【正文】 遼東半島最南端的大連得益于其優(yōu)越的地理位置和東北經(jīng)濟(jì)復(fù)興的戰(zhàn)略規(guī)劃，每年經(jīng)濟(jì)GDP指標(biāo)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，在中國(guó)東部沿海城市中列前茅。232。 此外，大連交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，無(wú)論陸路、水路、鐵路還是航空，大連都可以讓訪客快速前往中國(guó)其它城市。232。 大連的訪客多為國(guó)內(nèi)訪客和日韓游客，但是最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前來(lái)大連的俄羅斯游客，歐美游客也正以兩位數(shù)的平均增長(zhǎng)速度快速增長(zhǎng)。此外，由于當(dāng)?shù)卣罅ν苿?dòng)投資，越來(lái)越多的外商投資預(yù)計(jì)將涌入該市。大連成功舉辦了首屆夏季達(dá)沃斯論壇，來(lái)自90多個(gè)國(guó)家的6000名政界和商界領(lǐng)袖將大連推向了世界舞臺(tái)。同時(shí)，大連也是一個(gè)積極的城市，在世界的展覽及節(jié)日市場(chǎng)，舉辦多次大型活動(dòng)和展覽，全年供應(yīng)，特別是5月和10月。232。 我們預(yù)期經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，這將反過(guò)來(lái)正面影響住宿市場(chǎng)。232。 綜上所述，大連良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景將有利于酒店行業(yè)的發(fā)展。5. 酒店供給和需求分析供給分析研究此部分我們遵循了如下步驟：第一部分（宏觀）‐‐高星級(jí)酒店總體市場(chǎng)分析：232。 對(duì)大連市的酒店總量進(jìn)行分析，分析酒店市場(chǎng)目前總體的供給狀態(tài),以及；大連整體五星級(jí)市場(chǎng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)。第二部分（微觀）‐‐競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)（與待建酒店形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系酒店所組成的市場(chǎng)）分析：232。 明確市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的酒店設(shè)施并找出擬建酒店所面臨的直接和間接的競(jìng)爭(zhēng)酒店；232。 分析待建項(xiàng)目所在地區(qū)的未來(lái)及現(xiàn)有酒店市場(chǎng)供給，確定未來(lái)是否會(huì)由新增的競(jìng)爭(zhēng)酒店客房（或凈減量）；232。 考察各競(jìng)爭(zhēng)酒店的房?jī)r(jià)、入住率、市場(chǎng)定位和設(shè)施情況；以及結(jié)合現(xiàn)有酒店和未來(lái)新興供應(yīng)酒店項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)各個(gè)酒店的入住率，房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)定位，連鎖程度，地理位置，整體設(shè)施，酒店信譽(yù)和服務(wù)質(zhì)量等一系列做出評(píng)估后，來(lái)預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)各個(gè)酒店的大致運(yùn)營(yíng)情況和未來(lái)相互間競(jìng)爭(zhēng)狀況。第一部分宏觀酒店市場(chǎng)分析待建酒店位于大連市森林動(dòng)物園二期原址地塊預(yù)計(jì)待建酒店將會(huì)同區(qū)域內(nèi)的高端酒店形成競(jìng)爭(zhēng)。為了對(duì)待建酒店供給市場(chǎng)進(jìn)行分析，我們先從待建酒店所處的宏觀酒店市場(chǎng)進(jìn)行分析。大連市酒店市場(chǎng)概況下表為截止至2010年大連市星級(jí)酒店數(shù)量。截至止目前大連星級(jí)酒店數(shù)量所占比例五星級(jí)酒店8%四星級(jí)酒店31%三星級(jí)酒店74%三星級(jí)酒店以下141%總計(jì)254100%上表顯示，截至2010年，大連市有星級(jí)酒店254家，其中五星級(jí)酒店8家，四星級(jí)酒店31家，三星級(jí)酒店74家，三星級(jí)以下的酒店141家?？