【正文】 本方案容積率變化容+ 容+ 容+ 1內(nèi)部收益率%%%%%%%較基本方案增減（%）2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%，萬(wàn)元） 較基本方案增減（%）3靜態(tài)投資回收期（年） 較基本方案增減（%） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論經(jīng)測(cè)算，%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic＝%)。，完全能夠滿(mǎn)足貸款償還要求。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。表95 土地出讓收入、稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目單位合計(jì)2005200620072008200920102011　土地開(kāi)發(fā)收入　318, 40, 34, 113, 35, 70, 24, 1居住用地出讓收入萬(wàn)元220, 10, 13, 99, 70, 24, 　出讓地塊　　　RbRb3Ra2Rc、RdRe1　Rf、1/2Rg1/2Rg　出讓面積m2　　16, 21, 156, 　200, 66, 　容積率　　　 　 　樓面單價(jià)元/m2　　3, 3, 3, 3, 3, 2商業(yè)用地出讓收入萬(wàn)元36, 14, 22, 　出讓地塊　　　　CRa CRb　CRa1　　　出讓面積m2　　　15, 　22, 　　　容積率　　　　 　 　　　樓面單價(jià)元/m2　　　5, 　5, 　　3辦公用地出讓收入萬(wàn)元42, 29, 13, 　出讓地塊　　　C1a2　C1b1　　　　出讓面積m2　　30, 　13, 　　　　容積率　　　 　 　　　　樓面單價(jià)元/m2　　3, 　3, 　　　4旅館用地出讓收入萬(wàn)元5, 5, 　出讓地塊　　　　C2a1　　　　　出讓面積m2　　　19, 　　　　　容積率　　　　 　　　　　樓面單價(jià)元/m2　　　2, 　　　　5公園用地出讓收入萬(wàn)元13, 　13, 　出讓地塊　　　　　　E1　　　出讓面積m2　　　　　151, 　　　容積率　　　　　　 　　表96 土地開(kāi)發(fā)成本估算表 （單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2005200620072008200920102011　計(jì)劃結(jié)轉(zhuǎn)成本比例　0%%%%%%1計(jì)劃結(jié)轉(zhuǎn)土地投資成本02經(jīng)營(yíng)成本（1*1%）03財(cái)務(wù)費(fèi)用—利息支出0　總成本費(fèi)用0表97 損 益 表 （單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)20052006200720082009201020111土地開(kāi)發(fā)收入318, 40, 34, 113, 35, 70, 24, 2總成本費(fèi)用146, 26, 22, 74, 23, 50, 16, 3利潤(rùn)總額76, 13, 11, 39, 12, 20, 8, 4彌補(bǔ)前年度虧損 　　　　　　　5未分配利潤(rùn)76, 13, 11, 39, 12, 20, 8, 6累計(jì)未分配利潤(rùn)　 13, 25, 64, 76, 97, 105, 表98 借款還本付息表 （單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目利率12345671借款及還本付息　　　　　　　　年初借款本息累計(jì)　　29, 52, 68, 69, 70, 本年借款%29, 23, 15, 1, 　　本年應(yīng)計(jì)利息　 2, 3, 4, 4, 4, 計(jì)入建設(shè)期利息　 2, 3, 4, 4, 　　計(jì)入生產(chǎn)期利息　　　　　　4, 本年還本付息　 2, 3, 4, 4, 74, 本年償還本金　　　 70, 本年付息　 2, 3, 4, 4, 4, 年末借款本息累計(jì)　29, 52, 68, 69, 70, 2還款資金來(lái)源　　　 287, 24, 上年余額　　　　　　221, 　稅后利潤(rùn)　　　　　　20, 8, 結(jié)轉(zhuǎn)土地成本　　　　　　45, 16, 借款償還期表99 現(xiàn)金流量表 （單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)12345671現(xiàn)金流入318, 40, 34, 113, 35, 70, 24, 土地開(kāi)發(fā)收入318, 40, 34, 113, 35, 70, 24, 2現(xiàn)金流出192, 79, 63, 43, 3, 1, 土地開(kāi)發(fā)投資190, 79, 63, 43, 2, 1, 流動(dòng)資金 　　　　　　　經(jīng)營(yíng)成本2, 3凈現(xiàn)金流量125, 79, 23, 9, 109, 34, 70, 24, 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量　79, 103, 112, 3, 30, 101, 125, 5凈現(xiàn)值56, 73, 19, 7, 78, 22, 42, 13, 6累計(jì)凈現(xiàn)值　73, 93, 100, 22, 42, 56, 　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)：　　　　　　　　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%　　　　　　　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%）56, 　　　　　　　　投資回收期 　　　　　　　第10章 社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析 本項(xiàng)目通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀資源的整合，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍焙?