【正文】 31199295106100展館面積（萬(wàn)平方米）3368展商來(lái)源地?cái)?shù)量64656060707079 貿(mào)易金額（人民幣 億）302306280285323 232。 這類展會(huì)的參展商及參觀者多為大連當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)和個(gè)人，或者來(lái)自周邊城市，但其消費(fèi)能力都相對(duì)較低。232。 大連的展會(huì)現(xiàn)在一般分為兩大類:第一類–這大類的展會(huì)一般在每年的5月至10月舉行。%。世界旅游組織專家評(píng)估，大連市“浪漫之都”城市品牌價(jià)值約1000億元，成為大連在未來(lái)國(guó)際旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中重要的無(wú)形資產(chǎn)。 大連機(jī)場(chǎng)航線總數(shù)達(dá)到147條，其中國(guó)內(nèi)航線100條，國(guó)際和特別行政區(qū)航線47條；與15個(gè)國(guó)家、94個(gè)國(guó)內(nèi)外城市通航，其中國(guó)際、特別行政區(qū)通航城市40個(gè)。在自營(yíng)進(jìn)口總額中，占36%。大連市自營(yíng)進(jìn)出口總額(不含中央、省公司)，%。資料來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)局 232。居全省首位，%，%%。投資領(lǐng)域涉及農(nóng)業(yè)、機(jī)械、電子、輕工、建材、旅游、房地產(chǎn)等各個(gè)行業(yè)，遍及一、二、三產(chǎn)業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域。232。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額5008 億元，比上年增長(zhǎng)35% 。大連作為中國(guó)第一個(gè)“創(chuàng)建軟件產(chǎn)業(yè)國(guó)際化示范城市”，被確定為國(guó)家軟件出口基地和半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)化基地，在國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)部等相關(guān)部委和大連市政府的大力支持下，大連軟件園以面向日韓等北亞地區(qū)的軟件開發(fā)、信息技術(shù)服務(wù)的外包業(yè)務(wù)為產(chǎn)業(yè)方向，在應(yīng)用軟件開發(fā)、嵌入式軟件開發(fā)、IT咨詢、IT教育與培訓(xùn)、BPO、數(shù)據(jù)處理等產(chǎn)品和服務(wù)領(lǐng)域獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，形成了比較完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。第三產(chǎn)業(yè)在大連所占比重的變化反應(yīng)出該市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)正日益多元化。以2008 年為例，盡管受到全球金融危機(jī)的影響，大連GDP % 的高速增長(zhǎng)率， 億元。作為東北、華北、華東以及世界各地的海上門戶，大連是重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市。按行業(yè)劃分，%；，%；，%。資料來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)局 消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)、零售業(yè)232。 城鄉(xiāng)居民收入不斷增加。機(jī)械增長(zhǎng)占主導(dǎo)因素，在戶籍人口中。該公路網(wǎng)絡(luò)，使大連與東北以及中國(guó)中部主要城市連接性較好。城市公交和軌道交通大連擁有完善的公交網(wǎng)絡(luò)以及高效的輕軌網(wǎng)絡(luò)。