【正文】 ()()***()**()()()()()()***()***() ()*()()****()***()*()() ()() * , ** , *** 表 變量間的相關(guān)關(guān)系根據(jù)回歸結(jié)果，各個(gè)函數(shù)都有很高的解釋力度（值都相對較高），然而，部分變量（比如和）的回歸估計(jì)系數(shù)卻不顯著。這與上文中的回歸結(jié)果有明顯不同。根據(jù)各個(gè)變量之間的相關(guān)性結(jié)果，上述指標(biāo)間彼此很大程度上可能存在多重共線性，為此，借鑒本部分第一節(jié)提及方法，對上述函數(shù)關(guān)系進(jìn)行線性回歸并得到以下結(jié)果：瑩諧齷蘄賞組靄縐嚴(yán)減?，撝C齷蘄賞組靄縐嚴(yán)減籩。各個(gè)變量的公因子 * * * * * * ，麩肅鵬鏇轎騍鐐縛縟糶。麩肅鵬鏇轎騍鐐縛縟糶爾。以為被解釋變量、為解釋變量進(jìn)行回歸可得：圖 回歸結(jié)果示圖則 * ，其中值為，說明該模型的整體顯著性、模型解釋力、模型與變量即常數(shù)項(xiàng)的估計(jì)系數(shù)顯著性都達(dá)到近乎完美的狀態(tài)。又由于其模型的 值為，遠(yuǎn)小于合理值，顯然該模型的多重共線性也得到極大改善。納疇鰻吶鄖禎銣膩鰲錟。納疇鰻吶鄖禎銣膩鰲錟顫。圖共線性檢驗(yàn)結(jié)果因此，根據(jù)上文的回歸分析結(jié)果可以得到，上海公共租界地區(qū)的土地地價(jià)受到上海城市化、工業(yè)化等諸多方面因素的正向影響。從估計(jì)系數(shù)的角度看，上海工業(yè)化發(fā)展的影響對地價(jià)上漲的影響要稍大一些。由于上述考慮的變量較多，為此將采用主成分分析，通過降維的方式，將多個(gè)指標(biāo)轉(zhuǎn)化為較少的綜合指標(biāo)。風(fēng)攆鮪貓鐵頻鈣薊糾廟。風(fēng)攆鮪貓鐵頻鈣薊糾廟誑。對數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，同時(shí)進(jìn)行主成分分析，可得：表 主成分分析表格（）主成分特征值方差貢獻(xiàn)率累計(jì)貢獻(xiàn)率從上表可得，前三個(gè)特征值的累計(jì)貢獻(xiàn)率已經(jīng)達(dá)到，說明前三個(gè)主成分基本可以包含全部指標(biāo)具有的信息，則取前三個(gè)特征值，通過載荷矩陣進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，可得到相應(yīng)的特征向量：滅噯駭諗鋅獵輛覯餿藹。滅噯駭諗鋅獵輛覯餿藹猙。表 主成分分析表格（）第一特征向量第二特征向量第三特征向量則前三個(gè)主成分分別為：第一主成分： * * * * * * 鐒鸝餉飾鐔閌貲諢癱騮。鐒鸝餉飾鐔閌貲諢癱騮吶。第二主成分： * * * * * * 攙閿頻嶸陣澇諗譴隴瀘。攙閿頻嶸陣澇諗譴隴瀘鐙。第三主成分： * * * * * * 趕輾雛紈顆鋝討躍滿賺。趕輾雛紈顆鋝討躍滿賺蜆。在第一主成分的表達(dá)式子中，、指標(biāo)的系數(shù)較大，這三項(xiàng)指標(biāo)其主要的影響作用，故將第一組分視為由供水、供電及貿(mào)易影響的結(jié)果，即上海的市政建設(shè)（供水、供電）和內(nèi)外貿(mào)易對推進(jìn)地價(jià)上漲的影響尤為明顯。在第二主成分中，影響較大，即上海的資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況等金融方面的指標(biāo)。在第三主成分中，、的影響較大，即這一般與所在區(qū)域的地理區(qū)位因素相關(guān)。夾覡閭輇駁檔驀遷錟減。夾覡閭輇駁檔驀遷錟減汆。