，可為思明區(qū)政府提供用地82平方米，其中：，商業(yè)用地37851平方米，，?？鄢杀竞?，預(yù)計(jì)可獲得11億元的土地開(kāi)發(fā)收益。除此以外，本項(xiàng)目的實(shí)施還可帶來(lái)巨大的社會(huì)效益，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ⑴ 滿(mǎn)足廈門(mén)市旅游業(yè)發(fā)展對(duì)城市建設(shè)用地的迫切需求，同時(shí)隨著本項(xiàng)目的建設(shè)投產(chǎn)，可直接增加就業(yè)崗位及政府財(cái)稅收入。 ⑵ 加快廈門(mén)市城市建設(shè)步伐，為廈門(mén)市城區(qū)的擴(kuò)張與發(fā)展提供了新的廣闊空間。本項(xiàng)目的實(shí)施，將對(duì)本島東部地區(qū)最后的一塊農(nóng)村用地進(jìn)行整合，提高廈門(mén)城市化水平。 ⑶ 較好地解決三農(nóng)問(wèn)題，以第三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)農(nóng)村城市化，通過(guò)發(fā)展旅游等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)業(yè)、轉(zhuǎn)型，加快思明區(qū)部分農(nóng)村城市化進(jìn)程。第11章 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)歷年的土地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目所處的區(qū)域情況、目前體制狀況等綜合分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目潛在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)、政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)等。具體分析如下： 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于兩個(gè)方面：一是土地一級(jí)市場(chǎng)的實(shí)際需求總量與預(yù)計(jì)的發(fā)生偏差，尤其是項(xiàng)目區(qū)可出讓土地未能按期望的需求態(tài)勢(shì)得以順利掛牌出讓?zhuān)绊戫?xiàng)目投資收益的實(shí)現(xiàn)。二是土地出讓價(jià)格低于期望值，減少項(xiàng)目投資收益。 融資風(fēng)險(xiǎn) 融資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：一是項(xiàng)目資金不落實(shí)或資金供應(yīng)不充足，導(dǎo)致項(xiàng)目工期拖延甚至被迫終止；二是資金結(jié)構(gòu)不合理，債務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)重，企業(yè)在財(cái)務(wù)上不能持續(xù)發(fā)展；三是利率變動(dòng)導(dǎo)致融資成本升高。 投資風(fēng)險(xiǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn)主要是由于投資估算的不確定性造成投資增加的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：一是工程量預(yù)計(jì)不足；二是人工、材料、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、各種費(fèi)率、通貨膨脹率等的提高；三是征地及拆遷工程量的增加和單價(jià)的提高；四是政府規(guī)劃調(diào)整、特殊的趕工要求而發(fā)生的增減工程項(xiàng)目或設(shè)計(jì)變更引起的工程費(fèi)用變更。 社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目與所在地互適應(yīng)程度可能出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)社會(huì)各利益群體、當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)及當(dāng)?shù)丶夹g(shù)、文化環(huán)境帶來(lái)的負(fù)面影響，而引發(fā)的項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)廈門(mén)歷年的實(shí)踐情況來(lái)看，主要風(fēng)險(xiǎn)是：一是因征地補(bǔ)償問(wèn)題干擾項(xiàng)目施工；二是項(xiàng)目當(dāng)?shù)乩嫒后w或組織機(jī)構(gòu)強(qiáng)行要求承包項(xiàng)目土石方工程等，干擾項(xiàng)目的正常實(shí)施。 政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生重大變化或者上一級(jí)政府政策作出重大調(diào)整，項(xiàng)目原定目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)甚至無(wú)法實(shí)現(xiàn)。政府是由官員組成的，官員又是流動(dòng)的，在沒(méi)有詳細(xì)的法規(guī)文件來(lái)明確上一級(jí)政府在土地成片開(kāi)發(fā)中的權(quán)責(zé)利時(shí)，思明區(qū)政府將始終面臨著政策變動(dòng)帶來(lái)的不確定性及其造成的風(fēng)險(xiǎn)。 環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目系為成片土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行配套的項(xiàng)目，它必然會(huì)對(duì)項(xiàng)目區(qū)的自然環(huán)境、山體植被、水土保持、文物古跡等產(chǎn)生負(fù)面影響，致使項(xiàng)目不能順利實(shí)施或需要增加大量的投資進(jìn)行治理等。 