【正文】 的市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式過(guò)渡；(3)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)大量建立，但是，運(yùn)作不規(guī)范。合適的自治管理和專業(yè) 管理人才缺乏；(4)開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時(shí)介入，前期后遺癥嚴(yán)重影響物業(yè)管理的經(jīng) 濟(jì)效益和服務(wù)質(zhì)量；(5)政府逐步重視對(duì)物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，但是法規(guī)建設(shè)滯后；(6)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)不足，收費(fèi)混亂，(二)市場(chǎng)化階段下世紀(jì)初，物業(yè)管理可望進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)作階段。這個(gè)階段的特點(diǎn)是：(1)傳統(tǒng)的和非市場(chǎng)化的房屋管理模式基本上都納入市場(chǎng)化的物業(yè)管理軌道，市場(chǎng)的規(guī) 則和運(yùn)作逐步成熟。物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設(shè)和社會(huì)生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認(rèn)；(2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會(huì)運(yùn)作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管 理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會(huì)和示范物業(yè)區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎(chǔ)上向“舒適、寧?kù)o、優(yōu)美、典雅”的高層次水準(zhǔn)提升；(3)出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場(chǎng) 等。各種先進(jìn)設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應(yīng)用。物業(yè)管理提供的勞務(wù)中智力型比重逐步增大；(4)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉(zhuǎn)換， 出現(xiàn)一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)項(xiàng)目逐步平衡和相稱，資金運(yùn)行進(jìn)入良性循環(huán)；(5)物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。政府強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，物業(yè)管理和社 區(qū)建設(shè)的關(guān)系逐步理順；(6)物業(yè)管理業(yè)實(shí)現(xiàn)跨國(guó)經(jīng)營(yíng)，既有境外的物業(yè)管理企業(yè)在國(guó)內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，也有國(guó)內(nèi)的 著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國(guó)際服務(wù)貿(mào)易向外拓展。資金運(yùn)行未能進(jìn)入良性循環(huán)。三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件(一)國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)項(xiàng)目近年來(lái)，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善和國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求的變化，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生 了深刻變化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已從實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系的協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)向全面提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力。為了適應(yīng)這一重大變化，國(guó)務(wù)院已頒布當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)的產(chǎn) 業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄 ，共有29個(gè)領(lǐng)域，440種。確定這些項(xiàng)目的原則是：(1)符合當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的市場(chǎng)需求，有比較廣闊的發(fā)展前景；(2)有比較高的技術(shù)含量，有利于企業(yè)設(shè)備更新，加快對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)改造，促進(jìn)產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)；(3)國(guó)內(nèi)存在從研究開發(fā)到實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的潛在技術(shù)基礎(chǔ)，有利于形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)； (4)符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護(hù)；(5)供給能力相對(duì)滯后，提高其供給能力，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，保持國(guó)民經(jīng) 濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展。物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領(lǐng)域：《城市基礎(chǔ)設(shè)施及 房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟(jì)適用商品住宅”共同列為國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)。而且，前三項(xiàng)的發(fā)展也同物業(yè)管理息息相關(guān)。