分析中，本文將通過變量的檢驗(yàn)和檢驗(yàn)，可得到以下的檢驗(yàn)值信息：表 主成分分析、結(jié)果變量（勉強(qiáng)接受）（可以接受）（比較好）（比較好）（勉強(qiáng)接受）（勉強(qiáng)接受）總計(jì)（可以接受）——可以得到，在本次分析中，各變量基本是符合要求的。因此，在諸多關(guān)鍵因素中，上海公共租界的工業(yè)化發(fā)展進(jìn)程以及由工業(yè)產(chǎn)品和農(nóng)產(chǎn)品帶來的內(nèi)外貿(mào)易發(fā)展對公共租界的土地價(jià)格影響程度是相當(dāng)重要的。視絀鏝鴯鱭鐘腦鈞欖糲。視絀鏝鴯鱭鐘腦鈞欖糲僉。最后，結(jié)合前文提及的世紀(jì)年代的地產(chǎn)市場繁榮期，納入啞變量年以前令，年以后令，并對上述的變量做一階差分，則其回歸結(jié)果如下：偽澀錕攢鴛擋緬鐒鈞錠。偽澀錕攢鴛擋緬鐒鈞錠鈴。表 回歸結(jié)果（見下頁）()()()*()()***()()()()()**()()******()()****()()()()() * , ** , *** 由上述的回歸結(jié)果可以看到，上海的金融（）對地價(jià)的解釋力有限，而水、電的影響程度在幾個(gè)回歸結(jié)果中解釋力都比較顯著，這說明水、電等基礎(chǔ)城市化市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)對于上海公共租界的地價(jià)影響更為明顯。同時(shí)，當(dāng)分別對城市化程度、城市工業(yè)化（經(jīng)濟(jì)發(fā)展）進(jìn)行回歸時(shí)，啞變量的估計(jì)系數(shù)具有顯著性，這說明世紀(jì)前后期在城市化建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面具有分水嶺式的影響，這也與前文中《申報(bào)》關(guān)于諸多詞條頻度變化趨勢的情況相吻合。緦徑銚膾齲轎級鏜撟廟。緦徑銚膾齲轎級鏜撟廟耬。當(dāng)然，在回歸分析中，部分變量的估計(jì)系數(shù)出現(xiàn)符號為負(fù)，即該變量條件改善會(huì)促使地價(jià)回落，然而這些估計(jì)系數(shù)相對較小，其解釋也存在些許歧義，此處留待數(shù)據(jù)齊全時(shí)再行驗(yàn)證。騅憑鈳銘僥張礫陣軫藹。騅憑鈳銘僥張礫陣軫藹攬。（三）關(guān)于工部局財(cái)政支出與地價(jià)之間的關(guān)系前一部分中已經(jīng)證明地稅與地價(jià)之間的關(guān)系。在前文中，基于地價(jià)的地稅征收給公共租界工部局極大的財(cái)政支持。而由于公共租界公共財(cái)政支出帶來的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無疑會(huì)進(jìn)一步提高租界的城市化水平，進(jìn)而又一次推動(dòng)地價(jià)的上漲。因此，從某種程度上說，公共財(cái)政支出代表著城市化的程度高低，而城市化的程度高低會(huì)影響到土地的利用效率，進(jìn)而影響地產(chǎn)交易中的土地價(jià)格。因此，本部分將著力探討工部局財(cái)政支出與地價(jià)之間的關(guān)系，進(jìn)而從實(shí)證分析中找到上述觀點(diǎn)的有力支持。癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮。癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮鴣。首先，通過對地價(jià)增長率（）與地稅增長率()之間做格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，可以得到，不論滯后期數(shù)，地稅增長率在置信水平上是地價(jià)增長率的格蘭杰因，而滯后一期的地價(jià)增長率會(huì)在滯后一期中在置信水平上構(gòu)成地稅增長率的格蘭杰因。