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 為降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，大幅度提高土地一級(jí)市場(chǎng)出讓收益，建議思明區(qū)政府積極引入城市運(yùn)營(yíng)的理念，運(yùn)用市場(chǎng)手段，對(duì)城市的自然資源、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人文資源進(jìn)行優(yōu)化整合和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置和高效利用。當(dāng)前要加快五通高林片區(qū)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備工作進(jìn)度，加大宣傳，同時(shí)積極做好土地掛牌的工作。 融資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 為避免或減少融資方面的風(fēng)險(xiǎn)，建議采取如下對(duì)策：一是思明區(qū)政府應(yīng)明確本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投融資機(jī)制，盡快確定開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的決算方式，并建議以政府支持函的形式確保本項(xiàng)目的融資能順利進(jìn)行。二是政府應(yīng)及時(shí)地與開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行資金決算，確保開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的及時(shí)供應(yīng)。四是為規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)積極與貸款行談判，盡可能多地爭(zhēng)取政策性銀行——國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款額度，減少商業(yè)銀行貸款。 投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 為避免或減少因投資估算的不確定性造成投資增加的風(fēng)險(xiǎn)，建議采取以下對(duì)策：一是加大前期工作力度，加強(qiáng)征地拆遷的實(shí)物工程量的調(diào)查統(tǒng)計(jì)工作；二是留足預(yù)備費(fèi)，同時(shí)加強(qiáng)投資成本管理與控制工作；三是及時(shí)跟蹤該片區(qū)規(guī)劃的變化情況，及時(shí)調(diào)整建設(shè)方案及融資方案。 社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 為盡可能將社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)降低到最小程度，建議：一是政府在征地拆遷補(bǔ)償問(wèn)題上應(yīng)做到公開(kāi)、公平、公正，對(duì)同一類(lèi)型土地實(shí)行統(tǒng)一的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，避免差別化引發(fā)矛盾；二是要切實(shí)把解決失地農(nóng)民的社會(huì)生存問(wèn)題作為開(kāi)發(fā)區(qū)政府必須解決好的頭等大事來(lái)抓，積極引導(dǎo)和扶持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)和個(gè)體經(jīng)濟(jì)投入到為工業(yè)區(qū)、城市區(qū)配套服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)中，加強(qiáng)并免費(fèi)地為失地農(nóng)民提供轉(zhuǎn)崗再就業(yè)培訓(xùn)及職業(yè)教育培訓(xùn)；三是從征地補(bǔ)償款中拿出一部分資金及政府再補(bǔ)貼一部分資金作為失地農(nóng)民的基本社會(huì)保障金，統(tǒng)籌管理，增加農(nóng)民社會(huì)保障。 政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 為避免政策環(huán)境的變化給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，建議思明區(qū)政府應(yīng)盡量爭(zhēng)取上一級(jí)政府的支持，保證已通過(guò)片區(qū)的規(guī)劃，避免因規(guī)劃的變動(dòng)而影響到思明區(qū)政府的投資收益。 環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 為確保項(xiàng)目能順利實(shí)施，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)重視項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作，建議委托有資質(zhì)的環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)開(kāi)展項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作并報(bào)環(huán)境保護(hù)主管部門(mén)審批；開(kāi)發(fā)過(guò)程中要切實(shí)采取環(huán)境保護(hù)措施，尤其要重視水土保持和文物保護(hù)工作。第12章 結(jié)論與建議 主要結(jié)論 ⑴ 思明區(qū)是廈門(mén)本島的兩個(gè)區(qū)之一，以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，風(fēng)光旖旎的環(huán)島路即為其中的一個(gè)著名的新景點(diǎn)。本項(xiàng)目的建設(shè)將滿(mǎn)足