā)表的作品，但是必須支付稿酬，并且不得侵犯著作權(quán)人依法享有的其他權(quán)利答案： A,B,C,D,E答案單項選擇題 【108503】評估對象為一計算機軟件，經(jīng)評估人員調(diào)查，為開發(fā)該軟件投入成本共計116萬元，其中，房屋租賃費20萬元，設(shè)備折舊5萬元，水電費3萬元，差旅費35萬元，辦公用品消耗8萬元，人員工資45萬元。若軟件開發(fā)平均風(fēng)險系數(shù)為0．4，軟件開發(fā)投資報酬率為100%，軟件開發(fā)創(chuàng)造性勞動倍加系數(shù)為3。適用折現(xiàn)率為20%，不考慮其他因素，該軟件的評估值最接近于（ ）萬元。A． 418B． 687C． 1030D． 1160答案： B答案多項選擇題 【108535】按專利使用權(quán)限的大小可分為（ ）。A． 獨占使用權(quán)B． 轉(zhuǎn)讓權(quán)C． 排他使用權(quán)D． 普通使用權(quán)E． 出租權(quán)答案： A,C,D答案判斷題 【108547】無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額由重置成本和機會成本決定。正確 錯誤 答案： 正確答案單項選擇題 【108517】企業(yè)整體資產(chǎn)評估價值與單項資產(chǎn)評估匯總價值相比（ ）。A． 前者一定大于后者B． 后者一定大于前者C． 二者一定相等D． 它們的相對大小不確定答案： D答案單項選擇題 【108518】當(dāng)企業(yè)整體評估價值高于企業(yè)單項資產(chǎn)評估價值之和時，通常的情況是（ ）。A． 企業(yè)的資產(chǎn)收益率與行業(yè)平均資產(chǎn)收益率相同B． 企業(yè)的資產(chǎn)收益率高于行業(yè)平均資產(chǎn)收益率C． 企業(yè)的資產(chǎn)收益率低于行業(yè)平均資產(chǎn)收益率D． 企業(yè)的資產(chǎn)收益率與社會平均資產(chǎn)收益率一致答案： B答案綜合練習(xí)單項選擇題 【108639】決定企業(yè)價值高低的因素是企業(yè)的（ ）。A． 整體獲利能力B． 生產(chǎn)能力C． 市場價值D． 重置價值答案： A答案單項選擇題 【108625】評估基準(zhǔn)日被評估企業(yè)年利潤總額為1 000萬元，年折舊及攤銷額為200萬元，凈資產(chǎn)總額為2 000萬元，企業(yè)適用的所得稅稅率為33%。同行業(yè)的同類型上市公司平均每股價格與每股凈利潤之比是8，僅就上述數(shù)據(jù)分析，被評估企業(yè)的股東全部權(quán)益評估價值可能最接近于（ ）萬元。A． 4288B． 5000C． 5360D． 8000答案： C答案計算題 【108721】評估人員對某一企業(yè)進(jìn)行整體評估，通過對該企業(yè)歷史經(jīng)營狀況的分析及國內(nèi)外市場的調(diào)查了解，收集到下列數(shù)據(jù)資料：（1）預(yù)計該企業(yè)第一年的收益額為400萬元，以后每年的收益額比上年增長10%，自第6年企業(yè)將進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時期，收益額將保持在300萬元的水平上；（2）社會平均收益率為12%，國庫券利率為8%，；（3）該企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)經(jīng)評估后的價值之和為1600萬元。要求：（1）確定該企業(yè)整體資產(chǎn)評估值?！　?（2）企業(yè)整體資產(chǎn)評估結(jié)果與各單項資產(chǎn)評估值之和的差額如何處理？答案： （1）確定該企業(yè)整體資產(chǎn)評估值。①折現(xiàn)率。＝無風(fēng)險報酬＋β系數(shù)（社會平均收益率－無風(fēng)險報酬）＝8%＋（12%－8%）＝14%②計算各年的收益額。第一年：400萬元第二年：第三年：第四年：第五年：第六年及以后：300萬元③計算收益額的現(xiàn)值。第一年：第二年：第三年：第四年：第五年：第六年及以后的合計：④收益額的現(xiàn)值的合計：＋＋＋＋＋＝（萬元）該企業(yè)整體資產(chǎn)評估值即為：（2）企業(yè)整體資產(chǎn)評估結(jié)果與可確指的各單項資產(chǎn)評估值之和的差額如何處理？該差額即是商譽的價值，商譽的價值等于－1600＝（萬元）答案多項選擇題 【108650】從產(chǎn)權(quán)的角度出發(fā)，企業(yè)價值評估范圍應(yīng)包括（ ）。A． 實際擁有但尚未辦理產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)B． 企業(yè)擁有的第三產(chǎn)業(yè)C． 存放于企業(yè)中代為管理的外單位存貨D． 企業(yè)所擁有的閑置資產(chǎn)E． 非控股公司中的投資部分答案： A,B,D,E答案單項選擇題 【108624】運用市盈率法對企業(yè)價值進(jìn)行評估應(yīng)當(dāng)屬于企業(yè)價值評估的（ ）。A． 市場法B． 成本法C． 收益法D． 