【正文】 含道路廣場(chǎng)、綠化、水域建設(shè)成本萬平方米6億/平方公里 土方整理成本5%% 3其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用5%% 合計(jì) 資金籌措 （一）資金來源，由建設(shè)單位自籌解決。 （二）資金使用和管理本項(xiàng)目由在建設(shè)過程中，建立和落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)行政領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制、項(xiàng)目法人責(zé)任制、參建單位工程質(zhì)量領(lǐng)導(dǎo)人責(zé)任制和工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制，重視建設(shè)項(xiàng)目管理，實(shí)施招投標(biāo)制度、監(jiān)理制度、工程合同管理制度及跟蹤審計(jì)制度等。第九章 社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益影響分析一、項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)社會(huì)的效益影響分析（一）該項(xiàng)目的建設(shè)有利于提升項(xiàng)目所在地區(qū)的居住環(huán)境水平現(xiàn)階段項(xiàng)目地塊周圍環(huán)境較差，棚戶區(qū)的現(xiàn)狀建筑層數(shù)低、平房密度大、布局雜亂、建筑質(zhì)量差，違章搭建現(xiàn)象嚴(yán)重；公園綠地系統(tǒng)缺少，居住配套設(shè)施分布不均，影響城市的景觀形象。擬建項(xiàng)目布局合理，配套設(shè)施完善，將大大提升這一地區(qū)的居住環(huán)境水平。（二）該項(xiàng)目的建設(shè)有利于滿足消費(fèi)者的需求項(xiàng)目地塊周邊目前還沒有規(guī)劃布局小區(qū)環(huán)境，周邊的商業(yè)娛樂設(shè)施缺乏，該項(xiàng)目將發(fā)展本地商貿(mào)業(yè)，建立特色街區(qū)；同時(shí)兼顧發(fā)展地方文化產(chǎn)業(yè)、完善社區(qū)服務(wù)業(yè)，抓好棚戶區(qū)和城中村改造，以特色商業(yè)、休閑娛樂功能為引領(lǐng)，打造具有梧州地方特色的商住綜合片區(qū)，實(shí)現(xiàn)“桂江西岸，樂活鄰里”的總體愿景。因此，該項(xiàng)目建成后能夠滿足消費(fèi)者的需求，促進(jìn)周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（3） 該項(xiàng)目的建設(shè)有利于周邊片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展富民片區(qū)位于多個(gè)重要的城市中心中間，富民片區(qū)未來將成為周邊區(qū)域的片區(qū)級(jí)中心。富民片區(qū)可疏解老城功能與人口，同時(shí)保護(hù)舊城、發(fā)展騎樓商業(yè)，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；對(duì)于河西組團(tuán)中心，雖然它是老城與新城過渡的歷史地帶，商業(yè)門類齊全，但是形式與風(fēng)貌較老舊，而富民片區(qū)的建設(shè)將為中心城區(qū)注入新的商業(yè)形態(tài)；富民片區(qū)可與紅嶺拓展中心實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)，互相促進(jìn)，共同發(fā)展；另外，梧州學(xué)院片區(qū)是教育片區(qū)，富民片區(qū)將為其提供更加豐富的生活性服務(wù)支撐，使其發(fā)展成為現(xiàn)代化一流校園。由此可見，該項(xiàng)目的建設(shè)為周圍區(qū)域提供了新的商業(yè)機(jī)會(huì)、生活設(shè)施和娛樂項(xiàng)目，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。二、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析（一）交通狀況富民片區(qū)的改造完成后，所在地人流、車流將會(huì)有很大的增量，對(duì)交通將有更高的要求。該項(xiàng)目以低碳生態(tài)為導(dǎo)向，充分尊重規(guī)劃區(qū)變化豐富的微地形，以濱水資源為特色，打造以公共交通為主導(dǎo)多種交通方式和諧共存的活力交通系統(tǒng)，緩解了老城區(qū)交通設(shè)施供需矛盾。該項(xiàng)目以設(shè)施建設(shè)和交通組織管理為核心，堅(jiān)持“優(yōu)先、外聯(lián)、內(nèi)疏、濱水”的交通發(fā)展戰(zhàn)略。對(duì)外道路規(guī)劃一方面結(jié)合紅嶺拓展區(qū)規(guī)劃，提升規(guī)劃一路白云路道路等級(jí)，形成聯(lián)系紅嶺拓展區(qū)富民片區(qū)河?xùn)|片區(qū)的通道；另一方面，打通鴛江路，依托鴛江路形成富民路的平行通道，完善河西片區(qū)的南北向交通。