大連火車站位于勝利廣場(chǎng)旁，與國(guó)內(nèi)鐵路網(wǎng)相連，通往中國(guó)東北的主要城市，包括北京、天津、哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春和延吉。 firecrackers Spring Greeting Event 主要內(nèi)容有大型煙花爆竹晚會(huì)、全國(guó)名小吃一條街、手工藝制作一條街以及旅游商貿(mào)等娛樂(lè)活動(dòng)，每年都吸引大批中外朋友參加。u 大連國(guó)際服裝節(jié)：Dalian international fashion festival 大連國(guó)際服裝節(jié)是具有文化色彩和經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵的綜合性大型社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)。大連的廣場(chǎng)風(fēng)格各異，有的清秀、有的雄渾、有的典雅，許多廣場(chǎng)更有音樂(lè)的裝點(diǎn)，成為一道令人心醉的人文風(fēng)景。100年前，一批對(duì)法國(guó)文化情有獨(dú)鐘的沙俄工程師揣著巴黎的城建圖紙來(lái)到這里，希望在這塊遠(yuǎn)東的土地上再造一個(gè)“東方巴黎”。城市文化城市文化決定了城市旅游品質(zhì)與品味。并在此過(guò)程中，在未來(lái)東北亞經(jīng)濟(jì)圈中，大連將扮演一個(gè)重要的角色。232。 4. 市場(chǎng)區(qū)域分析市場(chǎng)區(qū)域概況232。6 ? 墻面、地毯、家具應(yīng)該選擇明亮、但不易暴露污漬和煙頭燒灼跡印的顏色。我們認(rèn)為，若此類區(qū)域能根據(jù)我們的建議進(jìn)行精心設(shè)計(jì)，將會(huì)極大提高酒店的運(yùn)營(yíng)效率和利潤(rùn)。為此，應(yīng)在大堂出入口附近建有專門的出租車?？亢团R時(shí)停車區(qū)，以避免大堂入口區(qū)域的混亂和擁擠；2 ? 特別注意一些功能區(qū)的入口設(shè)置，如貨物裝卸區(qū)、垃圾堆放及過(guò)秤區(qū)以及清洗區(qū)應(yīng)注意安保問(wèn)題。此外，我們假設(shè)待建酒店建設(shè)將不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成破壞和污染。為吸引更多客戶，我們建議提供一些與中醫(yī)相結(jié)合的創(chuàng)新療法，例如，提供著名傳統(tǒng)中醫(yī)師的咨詢服務(wù)、中國(guó)藥療和針灸、反射按摩等其他傳統(tǒng)療法。建議待建酒店配備的水療和健身區(qū)域的總面積約為4,000平方米，其中包括20個(gè)理療室，平均每個(gè)理療室面積約為120平米。健身房：設(shè)計(jì)合理、照明良好、設(shè)施齊全、配有最新健身設(shè)施和重量訓(xùn)練區(qū)以及配備一個(gè)可進(jìn)行健美操或瑜伽鍛煉的多功能室。其他公共（娛樂(lè)）區(qū)域?yàn)閺?qiáng)化待建酒店整體國(guó)際豪華超五星級(jí)頂級(jí)溫泉度假酒店定位，建議其他公共（娛樂(lè)）區(qū)域按其國(guó)際豪華超五星級(jí)溫泉度假酒店的標(biāo)準(zhǔn)配備、設(shè)計(jì)及裝修。會(huì)議室樓層應(yīng)提供食物餐柜，方便與會(huì)者直接選取宴會(huì)茶點(diǎn)；5 ? 除宴會(huì)廳外，所有功能會(huì)議室應(yīng)裝有窗戶和擋光窗簾，便于采光和控制音響效果；6 ? 所有房間應(yīng)該有多個(gè)獨(dú)立的溫度和照明控制； 使用高質(zhì)量的隔音墻，以便會(huì)議更好地進(jìn)行；7 ? 應(yīng)配備足夠大的會(huì)前準(zhǔn)備區(qū)和后臺(tái)輔助區(qū)，以方便安排與會(huì)者。董事會(huì)議室要注重私密性，以小型高端會(huì)議為主。我們認(rèn)為待建酒店應(yīng)配備獨(dú)特，靈活以及極具功能、寬敞的會(huì)議空間，設(shè)計(jì)時(shí)尚、國(guó)際化并兼顧當(dāng)?shù)匦蕾p品味，同時(shí)配備世界水準(zhǔn)的會(huì)議設(shè)備、先進(jìn)的技術(shù)，如無(wú)線上網(wǎng)等高科技的會(huì)議設(shè)備。獨(dú)特而功能完善的會(huì)議設(shè)施在吸引重點(diǎn)企業(yè)客戶方面是非常重要的因素。