新會項目投資價值分析終稿179375460-全文預覽
【正文】 31,443幼兒園配套面積平方米 3,500 居住戶數戶約3000社區(qū)人口人 約9000住宅平方米326443商業(yè)平方米5,000垃圾站平方米100 公廁平方米60托兒所平方米3500車位（半地下層、不計容積率）平方米77175（約2205個）二、靜態(tài)預測銷售收入項 目銷售面積(平方米)價格(元/平方米)總金額（萬元）住宅3264433,500114255商業(yè)5,0006,0003,000車位77175（2205個）80000元/個17640合計銷售收入134895三、評估該宗土地2009年6月的出售價格(1)選擇估價方法。六、項目規(guī)劃設計建議根據項目的規(guī)劃技術經濟指標，建議本項目規(guī)劃設計如下：建筑密度（D）：20%≤D≤30%（以征用地面積計）。為了占領市場的空白點，結合地塊的規(guī)劃指標要求，建議本項目以中小戶型洋房為主要產品，中檔次定位，不建議建別墅產品（銷售有很大壓力）。項目南面約800米得潮興路與東候路交界處，有6路、15路公交車站。 商業(yè)配套服務設施：允許臨北側規(guī)劃道路布置商業(yè)服務設施；其他住宅的首層不得設置商業(yè)設施。 公共服務設施配套 社區(qū)辦公用房：按首層150平方米/1000戶標準，無償提供并移交社區(qū)使用。 建筑間距（d）：a、。 建筑層數（F）：3層≤F≤6層。216。216。地塊比較平整，內部無自然湖泊，西北角有一山體，高度約20多米。雙拼的價格為7800元/㎡，僅玉圭園有。216。目前該區(qū)域洋房的戶型主要以120㎡以上的大戶型為主，最小也在110㎡以上，110㎡以下的戶型預計未來幾年都不會出現(xiàn)（除我項目以外）。樓盤檔次區(qū)分的比較明顯。 湖濱別墅 山景別墅湖景：80009000元/㎡湖邊單價：㎡山景：64007000元/㎡在 售 別 墅三 期一期洋房表示售罄已售別墅小結：216。在售貨源二層起價：3480元/㎡，每層差價50元/㎡18F，一梯兩戶，樓王戶型為180㎡的四房18F，一梯兩戶，戶型為121㎡的三房12F，一梯兩戶，有兩梯組成，戶型為115㎡的三房（三）圭峰花園圭峰花園總占地面積為340畝，有100多套獨立別墅。雙拼，共28套7800元/㎡（不論位置、花園面積大?。┠壳笆Ｓ嚯p拼的花園面積為100㎡多一點其余1萬元/㎡004單元：3450元/㎡起，每層差價50元㎡8800元/㎡望湖：4300元/㎡起；不望湖：4000元/㎡起。 獨立戶型為：五房三廳：284330㎡，8套六房三廳：358415㎡，26套七房兩廳：556㎡，2套216。 獨立戶型為：六房三廳：304㎡、350㎡、434㎡，95套六房四廳：492㎡、623㎡、717㎡、846㎡，71套216。從08年1月的7332元/㎡，上漲至08年9月份的最高峰9702元/㎡，期間上漲了約32%。從各樓盤的情況來看，購買群體多是一些小康之家和公務員、白領等換房一族，看見房價漲就趕緊出手。增長13%。圖2：20072008年土地供應情況（按數量）住宅用地主要集中于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，面積偏小，約9400平方米。有效控制高致病性禽流感疫情，完成獸醫(yī)管理體制改革。水稻、蔬菜、水果良種覆蓋率95%以上。開展“五個一”幫扶工程，所有村年可支配收入超15萬元，貧困村全部脫貧。（三）全力推進協(xié)調發(fā)展，鎮(zhèn)村經濟再上新臺階發(fā)展目標四 強鎮(zhèn)工程有效推進。配合珠三角城際輕軌和廣珠鐵路建設，按工程進度做好征地拆遷。崖門乘潮一萬噸級出海航道整治工程通過驗收，勞龍虎水道1000噸級航道整治主體工程基本完成，配合完成崖門水道乘潮一萬噸級航道整治工程前期工作。加工貿易穩(wěn)步發(fā)展，%?！ ⌒聲鼛啄杲洕l(fā)展情況一覽表(GDP)年份2002200320042005200620072008億元 增長比例—%%%%%%受金融海嘯影響增長放緩 外貿出口平穩(wěn)增長。引入投資超億元項目8個，豐順造船投資18億元、松下電子增資5億元、新財富環(huán)保投資4億港元。江海區(qū)（中心城區(qū)范圍），新會區(qū)面積1638平方公里，全市總人口87萬四個縣級市臺山鶴山開平恩平新會古稱岡州珠三角西南部，瀕臨南海，毗鄰港澳,海外華僑約71萬人4個派出機構會城、今古洲、圭峰區(qū)、圍墾轄13個鎮(zhèn)會城、大澤、司前、七堡、羅坑、雙水、崖南、崖西、沙堆、古井、三江、睦洲、大鰲二者的位置關系江門經濟2008年GDP 1277億元，%新會經濟2008年GDP ，%人均生產總值，%地方財政收入，%固定資產投資，%社會消費品零售總額，%二、 新會經濟企業(yè)狀況規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)766家，凈增51家；產值超億元企業(yè)140家，新增12家；超10億元企業(yè)（集團）11家，其中3家突破40億元。新會地塊投資價值分析2009年06月16日前 言該地塊位置較好，在當前市場環(huán)境條件下以及對未來當地房地產市場的預測，本項目發(fā)展前景較好，投標總價在28000萬元內，項目具有投資價值。投標總價(萬元)累加變量(萬元)參考變量價位(萬元/畝)總建面積（含車庫）(㎡)樓面地價(元/㎡)綜合成本(元/㎡)銷售均價(元/㎡)利潤單價(元/㎡)投資利潤率建議15547底價694086183802365330093540%極具投資價值2259870511004086185532538330076330%較有投資價值27624120771224086186762660330064024%有投資價值29377138301304086187502703330059722%投資價值一般31633160861404086187742759330054119%風險大,放棄目 錄前 言 1第一部份 新會區(qū)基本情況 4一、江門及新會情況簡介 4二、新會經濟 6三、新會2009經濟目標 8第二部份 新會未來發(fā)展規(guī)劃 8一、新會全區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃 8第三部份 新會土地市場情況 12一、2009年土地供應及成交情況 12二、20072008
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