v觀大連市酒店市場(chǎng)，其普遍現(xiàn)象為：1）五星級(jí)酒店供應(yīng)量相對(duì)較少，尤其是國(guó)際品牌酒店，仍處于發(fā)展階段；2）大連酒店就要集中在中山區(qū)，擁有大連最大的會(huì)展設(shè)施的星海區(qū)和鄰近星海廣場(chǎng)的新金融街對(duì)酒店投資者和經(jīng)營(yíng)者的吸引力已越來(lái)越大；3）大連酒店市場(chǎng)仍主要以低星級(jí)酒店為主；4）缺乏國(guó)際高端品牌酒店。大連五星級(jí)酒店市場(chǎng)大連現(xiàn)有星級(jí)酒店家254家。其中五星級(jí)酒店僅占酒店市場(chǎng)的3%。下圖顯示了2005年到2010年間大連五星級(jí)酒店市場(chǎng)業(yè)績(jī)?？梢钥闯?，在過(guò)去的幾年內(nèi)，五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)及入住率增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)。值得注意的是，2008年受金融危機(jī)影響，入住率下滑幅度較大。但10年呈明顯上升狀態(tài)。大連國(guó)際五星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)表酒店品牌地址類型客房數(shù)量房間規(guī)格價(jià)格（元）房間面積入住率配套設(shè)施及服務(wù)香格里拉大酒店人民路66號(hào)★★★★★562高級(jí)客房2,80037平平日：65%周末：70%節(jié)假日：75%酒店有5個(gè)餐飲設(shè)施，包括可容納180 人的全日制餐廳，200 人的中餐廳，90人的日式餐廳及一個(gè)大堂吧和一個(gè)底層酒吧。2007 年酒店對(duì)其客房和墻面進(jìn)行翻新。酒店的會(huì)議空間面積達(dá)2,927平方米，是大連市擁有最大的會(huì)議設(shè)施的酒店?？扇菁{1,800 人的劇院式宴會(huì)廳，面積達(dá)1,664平方米，包括一間休息區(qū)和貴賓室。此外還有16間會(huì)議室，規(guī)格從35至152平方米不等。行政間2,87545平豪華間3,20037平豪華閣客房3,90042平行政套間4,90080平特色套房5,800120平總統(tǒng)套房18,000200平大連富麗華大酒店人民路60號(hào)★★★★★620西樓豪華間1,989 4245平平日：63%周未：66%節(jié)假日：73%酒店商務(wù)中心設(shè)有秘書服務(wù)、圖文傳真、電報(bào)及打字等服務(wù)。配以同聲傳譯系統(tǒng)的各種類型的國(guó)際會(huì)議廳。酒店還設(shè)有川魯滬風(fēng)味餐廳、潮洲城、咖啡廳、法式西餐廳、日餐廳、韓餐廳、夜總會(huì)。1500平方米的大型宴會(huì)廳為客人提供便利的宴會(huì)條件和場(chǎng)所。簡(jiǎn)約奢華的客房，高貴典雅的餐廳，氣派莊重的大堂……詮釋全新的現(xiàn)代奢華新主義，更多精彩，無(wú)限東樓商務(wù)房2,29858平東樓豪華套房2,895 7086平西樓行政房1,8904245平西樓豪華套房3,0508590平東樓商務(wù)房D2,9985363平東樓豪華套房D3,598122平西樓總統(tǒng)套房30,000 846平凱賓斯基店人民路41號(hào)★★★★★429豪華套房3,33566平平日：64%周未：71%節(jié)假日：72%酒店于22至24樓特設(shè)行政樓層客房，入住賓客可于行政廊享用免費(fèi)早餐、晚間小點(diǎn)、雞尾酒以及無(wú)線寬帶上網(wǎng)服務(wù)等各項(xiàng)行政樓層服務(wù)及禮遇。大連新世界酒店提供完備的商務(wù)配套服務(wù)，兼具頂尖會(huì)議和活動(dòng)設(shè)施，融匯室內(nèi)恒溫游泳池、健身俱樂(lè)部等設(shè)備設(shè)施一應(yīng)俱全，同時(shí)提供國(guó)內(nèi)國(guó)際美食。