【正文】 的市場化的物業(yè)管理模式過渡；(3)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會大量建立，但是，運作不規(guī)范。合適的自治管理和專業(yè) 管理人才缺乏；(4)開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時介入，前期后遺癥嚴重影響物業(yè)管理的經 濟效益和服務質量；(5)政府逐步重視對物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，但是法規(guī)建設滯后；(6)物業(yè)管理的經費不足，收費混亂，(二)市場化階段下世紀初，物業(yè)管理可望進入市場化運作階段。這個階段的特點是：(1)傳統(tǒng)的和非市場化的房屋管理模式基本上都納入市場化的物業(yè)管理軌道，市場的規(guī) 則和運作逐步成熟。物業(yè)管理業(yè)在房地產行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設和社會生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認；(2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會運作逐步正常，相互關系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管 理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會和示范物業(yè)區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的建設和服務的標準普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎上向“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅”的高層次水準提升；(3)出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場 等。各種先進設施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應用。物業(yè)管理提供的勞務中智力型比重逐步增大；(4)物業(yè)管理實現(xiàn)規(guī)?；洜I，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉換， 出現(xiàn)一批物業(yè)服務企業(yè)集團。物業(yè)管理收費與服務項目逐步平衡和相稱，資金運行進入良性循環(huán)；(5)物業(yè)管理的法規(guī)建設完善配套。政府強化對物業(yè)管理的指導和監(jiān)督，物業(yè)管理和社 區(qū)建設的關系逐步理順；(6)物業(yè)管理業(yè)實現(xiàn)跨國經營，既有境外的物業(yè)管理企業(yè)在國內拓展業(yè)務，也有國內的 著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國際服務貿易向外拓展。資金運行未能進入良性循環(huán)。三、物業(yè)管理發(fā)展的內部條件(一)國家重點鼓勵項目近年來，隨著國家宏觀經濟環(huán)境的改善和國內外市場需求的變化，國內產業(yè)結構也發(fā)生 了深刻變化。產業(yè)結構的調整已從實現(xiàn)產業(yè)比例關系的協(xié)調轉向全面提高產業(yè)素質和國際競爭能力。為了適應這一重大變化，國務院已頒布當前國家重點鼓勵的產 業(yè)、產品和技術目錄 ，共有29個領域，440種。確定這些項目的原則是：(1)符合當前和今后一個時期的市場需求，有比較廣闊的發(fā)展前景；(2)有比較高的技術含量，有利于企業(yè)設備更新，加快對傳統(tǒng)產業(yè)的技術改造，促進產 業(yè)結構的優(yōu)化和升級；(3)國內存在從研究開發(fā)到實現(xiàn)產業(yè)化的潛在技術基礎，有利于形成新的經濟增長點； (4)符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護；(5)供給能力相對滯后，提高其供給能力，有利于促進產業(yè)結構的合理化，保持國民經 濟的持續(xù)快速健康發(fā)展。物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領域：《城市基礎設施及 房地產》中同“城市舊房改造，安居工程，經濟適用商品住宅”共同列為國家重點鼓勵產業(yè)。而且，前三項的發(fā)展也同物業(yè)管理息息相關。所以，物業(yè)管理具有良好 的前景，物業(yè)管理 市場的成熟和行業(yè)的興旺也是社會經濟發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設結合在一起，有可能成為國民經濟增長的熱點。但是，要使這個前景變?yōu)楝F(xiàn)實，還要有 良好的內部環(huán)境和 外部環(huán)境的支持。以下，就對這兩方面作一些分析。(二)內部環(huán)境(1)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的正常運作和相互關系的理順；(2)物業(yè)管理經營能力和服務水平的提高；(3)物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和結構的優(yōu)化；(4)物業(yè)管理的理論研究和對實踐的指導。以上第一到第三條將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結合學科建設一并 論述。四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件物業(yè)管理發(fā)展的外部條件即社會條件，主要有：(一)社會經濟的發(fā)展對物業(yè)管理的推動房地產業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對社會經濟和城市建設的發(fā)展有一定的引導和推動作 用。但是，另一方面，房地產業(yè)的發(fā)展更依賴于社會各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設的步伐快慢。物業(yè)管理業(yè)雖說是一個長存行業(yè)，在市場經濟條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受買方的需求和支付 能力制約。改革開放以來，沿海和內地的開放城市以點帶面，帶動了區(qū)域經濟的發(fā)展，從而推動了 全國經濟的增長，也引發(fā)了對房地產的急切需求。