房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部步驟-資料下載頁(yè)
2025-06-25 00:49本頁(yè)面
【正文】 的項(xiàng)目經(jīng)理來(lái)管理。（3）獨(dú)立承包合同。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較小，技術(shù)要求較為簡(jiǎn)單時(shí)，則發(fā)展商可將開(kāi)發(fā)戴項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)發(fā)包給一家承包商獨(dú)立完成。這種承包方式對(duì)發(fā)展商的管理工作是有利3．按照是否包料劃分。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)不同，材鏡料供應(yīng)由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)亦是不同的。（）包工包料合同。包工包料就是指由承包商負(fù)責(zé)施工所用的全部人工和材料設(shè)備。通常情況下，這種方式是較為普遍的。（2）包工部分包料合同。該方式是指承包商只負(fù)責(zé)施工的全部人工和一部分材料，其余部分由發(fā)展商自己提供。如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建造標(biāo)準(zhǔn)很高，例如星級(jí)賓館、高級(jí)公寓等，部分材料與配套設(shè)備需要進(jìn)口，則這些材料和設(shè)備可由發(fā)展商自行負(fù)責(zé)提供，其余普通材料可由承包商負(fù)責(zé)提供。外商在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)往往采取這種方式。（3）包工不包料合同。即承包商僅提供勞務(wù)而不提供任何建筑材料，所有建筑材料均由發(fā)展商自行解決。這種合同方式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中很少使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)包合同方式是多種多樣的，房地產(chǎn)發(fā)展商應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的具體特點(diǎn)選擇采用。（二）一般合同條款合同文件應(yīng)包括的內(nèi)容在投標(biāo)文件內(nèi)容中已有說(shuō)明，此處不再贅述。這里敘述有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展商與建設(shè)項(xiàng)目承包商之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一般合同條款。．合同條款又稱合同條件，在國(guó)際上已編制了若干標(biāo)準(zhǔn)的“國(guó)際通用合同條件”，如FIDIC合同條件。在國(guó)際通用合同條件的基礎(chǔ)上，各國(guó)結(jié)合本國(guó)特點(diǎn)，制定了自己的合同條件。下面就根據(jù)我國(guó)的特點(diǎn)，逐條說(shuō)明可供發(fā)展商簽訂發(fā)包合同時(shí)采用的合同條款。1．一般義務(wù)。一般義務(wù)條款主要是籠統(tǒng)地規(guī)定承包商應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)。具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：（1）承包人責(zé)任。根據(jù)合同規(guī)定，承包人應(yīng)以細(xì)心、認(rèn)真的態(tài)度努力進(jìn)行施工與維修，提供一切勞務(wù)，包括工作監(jiān)督、材料、施工機(jī)械設(shè)備及施工和維修所需要的全部臨時(shí)或永久性的其他物品。（2）履約保函；為了保證合同能夠按期履行，在簽訂合同時(shí)，承包人應(yīng)提供銀行或保險(xiǎn)公司開(kāi)出的保函，保函所擔(dān)保的金額以授標(biāo)函中規(guī)定的數(shù)額為準(zhǔn)。（3）工程應(yīng)使工地監(jiān)理人員滿意。除了由于法律原因或?qū)嶋H原因不能做到的外，承包人應(yīng)嚴(yán)格按合同規(guī)定以及圖紙和技術(shù)說(shuō)明進(jìn)行工程施工和維修，以使發(fā)展商或其委托的監(jiān)理感到滿意。（4）承包人應(yīng)提交總進(jìn)度計(jì)劃。承包人在中標(biāo)后應(yīng)提交一份建議進(jìn)行該工程步驟順序的總進(jìn)度計(jì)劃。在實(shí)際執(zhí)行中，若工程進(jìn)度不符合原訂進(jìn)度計(jì)劃，承包人應(yīng)向監(jiān)理人員說(shuō)明其原因。（5）竣工時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)清理。在工程竣工時(shí)，承包人應(yīng)從現(xiàn)場(chǎng)清除、拆除并運(yùn)出一切施工設(shè)備、剩余材料、垃圾和各項(xiàng)臨時(shí)工程，并保持整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)和工程清潔整齊，使發(fā)展商滿意。2．合同文件管理。（1）合同圖紙、投標(biāo)書(shū)和合同條款，承包人和監(jiān)理人各持一份，以備隨時(shí)查閱。