【正文】 開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了?！　　　∵€貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。　　　　我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊?！　　　〈送猓诳梢赞k理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用?？傊?，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。 　　　　　　1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓其實，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了?！　　　　　∫?guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。　　　　　　消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個電的事情。在報裝的時候，設(shè)計好了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個企業(yè)也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設(shè)計不合理，要變成四臺。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。　　　　　　質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了?？⒐ぶ?，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時候就負責(zé)簽字蓋章?！　　　　　≠|(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。　　　　　　竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。也沒見到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實報道，所以我也不很關(guān)注這個事情。物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。各項手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。先做大確權(quán)，給整個樓盤做個確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。電氣安裝符號表示方法一、電線穿線管一般有：PVC管：PC焊接鋼管：SC扣壓式鍍鋅薄壁電線管：KBG緊定式鍍鋅薄壁電線管：JDG二、電氣設(shè)計施工圖中常用線路敷設(shè)方式：SR： 沿鋼線槽敷設(shè)BE： 沿屋架或跨屋架敷設(shè)CLE：沿柱或跨柱敷設(shè)WE： 沿墻面敷設(shè)CE： 沿天棚面或頂棚面敷設(shè)ACE：在能進入人的吊頂內(nèi)敷設(shè)BC： 暗敷設(shè)在梁內(nèi)CLC：暗敷設(shè)在柱內(nèi)WC： 暗敷設(shè)在墻內(nèi)CC： 暗敷設(shè)在頂棚內(nèi)ACC：暗敷設(shè)在不能進入的頂棚內(nèi)FC： 暗敷設(shè)在地面內(nèi)SCE：吊頂內(nèi)敷設(shè),要穿金屬管一，導(dǎo)線穿管表示SC焊接鋼管MT電線管PCPVC塑料硬管FPC阻燃塑料硬管CT橋架MR金屬線槽M鋼索CP金屬軟管PR塑料線槽RC鍍鋅鋼管二，導(dǎo)線敷設(shè)方式的表示DB直埋TC電纜溝BC暗敷在梁內(nèi)CLC暗敷在柱內(nèi)WC暗敷在墻內(nèi)CE沿天棚頂敷設(shè)CC暗敷在天棚頂內(nèi)SCE吊頂內(nèi)敷設(shè)F地板及地坪下SR沿鋼索BE沿屋架，梁WE沿墻明敷三，燈具安裝方式的表示CS鏈吊DS管吊W墻壁安裝C吸頂R嵌入S支架CL柱上沿