【正文】 的中庭花園，咫尺之隔飽覽大自然的奇妙造化，讓住客親身體會非洲草原的自然氣息。起步較早的主題酒店都在激烈的酒店競爭中站穩(wěn)了腳跟，甚至是異軍突起。就長隆酒店來說，平均房價達到了800元/天，平均客房出租率達到了70%以上。在廣交會房價最高時期，雖然離會場較遠，客房出租率卻和市中心多數(shù)高級酒店一樣是100%。在白熱化的酒店競爭中無疑是一個大贏家。正因為此，很多傳統(tǒng)酒店紛紛向主題酒店轉型，新酒店也有很多定位為主題酒店。中國的主題酒店群體正在迅速成長。不容忽視的是，我國目前主題酒店仍為少數(shù)，而且大多屬于度假型。主題酒店為了體現(xiàn)主題特色，總體投資都很大，像深圳威尼斯酒店的建造就歷時4年，投資達4億多元，但是這么大的投資，只是定在度假市場，很難實現(xiàn)盈利，甚至連成本回收都成為問題。就拿長隆酒店來說，身處于全國旅游主要客源地，但是文化旅游資源開發(fā)欠缺深度，高級別、遠程吸引力的景點少，所以主要是以商務．會議旅游為主，度假旅游所占的份額并不大，宏觀環(huán)境并沒有太多有利的地方。雖然長隆周邊的兩個野生動物園能夠吸引到相當數(shù)量的客源，不過這些游客很多是不會在此停留過夜的，而且只有節(jié)假日才會來，這樣長隆的客源范圍就顯得狹小，有很強的季節(jié)性；長隆是一個準五星級的豪華酒店，經(jīng)營費用本來就高，再加上對店內多個動物標本進行維護和店內動物飼養(yǎng)的高額費用，只靠度假收人，經(jīng)營很難出現(xiàn)樂觀的局面。長隆酒店的梁培當經(jīng)理就指出，如果只做星期六和星期天兩天的生意，酒店根本無法生存下去。很多主題酒店也面臨著同樣的問題。而目主題酒店的經(jīng)營運作仍在探索階段，很多經(jīng)營者在酒店建成運營成功后往往就忽視了創(chuàng)新，顧客失去了新鮮感，也就失去忠誠，酒店很快就陷入困境。中國主題酒店的發(fā)展方向中國的主題酒店應該如何發(fā)展？我們結合國外主題酒店發(fā)展經(jīng)驗和中國主題酒店發(fā)展情況，從以下幾個方面進行了考慮。對主題的認識在前文中已經(jīng)介紹“主題酒店”的概念，這里講的認識，是對于“主題”的看法。主題確實能給酒店帶來特色，進而帶來效益。而這個由“主題”帶來的效益，從根本上來說，是由特色形成的投資優(yōu)勢。投資主題酒店，建成后產(chǎn)品投入市場，就創(chuàng)造了天然優(yōu)勢，因為帶有這個主題的酒店產(chǎn)品本身在市場中無人或很少人競爭，能給酒店的經(jīng)營帶來一個較好的開端。然而，“主題”的天然優(yōu)勢是可以被模仿的，其投資壁壘并不高?！爸黝}”不能成為酒店的核心競爭力，核心競爭力仍然是由品牌運作、市場運作、內部管理等常規(guī)方面所組成。在投資和經(jīng)營的過程中，都要對這一點有清醒的認識，避免對“主題”過分看重和依賴，以致出現(xiàn)決策、管理的失誤。主題酒店的特色既然是特色主題酒店，就要做出特色來。顧客光顧這個酒店，不但想得到一般酒店所具有的功能，還想得到文化和個性的體驗。而要做出特色，必然需要良好的規(guī)劃和相應的投資。主題酒店從建設開始就應注重其主題文化的營造。從設計、建設、裝修到管理經(jīng)營、服務都注重酒店獨特的主題內涵，突出酒店的文化品位，形成酒店的個性，從而在市場上形成獨特鮮明的主題形象。在設計規(guī)劃方面，正如上海虹橋萬豪大酒店總經(jīng)理J.Lohrman所說，“最好采取中外設計師合作的方式”。這樣，既能夠讓中國的酒店吸收到國際上先進的理念，又能夠根據(jù)中國文化背景和實際理念，又能夠根據(jù)中國文化背景和實際情況，充分體現(xiàn)中國的特色，最后在酒店的設計規(guī)劃方面在室遵循主題的最佳組合。盡管需要符合該主題原汁原味的地方，往往是需要投入大量資金的，但一定要舍得投資，盡量不要使用廉價的替代品和模擬物品。在主題酒店日常動作中，主題設施的維護也是代價高昂的。長隆酒店由于大型動物標本維護、活體動物飼養(yǎng)費用高，運作成本在日均20萬元人民幣以上。雖然為創(chuàng)造和營造維護主題氣氛的代價高，主題酒店還是不能吝惜這個投資。否則，在日后顧客在實際消費過程中發(fā)現(xiàn)環(huán)境、設施、服務并未達到原先的心理期待，那就會降低主題在顧客心目中的地位，造成“主題不突出”的情況。