【正文】 供求因素。當(dāng)工業(yè)物業(yè)供需矛盾的尖銳及存在良好的投資預(yù)期的情況下，有可能造成進(jìn)一步增值。（4）工業(yè)物業(yè)管理的因素。良好的物業(yè)管理可以為物業(yè)帶來(lái)增值的空間，我們可以看到許多實(shí)際例子。在工業(yè)物業(yè)銷售初期，物業(yè)的價(jià)格并不高，隨著業(yè)主的進(jìn)駐和使用，工業(yè)物業(yè)管理開(kāi)始全面覆蓋，物業(yè)的面貌發(fā)生變化，或者是已經(jīng)使用物業(yè)的業(yè)主感到物業(yè)管理帶來(lái)的種種便利，會(huì)使更多的企業(yè)前來(lái)選擇，導(dǎo)致工業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)售價(jià)的提高。這是物業(yè)管理的提升功能。3．試述物流配送中心物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)物流配送中心物業(yè)管理是一項(xiàng)創(chuàng)新活動(dòng)，但總的發(fā)展趨勢(shì)是實(shí)現(xiàn)以下幾個(gè)目的： （1）信息管理網(wǎng)絡(luò)化。物流信息管理是根據(jù)企業(yè)物流活動(dòng)的需要而產(chǎn)生的，傳統(tǒng)的人工管理物流信息的辦法已不適應(yīng)配送中心現(xiàn)代化管理的要求。這是因?yàn)椤５谝?、信息的絕對(duì)數(shù)量增加；第二、信息流量在不同時(shí)段的差別很大；第三、信息發(fā)生地點(diǎn)、處理地點(diǎn)、傳達(dá)對(duì)象分散往廣大地區(qū)；第四、物流與信息的流動(dòng)要同時(shí)進(jìn)行；第五，物流與商流的關(guān)系越來(lái)越密切。在這種情況下，只有全面采用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)來(lái)管理物流信息，才能保證高效率的商品配送。配送中心信息管理系統(tǒng)。為了滿足上述五個(gè)方面的信息需求，配送中心應(yīng)建立五個(gè)信息管理子系統(tǒng)：銷售管理系統(tǒng)、采購(gòu)管理系統(tǒng)、倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、輔助決策系統(tǒng)。配送中心信息管理的網(wǎng)絡(luò)化不僅需要配送中心自身完善信息設(shè)施，而且還需要以門店的POS系統(tǒng)、EOS系統(tǒng)以及社會(huì)性的VAN系統(tǒng)和EDI系統(tǒng)的建設(shè)為基礎(chǔ)。只有全公司、全社會(huì)的相互配套，才能充分發(fā)揮配送中心信息管理的效率，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)配送作業(yè)的無(wú)紙化運(yùn)作。（2）商品分揀自動(dòng)化。大型的配送中心，商品種類多達(dá)上萬(wàn)種，客戶數(shù)量多、分布面廣，而目要求拆零配送、限時(shí)送達(dá)。在這種情況下，商品分揀作業(yè)就成了配送中心內(nèi)部工作量最大的一項(xiàng)工作。為了提高商品分揀的效率，國(guó)外的配送中心參照郵局分揀信件自動(dòng)化的經(jīng)驗(yàn)，配置了自動(dòng)化分揀系統(tǒng)。自動(dòng)分揀系統(tǒng)一般包括：輸入系統(tǒng)；分揀信號(hào)設(shè)定裝置；分揀傳輸裝置。由于自動(dòng)分揀系統(tǒng)的設(shè)備復(fù)雜，投資及營(yíng)運(yùn)成本也相當(dāng)高，因此，不一定所有的配送中心都必須配置。配送中心要實(shí)現(xiàn)分揀的自動(dòng)化，首先必須提高商品的條碼化率和實(shí)現(xiàn)包裝的標(biāo)準(zhǔn)化。（3）商品儲(chǔ)存立體化。商品儲(chǔ)存立體化是指用高層貨架儲(chǔ)存貨物，以巷道堆垛起重機(jī)（簡(jiǎn)稱巷道機(jī)）存取貨物，并通過(guò)周圍的裝卸運(yùn)輸設(shè)備，自動(dòng)進(jìn)行出入庫(kù)作業(yè)。這類倉(cāng)庫(kù)稱為“高層貨架倉(cāng)庫(kù)”。高層貨架倉(cāng)庫(kù)具有普通倉(cāng)庫(kù)無(wú)可比擬的優(yōu)越性：節(jié)約空間，節(jié)省勞力；提高倉(cāng)庫(kù)管理水平；實(shí)行無(wú)人化操作；管理控制系統(tǒng)。（4）商品配送共同化。商品配送共同化是指生產(chǎn)、批發(fā)或零售、連鎖企業(yè)共同參與，由一家配送中心承擔(dān)他們的配送作業(yè)。共同配送的實(shí)質(zhì)是相同或不同類型的企業(yè)聯(lián)合，其目的在于相互調(diào)劑使用各自的倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸設(shè)施，最大限度地提高配送設(shè)施的使用效率。