鋼線槽：SR沿屋架或跨屋架：BE沿柱或跨柱：CLE穿焊接鋼管敷設(shè)：SC穿電線管敷設(shè)：MT穿硬塑料管敷設(shè)：PC穿阻燃半硬聚氯乙烯管敷設(shè)：FPC電纜橋架敷設(shè)：CT金屬線槽敷設(shè)：MR塑料線槽敷設(shè)：PR用鋼索敷設(shè)：M穿聚氯乙烯塑料波紋電線管敷設(shè)：KPC穿金屬軟管敷設(shè)：CP直接埋設(shè)：DB電纜溝敷設(shè)：TC導(dǎo)線敷設(shè)部位的標(biāo)注沿或跨梁（屋架）敷設(shè)：AB暗敷在梁內(nèi)：BC沿或跨柱敷設(shè)：AC暗敷設(shè)在柱內(nèi)：CLC沿墻面敷設(shè)：WS暗敷設(shè)在墻內(nèi)：WC沿天棚或頂板面敷設(shè)：CE暗敷設(shè)在屋面或頂板內(nèi)：CC吊頂內(nèi)敷設(shè)：SCE地板或地面下敷設(shè)：FC教你看建筑水電安裝圖,這樣才知道管道是在什么地方轉(zhuǎn)彎,在什么地方變徑,在什么地方分配水點,配水點標(biāo)高是多少,而且在看給水的時候要看看有沒有相應(yīng)的排水措施和用水設(shè)施,再考慮給水點和排水措施、用水設(shè)施搭配是否合理，如有設(shè)計有洗衣機給水點，（具體看設(shè)計），再看有沒有洗衣機的排水地漏，是不是專用的洗衣機地漏，有沒有存水彎，這些都有了再看有沒有洗衣機的電源插座，位置是否合理，插座安全高度、安全措施有沒有?？此﹫D一定要有很強的空間立體感，要達到感覺自己就站在房間里，在跟著管道走?？措娛﹫D就先看說明，插座安裝高度是多少，高度達的到安全要求否，配電箱安裝位置什么地方，負荷是多少，合理否，空開大小合理否，出線的保護管是多大，電線的搭配合理否，電線與用電設(shè)備的搭配是否合理，線管敷設(shè)方式是怎么樣的，在防雷接地上就看引下線位置《接地圖》與《防雷圖》引下線位置是否對應(yīng)，如不對應(yīng)那又在什么地方轉(zhuǎn)換，防雷屬幾級防雷，避雷網(wǎng)大小是否在規(guī)范范圍內(nèi)，引下線材質(zhì)，大小、鋼筋搭接材料材質(zhì)、規(guī)格，更要緊的是高層有沒有防側(cè)擊雷的均壓環(huán)，衛(wèi)生間局部等電位，還有接地土壤的接地效果，當(dāng)?shù)厮唬刭|(zhì)狀況。雖然這些很多設(shè)計要考慮，但你要看水電圖，看深化就得反著考察設(shè)計的合理性和實用性?？此妶D還要結(jié)合土建看，看結(jié)構(gòu)梁的大小，預(yù)埋套管大小是否合理，建筑標(biāo)高是多少，水電設(shè)施安裝后房間使用高度有沒有影響。房間尺寸，墻身尺寸，筏板厚度，找平層厚度，保溫屬內(nèi)保溫還是外保溫，保溫層厚度，內(nèi)外墻裝飾層厚度，當(dāng)這些數(shù)據(jù)都有了之后才能準(zhǔn)確的進行預(yù)埋、預(yù)留、制作加工。最精辟的建筑行業(yè)知識匯總一、一個土建工程師應(yīng)該知道的數(shù)據(jù)（一）、普通住宅建筑混凝土用量和用鋼量： 多層砌體住宅： 鋼筋30kg/m2 —多層框架 鋼筋38—42kg/m2 —小高層11—12層 鋼筋50—52kg/m2 高層17—18層 鋼筋54—60kg/m2 高層30層H=94米 鋼筋65—75kg/m2 —高層酒店式公寓28層H=90米 鋼筋65—70kg/m2 —別墅混凝土用量和用鋼量介于多層砌體住宅和高層11—12層之間 以上數(shù)據(jù)按抗震7度區(qū)規(guī)則結(jié)構(gòu)設(shè)計 （二）、普通多層住宅樓施工預(yù)算經(jīng)濟指標(biāo) 室外門窗（不包括單元門、防盜門）— （三）、施工功效 一個抹灰工一天抹灰在35平米 一個磚工一天砌紅磚1000—1800塊 一個磚工一天砌空心磚800—1000塊 瓷磚15平米 刮大白第一遍300平米/天，第二遍180平米/天，第三遍壓光90平米/天 （四）、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 混凝土重量2500kg/m3 *d*d干砂子重量1500kg/m3，濕砂重量1700kg/m3石子重量2200kg/m3 一立方米紅磚525塊左右（分墻厚） 一立方米空心磚175塊左右 