【正文】 務(wù)費越便宜）。會費一般可在一段時期內(nèi)退還，退還比例隨入住時間的延長而遞減。以上四種模式，生活協(xié)助型社區(qū)在過去幾年發(fā)展最快，而持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)（CCRC）因混合了多種服務(wù)單元，管理難度大，并受到上世紀(jì)80 年代經(jīng)濟(jì)危機(jī)中多家運營商倒閉事件的負(fù)面影響，增速較慢。Brookdale Senior Living——美國最大的養(yǎng)老運營商Brookdale Senior Living 是在2005年由Brookdale Living Communiteis, Inc 和Alterra Healthcare Corporation 合并而成的，并在2005 年11 月2 日IPO 上市。截止到今天，Brookdale Senior Living 已經(jīng)成為全美最大的養(yǎng)老社區(qū)運營商，在36 個州擁有647 處物業(yè)，接待將近66700 個養(yǎng)老老人。Brookdale Senior Living 的主要業(yè)務(wù)：退休中心（retirement center ）協(xié)助生活社區(qū)（assisted living munities）持續(xù)護(hù)理社區(qū)租賃制（CCRCsrental）持續(xù)護(hù)理社區(qū)會費制（CCRCsentry fee）圖表 34：Brookdale Senior Living 位于佛羅里達(dá)坦帕的旗艦養(yǎng)老社區(qū)Horizon Bay – Hyde Park圖表 35: 養(yǎng)老老人在brookdale senior living 的社區(qū)中運動退休中心：目標(biāo)人群主要是75 歲以上的中高產(chǎn)階級，他們來退休中心養(yǎng)老的目的是享受高質(zhì)量的生活。退休中心主要是生活自理社區(qū)和協(xié)助生活社區(qū)的混合。在退休中心中，%的房間隸屬于生活自理社區(qū)，剩余的屬于協(xié)助生活社區(qū)，這樣設(shè)計的好處是隨著養(yǎng)老老人年齡增長、身體機(jī)能下降， 他們可以直接從生活自理社區(qū)轉(zhuǎn)移到協(xié)助生活社區(qū)而不用搬家，這也是一種提升客戶粘性的做法。協(xié)助生活社區(qū)：所有住在協(xié)助生活社區(qū)中的養(yǎng)老老人均享受最基本的健康護(hù)理，主要包括：1）持續(xù)的健康體檢；2）營養(yǎng)均衡的三餐；3）為特殊體質(zhì)的養(yǎng)老老人準(zhǔn)備的餐飲（肥胖體質(zhì)、糖尿病患者等）；4）文娛活動；5）家政服務(wù)以及洗衣服務(wù)。同時 Brookdale 還為身體狀況較差或是出現(xiàn)老年癡呆早發(fā)癥狀的老人提供更高層次的護(hù)理服務(wù)，這一部分服務(wù)需要額外收費。持續(xù)護(hù)理社區(qū)——月租制：無論你處于哪個年齡段，身體狀況如何，都可以入住Brookdale 的持續(xù)護(hù)理社區(qū)，持續(xù)護(hù)理社區(qū)的護(hù)理水平從低到高不等， 最低層次的護(hù)理水平與生活自理社區(qū)相符，最高水平的護(hù)理水平與特殊護(hù)理的護(hù)理水平相符，養(yǎng)老老人可以根據(jù)自身身體情況的不同隨時更換相應(yīng)的護(hù)理水平，每種護(hù)理水平所對應(yīng)的費用也不盡相同。持續(xù)護(hù)理社區(qū)——會員費型：會員費型持續(xù)護(hù)理社區(qū)一般需要養(yǎng)老老人在入住時一次性繳納1040 萬美元的會費（平均在25 萬美元左右），體檢合格后即與社區(qū)運營商簽訂長期合同，享有在指定社區(qū)的長期居住權(quán)。居住期間， 每月仍需繳納一定比例的服務(wù)費（通常會費繳的越多，后續(xù)服務(wù)費越便宜）。會費一般可在一段時期內(nèi)退還，退還比例隨入住時間的延長而遞減。圖表 36：Brookdale Senior Living 各項收入占比圖表 37：Brookdale Senior Living 支付來源占比Emeritus senior living——率先將業(yè)務(wù)拓展到中國的養(yǎng)老運營商Emeritus 于1993 年成立，是全美最大的養(yǎng)老運營商之一。公司運營的養(yǎng)老社區(qū)包括生活自理社區(qū)、協(xié)助生活社區(qū)、記憶護(hù)理社區(qū)（主要針對老年癡呆患者）、特殊護(hù)理社區(qū)。其中公司運營的核心是協(xié)助生活社區(qū)。圖表 38：Emeritus 在巴爾的摩的協(xié)助生活養(yǎng)老社區(qū)圖表 39：Emeritus 為老人提供康復(fù)護(hù)理課程目前公司的業(yè)務(wù)分布為：協(xié)助生活社區(qū)共擁有31,674 個床位，占67%左右。記憶護(hù)理社區(qū)擁有床位7063 個，占比15%。生活自理社區(qū)擁有床位6990 個，占比15%。特殊護(hù)理社區(qū)擁有床位1194 個，占比3%。公司下一步繼續(xù)增長的策略是： 提高入住率外延式擴(kuò)張，收購一些地方的養(yǎng)老社區(qū)。統(tǒng)括增加記憶護(hù)理社區(qū)，來迎合日益增長的老年癡呆患者護(hù)理需求第三節(jié)　專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)（Skilled Nursing Facilities）專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)提供比養(yǎng)老機(jī)構(gòu)更高一級的護(hù)理服務(wù)，相比而言，入住專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)的老人一般身體機(jī)能較差，需要持續(xù)的看護(hù)與醫(yī)療服務(wù)。美國醫(yī)保計劃報銷體制的設(shè)計，就是鼓勵病人盡量減少住院的時間，因為美國醫(yī)療成本極高，病人如果長期占用醫(yī)療資源，將給美國醫(yī)?；鹪斐蓸O大的負(fù)擔(dān)。