【正文】 貌地區(qū)以自然山林、水體為主的自然景觀風(fēng)貌將受到嚴(yán)重破壞，同時由于高速公路的穿過將地區(qū)分為東西兩部分，降低地區(qū)景觀的完整性。2). 對策建議(1). 沿高速公路建設(shè)綠化防護帶，減少對地區(qū)的不良影響。(2). 對生態(tài)環(huán)境遭到破壞地區(qū)運用生態(tài)重建措施進行修復(fù)。(3). 將地區(qū)內(nèi)一些開發(fā)建設(shè)在用地集中高速公路一側(cè)，盡量將對自然環(huán)境的破壞降到最低。 過境通往白云區(qū)垃圾填埋場場址的遷移 1).影響分析 (1). 降低地區(qū)環(huán)境質(zhì)量 垃圾場與地區(qū)建設(shè)生態(tài)型旅游度假區(qū)的發(fā)展目標(biāo)和功能定位不符，同時垃圾場所堆放的垃圾所產(chǎn)生氣體、液體對周邊的自然生態(tài)環(huán)境造成不良影響。 同時城市中通往白云區(qū)垃圾場的車輛經(jīng)過本地區(qū)，除了增加地區(qū)的交通量外也會對環(huán)境造成不良影響。(2). 影響地區(qū)旅游景區(qū)形象垃圾場位于地區(qū)未來的北入口，與周圍良好的自然山水環(huán)境極不協(xié)調(diào)，嚴(yán)重影響到旅游景區(qū)入口空間景觀。此外，穿越本地區(qū)的運送垃圾車輛，勢必對塑造生態(tài)旅游度假區(qū)的地區(qū)形象產(chǎn)生負(fù)面影響。2). 對策建議(1). 從城市未來發(fā)展重新選址，將垃圾場遷往區(qū)外。(2). 限制通往白云區(qū)垃圾填埋場的垃圾運送車輛從天鹿南路通過。(3). 對垃圾場周邊環(huán)境通過技術(shù)手段進行生態(tài)恢復(fù)。 投資效益估算 項目資金預(yù)算序號項目及費用名稱單位工程量單價 (元/m2）投資 （萬元）一單體工程建筑安裝費m 2613100 3523 216007 1A區(qū) 天鹿湖環(huán)湖片區(qū)m 2367500 3737 137347 11天鹿湖小鎮(zhèn)(含老年公寓)組團m 283800 3200 26816 12生態(tài)旅游資源科研中心m 223500 3500 8225 13專家員工別墅組團m 238000 3800 14440 14會議會展中心m 277900 4000 31160 15天鹿湖水上生態(tài)公園組團m 223200 3800 8816 16生態(tài)濕地別墅組團m 28600 3800 3268 17法國風(fēng)情小鎮(zhèn)組團m 226400 3800 10032 18體育健身及星級酒店組團m 213800 5500 7590 19山頂度假組團m 218900 3800 7182 110山頂分時度假別墅組團m 237600 3800 14288 111高爾夫景觀綠地（建筑）m 215800 3500 5530 2B區(qū) 天鹿湖公園片區(qū)m 2156500 3215 50314 21國際青年旅社組團m 27800 3500 2730 22野外活動基地組團m 28800 3200 2816 23南入口（水聲下入口服務(wù)組團）m 242000 3200 13440 24公園綜合服務(wù)區(qū)及青少年勵志拓展組團m 238000 3200 12160 25生態(tài)農(nóng)業(yè)科研組團m 227900 3200 8928 26北入口（綜合服務(wù)組團）m 232000 3200 10240 3C區(qū) 黃麻現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光片區(qū)m 289100 3181 28346 31黃麻生態(tài)農(nóng)業(yè)組團m 22400 3200 768 32生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光組團m 257100 3200 18272 33黃陂新社區(qū)組團m 218500 3000 5550 34東入口（綜合服務(wù)區(qū)）m 24300 3200 1376 35管理研究機構(gòu)m 26800 3500 2380 　　　　　　二室外總體工程建安費　　　36625 1道路m 2339300 250 8483 11A區(qū)道路m 2100500 250 2513 12B區(qū)道路m 2100000 250 2500 13C區(qū)道路m 2138800 250 3470 2景觀綠化m 2441300 150 6620 21高爾夫景觀綠地m 2441300 150 6620 3廣場等硬質(zhì)地面m 2200000 150 3000 4橋梁座10 800000 800 5水壩處6 2000000 1200 6駁岸工程m4700 800 376 61法國風(fēng)情小鎮(zhèn)處m3400 800 272 62天鹿湖小鎮(zhèn)處m1300 800 104 