因此，我們建議待建酒店不必配備過(guò)大的會(huì)議設(shè)施面積。 待建酒店的這家特色餐廳將成為酒店的“名片”，使當(dāng)?shù)卣w開發(fā)項(xiàng)目成為大連地圖上不可或缺的一部分。 我們建議酒店的菜品根據(jù)四個(gè)季節(jié)，推出不同的時(shí)令創(chuàng)新菜肴，不斷更新菜譜，從而保持客人對(duì)酒店菜品的新鮮感；創(chuàng)建一個(gè)具有極具吸引力的餐飲概念對(duì)吸引不確定潛在需求顧客至關(guān)重要；3. 日式餐廳50 考慮到大連酒店主要外國(guó)住客中，日本住客占較大比例，因此建議為迎合外籍和本地商界人士口味設(shè)立一個(gè)高檔精致的日式餐廳。建議聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)師對(duì)酒店餐廳進(jìn)行設(shè)計(jì)； 建議中餐廳提供較高品質(zhì)的粵菜，并且以海鮮為主。高品質(zhì)的國(guó)際和當(dāng)?shù)孛朗硨⒃谝欢ǔ潭壬衔淮_定的潛在需求； 2 中餐廳200 為符合待建酒店頂級(jí)豪華的定位，突出其餐飲設(shè)施的高檔、奢侈感，建議待建酒店12 個(gè)提供不同規(guī)格的全包房中餐廳，其中包括1 個(gè)最多可容納20 人的大包房、7 個(gè)可容納1012 人的中包房以及4 個(gè)可容納46 人的小包房。待建酒店的餐飲設(shè)施詳如前表所示。大多數(shù)情況下，設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐廳本身就是一種時(shí)尚坐標(biāo)，不僅吸引眾多游客和本地顧客而獲利頗豐，而且自身也可作為賣點(diǎn)來(lái)吸引那些喜好體驗(yàn)當(dāng)?shù)孛朗车臐撛诰频觐櫩?，尤其是那些高收入群體。這種設(shè)計(jì)可以使客房在視覺(jué)上顯得更加寬敞。客房浴室1 四件固定裝置，包括獨(dú)立的淋浴、浴缸、座便器和盥洗盆；2 ? 設(shè)有入戶溫泉泡池3 ? 浴室里安裝花灑淋浴器；4 ? 一部電話分機(jī)；5 ? 高質(zhì)量的毛巾和浴袍。住在度假別墅的客人和酒店的忠實(shí)會(huì)員都可以享用度假別墅。預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)對(duì)套房需求處于合理水平，套房可以滿足國(guó)內(nèi)外高消費(fèi)人群的需求。中國(guó)一級(jí)城市的商務(wù)和度假國(guó)際酒店的平均面積標(biāo)準(zhǔn)如下。其中包括，推薦原因如下：待建酒店市場(chǎng)定位為國(guó)際休閑度假高端豪華超五星級(jí)酒店。）大堂區(qū)域　1800800行政酒廊 1100100森林溫泉SPA館210002,000室內(nèi)游泳池康體中心（健身及休閑）111,0001,000商務(wù)中心、禮品商店　輔助及后臺(tái)準(zhǔn)備區(qū)25010%100400總計(jì) 　8　后臺(tái)區(qū)域行政辦公區(qū)域 　　1,000　　　　　指示性凈面積 　　25163 % 指示性總建筑面積(不包括停車場(chǎng)面積) 　　35800 平方米注:以上測(cè)算僅為指示性。）度假套房A4040%120 度假套房B2020%160 VIP度假套房2020%190 會(huì)員度假別墅1010%300400 輔助及后臺(tái)準(zhǔn)備區(qū) 　　　 總計(jì) 100100%　17,200餐飲　設(shè)施座位數(shù)每個(gè)座位面積（m178。商務(wù)兼顧度假住客——占比15%吸引大連市投資銀行，金融企業(yè)，世界五百?gòu)?qiáng)等的高端商務(wù)客戶，以及由大連市政府邀請(qǐng)的高級(jí)訪問(wèn)參觀人士。目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)客群區(qū)域分布國(guó)內(nèi)客源市場(chǎng) 入境客源市場(chǎng)國(guó)際頂級(jí)豪超五星級(jí)度假酒店主要針對(duì)在整個(gè)大連地區(qū)作中短期（1—3日）停留，年齡在30－50歲之間，有較高的住宿預(yù)算能力，屬于整個(gè)城市里承受最高租金的住客。第三集團(tuán)酒店處于較低級(jí)別。大連香格里拉大酒店、大連遠(yuǎn)洋洲際酒店、大連JW 萬(wàn)豪酒店以及大連希爾頓酒店將會(huì)位于第二集團(tuán)。