從國(guó)際情況來(lái)看，商品配送共同化是配送中心的發(fā)展方向。人們逐漸意識(shí)到了共同配送的重要性。大力發(fā)展社會(huì)化共同配送共同化的基本模式包括：物流企業(yè)的配送中心；廠商聯(lián)合的配送中心；商業(yè)企業(yè)的配送中心。 六、案例分析題：案例1：工業(yè)物業(yè)經(jīng)理羅宇下為其管理的商務(wù)地區(qū)尋找租戶。該地區(qū)位于郊外，租戶場(chǎng)地較小（5—10英畝），且沒(méi)有直達(dá)高速公路及鐵路的專線，但離住宅區(qū)及交通干道較近。問(wèn)題：1．應(yīng)尋找哪一類租戶？2．應(yīng)對(duì)租戶情況做哪些了解？（答案：略） 第五章 特種物業(yè)管理 一、名詞解釋題：1．特種物業(yè)：是指除住宅小區(qū)物業(yè)、公共商業(yè)樓宇物業(yè)、高層辦公樓宇物業(yè)和工業(yè)物業(yè)以外，有必要運(yùn)用物業(yè)管理的方法實(shí)施管理的物業(yè)。2．政府物業(yè)：是指由政府全額投資或參股興辦的，產(chǎn)權(quán)歸全部或部分歸政府的物業(yè)。3．酒店：是提供有形的飲食產(chǎn)品及客房、各項(xiàng)設(shè)施、無(wú)形的服務(wù)等綜合型產(chǎn)品與服務(wù)給離家食素者消費(fèi)，并因此獲取利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)單位。4．聯(lián)號(hào)經(jīng)營(yíng)：所謂聯(lián)號(hào)經(jīng)營(yíng)，就是聯(lián)號(hào)公司授予成員酒店在某特定的地點(diǎn)、特定的期限內(nèi)按照規(guī)定的方式經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的權(quán)利。與管理合同不同，聯(lián)號(hào)既不是租賃經(jīng)營(yíng)管理，也不是委托經(jīng)營(yíng)管理，聯(lián)號(hào)公司只是提供成員就地權(quán)益品牌、各種標(biāo)準(zhǔn)和要求、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)及質(zhì)量控制服務(wù)。 二、填空題：1．從特種物業(yè)管理體制看，有單位系統(tǒng)管理物業(yè)和物業(yè)管理公司管理的物業(yè)。2．政府物業(yè)的特點(diǎn)是：首先是產(chǎn)權(quán)的公共性；其次是物業(yè)的社會(huì)服務(wù)性；還有政府物業(yè)功能的特殊性。3．根據(jù)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理方式將政府物業(yè)分為：自管物業(yè)和托管經(jīng)營(yíng)物業(yè)。4．實(shí)行專業(yè)化社會(huì)化的物業(yè)管理已成為我國(guó)房產(chǎn)管理的發(fā)展趨勢(shì)。機(jī)關(guān)辦公物業(yè)也必須逐步引入物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。5．政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理方式的改革，就是要用企業(yè)管理的方法取代原先機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門所做的工作，通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，達(dá)到轉(zhuǎn)換機(jī)關(guān)管理機(jī)制的目的。6．當(dāng)前政府機(jī)關(guān)物業(yè)的改革，應(yīng)按《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定來(lái)推行。關(guān)鍵是政府機(jī)關(guān)擺正自己的位置。7．采取租賃經(jīng)營(yíng)管理模式是業(yè)主將酒店物業(yè)通過(guò)簽訂租賃合同，明確租金、租賃期限和雙方的權(quán)責(zé)與權(quán)限，租給經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行管理。8．現(xiàn)代聯(lián)號(hào)經(jīng)營(yíng)始于上世紀(jì)50年代，酒店業(yè)主越來(lái)越意識(shí)到品牌形象、聲譽(yù)、顧客網(wǎng)絡(luò)、經(jīng)營(yíng)方式和預(yù)訂系統(tǒng)的價(jià)值。9．聯(lián)號(hào)是擴(kuò)張酒店的一種易獲利且低成本的方法。10．服務(wù)性公寓是隨著首先在歐洲流行的休閑度假的需要，而建設(shè)起來(lái)的一類物業(yè)形式。11．服務(wù)性公寓是一種高檔居住性物業(yè)，但與居住物業(yè)的不同之處在于它的經(jīng)營(yíng)性和社會(huì)性。