這一結(jié)果說明，地稅的增收會(huì)對地價(jià)上漲產(chǎn)生積極作用，且這一作用是長期有效的；而地價(jià)的上漲對于地稅的上漲率作用時(shí)期是有限的。聯(lián)系到地稅征收率會(huì)每隔幾年調(diào)整一次，這說明地稅受到地價(jià)上漲變動(dòng)的影響相對復(fù)雜，除了簡單的稅收總量增長之外，公共租界工部局會(huì)根據(jù)前幾年的地價(jià)變動(dòng)重新調(diào)整稅率，稅率的增幅自然會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)稅收總量的增長。前文已經(jīng)提到，工部局在本文考察的—年間共經(jīng)歷次地稅稅率的調(diào)節(jié)（分別為、、），即平均年調(diào)節(jié)一次稅率，這與上述格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)的情況有吻合之處。鏃鋝過潤啟婭澗駱讕瀘。鏃鋝過潤啟婭澗駱讕瀘載。表 格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)（）格蘭杰因格蘭杰果滯后階數(shù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)（ ）平穩(wěn)成立 不成立平穩(wěn) 成立 成立平穩(wěn) 成立 不成立平穩(wěn) 成立 不成立在驗(yàn)證完地稅與地價(jià)之間的關(guān)系后，仍考慮的是地價(jià)與工部局推動(dòng)的城市化進(jìn)程之間的關(guān)系。地稅的增長意味著工部局財(cái)政收入的增加，而這同時(shí)為公共租界大刀闊斧進(jìn)行租界市政建設(shè)提供便利。由于工部局財(cái)政支出（）與土地價(jià)格（）兩組數(shù)據(jù)呈現(xiàn)明顯的時(shí)間趨勢，為此需要對其進(jìn)行檢驗(yàn)，以防止回歸分析中出現(xiàn)偽回歸現(xiàn)象。從檢驗(yàn)結(jié)果來看，和的值都超出臨界值，而他們的一階差分則為平穩(wěn)數(shù)列，并具有單位根。隨后通過信息準(zhǔn)則確定變量的滯后階數(shù)為。進(jìn)而確定其協(xié)整秩對應(yīng)為，說明變量之間存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系。榿貳軻謄壟該檻鯔塏賽。榿貳軻謄壟該檻鯔塏賽緯。圖協(xié)整秩確定（見下頁）利用變量間存在的協(xié)整關(guān)系，通過跡檢驗(yàn)構(gòu)建出一個(gè)協(xié)整模型為： – – 邁蔦賺陘賓唄擷鷦訟湊。邁蔦賺陘賓唄擷鷦訟湊幟。則 – 嶁硤貪塒廩袞憫倉華糲。嶁硤貪塒廩袞憫倉華糲饃。圖 檢驗(yàn)結(jié)果圖示其中， * ， 該模型（） 。根據(jù)()值可以看到，這一協(xié)整模型非常顯著。在該模型中，的估計(jì)系數(shù)為正，說明地價(jià)的不斷增加確實(shí)會(huì)對公共租界的財(cái)政支出造成促增壓力，地價(jià)上漲會(huì)帶來城市化成本的不斷上升。然而，的二次方估計(jì)系數(shù)卻呈負(fù)數(shù)，說明城市化成本上升的壓力會(huì)被抵消一部分。聯(lián)系工部局在土地規(guī)劃方面的做法（土地儲(chǔ)蓄制度以及商業(yè)化的經(jīng)營管理），確實(shí)證明這一結(jié)果的合理性。而該方程中相關(guān)解釋變量的系數(shù)顯著恰恰說明這一分析的合理性。該櫟諼碼戇沖巋鳧薩錠。該櫟諼碼戇沖巋鳧薩錠謨。