面臨這樣千載難逢的機遇，各行各業(yè)都來從事物業(yè)的開發(fā)和經營。其結果，積極方面是房地產逐步成為國民經濟的 支柱行業(yè)，消極方 面是房地產開發(fā)的規(guī)模、結構和價格超越了社會的承受能力。偏社會化的原則有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。這個原則的具體要求有：高，不僅對房地產業(yè)本身是個警鐘，對社會經濟的穩(wěn)定也會帶來威脅。歸根結底，社會 經濟的發(fā)展水平和有效需求的能力決定房地產發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度。從總體上說，當前中國經濟處于穩(wěn)定上升的時期，對房地產的需求也相應的逐步擴大， 對物業(yè)管理的需求日益增長。物業(yè)管理業(yè)正可把握這一機遇，使行業(yè)的業(yè)務范圍的拓展同社會的需求同步、協(xié)調發(fā)展。(二)居民生活水平的提高和消費結構的優(yōu)化現(xiàn)代社會城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質量兩 個方面。國家有關方面規(guī)劃：第一步，到本世紀末，“基本上實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經濟實惠的住宅，全國居民人均居住面積達到8平方米”，這是小康目標。下 一步，隨著社會經濟的發(fā)展，人民生活水平相應提高，對于居住面積和內外環(huán)境的要求也將越來越高。而且， 生活水平和消費能力的增長，將引起消費觀念的革新和消費結構的優(yōu)化。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質量的第一追求，從而愿意增加居住的消費 投入。這種消費意 愿的轉換和提升，當然會對物業(yè)管理的服務范圍在量和質兩方面提出新的需求，也就是意味著其市場將日益寬廣。(三)房地產體制改革的深化和內部結構的優(yōu)化如前所述，房地產作為一個完整的行業(yè)包括開發(fā)、營銷、管理、經紀等分支行業(yè)，擁有 設計、開發(fā)、營銷、中介、咨詢、評估、物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。房地產經營活動是一個系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運作要求保持行業(yè)內部的平衡和各 分支行業(yè)的協(xié)調發(fā) 展，要求內部結構的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過程的經濟效益作為行業(yè)的經營思想和目標。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對前級行業(yè) 具有強烈的反彈作 用，但是，其發(fā)展同樣受前級行業(yè)，特別是開發(fā)和營銷業(yè)的影響和制約，受房地產管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動。也就是說，物業(yè)管理業(yè)的 發(fā)育和成長要依靠 整個行業(yè)的支持。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，住房制度改革深化的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國 家、集體和個人三結合的住房投資、集資機制。同時，割斷實物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價，形成租售兼有的住房制度。這個改革的結果既形成產權 多元化后的格局， 又開辟廣泛的租售市場。這個趨勢，要求把房屋的管理機制引向市場，實施社會化、專業(yè)化的管理。因此，住房制度改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開辟了廣闊 的天地。第二，開發(fā)的支持。在物業(yè)的開發(fā)階段，從規(guī)劃、設計、施工到驗收都要考慮到后期使 用和管理的需要。特別對隱蔽部位和各種設備、設施的設計和施工更要縝密細致。而且，越是高檔的樓宇質量要求越高。總之要努力避免“前期后遺癥”，為建成后的管理提供良好基 礎。第三，營銷的支持。良好的物業(yè)管理確實對物業(yè)的營銷具有積極的促進作用。但是，不 能把物業(yè)管理僅僅作為營銷的廣告和策略，而要在營銷的同時真心實意地做好物業(yè)管理的前期工作，包括物業(yè)管理方案、公約、規(guī)則的制定，物業(yè)管理公司的聘請， 管理基金和用房的 落實等等?？傊彩潜苊狻扒捌诤筮z癥”。房地產業(yè)體制改革的深化和推行從“規(guī)劃開發(fā)建設營銷管理”一條龍經營服務模式 ，就能使開發(fā)項目及時實現(xiàn)其使用價值和經濟價值，取得全行業(yè)全過程的經濟效益和社會效益，樹立良好的聲譽和行風。(四)政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善物業(yè)管理作為一塊待開墾的處女地，行業(yè)的成長，除了本行業(yè)的開拓，還要依靠政府和 社會各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)達。這種扶助也是政府對物業(yè)管理的正確治理和監(jiān)控。 (1)完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促 進小區(qū)管理的規(guī)范化運作，這是政府調控的基本工作；(2)對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會的建立、運作進行審核和監(jiān)控，協(xié)調相互之間的關系 ；(3)對物業(yè)管理人員定期培訓和考核；(4)幫助物業(yè)區(qū)域理順同有關各方的關系，特別是同居委會等地區(qū)組織的關系。物業(yè)管理關系到社會的安定和人們的安居樂業(yè)，其服務對象的主體是廣大的工薪階層， 因而決定其只能是一個微利行業(yè)。公有房屋的售后管理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)管理的主體，受到居民經濟承受能力的限制，服務收費只能保本或難以保本。所以，物業(yè) 管理的順利發(fā)展還 需要國家在政策、稅收等方面給以一定的優(yōu)惠，以扶持物業(yè)管理行業(yè)的成長。第六節(jié)市場經濟下的物業(yè)管理一、計劃經濟下我國物業(yè)管理的狀況解 放以來，我國在很長一段時間里，是處于計劃經濟的模式下。