【正文】 游人正式開放日，提前1月作為試開放月。二、 總體營銷策略l 按經營效益和利潤來源這兩個指標來劃分，項目可以分為純商業(yè)地產板塊、純公益地產板塊、綜合地產板塊、住宅地產板塊四大板塊，針對每個板塊采用適合自身特質的營銷策略。l 純商業(yè)板塊是指在公園中修建的用于餐飲、休閑、娛樂、超市等商業(yè)經營使用的商業(yè)房產，在公園經營過程中純商業(yè)板塊是公園的重要利潤來源。本板塊房產的籌建策略需要考慮房產用地劃入公園用地還是開發(fā)用地。l 公園用地屬于公益性用地，其房產建成以后不能對外銷售，該房產的籌集主要由開發(fā)公司出資開發(fā)。開發(fā)用地屬于商業(yè)性用地，在籌建時就可引入戰(zhàn)略合作伙伴，由開發(fā)公司出土地，對方出資金，合作共建。l 純商業(yè)板塊直接采用對外招商的辦法，在招商的過程中可以采用策劃公司提出的“量身定做，定向招商”的策略。l 純商業(yè)板塊是公園經營過程中最重要的利潤來源，其收入主要在于商家向城投公司交納的租金及管理費等。l 純公益板塊主要是指入口廣場、道路、綠化等公園的基本配套部分中，在公園以后的營運中不能對外經營，不能產生直接經濟效應的部分建設項目。l 純公益板塊籌建需要動員全市各級政府部門、企事業(yè)單位共同參與建設，可按建設單位名稱不同設置市委綠化園區(qū)、市政府綠化園區(qū)、市人大綠化園區(qū)等綠化責任園區(qū)。l 入口廣場可以利用“成功人士回報家鄉(xiāng)”題材，動員有資陽背景（資陽籍或在資陽生活、工作過一段時間）的成功人士，回報家鄉(xiāng)，建設“資陽市名人文化廣場”。l 園區(qū)道路可以考慮采用軍民共建、警民共建的思路，動員資陽市駐軍和武裝部隊、警察局出資或出力修建，既弘揚了資陽市擁軍愛民的傳統(tǒng)，又能解決園區(qū)道路建設。l 純公益板塊主要是為市民和游客提供公益性服務，在這部分場地和設施的經營上，可以成立公園經營管理公司，提供統(tǒng)一管理和服務。l 由于純公益板塊主要是為市民和游客提供公益性服務，所以其效益主要在社會效益上，經營效益很弱。l 綜合板塊是既帶公益性質，又能通過經營活動盈利產生收入的部分場地和設施。包括由保留山體改造的植物園部分、游樂場所和游樂設施部分、文化館、圖書館、體育館等。l 苗圃園區(qū)可以同資陽市綠化局（園林綠化大隊）聯合籌建，考慮以后即將成立綠化公司，建議在本次即可與資陽市綠化局（園林綠化大隊）合作成立綠化公司，共同建設苗圃園區(qū)。l 花卉園區(qū)可同資陽市相關花卉公司聯合籌建，可以以綠化公司的名義同這些花卉公司合作，作為這些花卉公司的基地。l 藥材園區(qū)可同資陽市藥材公司和全國范圍內的中草藥研究機構、醫(yī)科院校合作，建設為這些單位的藥材基地和藥學教學和科研基地。l 游樂場地及設施是盈利能力較強的公益性經營項目，可以直接作為招商項目，對外招商，由經營者負責建設，讓其擁有810年經營權，合同期滿后，該場地和設施移交城投公司。l 文化館由市文化局和文化部門組織相關力量與城投公司聯合籌建；圖書館可由省、市圖書館兩級文圖書館與城投公司聯合建設；體育場地及設施由省、市兩級體育主管部門和城投公司聯合建設。l 綜合板塊經營策略為，城投公司負責商氣、人氣營造，收取管理費等管理和服務性工作，籌建單位負責前1015年經營，期滿后經營權轉交城投公司的策略。l 綜合板塊既是公益性行為，又是商業(yè)性行為，其收入主要來源于城投公司直接經營部分收入和對外租賃部分的租金收入。l 住宅板塊主要指城投公司在打造“資陽某某花園”周邊環(huán)境，聚集商氣和人氣，塑造“資陽某某花園”品牌后，通過土地經營，引導資陽市開發(fā)商資源，開發(fā)周邊住宅的部分。