二、建筑行業(yè)必須懂的常識（一）、普通住宅建筑混凝土用量和用鋼量： 多層砌體住宅： 鋼筋：30kg/m2 砼：～多層框架： 鋼筋：38～42kg/m2 砼：～小高層11～12層： 鋼筋：50～52kg/m2砼：高層17～18層：鋼筋：54～60kg/m2砼：高層30層H=94米： 鋼筋：65～75kg/m2 砼：～高層酒店式公寓28層H=90米： 鋼筋：65～70kg/m2 砼：～別墅：混凝土用量和用鋼量介于多層砌體住宅和高層11～12層之間；以上數(shù)據(jù)按抗震7度區(qū)規(guī)則結(jié)構(gòu)設(shè)計 三、建筑行業(yè)順口溜要想建設(shè)效果好， 選擇隊伍要招標(biāo)。中標(biāo)以后訂合同， 免得約束無依照。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)詳盡， 權(quán)利義務(wù)與違約。甲方按時交圖紙， 會審圖紙別忘掉。施工單位做“兩算”， 人工機械和材料。施工現(xiàn)場先平整， 線外兩米要接牢。找好方位來放線， 按著規(guī)定挖地槽。先做墊層后基礎(chǔ)， 地梁一般三百高?；A(chǔ)部位有洞口， 具體位置圖示標(biāo)。做完基礎(chǔ)砌墻體， 二者之間有防潮。磚墻砌體要牢固， 首層砂漿強度高。制作圈梁支模板， 頂漿上板提工效。三氈四油來防水， 順?biāo)露榷趾?。人工排水落水管?自然排水檐板包。外墻做完做勒腳， 勒角間隔有線條。外墻根部有散水， 六米伸縮緊記牢。室外完工轉(zhuǎn)室內(nèi)， 水暖安裝第一招。中級抹灰分兩層， 砂灰打底后麻刀。先做屋面后墻裙， 墻裙下面有踢腳。廚浴廁所精裝修， 瓷磚地磚不可少。素灰打底貼穩(wěn)固， 廁浴底部謹防潮室內(nèi)最后做地面， 磨石機遇要抓好。門窗安裝上油漆， 接通水電待結(jié)交。交工之前要驗收， 自檢用戶共同瞧。如有不妥再返修， 執(zhí)行合同勿動搖。建行留足包修金， 保期維修不煩惱。按時結(jié)算保工期， 爭創(chuàng)國家全優(yōu)號！ 四、建筑設(shè)計常用尺寸大全（一）、室內(nèi)設(shè)計常用尺寸墻面尺寸(1)踢腳板高；80～200mm。(2)墻裙高：800～1500mm。(3)掛鏡線高：1600～1800(畫中心距地面高度)mm。2．餐廳(1) 餐桌高：750～790mm。(2) 餐椅高；450～500mm。(3) 圓桌直徑：二人500mm．二人800mm，四人900mm，五人1100mm，六人1100～1250mm，八人1300mm，十人l500mm，十二人1800mm。(4) 方餐桌尺寸：二人700850(mm)，四人1350850(mm)，八人2250850(mm)，(5) 餐桌轉(zhuǎn)盤直徑；700～800mm。餐桌間距：(其中座椅占500mm)應(yīng)大于500mm。(7) 主通道寬：1200～1300mm。內(nèi)部工作道寬：600～900mm。(9) 酒吧臺高：900～l050mm，寬500mm。(10) 酒吧凳高；600～750mm。3．商場營業(yè)廳(1)單邊雙人走道寬：1600mm。(2)雙邊雙人走道寬：2000mm。(3)雙邊三人走道寬：2300mm。(4)雙邊四人走道寬；3000mm。(5)營業(yè)員柜臺走道寬：800mm。營業(yè)員貨柜臺：厚600mm，高：800～l000mm。(7)單*背立貨架：厚300～500mm，高：1800～2300mm。雙*背立貨架；厚；600～800mm，高：1800～2300mm(9)小商品櫥窗：厚：500～800mm，高：400～1200mm。(10)陳列地臺高：400～800mm。(11)敞開式貨架：400～600mm。(12)放射式售貨架：直徑2000mm。(13)收款臺：長：1600mm，寬：600mm4．飯店客房(1)標(biāo)準(zhǔn)面積：大：25平方米，中：16～18平方米，小：16平方米。(2)床：高：400～450mm，床*高：850～950mm。(3)床頭柜：高500～700mm；寬：500～800mm。(4)寫字臺：長；1100～1500mm；寬450～600mml高700～750mm。(5)行李臺，長9l0～1070mm寬500mm高400mm。衣柜：寬：800～1200mm高1600～2000mm深500mm。(7)沙