內(nèi)部道路系統(tǒng)主要是結(jié)合規(guī)劃區(qū)變化豐富的微地形，形成“兩縱三橫”的干路系統(tǒng)。同時(shí)，為了適應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用竦男枨?，該?xiàng)目將充分利用自然條件，打造人車分離的立體慢行交通系統(tǒng)。主要包括立體過街設(shè)施、慢行廊道系統(tǒng)和公共自行車服務(wù)點(diǎn)的建設(shè)。這一系列的措施都將滿足當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)交通的需求，避免給周圍的交通帶來過渡負(fù)荷。（二）不同利益相關(guān)者根據(jù)富民片區(qū)的實(shí)際情況，在項(xiàng)目的建設(shè)中主要涉及兩類人群的利益，即當(dāng)?shù)鼐用衽c潛在的購(gòu)買者。對(duì)于當(dāng)?shù)鼐用駚碚f，富民片區(qū)的改造將改變這一地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況、商業(yè)環(huán)境和娛樂設(shè)施等，改善他們現(xiàn)有的生活環(huán)境，方便他們的生活。對(duì)于項(xiàng)目的潛在購(gòu)買者來說，項(xiàng)目的建設(shè)能夠滿足他們的消費(fèi)需求，為他們提供一個(gè)更好的消費(fèi)選擇。（三）當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)富民片區(qū)的改造獲得了各級(jí)政府部門和領(lǐng)導(dǎo)的支持，為更好地保證本項(xiàng)目的功能實(shí)現(xiàn)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理各種手續(xù)，與各相關(guān)政府部門保持溝通十分必要。（四）當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件該項(xiàng)目建設(shè)牽涉到設(shè)計(jì)和施工等系列技術(shù)問題，當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)能夠保障項(xiàng)目的實(shí)施。項(xiàng)目建設(shè)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位，保障工程質(zhì)量和進(jìn)度。該項(xiàng)目堅(jiān)持以人為本、方便百姓、實(shí)實(shí)在在為百姓做事的目標(biāo)來提高社區(qū)服務(wù)群眾的能力。因而，本項(xiàng)目建設(shè)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的需求相適應(yīng)。三、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論（一）通過改造，不僅有利于合理利用城市土地，優(yōu)化城市空間布局，落實(shí)城市規(guī)劃，而且有利于改善人民群眾的居住生活環(huán)境，提升城市形象，加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程，還有利于擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。（二）該項(xiàng)目建成后，商務(wù)區(qū)及物業(yè)管理將提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。（三）該項(xiàng)目的建設(shè)將有利于改善富民片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，提升城市形象。四、經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益主要通過計(jì)算項(xiàng)目的土地開發(fā)成本、項(xiàng)目的土地出讓成本以及他們之間的差值得出。（1） 土地開發(fā)成本在進(jìn)行土地開發(fā)成本分析時(shí)，將改造項(xiàng)目分類成不同物業(yè)類型，按照不同的分析方式分別測(cè)算開發(fā)成本。具體分成的物業(yè)類型有：舊城居住、其他國(guó)有物業(yè)（商業(yè)物業(yè)）、村民住宅、舊廠房、特殊用地、公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、土地整理和不可預(yù)見費(fèi)。