【正文】 5 天= 萬(wàn)元/年四、項(xiàng)目成本費(fèi)用區(qū)分。 工資水平：中高層 8 人/月平均工資 2800 元；職工 25 人/月平均工資 1300 元； 其他福利：50 萬(wàn)；20 固定資產(chǎn)維護(hù)費(fèi)：100 萬(wàn)元； 市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用：業(yè)務(wù)差旅、招商、廣告宣傳費(fèi) 200 萬(wàn)； 折舊費(fèi)：固定資產(chǎn)按平均年限法計(jì)提折舊，房屋建筑物折舊年限為 20 年；其他設(shè)施、設(shè)備等為 10 年，殘值率按 5%計(jì)； 不可預(yù)見(jiàn)的機(jī)動(dòng)費(fèi)：業(yè)務(wù)招待等其他支出 200 萬(wàn) 燃油動(dòng)力費(fèi)（包括水電費(fèi)）：20 萬(wàn)元/月 修理費(fèi)：按固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的 10%計(jì)提；稅費(fèi)：項(xiàng)目按現(xiàn)行規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。五、財(cái)務(wù)估算 （一）年銷售收入估算 項(xiàng)目建成后，在 5 年培育期內(nèi)，年平均銷售收入約 780 萬(wàn)元，具體包括：（1）鋪面租金：按照平均每間鋪面 15 平方米計(jì)算，共計(jì) 800 間鋪面，在市場(chǎng)培育期的首年，鋪面平均租金為 400600 元/間/ 月，故首年收益為 480 萬(wàn)元/年；次年鋪面平均租金為 500—700 元/間/月，則次年收益為 576 萬(wàn)元/ 年；第三年鋪面平均租金為700—900 元/間/月，則該年收益為 768 萬(wàn)元/ 年；第四年鋪面平均租金為 9001200 元/ 間/月，則該年收益 為 1008 萬(wàn)元/年。自第五年起，以后每年的租金收益為 1008 萬(wàn)元/年。（2）其他管理費(fèi)：停車場(chǎng)管理費(fèi)：300 元/天*365 天= 萬(wàn)元/年 （二）項(xiàng)目支出估算21 頭 5 年，工資總支出 66 萬(wàn)元/年； 頭 5 年，其他福利 50 萬(wàn)元/年； 按固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的 10%計(jì)； 燃油動(dòng)力費(fèi) 240 萬(wàn)元； 業(yè)務(wù)差旅、招商、廣告宣傳費(fèi) 200 萬(wàn)； 業(yè)務(wù)招待等不可預(yù)動(dòng)機(jī)支出 200 萬(wàn)； 固定資產(chǎn)按平均年限法計(jì)提折舊，房屋建筑物折舊年限為 20 年；其他設(shè)施、設(shè)備等為 10 年，殘值率按 5%計(jì)； 稅費(fèi)：項(xiàng)目按現(xiàn)行規(guī)定繳納各種稅費(fèi)；六、利潤(rùn)估算 利潤(rùn)總額：在市場(chǎng)培育期滿，收回投資成本后，項(xiàng)目年正常利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元； 收回成本后產(chǎn)生的所得稅；按 25%的所得稅計(jì)算，約239 萬(wàn)元； 凈利潤(rùn)：在市場(chǎng)培育期滿，收回投資成本，扣除所有稅費(fèi)后，項(xiàng)目年獲凈利潤(rùn) 700750 萬(wàn)元； 投資回收期：項(xiàng)目稅前靜態(tài)投資回收期為 年； 頭 5 年投資回報(bào)率：年均租金收益 780 萬(wàn)元/總投資額3400 萬(wàn)元*100% = 23%。七、盈虧平衡分析 項(xiàng)目固定成本 3400 萬(wàn)元，年均可變成本約 38 萬(wàn)元，年平均銷售收入為 780 千萬(wàn)元，項(xiàng)目贏虧平衡點(diǎn)為：22 BEP=總 投資成本/ （單位銷售收入—單位可變成本）=3400/（78038）=（年） 結(jié)果表明，當(dāng)租金收入到達(dá) 年（約 4 年 7 個(gè)月）的時(shí)候，項(xiàng)目達(dá)到保本點(diǎn)。 八、財(cái)務(wù)評(píng)估總結(jié) 本項(xiàng)目前期建筑總投資為 2136 萬(wàn)元，在市場(chǎng)培育期滿，收回投資后，每年可獲純利約 700750 萬(wàn)元，投資回報(bào)率達(dá) 23%，項(xiàng)目稅前靜態(tài)投資回收期 年。合作期為 25 年，減去 5 年市場(chǎng)培育期，按年凈利潤(rùn) 750 萬(wàn)元計(jì)，在剩余的 20 年內(nèi)，共獲利 億元。項(xiàng)目整體效益高，財(cái)務(wù)可行。 