所以，物業(yè)管理具有良好 的前景，物業(yè)管理 市場(chǎng)的成熟和行業(yè)的興旺也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設(shè)結(jié)合在一起，有可能成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的熱點(diǎn)。但是，要使這個(gè)前景變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，還要有 良好的內(nèi)部環(huán)境和 外部環(huán)境的支持。以下，就對(duì)這兩方面作一些分析。(二)內(nèi)部環(huán)境(1)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)作和相互關(guān)系的理順；(2)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)能力和服務(wù)水平的提高；(3)物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；(4)物業(yè)管理的理論研究和對(duì)實(shí)踐的指導(dǎo)。以上第一到第三條將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結(jié)合學(xué)科建設(shè)一并 論述。四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件物業(yè)管理發(fā)展的外部條件即社會(huì)條件，主要有：(一)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展有一定的引導(dǎo)和推動(dòng)作 用。但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更依賴于社會(huì)各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設(shè)的步伐快慢。物業(yè)管理業(yè)雖說(shuō)是一個(gè)長(zhǎng)存行業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受買方的需求和支付 能力制約。改革開放以來(lái)，沿海和內(nèi)地的開放城市以點(diǎn)帶面，帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而推動(dòng)了 全國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)的急切需求。面臨這樣千載難逢的機(jī)遇，各行各業(yè)都來(lái)從事物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。其結(jié)果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的 支柱行業(yè)，消極方 面是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和價(jià)格超越了社會(huì)的承受能力。偏社會(huì)化的原則有利于物業(yè)管理的市場(chǎng)培育和發(fā)展。這個(gè)原則的具體要求有：高，不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身是個(gè)警鐘，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也會(huì)帶來(lái)威脅。歸根結(jié)底，社會(huì) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和有效需求的能力決定房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度。從總體上說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定上升的時(shí)期，對(duì)房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)的逐步擴(kuò)大， 對(duì)物業(yè)管理的需求日益增長(zhǎng)。物業(yè)管理業(yè)正可把握這一機(jī)遇，使行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍的拓展同社會(huì)的需求同步、協(xié)調(diào)發(fā)展。(二)居民生活水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化現(xiàn)代社會(huì)城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標(biāo)志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質(zhì)量?jī)?個(gè)方面。國(guó)家有關(guān)方面規(guī)劃：第一步，到本世紀(jì)末，“基本上實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的住宅，全國(guó)居民人均居住面積達(dá)到8平方米”，這是小康目標(biāo)。下 一步，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提高，對(duì)于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越來(lái)越高。而且， 生活水平和消費(fèi)能力的增長(zhǎng)，將引起消費(fèi)觀念的革新和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質(zhì)量的第一追求，從而愿意增加居住的消費(fèi) 投入。這種消費(fèi)意 愿的轉(zhuǎn)換和提升，當(dāng)然會(huì)對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)范圍在量和質(zhì)兩方面提出新的需求，也就是意味著其市場(chǎng)將日益寬廣。(三)房地產(chǎn)體制改革的深化和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化如前所述，房地產(chǎn)作為一個(gè)完整的行業(yè)包括開發(fā)、營(yíng)銷、管理、經(jīng)紀(jì)等分支行業(yè)，擁有 設(shè)計(jì)、開發(fā)、營(yíng)銷、中介、咨詢、評(píng)估、物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運(yùn)作要求保持行業(yè)內(nèi)部的平衡和各 分支行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā) 展，要求內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過(guò)程的經(jīng)濟(jì)效益作為行業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想和目標(biāo)。