新會(huì)項(xiàng)目投資價(jià)值分析終稿179375460-資料下載頁(yè)
2025-06-25 02:45本頁(yè)面
【正文】 314+55890）6%萬(wàn)元。7) 銷(xiāo)售費(fèi)用：是指銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)推廣費(fèi)用及銷(xiāo)售代理費(fèi)等，取銷(xiāo)售收入的2%計(jì)，為2698萬(wàn)元。8) 財(cái)務(wù)費(fèi)用：是指公司為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借貸利息，按貸款30000萬(wàn)元，%，貸款2年計(jì)，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為：3240萬(wàn)元。9) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：按土地費(fèi)用，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)五者之和的5%估算：約（X+2000+3314+55890+3977）5%萬(wàn)元。10) %計(jì)算：134895 %=7622萬(wàn)元11) 投資利潤(rùn)： 投資利潤(rùn)=(地價(jià)+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用)利潤(rùn)率（20%）（6）計(jì)算地價(jià)(采用靜態(tài)方式進(jìn)行地價(jià)試算)因：投資利潤(rùn)＝土地的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值地價(jià)建造房屋的開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)費(fèi)管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售總費(fèi)則：地價(jià)＝土地的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值建造房屋的開(kāi)發(fā)總成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售總費(fèi)投資利潤(rùn)X =13489520003314558903977（X+2000+3314+55890）6% 26983240（X+2000+3314+55890+3977）5%7622（X+2000+3314+55890+3977）20%地價(jià)=27624萬(wàn)元（總價(jià)）地價(jià)=122萬(wàn)元/畝（單價(jià)）地價(jià)=676元/m2（樓面地價(jià)）四、 財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目總投資成本：108713萬(wàn)元項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱投資金額（萬(wàn)元）1土地費(fèi)用276242土地開(kāi)發(fā)費(fèi)20003前期工程費(fèi)33144房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)558905配套設(shè)施費(fèi)39776管理費(fèi)用53307銷(xiāo)售費(fèi)用26988財(cái)務(wù)費(fèi)用32409不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用4640合計(jì)108713項(xiàng)目總投資成本單價(jià)：108713萬(wàn)元247。（331443+77175）100%=2660元/平方米（含車(chē)位）銷(xiāo)售收入：3264433500+50006000+220580000=134895萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及附加：％134895=7622萬(wàn)元利潤(rùn)總額：1348951087137622=18560萬(wàn)元所得稅預(yù)征：％18560=919萬(wàn)元稅后凈利潤(rùn)：18560919=17641萬(wàn)元稅后成本利潤(rùn)率：17641247。108713100%=16%小結(jié)：采用靜態(tài)方式進(jìn)行地價(jià)試算，評(píng)估該宗土地2009年6月的出售價(jià)格為27624萬(wàn)元(122萬(wàn)元/畝，底價(jià)為69萬(wàn)/畝)為參考：該項(xiàng)目首次投入資金約40000萬(wàn)元左右可進(jìn)行項(xiàng)目操作，其中購(gòu)地資金28000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資金約12000萬(wàn)元，進(jìn)行項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的稅后利潤(rùn)為17641萬(wàn)元。稅后資本金的利潤(rùn)率=17641萬(wàn)元247。40000萬(wàn)元100%=44%從資本金利潤(rùn)率可以看出，項(xiàng)目具投資價(jià)值，建議進(jìn)行投資。五、 風(fēng)險(xiǎn)分析 敏感性分析根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，影響本項(xiàng)目效益不確定性的因素主要是洋房售價(jià)和地價(jià)兩個(gè)方面，并尤以售價(jià)為主。因?yàn)槭蹆r(jià)直接影響銷(xiāo)售收入，從而影響本項(xiàng)目效益。故選此兩個(gè)因素作為考察對(duì)象，觀察其變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)率的影響，以分析判斷本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。