前文中曾提及公共租界在城市土地規(guī)劃管理中的循環(huán)受益思想，那么在實(shí)際的數(shù)據(jù)關(guān)系中，與之間應(yīng)該存在相互解釋、相互決定的關(guān)系。鑒此，接下來我們將對這兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。而結(jié)果顯示，在滯后期的情況下，二者彼此確實(shí)互為格蘭杰因。這說明二者間相生相長的關(guān)系在數(shù)據(jù)關(guān)系上也確實(shí)是存在的。劇妝諢貰攖蘋塒呂侖廟。劇妝諢貰攖蘋塒呂侖廟痙。表 格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)（）格蘭杰因格蘭杰果滯后階數(shù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)平穩(wěn) 成立平穩(wěn) 成立人口遷入與公共租界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展市政建設(shè)支出增加帶動(dòng)城市化發(fā)展工部局地稅收入的不斷上漲上海公共租界的土地價(jià)格不斷上漲上海公共租界的土地價(jià)格不斷上漲工部局地稅收入的不斷上漲市政建設(shè)支出增加帶動(dòng)城市化發(fā)展人口遷入與公共租界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展臠龍訛驄椏業(yè)變墊羅蘄。臠龍訛驄椏業(yè)變墊羅蘄囂。上述的分析結(jié)果說明，地價(jià)和地稅之間確實(shí)存在相互影響的關(guān)系。然而，要真正實(shí)現(xiàn)公共租界地價(jià)持續(xù)上漲，背后仍有更為復(fù)雜的影響機(jī)制——工部局的市政建設(shè)帶動(dòng)公共租界的城市化進(jìn)程。鰻順褸悅漚縫囅屜鴨騫。鰻順褸悅漚縫囅屜鴨騫鬩。圖 地價(jià)上漲的內(nèi)在機(jī)制五、小結(jié)根據(jù)前文實(shí)證分析，我們可以構(gòu)建一個(gè)框架來審視各組關(guān)系的作用和影響：上海公共租界在其城市化發(fā)展的過程中，不可避免出現(xiàn)了與當(dāng)前諸多特大城市、一些城市發(fā)展過程中面臨的同樣問題——地價(jià)不斷上漲，地產(chǎn)業(yè)迅速膨脹和發(fā)展。或許一切源于偶然，《南京條約》后上海的開埠以及租界的形成讓外國資本、外國治理、外國經(jīng)營管理模式在上海租界得以扎根。道契制度成為解決外國人在上海的居住問題應(yīng)運(yùn)而生。而世紀(jì)、年代太平天國運(yùn)動(dòng)造就了租界一開始的地產(chǎn)市場。由于上海租界特有的政治環(huán)境優(yōu)勢，觸發(fā)了外國人對租界土地利用的轉(zhuǎn)變，進(jìn)而上海公共租界地區(qū)的地價(jià)由于政治避難人口的嵌入而呈現(xiàn)最開的上漲趨勢。然而，這實(shí)際上是一種短期觸發(fā)機(jī)制，難以形成持久影響。穡釓虛綹滟鰻絲懷紓濼。穡釓虛綹滟鰻絲懷紓濼視。道契制度的存在以及近代中國社會(huì)的動(dòng)亂讓上海、特別是上海公共租界的社會(huì)環(huán)境優(yōu)勢迅速得到充分展現(xiàn)。工部局的成立成為公共租界城市化發(fā)展規(guī)劃的重要官方力量，道契制度的出現(xiàn)讓上海地產(chǎn)市場打通土地交易市場和資本運(yùn)作市場。馬學(xué)強(qiáng)（）指出，土地的交易轉(zhuǎn)讓頻率的不斷提高促使上海城鄉(xiāng)格局發(fā)生巨變，土地契約關(guān)系在其過程中不斷規(guī)范，地價(jià)隨之上升，進(jìn)而推動(dòng)了上海的城市化進(jìn)程 馬學(xué)強(qiáng). 