l 在住宅板塊上，]城投公司要始終堅持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一風格、統(tǒng)一管理的原則，發(fā)揮對住宅板塊開發(fā)的主導作用，堅持整個區(qū)域統(tǒng)一在“資陽某某花園”的品牌下，做大做強“資陽某某花園”品牌。l 住宅板塊經營的基本原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一管理”。城投公司主要采用“用商業(yè)和公益板塊帶動住宅的建設，提升土地價值，走土地開商的道路”的經營策略。l 住宅板塊的收益是“資陽某某花園”運作中最大的收益和利潤來源，也是“資陽某某花園”運作的目標，住宅板塊的主要收益是土地增值帶來的收益和直接開發(fā)帶來的收益。三、 營銷推廣策略l 營銷推廣主要采用以大型活動推廣作為項目營銷推廣中的主線，不斷以有影響力的活動連接、影響、并逐漸以看得見的真實打動投資者和經營者及消費者。l 項目銷售和招商現場周邊商業(yè)環(huán)境應與項目的高品位相一致，讓商家體會到專業(yè)服務的水準，欣賞到專業(yè)服務的工作精神。l 項目宣傳等資料印刷品設計風格也應與項目的品位相一致，制作應細致精美，圖片清晰，方案流暢。l 采用“政府+企業(yè)+商家”的形式，組織政府、專家學者和商家舉行“公園商業(yè)經營”，“公園與商業(yè)”媒體研討，為項目進行新聞炒作，擴大項目的知名度和影響力。l 在招商取得成功，商家準備就緒后，舉行統(tǒng)一盛大的開業(yè)儀式，與開發(fā)商、商家聯合舉行一些慶?；顒?，為項目正式經營預熱造勢。l 軟硬結合，強勢推出，并以公關活動作重點突破，并注意招攬國際、國內知名企業(yè)的注意。l 廣告的對象不僅是商家，而且還應該有本地的消費者，通過多方互動，共同提升項目人脈商氣。l 根據項目訴求點的營銷策劃，建議選用資陽日報、資陽電視臺、成都商報、華西都市報、四川電視臺等，以達到直觀、權威的效果。l 通過對目標商家的回訪確定效果，了解商家與消費者對本項目餐飲、休閑、娛樂概念的理解，不斷修正業(yè)態(tài)定位。四、 商業(yè)運作策略l 結合“資陽某某花園”商業(yè)地產部分的目標要求和專業(yè)商業(yè)地產運作方法，擬定以下階段性運營策略：第一階段為招商導入期，第二階段為招商突破期，第三階段為招商鞏固期，第四階段為招商維護期。l 招商策略為定向為主，整合實施；主次分明，把握節(jié)奏；要依據業(yè)態(tài)規(guī)劃，對主力商家及牽頭租戶實行定向招商，并安排招商人員重點落實適合主力商家業(yè)態(tài)定位的商家資源。l 對商家要進行正面激勵和引導，建立商家的經營信心，對商家提出經營建議，表現最大的真誠度，贏得商家的信賴。充分把握不利因素，規(guī)避和淡化對本項目的不利輿論，對不同態(tài)度的商家采取不同的應對策略。l 業(yè)主策略為合理規(guī)劃，引導實施；特殊矛盾，積極應對；對有對立情緒、不配合的業(yè)主要采取個別溝通或轉移矛盾、無形施壓、冷處理及難題回饋、小利驅動等辦法，使業(yè)主認同租賃方案。l 規(guī)劃策略為統(tǒng)一規(guī)劃設計廣告位、商家店招、導識系統(tǒng)、POP廣告等，有較高的信息能見度；合理規(guī)劃項目周邊區(qū)域，吸引消費者。l 管理策略為營造良性競爭機制，促進和調動招商人員的工作積極性和能動性，合理的調配和安排人力資源，充分發(fā)揮好個人在專業(yè)中的特長，定期組織專業(yè)培訓。l 商鋪租金價格考慮對業(yè)主的投資回報要求，結合資產增值的速度，原則上采取統(tǒng)一租金的額度、先低后高的租金價格策略，并逐年進行遞增，降低商家前期經營負擔，樹立商家經營信心。28 /