敏感性分析表序號(hào)不確定因素變化率（%）稅后成本利潤(rùn)率（%）稅后凈利潤(rùn)基本方案1617641售價(jià)(1)51111958(2)1055436(3)+52223917(4)+102729353地價(jià)(1)51718481(2)101920655(3)+51516307(4)+101415220由敏感性分析可以看出,售價(jià)的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率影響較大。 不確定因素分析1) 銷(xiāo)售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)： 由敏感性分析可以看出,售價(jià)的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率影響較大，需求市場(chǎng)難以作定量分析，項(xiàng)目存在一定的銷(xiāo)售價(jià)格方面的風(fēng)險(xiǎn)，其中車(chē)位及商業(yè)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)較大。2) 政府政策風(fēng)險(xiǎn)：與國(guó)家政策緊密相關(guān)，尤其是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響。3) 由于人為或非人為的因素：直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的增加，影響項(xiàng)目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。第七部份 項(xiàng)目投資結(jié)論通過(guò)以上各大部份的分析，本項(xiàng)目極具投資價(jià)值，在靜態(tài)分析中取得較好的經(jīng)濟(jì)收益，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，市場(chǎng)在不斷變化，但房地產(chǎn)總體趨勢(shì)是向好的方向發(fā)展，價(jià)格只會(huì)穩(wěn)中有升，大跌、爆跌的可能性較低。該項(xiàng)目的自然資源，圭峰山的清新的空氣，隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，價(jià)值會(huì)越來(lái)越突出，周邊地塊樓盤(pán)保值升值也會(huì)越來(lái)越明顯。未來(lái)交通網(wǎng)絡(luò)的完善，特別是輕軌的開(kāi)通，很大程度上可以帶動(dòng)五邑地區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速騰飛。綜合以上所以建議對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行投資。在競(jìng)價(jià)過(guò)程中的價(jià)格把握及利潤(rùn)控制如下表：建議該地塊在競(jìng)拍過(guò)程中,如總價(jià)超過(guò)29300億元, 即超過(guò)130萬(wàn)元/畝,樓面地價(jià)超過(guò)750元/平方米, 則建議放棄。附：競(jìng)拍累加的各指標(biāo)數(shù)據(jù)變量過(guò)程表規(guī)模(畝)投標(biāo)總價(jià)(萬(wàn)元)累加變量(萬(wàn)元)參考變量?jī)r(jià)位(萬(wàn)元/畝)總建面積（含車(chē)庫(kù)）(㎡)樓面地價(jià)(元/㎡)綜合成本(元/㎡)銷(xiāo)售均價(jià)(元/㎡)利潤(rùn)單價(jià)(元/㎡)投資利潤(rùn)率15547底價(jià)694086183802365330093540%2259870511004086185532538330076330%27624120771224086186762660330064024%29377138301304086187502703330059722%31633160861404086187742759330054119%第八部份 方案二比較項(xiàng)目定位以雙拼別墅、洋房為主要產(chǎn)品，中高檔次定位規(guī)劃指標(biāo),如建一部分雙拼別墅,將犧牲一部份容積率,經(jīng)計(jì)算，總建筑面積將減少3萬(wàn)平方米。其中雙拼別墅占地面積為：57143平方米,容積率≤，建筑面積4萬(wàn)平方米,約100套。洋房占地面積為： 93513平方米,容積率≤，建筑面積255901平方米,約2400套；商業(yè)為5000平方米。價(jià)格定位 雙拼別墅均價(jià)6000元/㎡；，因此洋房均價(jià)降為3200元/㎡（方案一為3500元/㎡）。銷(xiāo)售收入（不計(jì)車(chē)位）400006000+2559013200+50006000=108888萬(wàn)元（方案二）3264433500+50006000=117255萬(wàn)元（方案一）比較：方案一比方案二銷(xiāo)售收入多8367萬(wàn)元房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)（不計(jì)車(chē)位）400001200+（255901+5000）1500=43935萬(wàn)元（方案二）3314431500=49716萬(wàn)元（方案一）比較：方案一比方案二開(kāi)發(fā)費(fèi)多5781萬(wàn)元（假設(shè)其它投入一樣）比較結(jié)論方案一比方案二多掙83675781=2586萬(wàn)元建議：考慮到雙拼別墅面臨一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，銷(xiāo)售存在一定的壓力，而中小戶型洋房的銷(xiāo)售壓力不大，再加上本項(xiàng)目沒(méi)有好的景觀資源，建議本項(xiàng)目不考慮建別墅。
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