此外，也要把服務項目融入到主題中去，以個性化的服務代替刻板的規(guī)范化服務模式，從而體現(xiàn)對客人的信任與尊重。主題酒店的數(shù)量雖然國際連鎖酒店集團不斷進軍中國市場，主題酒店仍然有自己的生存空間。中國現(xiàn)在成形的大型主題酒店——廣州長隆酒店，深圳威尼斯酒店，上海太陽島國際高爾夫溫泉俱樂部酒店，分別是建設在酒店林立，特別是高級豪華酒店集中的城市廣州、深圳和上海，但它們的經(jīng)營狀況還是非常喜人的。我們認為，在大中型城市，建立一至兩個主題酒店不愁沒有市場。在中國，最需要注意的還是不要一擁而上，盲目建設。中國的商業(yè)投資容易出現(xiàn)“跟風”的情況，看到哪個行業(yè)哪個項目眼前形勢好，就競相投資建設。前些年大型商場、主題公園的建設，都出現(xiàn)過這種情況。結果短時間內供應能力超過市場需求，很多商場和主題公園只是開業(yè)期間火了一把就悄無聲息，還有很多尚未開業(yè)就面臨嚴峻的市場形勢。我們要避免出現(xiàn)看見主題酒店當前形勢好就盲目投資的情況。主題酒店的市場定位我們認為，市場定位是主題酒店投資經(jīng)營中最關鍵的部分，是構建酒店核心競爭力的關鍵。主題酒店由于所需景觀特殊，用地面積大，新近建立等特點，一般會建在地價較為便宜的城市近郊。把自己定位為度假型酒店。這里存在著一個較大的問題：選址在觀光休閑度假景點附近，重點做度假市場是否會有足夠的市場？長隆酒店的經(jīng)驗告訴我們，定位還是要從客源實際和自身條件出發(fā)。根據(jù)收益管理的原理，要根據(jù)市場需求狀況，在適當?shù)臅r間按適當?shù)膬r格向適當?shù)念櫩弯N售適當數(shù)量的產(chǎn)品和服務，以便最大限度地提高企業(yè)的營業(yè)收入。主題酒店還是要以提高客房出租率，最終提高酒店收入為目標。死板地把自己定位在某一類的做法，會阻礙自己的發(fā)展。長隆酒店最初是定位在度假休閑市場，但經(jīng)營一段時間后發(fā)現(xiàn)，度假休閑市場只在節(jié)假日、周末需求才比較旺，造成平時客房出租率不高的現(xiàn)象。后來調整定位，針對酒店內有完善的多功能廳、會議廳的設施市場定位，向商務、會議方向傾斜，現(xiàn)在的經(jīng)營狀況非常好。旺季如9月份的客房出租率是100%，淡季的客房出租率也是在70%以上，且平均房價在廣州地區(qū)五星級酒店中位居第一。在這個案例中我們不能忽視一個條件，就是長隆酒店的地理位置。長隆酒店雖然地處廣州郊區(qū)，但是地處廣深、廣珠高速公路邊，非常便利深圳、香港、澳門和其他珠三角城市客人的入住。而進入市區(qū)的道路狀況也很好，可以在半個小時左右到達市中心(到廣州中國出口商品交易會的琶洲新會場的距離更近)這都是長隆酒店發(fā)展商務、會議客源的有利條件。美國拉斯維加斯的主題酒店群，雖然有為巴黎、愷撒等各具特色的名字，并按此創(chuàng)造不同風格，但有一點是相同的：他們的定位市場主要是博彩業(yè)顧客。在這些酒店的大堂，看到的是成排的老虎機，聽到的是叮叮咚咚的硬幣掉落聲。同時還有享受型度假、獎勵旅游型團體的市場。只有從客源特點和自身條件的實際出發(fā)，主題酒店才能在經(jīng)營上獲得成功，獲得更大的效益。主題的延伸和更新和其他商品一樣，主題酒店的產(chǎn)品也有自己的生命周期。換句話說，主題有它的生命周期。酒店的硬件設施一般需要5年翻修一次，一般認為，主題酒店的主題也需隨之延伸和更新，以使優(yōu)勢持續(xù)。延伸就是對原有的主題內容擴展補充，挖掘新的空間。迪斯尼樂園是主題延伸的典范。在迪斯尼，游客一直都可以看到米老鼠、唐老鴨等經(jīng)典卡通形象，又會在最短時間看到花木蘭、泰山等最新形象的主題內容。這樣，它就在保留經(jīng)典的同時不斷給主題以新的生命力，保持對不同年齡游客的吸引力。更新是對原有主題的很大程度的變化，甚至完全舍棄，采用新的主題。主題酒店市場進入壁壘不高，主題容易被模仿。如果在一段時間后，某一主題被大量復制，對顧客不再有吸引力，酒店就有必要考慮對原來主題進行更新。至于具體是對主題采取延伸還是更新，還是要看這個主題所具有的值得保留的市場價值的多少，多則延伸，少則更新。同時，自身資源情況也是需要考慮的，這是前提。若資源不足，就可能什么都談不上。資源充足的情況下，才能根據(jù)主題的市場價值來做決策。更新的成本一般比延伸要高。