行政沙龍?zhí)追?,48575平貴賓苑12,750266平總統(tǒng)套房　283平豪華間1,73050平行政高級(jí)間1,95550平豪華套間2,18075平行政套間2,680100平大連棒棰島國(guó)賓館中山區(qū)迎客路★★★★★313中標(biāo)準(zhǔn)套房1,280　50平平日：55%周未：67%節(jié)假日：71%大連棒棰島賓館是大連市的國(guó)賓館,1958年開業(yè),位于風(fēng)景秀麗的棒棰島海濱,三面環(huán)山,一面瀕海，海光山色,、日、歐式建筑風(fēng)格的別墅散落在綠樹紅花掩映的海濱之中,共有300間客房及套房高標(biāo)準(zhǔn)套房3,680　50平海景套房2,88050平大連金石唐風(fēng)溫泉國(guó)際會(huì)館大連金石灘★★★★★　團(tuán)隊(duì)房(3)2,988　平日：57%周未：66%節(jié)假日：82%金石灘唐風(fēng)溫泉會(huì)館餐飲區(qū)由位于溫泉驛館一層的中西餐廳組成。西餐廳提供地道意式西餐，并輔以東南亞美食及其他頂級(jí)西式料理。大小不一、風(fēng)格別樣的中餐包房，提供精美粵菜、大連海鮮和特色出品。會(huì)館內(nèi)有600㎡、可容納500人的大型多功能廳。此外，會(huì)館還特設(shè)并獨(dú)創(chuàng)了“設(shè)計(jì)式婚宴”，采用“一站式服務(wù)”，擁有專業(yè)的資深策劃團(tuán)隊(duì)，完美的策劃和新穎的創(chuàng)意，時(shí)尚的概念。從中、西式禮堂訂婚、新人婚前身體調(diào)養(yǎng)、皮膚養(yǎng)護(hù)、婚宴、蜜月，甚至結(jié)婚周年紀(jì)念日等都可提供全程的個(gè)性化服務(wù)，開創(chuàng)大連婚慶業(yè)的設(shè)計(jì)新典范。行政套房(2)1,388　豪華套房(1)4,188　家庭套房(3)1,888　聯(lián)院甲(20)2,988　聯(lián)院乙(2)3,888　獨(dú)院(3)20,888　季節(jié)性因素通過(guò)對(duì)本地酒店經(jīng)營(yíng)者的訪問(wèn)，我們了解到大連的酒店住宿需求在5月至11月較高，而最高峰是在9月份，這是由于夏季各種展會(huì)活動(dòng)較多的緣故。淡季則是在每年的12月至4月，特別是12月和1月份。與大連市區(qū)的酒店相比，位于開發(fā)區(qū)內(nèi)的酒店由于休閑客源較少，因此受季節(jié)性的影響較小。第二部分微觀酒店市場(chǎng)分析（待建酒店競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析）現(xiàn)有及新增競(jìng)爭(zhēng)酒店設(shè)施供應(yīng)是市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供需關(guān)系的一個(gè)不可分割的組成部分，對(duì)待建酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有著間接影響。消費(fèi)目的、酒店功能特征、位置、定價(jià)結(jié)構(gòu)、酒店產(chǎn)品質(zhì)量、住宿時(shí)間（例如：），客房類型（），酒店店齡，品牌以及市場(chǎng)定位是決定競(jìng)爭(zhēng)酒店對(duì)于待建酒店競(jìng)爭(zhēng)程度的重要因素?；谏鲜鲇嘘P(guān)因素，我們確定了待建酒店的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。基于我們對(duì)上訴因素的分析，我們認(rèn)為待建酒店所處的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)不存在直接競(jìng)爭(zhēng)；間接競(jìng)爭(zhēng)的共有三個(gè)酒店——大連香格里拉大酒店、大連富麗華大酒店，凱賓斯基。此外。市場(chǎng)上其他高星級(jí)酒店，如：大連日航酒店、新世界酒店以及大連遠(yuǎn)洋洲際大酒店、大連瑞士酒店等，考慮到其距離待建酒店相對(duì)較遠(yuǎn)，并且與待建酒店相比，定位和房?jī)r(jià)較低，因此我們認(rèn)為這些酒店不與待建酒店構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。表5‐1總結(jié)了間接和次要競(jìng)爭(zhēng)者的主要運(yùn)營(yíng)指標(biāo)。這些信息來(lái)源于個(gè)人訪談、實(shí)地考察、酒店住宿指南和我們公司內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)。該列出了個(gè)競(jìng)爭(zhēng)酒店的細(xì)分市場(chǎng)、入住率、平均房?jī)r(jià)和每間可售客房收益(RevPAR)。（每間可售客房收益為酒店的入住率與平均房?jī)r(jià)的乘積。