金地集團(tuán)項(xiàng)目投資決策成果標(biāo)準(zhǔn)-資料下載頁
2025-10-29 04:00本頁面
【導(dǎo)讀】ZB-TZ-Z02項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn)版本：1. 質(zhì)量管理體系作業(yè)指導(dǎo)書。修改狀態(tài)修訂情況生效日期。目產(chǎn)品、客戶、價(jià)格定位概要，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排，項(xiàng)目成本及收益水平，項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)等。項(xiàng)目銷售進(jìn)度計(jì)劃及分期售價(jià)。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值頁碼。4物業(yè)類型住宅見xx頁。15LV—IRR（％）見xx頁。場(chǎng)地現(xiàn)狀照片標(biāo)明拍攝點(diǎn)與目標(biāo)點(diǎn)位置□已提供。應(yīng)在項(xiàng)目論證階段收集、制作完成，并。作為項(xiàng)目策劃階段和設(shè)計(jì)管理階段進(jìn)行概念規(guī)劃
【正文】 裝修進(jìn)行中；泳池工程完成；1% ZBTZZ02 項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn) 版本： 1 第 18 頁，共 22 頁 18 售樓處未能開放； 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格策略 P(Z) 高 P(Z 1) 片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相繼采取提價(jià)策略，特別是直接競(jìng)爭(zhēng)的大華項(xiàng)目高價(jià)跟進(jìn) 3% 中 P(Z 2) 片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（特別是 大華項(xiàng)目）采取穩(wěn)健的價(jià)格策略 0 低 P(Z 3) 大華項(xiàng)目采取低價(jià)策略，同期價(jià)格遠(yuǎn)低于格林小城 － 2% 2. 關(guān)鍵事件的發(fā)生概率 高（快） 中 低（慢） ∑ 武漢市房?jī)r(jià)上漲幅度 1 市政配套的建設(shè)進(jìn)度 0 1 項(xiàng)目工程進(jìn)度 1 公建及景觀建設(shè)進(jìn)度 1 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格策略 1 3. 計(jì)算方法 以上各關(guān)鍵事件可以近似看作相互獨(dú)立事件，因此： E(P)=EP(V)＋ EP(W) ＋ EP(X) ＋ EP(Y) ＋ EP(Z) =%＋ 1%＋ 1%＋ %－ % =% 4. 說明 由此可知，從當(dāng)前時(shí)點(diǎn)到 B 區(qū)推盤時(shí)，價(jià)格上浮的期望值是 %。 附件 八 、項(xiàng)目投資與收益估算及資金籌措安排 項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算表 1） 項(xiàng)目地價(jià)情況：地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)； 2） 項(xiàng)目建安成本情況：預(yù)期成本、物業(yè)基金； 3） 項(xiàng)目預(yù)期價(jià)格情況：項(xiàng)目各類物業(yè)類型售價(jià)、銷售比例、剩余物業(yè)價(jià)格折算率、出租租金、出租年金計(jì)算期、年金折現(xiàn)率 等； 4） 相關(guān)稅費(fèi)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、稅收返還等。 基本架構(gòu)詳見表 1（各子公司可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整）。 ZBTZZ02 項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn) 版本： 1 第 19 頁，共 22 頁 19 項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算表 單位可售面積利潤(rùn)情況 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 總價(jià) (萬元 ) 1 項(xiàng)目總收入（含剩余物業(yè)） 銷售收入 處理 剩余物業(yè) 收入 出租 凈收入折現(xiàn) 2 項(xiàng)目 總成本費(fèi)用 土地成本 前期費(fèi)用 建安 工程 成 本 開發(fā) 間接 費(fèi)用 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 公司管理費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅及附加 財(cái)務(wù)費(fèi)用 土地增值稅 3 稅前特殊補(bǔ)貼 4 稅前利潤(rùn) 5 所得稅 ％ 6 稅后特殊補(bǔ)貼 7 稅后凈利潤(rùn) 8 銷售 凈 利率 9 IRR 10 NPV 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 1） 假設(shè)的基準(zhǔn)數(shù)據(jù) ：折現(xiàn)率、通貨膨脹率、租金計(jì)算期； 2） 全部投資的現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)：季度凈現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (NPV)、內(nèi)部收益率(IRR)； 3） 項(xiàng)目資金來源結(jié)構(gòu)：自有資金與借貸資金比例、借貸資金利率；如果項(xiàng)目考慮合作，則需提供合作方要求的收益率。 