【正文】 游人正式開放日，提前1月作為試開放月。二、 總體營銷策略l 按經(jīng)營效益和利潤來源這兩個指標來劃分，項目可以分為純商業(yè)地產(chǎn)板塊、純公益地產(chǎn)板塊、綜合地產(chǎn)板塊、住宅地產(chǎn)板塊四大板塊，針對每個板塊采用適合自身特質(zhì)的營銷策略。l 純商業(yè)板塊是指在公園中修建的用于餐飲、休閑、娛樂、超市等商業(yè)經(jīng)營使用的商業(yè)房產(chǎn)，在公園經(jīng)營過程中純商業(yè)板塊是公園的重要利潤來源。本板塊房產(chǎn)的籌建策略需要考慮房產(chǎn)用地劃入公園用地還是開發(fā)用地。l 公園用地屬于公益性用地，其房產(chǎn)建成以后不能對外銷售，該房產(chǎn)的籌集主要由開發(fā)公司出資開發(fā)。開發(fā)用地屬于商業(yè)性用地，在籌建時就可引入戰(zhàn)略合作伙伴，由開發(fā)公司出土地，對方出資金，合作共建。l 純商業(yè)板塊直接采用對外招商的辦法，在招商的過程中可以采用策劃公司提出的“量身定做，定向招商”的策略。l 純商業(yè)板塊是公園經(jīng)營過程中最重要的利潤來源，其收入主要在于商家向城投公司交納的租金及管理費等。l 純公益板塊主要是指入口廣場、道路、綠化等公園的基本配套部分中，在公園以后的營運中不能對外經(jīng)營，不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟效應(yīng)的部分建設(shè)項目。l 純公益板塊籌建需要動員全市各級政府部門、企事業(yè)單位共同參與建設(shè)，可按建設(shè)單位名稱不同設(shè)置市委綠化園區(qū)、市政府綠化園區(qū)、市人大綠化園區(qū)等綠化責任園區(qū)。l 入口廣場可以利用“成功人士回報家鄉(xiāng)”題材，動員有資陽背景（資陽籍或在資陽生活、工作過一段時間）的成功人士，回報家鄉(xiāng)，建設(shè)“資陽市名人文化廣場”。l 園區(qū)道路可以考慮采用軍民共建、警民共建的思路，動員資陽市駐軍和武裝部隊、警察局出資或出力修建，既弘揚了資陽市擁軍愛民的傳統(tǒng)，又能解決園區(qū)道路建設(shè)。l 純公益板塊主要是為市民和游客提供公益性服務(wù)，在這部分場地和設(shè)施的經(jīng)營上，可以成立公園經(jīng)營管理公司，提供統(tǒng)一管理和服務(wù)。l 由于純公益板塊主要是為市民和游客提供公益性服務(wù)，所以其效益主要在社會效益上，經(jīng)營效益很弱。l 綜合板塊是既帶公益性質(zhì)，又能通過經(jīng)營活動盈利產(chǎn)生收入的部分場地和設(shè)施。包括由保留山體改造的植物園部分、游樂場所和游樂設(shè)施部分、文化館、圖書館、體育館等。l 苗圃園區(qū)可以同資陽市綠化局（園林綠化大隊）聯(lián)合籌建，考慮以后即將成立綠化公司，建議在本次即可與資陽市綠化局（園林綠化大隊）合作成立綠化公司，共同建設(shè)苗圃園區(qū)。l 花卉園區(qū)可同資陽市相關(guān)花卉公司聯(lián)合籌建，可以以綠化公司的名義同這些花卉公司合作，作為這些花卉公司的基地。l 藥材園區(qū)可同資陽市藥材公司和全國范圍內(nèi)的中草藥研究機構(gòu)、醫(yī)科院校合作，建設(shè)為這些單位的藥材基地和藥學(xué)教學(xué)和科研基地。l 游樂場地及設(shè)施是盈利能力較強的公益性經(jīng)營項目，可以直接作為招商項目，對外招商，由經(jīng)營者負責建設(shè)，讓其擁有810年經(jīng)營權(quán)，合同期滿后，該場地和設(shè)施移交城投公司。l 文化館由市文化局和文化部門組織相關(guān)力量與城投公司聯(lián)合籌建；圖書館可由省、市圖書館兩級文圖書館與城投公司聯(lián)合建設(shè)；體育場地及設(shè)施由省、市兩級體育主管部門和城投公司聯(lián)合建設(shè)。l 綜合板塊經(jīng)營策略為，城投公司負責商氣、人氣營造，收取管理費等管理和服務(wù)性工作，籌建單位負責前1015年經(jīng)營，期滿后經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)交城投公司的策略。l 綜合板塊既是公益性行為，又是商業(yè)性行為，其收入主要來源于城投公司直接經(jīng)營部分收入和對外租賃部分的租金收入。l 住宅板塊主要指城投公司在打造“資陽某某花園”周邊環(huán)境，聚集商氣和人氣，塑造“資陽某某花園”品牌后，通過土地經(jīng)營，引導(dǎo)資陽市開發(fā)商資源，開發(fā)周邊住宅的部分。