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對(duì)前級(jí)行業(yè) 具有強(qiáng)烈的反彈作 用，但是，其發(fā)展同樣受前級(jí)行業(yè)，特別是開發(fā)和營(yíng)銷業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動(dòng)。也就是說(shuō)，物業(yè)管理業(yè)的 發(fā)育和成長(zhǎng)要依靠 整個(gè)行業(yè)的支持。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，住房制度改革深化的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國(guó) 家、集體和個(gè)人三結(jié)合的住房投資、集資機(jī)制。同時(shí)，割斷實(shí)物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價(jià)，形成租售兼有的住房制度。這個(gè)改革的結(jié)果既形成產(chǎn)權(quán) 多元化后的格局， 又開辟?gòu)V泛的租售市場(chǎng)。這個(gè)趨勢(shì)，要求把房屋的管理機(jī)制引向市場(chǎng)，實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化的管理。因此，住房制度改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開辟了廣闊 的天地。第二，開發(fā)的支持。在物業(yè)的開發(fā)階段，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工到驗(yàn)收都要考慮到后期使 用和管理的需要。特別對(duì)隱蔽部位和各種設(shè)備、設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工更要縝密細(xì)致。而且，越是高檔的樓宇質(zhì)量要求越高?？傊Ρ苊狻扒捌诤筮z癥”，為建成后的管理提供良好基 礎(chǔ)。第三，營(yíng)銷的支持。良好的物業(yè)管理確實(shí)對(duì)物業(yè)的營(yíng)銷具有積極的促進(jìn)作用。但是，不 能把物業(yè)管理僅僅作為營(yíng)銷的廣告和策略，而要在營(yíng)銷的同時(shí)真心實(shí)意地做好物業(yè)管理的前期工作，包括物業(yè)管理方案、公約、規(guī)則的制定，物業(yè)管理公司的聘請(qǐng)， 管理基金和用房的 落實(shí)等等?？傊彩潜苊狻扒捌诤筮z癥”。房地產(chǎn)業(yè)體制改革的深化和推行從“規(guī)劃開發(fā)建設(shè)營(yíng)銷管理”一條龍經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式 ，就能使開發(fā)項(xiàng)目及時(shí)實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，取得全行業(yè)全過(guò)程的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，樹立良好的聲譽(yù)和行風(fēng)。(四)政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善物業(yè)管理作為一塊待開墾的處女地，行業(yè)的成長(zhǎng)，除了本行業(yè)的開拓，還要依靠政府和 社會(huì)各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)達(dá)。這種扶助也是政府對(duì)物業(yè)管理的正確治理和監(jiān)控。 (1)完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促 進(jìn)小區(qū)管理的規(guī)范化運(yùn)作，這是政府調(diào)控的基本工作；(2)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的建立、運(yùn)作進(jìn)行審核和監(jiān)控，協(xié)調(diào)相互之間的關(guān)系 ；(3)對(duì)物業(yè)管理人員定期培訓(xùn)和考核；(4)幫助物業(yè)區(qū)域理順同有關(guān)各方的關(guān)系，特別是同居委會(huì)等地區(qū)組織的關(guān)系。物業(yè)管理關(guān)系到社會(huì)的安定和人們的安居樂(lè)業(yè)，其服務(wù)對(duì)象的主體是廣大的工薪階層， 因而決定其只能是一個(gè)微利行業(yè)。公有房屋的售后管理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)管理的主體，受到居民經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，服務(wù)收費(fèi)只能保本或難以保本。所以，物業(yè) 管理的順利發(fā)展還 需要國(guó)家在政策、稅收等方面給以一定的優(yōu)惠，以扶持物業(yè)管理行業(yè)的成長(zhǎng)。第六節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理一、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下我國(guó)物業(yè)管理的狀況解 放以來(lái)，我國(guó)在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，是處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式下。由于過(guò)多強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn) 的社會(huì)福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數(shù)的住宅小區(qū)和房屋的管理體制是按照產(chǎn)權(quán)歸屬形成的格局，由國(guó)家(地方)、單位分別管理的，主要采取的是用 行政手段完全統(tǒng)管起 來(lái)。這種方法雖然在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和解決人民住房問(wèn)題方面曾起到過(guò)積極的作用，但是這種體制實(shí)際上在某種程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。從市場(chǎng)學(xué)的角 度來(lái)考察，在當(dāng)時(shí) ，房地產(chǎn)業(yè)作為實(shí)行商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)實(shí)際上已不復(fù)存在。國(guó)家在住宅建設(shè)上，只有投入，沒(méi)有產(chǎn)出，建得越多，維修補(bǔ)貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn) 出來(lái)。(一)管理不到位的現(xiàn)象嚴(yán)重由于現(xiàn)存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，“大鍋飯” 思想嚴(yán)重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個(gè)樣”，管理不到位是普遍現(xiàn)象。