三者之外的新方法答案： A答案計算題 【108723】甲企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用對利潤分成的方法，該專利系三年前從外部購入，賬面成本80萬元，三年間物價累計上升25%，該專利法律保護(hù)期十年，已過四年，尚可保護(hù)六年，經(jīng)專業(yè)人員測算，該專利成本利潤率為400%，乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為4000萬元，%，通過對該專利的技術(shù)論證和發(fā)展趨勢分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用壽命為五年，另外，通過對市場供求狀況及有關(guān)會計資料分析得知，乙企業(yè)實際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號產(chǎn)品20萬臺，成本費用每臺約為400元，未來五年間產(chǎn)量與成本費用變動不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺售價可達(dá)500元，在競爭的作用下，為維護(hù)市場占有率，第三、第四年售價將降為每臺450元，第五年降為每臺430元，折現(xiàn)率確定為10%。要求：根據(jù)上述資料確定該專利評估值（不考慮流轉(zhuǎn)稅因素）答案： 1．確定利潤分成率：①確定專利重置成本=80（1＋25%）=100（萬元）②專利約當(dāng)投資量=100（1＋400%）=500（萬元）③乙企業(yè)資產(chǎn)約當(dāng)投資量=4000（1＋%）=4500（萬元）④利潤分成率=500/（4500＋500）100%=10%2．確定評估值：①確定每年利潤額：第一、第二年=（500－400）20=2000（萬元）第三、第四年=（450－400）20=1000（萬元）第五年：（430－400）20=600（萬元）②確定分成額：第一、第二年=200010%=200（萬元）第三、第四年=100010%=100（萬元）第五年：60010%=60（萬元）③確定評估值：（允許有一定誤差）答案單項選擇題 【108640】可以納入企業(yè)整體資產(chǎn)評估范圍的有（ ）。A． 子公司B． 存在產(chǎn)權(quán)糾紛的企業(yè)廠房C． 購買方已經(jīng)付款但尚未領(lǐng)取的商品D． 已報廢的設(shè)備答案： A答案多項選擇題 【108683】分析企業(yè)的獲利能力，應(yīng)考慮的因素有（ ）。A． 企業(yè)所屬行業(yè)的收益B． 市場競爭因素C． 企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負(fù)債比例D． 企業(yè)的經(jīng)營管理水平E． 企業(yè)所處的地理位置答案： A,B,C,D,E答案單項選擇題 【108622】企業(yè)的資產(chǎn)總額為5億元，其中長期負(fù)債與所有者權(quán)益的比例為4:6，長期負(fù)債利息率為6%，評估時社會無風(fēng)險報酬率為5%，社會平均投資報酬率為8%，該企業(yè)的所得稅率為25%，采用加權(quán)平均成本模型計算的折現(xiàn)率應(yīng)為（ ）。A． %B． %C． %D． %答案： D答案單項選擇題 【108623】在企業(yè)價值評估中，當(dāng)確定了收益額的口徑后，評估人員需要注意（ ）的選擇應(yīng)與收益額的口徑相匹配。A． 評估方法B． 預(yù)測企業(yè)收益持續(xù)的時間C． 企業(yè)價值類型D． 折現(xiàn)率答案： D答案綜合練習(xí)多項選擇題 【108650】從產(chǎn)權(quán)的角度出發(fā)，企業(yè)價值評估范圍應(yīng)包括（ ）。A． 實際擁有但尚未辦理產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)B． 企業(yè)擁有的第三產(chǎn)業(yè)C． 存放于企業(yè)中代為管理的外單位存貨D． 企業(yè)所擁有的閑置資產(chǎn)E． 非控股公司中的投資部分答案： A,B,D,E答案單項選擇題 【108639】決定企業(yè)價值高低的因素是企業(yè)的（ ）。A． 整體獲利能力B． 生產(chǎn)能力C． 市場價值D． 重置價值答案： A答案單項選擇題 【108609】判斷企業(yè)價值評估預(yù)期收益的基礎(chǔ)應(yīng)該是（ ）。A． 企業(yè)正常收益B． 企業(yè)歷史收益C． 企業(yè)現(xiàn)實收益D． 企業(yè)未來收益答案： A答案多項選擇題 【108683】分析企業(yè)的獲利能力，應(yīng)考慮的因素有（ ）。A． 企業(yè)所屬行業(yè)的收益B． 市場競爭因素C． 企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負(fù)債比例D． 企業(yè)的經(jīng)營管理水平E． 企業(yè)所處的地理位置答案： A,B,C,D,E答案單項選擇題 【108640】可以納入企業(yè)整體資產(chǎn)評估范圍的有（ ）。A． 子公司B． 存在產(chǎn)權(quán)糾紛的企業(yè)廠房C． 購買方已經(jīng)付款但尚未領(lǐng)取的商品D． 已報廢的設(shè)備答案： A答案單項選擇題 【108622】企業(yè)的資產(chǎn)總額為5億元