具體補(bǔ)償方式及費(fèi)用計(jì)算見下表：序號(hào)物業(yè)類型改造模式補(bǔ)償方式工程量單位指標(biāo)單位金額（億元）1舊城居住較為完好的小區(qū)，保留整治整治（整治成本）萬平方米500元/平方米質(zhì)量較差的居住區(qū)，進(jìn)行復(fù)建安置實(shí)物補(bǔ)償（復(fù)建成本）萬平方米2500元/平方米2其他國(guó)有物業(yè)（商業(yè)物業(yè)）部分特色商業(yè)及加油站，保留整治整治（整治成本）萬平方米500元/平方米國(guó)有征收按國(guó)有征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)狀評(píng)估價(jià)值補(bǔ)償萬平方米8000元/平方米3村民住宅全面拆除復(fù)建實(shí)物補(bǔ)償（復(fù)建成本）萬平方米2500元/平方米4舊廠房國(guó)有征收按國(guó)有征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)狀評(píng)估價(jià)值補(bǔ)償萬平方米2000元/平方米5特殊用地異地重建暫時(shí)只計(jì)取征收補(bǔ)償成本萬平方米2000元/平方米6公共服務(wù)設(shè)施異地重建暫時(shí)只計(jì)取征收補(bǔ)償成本萬平方米2500元/平方米部分保留（如中小學(xué)、消防設(shè)施用地）整治（整治成本）萬平方米500元/平方米新建設(shè)設(shè)施建設(shè)成本3萬平方米3000元/平方米7基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)（道路、廣場(chǎng)、綠地）開發(fā)成本/萬平方米1000300元/平方米8土地整理挖方、填方、借方、場(chǎng)地平整以上成本合計(jì)的5%/萬平方米/元/平方米9不可預(yù)見費(fèi)可能發(fā)生不利水文、天氣、經(jīng)濟(jì)等因素需增加的費(fèi)用以上成本合計(jì)的5%/萬平方米/元/平方米總計(jì)（2） 土地出讓總收入按照規(guī)劃方案，扣除保留面積、復(fù)建面積后?？紤]未來房地產(chǎn)自然增長(zhǎng)，以及整體環(huán)境改造，道路開通帶來的利好因素，并且考慮到本項(xiàng)目擁有臨江資源，預(yù)計(jì)研究區(qū)域未來住宅用地平均樓面地價(jià)為1900元/平方米；商業(yè)設(shè)施用地平均樓面地價(jià)為1900元/平方米。項(xiàng)目居住商業(yè)規(guī)劃建筑面積（萬平方米）可出讓建筑面積（萬平方米）可出讓單價(jià)（元/平方米）19001900土地出讓收入（億元）土地出讓總收入（億元）。 （3） 土地出讓凈收益分析片區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)成本及土地出讓收入。，因此該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是完全可行的。第十章 結(jié)論與建議一、結(jié)論該項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，項(xiàng)目對(duì)增加地方稅收、提供就業(yè)機(jī)會(huì)等均有積極的貢獻(xiàn)，項(xiàng)目社會(huì)效益良好。本項(xiàng)目建成后，對(duì)于調(diào)整城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、加速城鎮(zhèn)化建設(shè)，推動(dòng)富民片區(qū)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加地方稅收，提高當(dāng)?shù)厝嗣裎镔Y文化生活質(zhì)量等方面都具有十分重大的作用。綜合前面章節(jié)所述內(nèi)容，本項(xiàng)目社會(huì)效益顯著、經(jīng)濟(jì)效益良好、環(huán)境效益明顯，市場(chǎng)前景好。因此該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的和可行的。二、有關(guān)建議本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查估算，分析及預(yù)測(cè)后得出的。鑒于目前市場(chǎng)的客觀條件和項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，與必要的報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步做出說明，并提出以下建議：（一）進(jìn)一步深化設(shè)計(jì)，并滿足規(guī)劃和其他管理部門的規(guī)定要求。在設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分重視市場(chǎng)的變化，盡可能的保證項(xiàng)目的靈活性，以提高對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)趨勢(shì)的應(yīng)變能力。（二）建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施過程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行競(jìng)投招標(biāo)，工程包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。（三）加強(qiáng)與社會(huì)、政府相關(guān)管理部門的溝通。（四）注重公共關(guān)系的建立，樹立良好企業(yè)和項(xiàng)目的公眾形象，為項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)打下基礎(chǔ)