第八章 項(xiàng)目的資產(chǎn)屬性與經(jīng)營(yíng)收入分配模式該項(xiàng)目解決了當(dāng)前政府在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展規(guī)劃中所遇到的土地資源規(guī)劃征收、社會(huì)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)和諧健康發(fā)展與民生就業(yè)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)屬性、財(cái)富收入分配等一系列關(guān)于民生切身利益的問(wèn)題。為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在和遇到的各種利益矛盾提供了一條新的發(fā)展途徑。目前該項(xiàng)目約定對(duì)玉林市火車站站前舊中藥市場(chǎng)的土地資源采取與玉林市市場(chǎng)服務(wù)中心合作的模式，由玉林市市場(chǎng)服務(wù)中心提供土地，我公司獨(dú)立籌資開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)，合作共享項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)所得利潤(rùn)，共謀社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展財(cái)富，解決部分職工就業(yè)，拉動(dòng)市場(chǎng)周圍經(jīng)濟(jì)效益，充分發(fā)揮市場(chǎng)輻射效應(yīng)。我公司與玉林市市場(chǎng)服務(wù)中心的合作經(jīng)營(yíng)權(quán)為 2523年，25 年合同期滿后我公司在該項(xiàng)目的一切固定資產(chǎn)、其他無(wú)形資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)權(quán)等全部反還給玉林市市場(chǎng)服務(wù)中心及當(dāng)?shù)卣Ｔ摵献鞣绞浇o玉林市市場(chǎng)服務(wù)中心的全體職工帶來(lái)的貨幣收入、資產(chǎn)收益等是非常超值的。從玉林市市場(chǎng)服務(wù)中心全體職工以及周邊廣大商家今后的就業(yè)謀生角度考慮，廣西提倡率先建設(shè)北部灣和諧小康社會(huì)的主題看，會(huì)收到相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)效益的。第九章 投資主體對(duì)投資項(xiàng)目建設(shè)的建議請(qǐng)玉林市政府批準(zhǔn)玉林市火車站站前舊中藥市場(chǎng)的土地用于“中國(guó) .玉林東 ” 的建設(shè)。 該項(xiàng)目以玉林市市場(chǎng)服務(wù)中心提供土地，我公司全額出資開(kāi)發(fā)建設(shè)的形式，管理、經(jīng)營(yíng)與市場(chǎng)服務(wù)中心合作，經(jīng)營(yíng)效益先后共享的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，因此望政府能給予一定的政策支持，對(duì)該土地在開(kāi)發(fā)前期遇到的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)處理，項(xiàng)目的建設(shè)行政審批盡量簡(jiǎn)化，以加快該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期。 我公司期待該項(xiàng)目能引起政府的肯定與重視，并期待政府能將“玉林東盟國(guó) 際農(nóng)機(jī)、機(jī)電交易廣場(chǎng)” 列入玉林市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃，在政策給予大力支持，幫助我公司完成這一宏愿發(fā)展目標(biāo)。 廣西 XXXXXXX 有限公司 2022 年 5 月 2 日24投資回報(bào)率計(jì)算公式：例如，有一臨街商鋪，面積約 50 平方米，售價(jià)約 200 萬(wàn)元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是 400 元/平方米，即：這個(gè)商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得 2 萬(wàn)元的月租金。那么，它的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下： 25 套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資回報(bào)率＝2 萬(wàn)元12/200 萬(wàn)元，通過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：12％ 要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以 215 萬(wàn)元成交，那么它的投資回報(bào)率＝(215200)/200，通 過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：％