關(guān)于某項(xiàng)目公寓后期運(yùn)作模式研究的匯報(bào)與建議-資料下載頁
2025-06-24 16:27本頁面
【正文】 承諾回報(bào)支付回報(bào)后盈余從上表看，10年包租模式會(huì)在每年給公司造成一定的虧損，但在第1年公司以元／平方米的價(jià)格獲得了約億元的銷售收入，以此銷售收入減去10年共萬元的虧損，則實(shí)際的售價(jià)高達(dá)約萬元。該銷售模式相當(dāng)于公司在2006年以10年共計(jì)萬元的利息獲得了億元的貸款，年均貸款利率為%。按以上假設(shè)，并假設(shè)投資客申請(qǐng)7成20年貸款，10年租金承諾期滿后以原購買價(jià)格出售，投資客的年均現(xiàn)金回報(bào)高達(dá)%，現(xiàn)金投資回收期為年。（3）整售＋包租模式整售＋包租模式即公司與酒店式公寓管理集團(tuán)（假設(shè)為AAA）簽訂管理協(xié)議后，將本項(xiàng)目公寓帶管理協(xié)議整售給信托公司，具體操作方式如下：1) 成立一個(gè)全資的資產(chǎn)管理公司（下稱：A公司），主營(yíng)業(yè)務(wù)為對(duì)開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行管理。2) A公司與經(jīng)營(yíng)管理公司簽訂標(biāo)識(shí)授權(quán)使用合約和管理合約，與經(jīng)營(yíng)管理公司簽訂離岸技術(shù)服務(wù)和市場(chǎng)行銷合約。3) 與信托公司簽訂購買合同；信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金以支付購房款。4) 信托公司與A公司簽訂委托管理協(xié)議，將所購買的公寓委托A公司管理，A公司向信托公司承諾若干年限的固定回報(bào)；信托公司和A公司同時(shí)與擔(dān)保公司簽訂為委托管理協(xié)議的執(zhí)行提供擔(dān)保的擔(dān)保協(xié)議。5) 為使本項(xiàng)目公寓對(duì)信托公司形成更強(qiáng)的吸引力，A公司還可與信托公司簽訂回購合同，即在承諾固定回報(bào)期滿后，由A公司以原價(jià)回購本項(xiàng)目公寓。6) 每月由A公司向經(jīng)營(yíng)管理公司支付管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)等費(fèi)用，從經(jīng)營(yíng)管理公司收取租金，并按協(xié)議向信托公司支付固定回報(bào)，信托公司再向信托計(jì)劃的購買者支付回報(bào)。＊整售＋包租模式的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)如下：假設(shè)A公司向信托公司承諾的固定回報(bào)為%，承諾回報(bào)期10年，銷售價(jià)格為元／平方米，10年后以原價(jià)購回，其它假設(shè)同散售＋包租模式。則A公司在10年承諾回報(bào)期間的盈利如下表所示： 合計(jì)2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年12345678910入住率出租收入非出租收入總收入總運(yùn)營(yíng)成本毛營(yíng)業(yè)利潤(rùn)租賃綜合稅營(yíng)業(yè)稅獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用可返還的利潤(rùn)回報(bào)率承諾回報(bào)支付回報(bào)后盈余從上表看，在整售＋包租的模式下，由于信托公司要分掉一部分投資回報(bào)，公司在10年承諾回報(bào)期間的虧損大于散售＋包租模式。以公司第1年約億元的銷售收入減去10年共萬元的虧損，則實(shí)際的售價(jià)約萬元，仍然是可以接受的。下一步工作建議如上文所述，由于項(xiàng)目工期的限制，僅與有整買意向的BBB談判有較大的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)以最壞的預(yù)期防患于未然。但是，其它經(jīng)營(yíng)管理公司如AAA在協(xié)議簽訂以及華遠(yuǎn)地產(chǎn)支付其技術(shù)服務(wù)費(fèi)之前不會(huì)介入項(xiàng)目設(shè)計(jì)。對(duì)此，我部建議下一步的工作為：第一，在AAA提供資料的基礎(chǔ)上，我部對(duì)雙方合作的主要條件已經(jīng)基本了解，對(duì)引入其并采取散售＋包租模式或者整售＋包租模式的效益測(cè)算已初步完成而且結(jié)果可以接受，可與其進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判階段，盡快約其到京與公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步洽談合作事宜。第二，盡快向BBB提交投資建議書，并積極跟進(jìn)，要求其盡快決策。同時(shí)，要求其提供經(jīng)營(yíng)成本等數(shù)據(jù)并據(jù)此進(jìn)行效益測(cè)算。第三，向北京國際信托投資有限公司聯(lián)系本項(xiàng)目公寓的合作事宜，向其提交投資建議書。第四，與CCC繼續(xù)接觸，了解更多信息，并將其作為引入經(jīng)營(yíng)管理公司的備選。第五，根據(jù)各方談判的進(jìn)展情況，與先達(dá)成協(xié)議的一方合作，并據(jù)此選擇銷售模式。即如果在與AAA簽訂合約前與BBB達(dá)成整售意向，則優(yōu)先選擇整售于BBB；反之，選擇引入AAA；在選擇引入AAA的情況下，優(yōu)先選擇帶管理合約向投資機(jī)構(gòu)包括信托機(jī)構(gòu)整售，其次選擇散售＋包租模式。部2003年月日15 / 15
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