通商開埠前后上海低價(jià)初探[J], 檔案與史學(xué)，1999年第3期。人口遷入需要公共租界工部局進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃和管理，這要求工部局要有持續(xù)的、足額的公共財(cái)政收入，地稅便成為支撐租界市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要力量，民國時(shí)期的洪瑞堅(jiān)（）亦曾就地價(jià)增長和地租的關(guān)系進(jìn)行剖析 洪瑞堅(jiān). 上海公共租界的地價(jià)和地稅[J], 市政評論,1936年第10期。人口增加、地稅增加、經(jīng)濟(jì)發(fā)展又進(jìn)一步催生租界土地價(jià)格的上升，同時(shí)對工部局的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出的要求也進(jìn)一步增加。城鎮(zhèn)化的維持需要公共租界的管理層不斷地跟進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這又要求公共租界工部局要不斷地?cái)U(kuò)大公共產(chǎn)品投資，擴(kuò)大公共財(cái)政支出。由于一開始地稅的存在，工部局又通過不斷上漲的地價(jià)不斷上調(diào)稅率，以從中獲得更多的建設(shè)資金，這有保證了城鎮(zhèn)化的可持續(xù)進(jìn)行。進(jìn)而，上海公共租界的地價(jià)便在短短的來年中翻了幾番。從上述過程可以看到，上海公共租界地價(jià)的上升和地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展確實(shí)不僅僅只是一個(gè)地產(chǎn)泡沫，它同時(shí)伴隨著公共租界的市政建設(shè)和城市化的發(fā)展過程，正如王少卿（）所指出的，地價(jià)上升實(shí)際上為上海的城市發(fā)展建設(shè)提供了必要的資金保障 王少卿. 晚清上海地價(jià)及其對早期城市化的影響[J], 史學(xué)月刊，20XX年第4期。隸誆熒鑒獫綱鴣攣駘賽。隸誆熒鑒獫綱鴣攣駘賽澇。關(guān)于近代上海公共租界地價(jià)問題，盡管前人已經(jīng)有所分析，并總結(jié)出較為全面的原因，比如人口涌入、上海公共租界的城市化進(jìn)程、上海房地產(chǎn)市場資本的運(yùn)作等等，但對于其中的機(jī)制以及前后的影響關(guān)系并沒有一個(gè)較為全面的理解。浹繢膩叢著駕驃構(gòu)碭湊。浹繢膩叢著駕驃構(gòu)碭湊農(nóng)。本文主要通過相關(guān)數(shù)據(jù)的挖掘，并試圖通過解釋各個(gè)變量之間的相互關(guān)系。對于公共租界的地價(jià)成上漲趨勢的現(xiàn)象，歸根結(jié)底是上海公共租界在開埠之后對于土地利用方式的轉(zhuǎn)變。而這種土地使用方式和使用類型的轉(zhuǎn)變，實(shí)際上是上海市城鎮(zhèn)化的結(jié)果。正如前一部分對于該機(jī)制前后運(yùn)行的分析，可以說，近代上海公共租界的城市化進(jìn)程是與公共租界的法制化、金融市場資本化操作密切相關(guān)的，而上海工部局在其中扮演一個(gè)重要的協(xié)調(diào)外國資本家在上海公共租界不斷攫取利益的平衡機(jī)制，因?yàn)樗虿粩嗔魅氲娜A籍居民及其攜帶的大量資本拋出橄欖枝，讓財(cái)富通過地產(chǎn)的形式形成一個(gè)滾雪球式的繁榮局面。鈀燭罰櫝箋礱颼畢韞糲。鈀燭罰櫝箋礱颼畢韞糲銨。而對于當(dāng)下的城市化進(jìn)程中土地價(jià)格、房價(jià)不斷上升的現(xiàn)象，其中的現(xiàn)象與之又何其相