ZBTZZ02 項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn) 版本： 1 第 20 頁，共 22 頁 20 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 設(shè)定 當(dāng)季回款比例 0％ 下季回款比例 100％ 各類剩余物業(yè)的％集中在最后一 期按當(dāng)期均價(jià)的％處理 年度 /季度 合計(jì) /折現(xiàn) 1 2 序號(hào) 項(xiàng)目 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 處理 剩余物業(yè) 收入 出租 凈收入折現(xiàn) 稅前特殊補(bǔ)貼 稅后特殊補(bǔ)貼 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期費(fèi)用 建安 工程 成本 開發(fā) 間接 費(fèi)用 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 公司管理費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6 IRR 7 NPV 8 季度資金峰值 營(yíng)業(yè)稅率 —— 營(yíng)業(yè)費(fèi)用比例 貸款利率 —— 管理費(fèi)用比例 注： 集團(tuán) 考察項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性時(shí)會(huì)將項(xiàng)目 銷售凈利潤(rùn)率、 項(xiàng)目 全投資 IRR兩個(gè)指標(biāo)作為決策主指標(biāo) 、 同時(shí)會(huì)將項(xiàng)目含財(cái)務(wù)費(fèi)用全投資 IRR及項(xiàng)目 LV— IRR作為輔助決策指標(biāo) ，子公司需在上報(bào)項(xiàng)目 投資決策 報(bào)告時(shí)一并提交以上數(shù)據(jù)作為決策依據(jù)； 以上數(shù)據(jù)均需摘自集團(tuán)統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)測(cè)算表，以統(tǒng)一評(píng)價(jià)口徑。 ZBTZZ02 項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn) 版本： 1 第 21 頁，共 22 頁 21 項(xiàng)目全投資 IRR是不考慮資金來源前提下依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表所測(cè)算出來的項(xiàng)目收益；含財(cái)務(wù)費(fèi)用全投資 IRR是假設(shè)在全投資現(xiàn)金流量表基礎(chǔ)上考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用支付所測(cè)算的項(xiàng)目收益； LVIRR的測(cè)算就是集團(tuán)將前期投入的非銀行貸款資金全部看作 是自有資金， 然后根據(jù)項(xiàng)目 貸款條件安排確定銀行貸款到位 及還本付息時(shí)間、數(shù)量 ，從而測(cè)算項(xiàng)目自有資金的 LV－ IRR，此種測(cè)算模式 與國(guó)際投資者的測(cè)算方法 基本一致 。 項(xiàng)目資金籌措方案建議（戰(zhàn)略合作模式下） 附件 九 、項(xiàng)目敏感性分析 通過對(duì)項(xiàng)目主要可變因素及其可能變化范圍的模擬，分析其對(duì)項(xiàng)目主要收益指標(biāo)（年度利潤(rùn)、總利潤(rùn)、 IRR、 NPV等）的影響，確定敏感性因素，為項(xiàng)目決策后的風(fēng)險(xiǎn)控制提供建議。 在項(xiàng)目基礎(chǔ)性條件（比如投標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的地價(jià)）不確定的情況下，可以假設(shè)一定的收益水平，分析提高或降低各收益指標(biāo)對(duì)于地價(jià)的影響。 參 考表格如表 4－ 1和 4－ 2所示： 表 4－ 1 敏感性分析表 指標(biāo) 敏感性因素 基準(zhǔn)值 建安成本 開發(fā)進(jìn)度 銷售價(jià)格 5％ 0 5% IRR NPV 銷售利潤(rùn)率 年度利潤(rùn) 表 4－ 2 地價(jià)的敏感性分析表 指標(biāo) 敏感性因素 IRR 總利潤(rùn) 銷售價(jià)格 ＝ 10％ ＝ 15％ ZBTZZ02 項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn) 版本： 1 第 22 頁，共 22 頁 22 基準(zhǔn)值 地價(jià)
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1