該指標(biāo)旨在衡量酒店在客房收益最大化方面的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)）表5‐2為間接和次要競(jìng)爭(zhēng)酒店的基本情況總結(jié)。表51 　　估算細(xì)分市場(chǎng)2008年估計(jì)2009年估計(jì)2010年估計(jì)間接競(jìng)爭(zhēng)酒店客房數(shù)量商務(wù)市場(chǎng)會(huì)議市場(chǎng)休閑市場(chǎng)入住率平均房?jī)r(jià)每可售房收益入住率平均房?jī)r(jià)每可售房收益入住率平均房?jī)r(jià)每可售房收益香格里拉大酒店56255%20%25%72%2800196071%3100217073%3912富麗華酒店62650%20%30%65%1800126067%2100147070%2674凱賓斯基45745%35%20%5%2780194661%322468%39102737小計(jì)/平均164550%25%25%47%2460172266%280870% 　　估算細(xì)分市場(chǎng)2008年估計(jì)2009年估計(jì)2010年估計(jì)次要競(jìng)爭(zhēng)酒店客房數(shù)量商務(wù)市場(chǎng)會(huì)議市場(chǎng)休閑市場(chǎng)入住率平均房?jī)r(jià)每可售房收益入住率平均房?jī)r(jià)每可售房收益入住率平均房?jī)r(jià)每可售房收益棒棰島國(guó)賓館50825%45%30%56%1900133065%2200154068%2613唐風(fēng)溫泉酒店60間客房與20棟別墅15%15%70%　　　　　　66%2888小計(jì)/平均588（其中唐風(fēng)有20棟別墅）20%30%50%56%1900133065%2200154067%總計(jì)/平均2233（其中唐風(fēng)有20棟別墅）34%24%38%52%2180152666%250469% 　　　　　酒店設(shè)施　　　間接競(jìng)爭(zhēng)酒店客房數(shù)開業(yè)時(shí)間翻新時(shí)間距離待建酒店距離餐廳數(shù)量大堂吧/酒吧行政酒店客房服務(wù)健身房/SPA商務(wù)中心會(huì)議室數(shù)量會(huì)議設(shè)施面積（m178。）會(huì)議面積/每間客房管理公司香格里拉大酒店56219972007公里32有有有有172927香格里拉酒店管人民路66號(hào)　　　　　富麗華大酒店6261988200352有有有有92290富麗華酒店管理公司人民路60號(hào)　　　　　　　　　　　　　　凱賓斯基45720057公里32有有有有141696凱賓斯基管理集團(tuán)解放路92號(hào)總計(jì)/平均1644　　　　　　　　　　6912　　　　　　酒店設(shè)施　　　次要競(jìng)爭(zhēng)酒店客房數(shù)開業(yè)時(shí)間翻新時(shí)間距離待建酒店距離餐廳數(shù)量大堂吧/酒吧行政酒店客房服務(wù)健身房/SPA商務(wù)中心會(huì)議室數(shù)量會(huì)議設(shè)施面積（平方米）會(huì)議面積/每間客房管理公司棒棰島國(guó)賓館3131958年2007年11公里1有有有有有52500（估算）棒棰島酒店管理唐風(fēng)溫泉度假60間客房與22棟別墅2010年43公里　1無(wú)無(wú)　有有　無(wú)5　1500（估算）唐風(fēng)溫泉管理　總計(jì)/平均363　　　　　　　　　　　間接競(jìng)爭(zhēng)酒店232。 考慮到大連香格里拉大酒店、大連富麗華酒店，這二個(gè)酒店是目前大連最具影響力和高端的酒店之一，東北及北中國(guó)市場(chǎng)占有率較高，因此我們認(rèn)為這二個(gè)酒店與待建酒店構(gòu)成間接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。232。 總體來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)趨勢(shì)同上文所顯示的大連整體五星級(jí)酒店市場(chǎng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)趨勢(shì)基本保持一致。然而這兩個(gè)個(gè)競(jìng)爭(zhēng)酒店的平均房?jī)r(jià)和每可售房收入要略高出市場(chǎng)整體平均水平。這主要是由于香格里拉大酒店定位較高，其房?jī)r(jià)高于市場(chǎng)上其他酒店。232。 在我們實(shí)地考察期間，我們?cè)u(píng)估和考察了所有的競(jìng)爭(zhēng)酒店。詳細(xì)介紹如下：