7街具小品、休閑設(shè)施　　　200 8溪流治理m 2156300 35 547 9上下水　　　5000 10強弱電　　　9000 11煤氣　　　900 12照明　　　500 　　　　　　三其他費用　　　21762 1建設(shè)單位管理費　　　37892前期工作費（項建書、可行性、環(huán)評等）　　　25263勘察設(shè)計費　　　75794工程監(jiān)理費　　　42955財務(wù)監(jiān)理費　　　20216招標(biāo)代理費　　　7587竣工圖編制費　　　6068審圖費　　　187　　　　　　四不可預(yù)見費5%　　　13720 　　　　　　五工程總造價（一至四）合計　　　288114 開發(fā)時序和分年投入計劃開發(fā)時序和分年投資計劃表項目/年份第1年第2年第3年第4年合計建安工程費　　　　　天鹿湖小鎮(zhèn)(含老年公寓)組團26816 　　　　生態(tài)旅游資源科研中心8225 　　　　專家員工別墅組團14440 　　　　會議會展中心　31160 　　　公園綜合服務(wù)區(qū)及青少年勵志拓展組團　12160 　　　天鹿湖水上生態(tài)公園組團　8816 　　　南入口（水聲下入口服務(wù)組團）　13440 　　　體育健身及星級酒店組團　　7590 　　山頂度假組團　　7182 　　山頂分時度假別墅組團　　14288 　　生態(tài)濕地別墅組團　　3268 　　法國風(fēng)情小鎮(zhèn)組團　　10032 　　國際青年旅社組團　　2730 　　北入口（綜合服務(wù)組團）　　10240 　　野外活動基地組團　　　2816 　生態(tài)農(nóng)業(yè)科研組團　　　8928 　高爾夫景觀綠地（建筑）　　　5530 　C區(qū) 黃麻現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光片區(qū)　　　28346 　小計49481 65576 55330 45620 216007 　　　　　　室外總體工程建安費　　　　　A區(qū)道路2513 　　　　B區(qū)道路　2500 　　　C區(qū)道路　　　3470 　高爾夫景觀綠地　　　6620 　廣場等硬質(zhì)地面3000 　　　　橋梁800 　　　　水壩1200 　　　　法國風(fēng)情小鎮(zhèn)處駁岸　　272 　天鹿湖小鎮(zhèn)處駁岸　104 　　　街具小品、休閑設(shè)施200 　　　　溪流治理　　547 　上下水2000 2000 　1000 　強弱電4000 4000 　1000 　煤氣400 400 　100 　照明200 200 　100 　小計14313 9204 819 12290 36625 　　　　　　其他費用5495 6442 4837 4988 21762 　　　　　　不可預(yù)見費5%3464 4061 3049 3145 13720 　　　　　　合計72753 85283 64035 66043 288114 財務(wù)效益分析1). 預(yù)測說明● 本財務(wù)方案預(yù)測和項目預(yù)算相對應(yīng)?！?本項目計算期按15年計，其中建設(shè)期為4年?！?所有財務(wù)預(yù)測均未包含土地獲得成本、固定資產(chǎn)折舊和攤銷、資金成本?！?按照穩(wěn)健原則，建成后的客流量取用低方案，一定時期后保持穩(wěn)定。● 根據(jù)地區(qū)社會經(jīng)濟情況預(yù)測，項目運營初期人均消費暫按320元測算，以后逐年按一定比例遞增?！?營運支出總額按收入的55%測算，％計取。本項目財務(wù)基準(zhǔn)收益率假定為7％，并不考慮通貨膨脹因素。2). 財務(wù)方案預(yù)測收入預(yù)測（附表1）融資前項目財務(wù)效益預(yù)測（附表2） 財務(wù)評價分析經(jīng)初步測算，本項目在計算期內(nèi)，年均營業(yè)收入為86093萬元，扣除必要的營運支出和稅金，年均利潤總額(所得稅前)為33964萬元。在財務(wù)預(yù)測中尚未包含土地獲得成本、固定資產(chǎn)折舊和攤銷、資金成本的前提下，項目融資前的項目財務(wù)內(nèi)部收益率為8%。 敏感性分析當(dāng)營業(yè)收入、經(jīng)營成本和建設(shè)投資分別發(fā)生變化時，對項目的財務(wù)分析指標(biāo)影響程度進行單因素敏感性分析。結(jié)果表明，項目對營業(yè)收入較為敏感，但項目總體抗風(fēng)險能力尚可。變化率10%5%0%+5%+10%變化因素　基準(zhǔn)折現(xiàn)率ic%營業(yè)收入%%%%%經(jīng)營成本%%%%%建設(shè)投資%%%%% 融資方案 本項目可以采取靈活、多樣的融資方案，可供選擇的方式大致有：167。 銀行長期貸款167。 銀行短期貸款167。 流動資金貸款167。 發(fā)行債券167。 上市融資167。 政府資本金注入167。 土地作價入股167。 土地出讓167。 土地出租167。 項目出租167。 項目合作33 / 33