因此美國的老人一般很少住院治療超過60 天（按照醫(yī)保規(guī)定，住院超過60 天后，病人需要每天支付275 美元的住院費和醫(yī)療費），60 天以內(nèi)的住院醫(yī)療一般可以緩解病人急性疾病的治愈，但是老人在出院后，仍然需要長時間的慢性醫(yī)療護(hù)理，于是，康復(fù)護(hù)理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)(Postacute care facilities)便應(yīng)運而生了?？祻?fù)護(hù)理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要提供的服務(wù)包括持續(xù)性的醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)護(hù)理等，作為載體的機(jī)構(gòu)主要包括康復(fù)護(hù)理醫(yī)院(longterm acutecare hospitals, LTACHs), 康復(fù)護(hù)理中心（inpatient rehabilitation facilities, IRFs），特殊護(hù)理療養(yǎng)院(skilled nursing facility)以及居家護(hù)理機(jī)構(gòu)（home care agency)。圖表 40：專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)模式一覽每一種不同的康復(fù)護(hù)理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)側(cè)重不同，有的偏向于住院式的的醫(yī)療康復(fù)服務(wù)，有的偏向于居家式的輔助護(hù)理服務(wù)。下圖介紹的是不同康復(fù)護(hù)理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)接待病人的病情情況。圖表 41：各類專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)接待病人的病情情況研究表明，凡是在手術(shù)后接受康復(fù)護(hù)理的病人，比直接回家修養(yǎng)的病人恢復(fù)得更好更快，而且再次病發(fā)住院的幾率會小很多。不同于養(yǎng)老社區(qū)（比如自主生活社區(qū)以及協(xié)助生活社區(qū)）的收入主要以個人支付為主，康復(fù)護(hù)理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收入中，很多是病人靠醫(yī)療保障（Medicare）支付的。Kindred Healthcare—專注于康復(fù)護(hù)理養(yǎng)老2013 年，Kindred 的總收入為52 億美元，其在美國的46 個州開設(shè)了308 個養(yǎng)老護(hù)理物業(yè)，服務(wù)了504,000 為病人，擁有62,000 名員工。就其收入來源來看，26 億美元收入來自于它運營的康復(fù)護(hù)理醫(yī)院(LTAC)，13 億美元收入來源于康復(fù)護(hù)理中心(Rehab Care),11 億美元來源于特殊護(hù)理療養(yǎng)院(Nursing Centers), 2 億美元收入來自于居家護(hù)理機(jī)構(gòu)(Home Health)。圖表 42：Kindred Healthcare 各項收入占比圖表 43：Kindred Healthcare 支付來源占比支付方式：不同于其它養(yǎng)老社區(qū)個人支付占比較高的情形，在Kindred 的支付模式中，占比最高的為醫(yī)保支出，為21 億美元，占到41%，個人支付的金額為14 億美元，占比約為27%。毛利率：在各個康復(fù)護(hù)理業(yè)務(wù)中，毛利率最高的是康復(fù)護(hù)理醫(yī)院，其次是特殊護(hù)理療養(yǎng)院，再次是康復(fù)護(hù)理中心，毛利率水平分別在20%，12%，9% 左右。圖表 44：各個業(yè)務(wù)單元毛利率水平(Operating Margins) 第三章　美國養(yǎng)老發(fā)展對中國的經(jīng)驗借鑒綜上所述，美國作為養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展的先鋒，其在發(fā)展過程中總結(jié)的大量經(jīng)驗值得中國借鑒： 1）美國養(yǎng)老地產(chǎn)擁有完整的金融生態(tài)體系，由開發(fā)商、投資商、運營商共同構(gòu)建。三方各司其職，每一個參與者都可以得到風(fēng)險和收益的較好匹配。相比美國，中國養(yǎng)老地產(chǎn)雖然匯聚了地產(chǎn)商、保險公司和其他民營企業(yè)，但各自定位模糊，更加談不上彼此的分工合作，結(jié)果就是在養(yǎng)老地產(chǎn)的投資、開發(fā)、運營三個階段，都能看到開發(fā)商的身影，開發(fā)商扮演的角色過于復(fù)雜。2）美國養(yǎng)老地產(chǎn)擁有成熟的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)配套體系。在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、或是專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)中，都有專業(yè)醫(yī)師、康復(fù)治療師、長期照護(hù)護(hù)士等專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理團(tuán)隊對老年人的身體健康進(jìn)行長期持續(xù)的檢測。相比而言，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)在配套醫(yī)療護(hù)理服務(wù)方面還剛剛起步，缺乏專業(yè)的醫(yī)護(hù)人員，致使養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于一般養(yǎng)老公寓的服務(wù)性質(zhì)沒有顯現(xiàn)出來。 45