由于過多強調了房地產 的社會福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數(shù)的住宅小區(qū)和房屋的管理體制是按照產權歸屬形成的格局，由國家(地方)、單位分別管理的，主要采取的是用 行政手段完全統(tǒng)管起 來。這種方法雖然在國民經濟的發(fā)展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，但是這種體制實際上在某種程度上抑制了房地產業(yè)的生機和活力。從市場學的角 度來考察，在當時 ，房地產業(yè)作為實行商品經濟的產業(yè)實際上已不復存在。國家在住宅建設上，只有投入，沒有產出，建得越多，維修補貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn) 出來。(一)管理不到位的現(xiàn)象嚴重由于現(xiàn)存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，“大鍋飯” 思想嚴重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個樣”，管理不到位是普遍現(xiàn)象。有許 多房屋特別是住宅小區(qū)，漏管、棄管的房屋很多；“一年新、二年舊、三年破”的現(xiàn)象十分嚴重。(二)房屋的附屬設施、公用配套設施無人管理，破損嚴重在一些小區(qū)經常看到雜物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設備殘 缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。住房管理成了群眾投訴最多的問題之一。(三)住宅小區(qū)的管理體制不順，影響居住者的正常使用在計劃經濟下，各主管部門對住宅小區(qū)的管理往往是各自為政，房地產管理、市政、園 林、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會、派出所都可以對小區(qū)管理發(fā)號施令，可遇到實際問題，卻出現(xiàn)既管又不管，使很簡單的問題長 期得不到解決。例 如，因刮大風把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個小區(qū)內，也是按產權單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個完 整的小區(qū)七零八落 。(四)住房租賃管理辦法不統(tǒng)一，政出多門國家福利性的住房制度，導致房租價格非常便宜。文化大革命前，許多大城市房租每平 ，每戶按20平方米居住面積計算，；文化大革命期間，公房房租又有所下降， 元， 。直到20世紀80年代末，房租才有所上調，～，而工資卻增加了8～10倍。一些福利條件好的企業(yè)，對職工的住 房、水、電都給予照顧，每月僅象 征性地收取5元錢。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現(xiàn)一家占有幾套公房的現(xiàn)象，國有資產流失嚴重，往往出現(xiàn)以下幾種情況：，租公房因為公房房租便宜，而私房雖然不需要交房租，但其維修費用甚至比公房房租花錢還多 ，賣私房、租公房兩頭得利。例如文化大革命期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項存入銀行，年利率為 4％，每年得到利息20元， 用利息抵交房租尚且有余。，租公房由于公房月租便宜，許多人利用出租私房承租公房，套取價格之差來獲利。例如某人有 一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房，。，國有資產流入私人口袋由于公房房租便宜，有的人多占公房用來出租，不僅可以支付應交的房租，而且還有固 定的一大筆收入。尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房，每平方米 ， 除用出租的租金來交自己的房租外。還由于住房使用權管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業(yè)單位自己管， 各單位福利條件不一樣，收費標準也不一致，造成了“二房東”借租房進行違法活動，使國有資產大量流失。(五)入不敷出，國家難以承受維修資金負擔我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多的資金投入 ，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。據(jù)統(tǒng)計，全國房產機構管理的直管房約有2億多平方米，每年要從城市維修費中劃出大量的資金進行補貼，1981年直管 房維修補貼達33155萬 元。據(jù)核算，才能維持簡單的生產。到90年代，隨著物價指數(shù)的上漲，房 租補貼還要多，國家住宅建設 投資不僅不能回收，反而要投入巨額資金進行房屋維修補助，國家負擔越背越重，難以承受。(六)不利于企事業(yè)單位集中精力發(fā)展生產、提高效益在計劃經濟模式下，各個單位都形成了一個小而全的小社會，領導既管生產，又管生活 、福利(包括住房)，精力分散，工作效益不高；或者領導只重視生產，而忽視住房建設與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產進展。二、市場經濟呼喚著物業(yè)管理黨的十一屆三中全會以后，隨著改革開放的深入發(fā)展，我國房地產業(yè)迅速發(fā)展。 據(jù)聯(lián)合 國統(tǒng)計資料表明，我國改革開放的15年，無論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長量，均位居世界前列。據(jù)有關部門1998年統(tǒng)計，建國以來新建住宅 ，占現(xiàn)有城 鎮(zhèn)住宅總量的2/3多。， 方米。新建5萬平方米的住宅小區(qū)5 000多個，解決各類住房困難戶近800多萬。隨著城市經濟體制改革的深化，市場經濟的建立和發(fā)展，以實現(xiàn)住房商品化、按照商品經濟原則組織住宅的生產和 流通為目標的住房制度改 革的深入發(fā)展，房地產管理社會化問題，尤其是住宅小區(qū)的管理問題被提上了議事日程。為了適應社會主義市場經濟，順應房地產綜合開發(fā)的發(fā)展，許多有識之士借 鑒了國外先進住房 管理經驗，并從我國的實際出發(fā)，提出了“物業(yè)管理”的新方法。因此，物業(yè)管理是改革開放、市場經濟、住房制度改革的產物，它的管理模式必須適應社會主義市 場經濟。其具體體 現(xiàn)在以下幾個方面：(一)物