（2）發(fā)展商應(yīng)向承包商免費(fèi)提供：合同條文、標(biāo)書(shū)，兩份合同圖紙及兩份規(guī)范，另外還需提供兩份補(bǔ)充大樣圖。建筑工程完工后上述圖紙及文件都應(yīng)交還發(fā)展商。3．材料及設(shè)備供應(yīng)。材料及設(shè)備若是由發(fā)展商自行提供，則應(yīng)在合同中規(guī)定供貨時(shí)間，以便承包人安排施工進(jìn)度計(jì)劃。若材料及設(shè)備由承包人提供則應(yīng)規(guī)定：一切材料和設(shè)備均應(yīng)是合同中所規(guī)定的相應(yīng)規(guī)格、等級(jí)、品質(zhì)。承包人在購(gòu)買材料與設(shè)備之前應(yīng)按照工程監(jiān)理人員的要求，在制造加工地點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)或在合同可能規(guī)定的地點(diǎn)進(jìn)行檢驗(yàn)。對(duì)于材料，亦可提供樣品，以供檢驗(yàn)。提供樣品的費(fèi)用以及檢驗(yàn)費(fèi)用由哪一方承擔(dān)，應(yīng)在合同中明確規(guī)定。4．開(kāi)工、竣工時(shí)間及工期。合同中應(yīng)明確規(guī)定開(kāi)工及竣工時(shí)間以及相應(yīng)的工期。（1）工程的開(kāi)工。承包人在接到發(fā)展商或其監(jiān)理工程師有關(guān)開(kāi)工的書(shū)面命令后，應(yīng)在合同規(guī)定的期限內(nèi)，在現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)工，并且應(yīng)迅速且毫不拖延地繼續(xù)施工。（2）竣工期限的延長(zhǎng)。如果由于任何種類的額外或附加工程量，或者是由于合同中規(guī)定的原因，以及異常的惡劣氣候條件，其他特殊情況造成竣工期限的拖延，則監(jiān)理工程師應(yīng)批準(zhǔn)并確定該項(xiàng)延長(zhǎng)期限，并通知發(fā)展商和承包人。（3）施工進(jìn)度。如果工程實(shí)際進(jìn)度落后于計(jì)劃進(jìn)度，不能在預(yù)訂的工程竣工期限內(nèi)完工時(shí)，則承包人應(yīng)采取必要的措施，以便加快工程的施工進(jìn)度，使工程能在預(yù)定的工期內(nèi)竣工。此時(shí)，承包人無(wú)權(quán)要求增加為采取這些措施而支付的附加費(fèi)用。5．變更與增減。在合同中應(yīng)規(guī)定變更和增減的項(xiàng)目以及處理辦法。（1）變更。發(fā)展商或其委托監(jiān)理工程師認(rèn)為有必要，可以對(duì)工程或其任何部分的形式、質(zhì)量或數(shù)量作出變更。這些變更包括：①增加或減少合同中所包括的工作數(shù)量；②削減任何這類工作；③改變?nèi)魏芜@類工作的性質(zhì)或質(zhì)量及種類；④改變工程任何部分的標(biāo)高、基線、位置和尺寸；⑤完成工程竣工所必要的某些附加工作。（2）對(duì)變更的估價(jià)。對(duì)于額外或追加的工作，或已取消的工作，應(yīng)以合同中規(guī)定的單價(jià)予以估價(jià)。如果合同中未規(guī)定用于該項(xiàng)額外或追加工作的單價(jià)，則應(yīng)由合同雙方協(xié)商確定。6．轉(zhuǎn)讓與分包。合同的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)得到發(fā)展商的同意方可進(jìn)行。合同轉(zhuǎn)讓時(shí)，承包商所有的權(quán)利和義務(wù)都必須隨之轉(zhuǎn)移。建設(shè)項(xiàng)目的分包也需經(jīng)發(fā)展商同意。分包人可由發(fā)展商指定、推薦，或者由總包人自己選定。7．竣工驗(yàn)收與維修。竣工工程驗(yàn)收應(yīng)以國(guó)家頒布的施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及施工圖為依據(jù)。在驗(yàn)收時(shí)，承包商應(yīng)提供隱蔽工程驗(yàn)收記錄，中間交工驗(yàn)收記錄以及竣工圖紙。當(dāng)項(xiàng)目驗(yàn)收后，由發(fā)展商簽發(fā)工程竣工證書(shū)。合同中還需規(guī)定維修期。維修期一般從竣工證書(shū)簽發(fā)之日起算。在合同規(guī)定的維修期內(nèi)，若工程出現(xiàn)缺陷。則承包人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。如果該缺陷被判定是由于承包商所采用的材料、施工工藝不符合合同要求，或由于承包商的疏忽造成的，則由承包商承擔(dān)此項(xiàng)維修費(fèi)用。如果該缺陷是由于其他原因造成的，那么對(duì)維修費(fèi)用應(yīng)進(jìn)行核實(shí)，并作為附加工作予以付款。8．支付方式。工程款的支付一般按時(shí)間大致劃分為四個(gè)階段，即預(yù)付款、工程進(jìn)度款、最終付款和退還保留金。（l）預(yù)付款。預(yù)付款用來(lái)支付承包商初期費(fèi)用。支付時(shí)間一般在簽訂正式承包合同后的一個(gè)限定時(shí)間內(nèi)，由承包商提供一筆相當(dāng)數(shù)額的履約保函之后，發(fā)展商即可支付現(xiàn)款。預(yù)付款亦可用初期動(dòng)員費(fèi)替代。預(yù)付款一般在以后的工程進(jìn)度中扣除，但扣除的進(jìn)度可協(xié)商確定，并載入合同。預(yù)付款也可以按月等分扣回。12 / 1
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