有許 多房屋特別是住宅小區(qū)，漏管、棄管的房屋很多；“一年新、二年舊、三年破”的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。(二)房屋的附屬設(shè)施、公用配套設(shè)施無(wú)人管理，破損嚴(yán)重在一些小區(qū)經(jīng)?？吹诫s物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設(shè)備殘 缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。住房管理成了群眾投訴最多的問(wèn)題之一。(三)住宅小區(qū)的管理體制不順，影響居住者的正常使用在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，各主管部門對(duì)住宅小區(qū)的管理往往是各自為政，房地產(chǎn)管理、市政、園 林、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會(huì)、派出所都可以對(duì)小區(qū)管理發(fā)號(hào)施令，可遇到實(shí)際問(wèn)題，卻出現(xiàn)既管又不管，使很簡(jiǎn)單的問(wèn)題長(zhǎng) 期得不到解決。例 如，因刮大風(fēng)把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，也是按產(chǎn)權(quán)單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個(gè)完 整的小區(qū)七零八落 。(四)住房租賃管理辦法不統(tǒng)一，政出多門國(guó)家福利性的住房制度，導(dǎo)致房租價(jià)格非常便宜。文化大革命前，許多大城市房租每平 ，每戶按20平方米居住面積計(jì)算，；文化大革命期間，公房房租又有所下降， 元， 。直到20世紀(jì)80年代末，房租才有所上調(diào)，～，而工資卻增加了8～10倍。一些福利條件好的企業(yè)，對(duì)職工的住 房、水、電都給予照顧，每月僅象 征性地收取5元錢。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現(xiàn)一家占有幾套公房的現(xiàn)象，國(guó)有資產(chǎn)流失嚴(yán)重，往往出現(xiàn)以下幾種情況：，租公房因?yàn)楣糠孔獗阋?，而私房雖然不需要交房租，但其維修費(fèi)用甚至比公房房租花錢還多 ，賣私房、租公房?jī)深^得利。例如文化大革命期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項(xiàng)存入銀行，年利率為 4％，每年得到利息20元， 用利息抵交房租尚且有余。，租公房由于公房月租便宜，許多人利用出租私房承租公房，套取價(jià)格之差來(lái)獲利。例如某人有 一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房，。，國(guó)有資產(chǎn)流入私人口袋由于公房房租便宜，有的人多占公房用來(lái)出租，不僅可以支付應(yīng)交的房租，而且還有固 定的一大筆收入。尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房，每平方米 ， 除用出租的租金來(lái)交自己的房租外。還由于住房使用權(quán)管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業(yè)單位自己管， 各單位福利條件不一樣，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不一致，造成了“二房東”借租房進(jìn)行違法活動(dòng)，使國(guó)有資產(chǎn)大量流失。(五)入不敷出，國(guó)家難以承受維修資金負(fù)擔(dān)我國(guó)采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國(guó)家又拿不出更多的資金投入 ，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)管理的直管房約有2億多平方米，每年要從城市維修費(fèi)中劃出大量的資金進(jìn)行補(bǔ)貼，1981年直管 房維修補(bǔ)貼達(dá)33155萬(wàn) 元。據(jù)核算，才能維持簡(jiǎn)單的生產(chǎn)。到90年代，隨著物價(jià)指數(shù)的上漲，房 租補(bǔ)貼還要多，國(guó)家住宅建設(shè) 投資不僅不能回收，反而要投入巨額資金進(jìn)行房屋維修補(bǔ)助，國(guó)家負(fù)擔(dān)越背越重，難以承受。(六)不利于企事業(yè)單位集中精力發(fā)展生產(chǎn)、提高效益在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下，各個(gè)單位都形成了一個(gè)小而全的小社會(huì)，領(lǐng)導(dǎo)既管生產(chǎn)，又管生活 、福利(包括住房)，精力分散，工作效益不高；或者領(lǐng)導(dǎo)只重視生產(chǎn)，而忽視住房建設(shè)與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產(chǎn)進(jìn)展。二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)呼喚著物業(yè)管理黨的十一屆三中全會(huì)以后，隨著改革開放的深入發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。 據(jù)聯(lián)合 國(guó)統(tǒng)計(jì)資料表明，我國(guó)改革開放的15年，無(wú)論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長(zhǎng)量，均位居世界前列。據(jù)有關(guān)部門1998年統(tǒng)計(jì)，建國(guó)以來(lái)新建住宅 ，占現(xiàn)有城 鎮(zhèn)住宅總量的2/3多。， 方米。新建5萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)5 000多個(gè)，解決各類住房困難戶近800多萬(wàn)。隨著城市經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)住房商品化、按照商品經(jīng)濟(jì)原則組織住宅的生產(chǎn)和 流通為目標(biāo)的住房制度改 革的深入發(fā)展，房地產(chǎn)管理社會(huì)化問(wèn)題，尤其是住宅小區(qū)的管理問(wèn)題被提上了議事日程。為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展，許多有識(shí)之士借 鑒了國(guó)外先進(jìn)住房 管理經(jīng)驗(yàn)，并從我國(guó)的實(shí)際出發(fā)，提出了“物業(yè)管理”的新方法。因此，物業(yè)管理是改革開放、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、住房制度改革的產(chǎn)物，它的管理模式必須適應(yīng)社會(huì)主義市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。其具體體 現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(一)物