l 在住宅板塊上，]城投公司要始終堅持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一風格、統(tǒng)一管理的原則，發(fā)揮對住宅板塊開發(fā)的主導(dǎo)作用，堅持整個區(qū)域統(tǒng)一在“資陽某某花園”的品牌下，做大做強“資陽某某花園”品牌。l 住宅板塊經(jīng)營的基本原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一管理”。城投公司主要采用“用商業(yè)和公益板塊帶動住宅的建設(shè)，提升土地價值，走土地開商的道路”的經(jīng)營策略。l 住宅板塊的收益是“資陽某某花園”運作中最大的收益和利潤來源，也是“資陽某某花園”運作的目標，住宅板塊的主要收益是土地增值帶來的收益和直接開發(fā)帶來的收益。三、 營銷推廣策略l 營銷推廣主要采用以大型活動推廣作為項目營銷推廣中的主線，不斷以有影響力的活動連接、影響、并逐漸以看得見的真實打動投資者和經(jīng)營者及消費者。l 項目銷售和招商現(xiàn)場周邊商業(yè)環(huán)境應(yīng)與項目的高品位相一致，讓商家體會到專業(yè)服務(wù)的水準，欣賞到專業(yè)服務(wù)的工作精神。l 項目宣傳等資料印刷品設(shè)計風格也應(yīng)與項目的品位相一致，制作應(yīng)細致精美，圖片清晰，方案流暢。l 采用“政府+企業(yè)+商家”的形式，組織政府、專家學(xué)者和商家舉行“公園商業(yè)經(jīng)營”，“公園與商業(yè)”媒體研討，為項目進行新聞炒作，擴大項目的知名度和影響力。l 在招商取得成功，商家準備就緒后，舉行統(tǒng)一盛大的開業(yè)儀式，與開發(fā)商、商家聯(lián)合舉行一些慶?；顒?，為項目正式經(jīng)營預(yù)熱造勢。l 軟硬結(jié)合，強勢推出，并以公關(guān)活動作重點突破，并注意招攬國際、國內(nèi)知名企業(yè)的注意。l 廣告的對象不僅是商家，而且還應(yīng)該有本地的消費者，通過多方互動，共同提升項目人脈商氣。l 根據(jù)項目訴求點的營銷策劃，建議選用資陽日報、資陽電視臺、成都商報、華西都市報、四川電視臺等，以達到直觀、權(quán)威的效果。l 通過對目標商家的回訪確定效果，了解商家與消費者對本項目餐飲、休閑、娛樂概念的理解，不斷修正業(yè)態(tài)定位。四、 商業(yè)運作策略l 結(jié)合“資陽某某花園”商業(yè)地產(chǎn)部分的目標要求和專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運作方法，擬定以下階段性運營策略：第一階段為招商導(dǎo)入期，第二階段為招商突破期，第三階段為招商鞏固期，第四階段為招商維護期。l 招商策略為定向為主，整合實施；主次分明，把握節(jié)奏；要依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，對主力商家及牽頭租戶實行定向招商，并安排招商人員重點落實適合主力商家業(yè)態(tài)定位的商家資源。l 對商家要進行正面激勵和引導(dǎo)，建立商家的經(jīng)營信心，對商家提出經(jīng)營建議，表現(xiàn)最大的真誠度，贏得商家的信賴。充分把握不利因素，規(guī)避和淡化對本項目的不利輿論，對不同態(tài)度的商家采取不同的應(yīng)對策略。l 業(yè)主策略為合理規(guī)劃，引導(dǎo)實施；特殊矛盾，積極應(yīng)對；對有對立情緒、不配合的業(yè)主要采取個別溝通或轉(zhuǎn)移矛盾、無形施壓、冷處理及難題回饋、小利驅(qū)動等辦法，使業(yè)主認同租賃方案。l 規(guī)劃策略為統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計廣告位、商家店招、導(dǎo)識系統(tǒng)、POP廣告等，有較高的信息能見度；合理規(guī)劃項目周邊區(qū)域，吸引消費者。l 管理策略為營造良性競爭機制，促進和調(diào)動招商人員的工作積極性和能動性，合理的調(diào)配和安排人力資源，充分發(fā)揮好個人在專業(yè)中的特長，定期組織專業(yè)培訓(xùn)。l 商鋪租金價格考慮對業(yè)主的投資回報要求，結(jié)合資產(chǎn)增值的速度，原則上采取統(tǒng)一租金的額度、先低后高的租金價格策略，并逐年進行遞增，降低商家前期經(jīng)營負擔，樹立商家經(jīng)營信心。28 /