第一集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)酒店平均房?jī)r(jià)處于市場(chǎng)最高水平，這些酒店的進(jìn)入將進(jìn)一步提升整個(gè)大連酒店市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)。與香格里拉大酒店相比，其品牌和定位都略次于高端五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)；大連凱賓斯基酒店，由于其2005年進(jìn)入市場(chǎng)，已完全滲透市場(chǎng)，因此其2010年入住率和平均房?jī)r(jià)相對(duì)較高；值得注意的是位于星海區(qū)域的三家待建酒店（城堡酒店、君悅酒店、JW萬(wàn)豪酒店）的主要競(jìng)爭(zhēng)酒店——大連香格里拉大酒店和大連富麗華酒店就平均房?jī)r(jià)而言(ADR)都是大連五星級(jí)酒店市場(chǎng)上的佼佼者。區(qū)域中心休閑度假產(chǎn)業(yè)1. 從經(jīng)營(yíng)城市角度開發(fā)優(yōu)勢(shì)資源項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與“區(qū)域”整體產(chǎn)業(yè)形態(tài)進(jìn)行融合發(fā)展2. 打造“休閑度假產(chǎn)業(yè)精品品牌”，增強(qiáng)度假及功能產(chǎn)業(yè)吸引力創(chuàng)造強(qiáng)大的休閑度假及城市功能市場(chǎng)需求、區(qū)域中心的交通位置，為本案市場(chǎng)需求提供了強(qiáng)有利的保障3. 溫泉文化與生態(tài)休閑度假資源的融合通過(guò)文化創(chuàng)新才能保持旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展4. 生態(tài)休閑度假發(fā)展策略完好的生態(tài)、美好的環(huán)境、寶貴的地質(zhì)及地理資源是度假產(chǎn)業(yè)開發(fā)最大財(cái)富定位打造一個(gè)國(guó)際化復(fù)合型休閑地產(chǎn)（RV地產(chǎn)）項(xiàng)目Recreational Village，即“休閑不動(dòng)產(chǎn)”在即將來(lái)臨的休閑時(shí)代，以關(guān)注人的生存狀態(tài)和生活質(zhì)量為第一功能的高端休閑度假地產(chǎn)，無(wú)疑是最具生命力的，將成為未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展的一種必然趨勢(shì)，也是人類生活發(fā)展的必然趨勢(shì)。區(qū)域旅游市場(chǎng)支撐l 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈是北方經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)，隨著生活條件改善，蘊(yùn)含巨大的休閑度假市場(chǎng)。項(xiàng)目地塊SWOT 分析?以下總結(jié)了目標(biāo)地塊的SWOT 分析：優(yōu)勢(shì)良好的區(qū)位和交通條件；面對(duì)濱河路及付家莊海岸，于森林動(dòng)物園之中，旅游資源豐富；星海廣場(chǎng)、森林動(dòng)物園、付家莊公園等旅游設(shè)施的聚集定人氣、知名度；廣闊客源市場(chǎng)，強(qiáng)大區(qū)域經(jīng)濟(jì)支撐，將帶動(dòng)國(guó)內(nèi)、外旅游客源市場(chǎng)。利用國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)的“開發(fā)政策”定向，開發(fā)精品度假市場(chǎng)。優(yōu)勢(shì)：依山傍海、環(huán)境優(yōu)美、景色宜人，是大連市“十佳景區(qū)之一”付家莊濱海浴場(chǎng)概況：位于付家莊公園內(nèi)，濱海西路與中路之間，是大連市主要的濱海浴場(chǎng)之一。優(yōu)勢(shì)：是大連地區(qū)唯一一家5A級(jí)景區(qū)，中國(guó)旅游知名品牌。優(yōu)勢(shì)：位于市區(qū)稀缺濱海岸線上，自然環(huán)境優(yōu)越。n 沿海旅游資源現(xiàn)狀大連濱海旅游資源豐富，主要旅游項(xiàng)目有品牌旅游項(xiàng)目：星海廣場(chǎng)、老虎灘海洋公園、圣地亞海洋世界。綠色生態(tài)：大連山丘型旅游資源豐富，陸上山林豐度高，擁有眾多的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)和森林公園。 旅游資源現(xiàn)狀大連市旅游資源可分為以下幾種類型：現(xiàn)代都市：包括廣場(chǎng)、綠地，會(huì)展、節(jié)事等。周邊旅游項(xiàng)目主要旅游項(xiàng)目：城市之星游樂(lè)場(chǎng)、百年城雕、游泳館、熱帶植物館、國(guó)際金融會(huì)議中心、青少年夏令營(yíng)、各類星級(jí)酒店。u 港口—大連港距本案北約7公，是中國(guó)重要的國(guó)際港口之一，濱海路方便到達(dá)大連港。基地位于大連市的城市中心區(qū)南端，西側(cè)緊鄰大連市著名的星海廣場(chǎng)。u 規(guī)劃區(qū)位于大連中心城市的南部海岸，大連城市海岸線中段，國(guó)家5A級(jí)旅游帶之濱海路中點(diǎn)上，是區(qū)域休閑布局經(jīng)濟(jì)帶重要節(jié)點(diǎn)u 基地內(nèi)擁有豐富的森林、山巒、溫泉等自然資源。委托方接受為此報(bào)告所做的參數(shù)假設(shè)及理論基礎(chǔ)。假若此報(bào)告中的任何假設(shè)并未實(shí)現(xiàn)，將可能嚴(yán)重影響指示性現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)。調(diào)研方法我們的調(diào)研方法如下：1. 評(píng)估目標(biāo)地塊的城市和地區(qū)周邊環(huán)境，以確定可能影響酒店未來(lái)需求、供給和旅游市場(chǎng)的特定經(jīng)濟(jì)因素和人口發(fā)展趨勢(shì)?？尚行哉{(diào)研報(bào)告的研究范圍我們的建議和意見主要是基于對(duì)當(dāng)?shù)睾蛥^(qū)域市場(chǎng)的市場(chǎng)知識(shí)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。注意事項(xiàng)我們的分析預(yù)測(cè)基于市場(chǎng)普遍存在的條件。我們沒(méi)有查驗(yàn)過(guò)任何與待建酒店項(xiàng)目相關(guān)的許可證件、批文、證書。業(yè)主、特許經(jīng)營(yíng)、管理歷史和假設(shè)我們假設(shè)待建酒店將由具備專業(yè)國(guó)際酒店管理經(jīng)驗(yàn)并在中國(guó)有豐富經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司來(lái)管理。初可行性調(diào)研目的此市場(chǎng)、定位及財(cái)務(wù)可行性報(bào)告的目的在于評(píng)估待建酒店項(xiàng)目地塊選址、市場(chǎng)的供需狀況，以確定待建酒店的最佳市場(chǎng)定位和設(shè)施配置，并分析開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和潛在整體投資回報(bào)。我們假設(shè)這些并不會(huì)耽誤待建酒店的竣工和開業(yè)日期。我們的財(cái)務(wù)分析都用計(jì)入通貨膨脹的人民幣（RMB）表示。可行性分析報(bào)告之使用范圍如無(wú)君利地產(chǎn)的書面許可，該報(bào)告不可公開或向第三方透露。我們假設(shè)所得到的信息全部屬實(shí)，并未另做認(rèn)證。截至撰寫此報(bào)告時(shí)，我們對(duì)未來(lái)事件均做出了最佳的估算。在測(cè)算過(guò)程中所做的假設(shè)，將涉及相當(dāng)多的變數(shù)，這些變數(shù)對(duì)市場(chǎng)變化十分敏感?！扒嗌?、綠水、林木”是其特征概括。規(guī)劃區(qū)內(nèi)森林動(dòng)物園為4A級(jí)景區(qū)，付家莊是大連人流量最大的浴場(chǎng)之一大連白云山著名的“森林動(dòng)物園”內(nèi)，基地分為一、二期兩部，一期位于公園東南入口處，地勢(shì)以溝谷為主，陡坎形成數(shù)塊臺(tái)地及山林區(qū)域組成。u 鐵路—火車站距本案北約6公里，由解放路到達(dá)火車站。 u 周邊適宜建設(shè)用地已基本建設(shè)，可開發(fā)用地較少；u