12．服務(wù)性公寓是一類以營(yíng)利為目的，建成單元式結(jié)構(gòu)的，按按照“家”的要求來(lái)配置設(shè)和設(shè)備，按酒店方式管理的滿足社會(huì)需要的特殊居住物業(yè)。13．會(huì)議酒店是酒店業(yè)充分利用了商業(yè)性酒店的營(yíng)銷與管理的優(yōu)勢(shì)，所占據(jù)的是會(huì)議市場(chǎng)的份額，但并不具備承接大型展覽的場(chǎng)所和能力。14．會(huì)展物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托，對(duì)會(huì)展建筑物及附屬設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，為參展商和客戶提供管理服務(wù)。15．現(xiàn)代會(huì)展中心的物業(yè)管理，只有在公共建筑管理、公共事業(yè)管理、公眾管理的基礎(chǔ)上，配合個(gè)性化的服務(wù)、動(dòng)態(tài)管理、快速反應(yīng)等與之相應(yīng)，才能形成獨(dú)具一格的會(huì)展管理服務(wù)模式。16．標(biāo)識(shí)、導(dǎo)視的制作與布置服務(wù)系統(tǒng)，主要有三大類，第一類是建筑及公用設(shè)備、設(shè)施的編號(hào)，第二類是服務(wù)標(biāo)識(shí)，第三類是功能標(biāo)識(shí)。17．布展期的首要重點(diǎn)服務(wù)內(nèi)容之一就是布展現(xiàn)場(chǎng)管理，即裝修布置和展臺(tái)搭建的管理。展務(wù)現(xiàn)場(chǎng)巡視可分為日常巡視、定點(diǎn)巡視、突擊加強(qiáng)巡視。18．展示會(huì)期間各種公用設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)及使用狀況的檢查也是個(gè)非常重要的內(nèi)容，包括洗手間、展會(huì)主通道、空調(diào)舒適度、電梯運(yùn)行情況、安全消防通道、消防設(shè)施等，遇有問(wèn)題，立即填寫公用設(shè)施維修表，及時(shí)報(bào)送相關(guān)部門解決，并跟蹤處理結(jié)果。19．展會(huì)管理人員須本著“讓參展商滿意，讓參觀者滿意，讓組委會(huì)滿意”的宗旨，積極熱情、靈活有效地處理各種投訴，積極解決存在問(wèn)題。20．在展覽期間，由于組委會(huì)、參展商和展品的進(jìn)駐，則存在責(zé)任界限和責(zé)任移交問(wèn)題。21．醫(yī)院的服務(wù)管理中屬于專業(yè)性的、技術(shù)性的工作，應(yīng)由醫(yī)院來(lái)完成，屬于服務(wù)性的工作，可以由物業(yè)管理公司來(lái)承擔(dān)。 三、選擇題：1．從特種物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理性質(zhì)看，有些是公益性的，如（ AB ）。A、政府物業(yè) B、文教、衛(wèi)生、體育物業(yè)C、娛樂(lè)、酒店物業(yè) D、會(huì)展物業(yè)2．以下屬于政治性物業(yè)是（ ABD ）。A、政府首腦機(jī)關(guān) B、軍事情報(bào)機(jī)關(guān)C、機(jī)場(chǎng)、寺院、殘疾人專用設(shè)施 D、電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)社新聞機(jī)關(guān)3．以下屬于特種社會(huì)功能物業(yè)的是（ ACD ）。A、醫(yī)院、學(xué)校 B、交易會(huì)（所）C、車站、碼頭、機(jī)場(chǎng) D、寺院、殘疾人專用設(shè)施4．以下屬于娛樂(lè)性物業(yè)的是（ ABCD ）。A、歌廳 B、劇院C、游樂(lè)場(chǎng) D、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)5．以下屬于專業(yè)性物業(yè)的是（ ABD ）。A、酒店 B、會(huì)展中心C、劇院 D、交易會(huì)（所）6．我國(guó)的高檔酒店很多都采?。? C ）管理模式。A、業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)管理的模式 B、租賃經(jīng)營(yíng)管理模式C、委托經(jīng)營(yíng)管理模式 D、聯(lián)號(hào)經(jīng)營(yíng)。7．以下屬于單一展覽功能的會(huì)展物業(yè)的是（ ABC ）五、 A、北京展覽館 B、上海展覽館六、 C、武漢展覽館 D、廣州國(guó)際會(huì)展中心8．以下屬于綜合性的會(huì)展中心的是（ D ）A、北京展覽館 B、上海展覽館C、武漢展覽館 D、廣州國(guó)際會(huì)展中心9．展覽館是展示科技和文明、未來(lái)與發(fā)展、人與自然等眾多方面的載體，它的最大特點(diǎn)是（ ABC ）同時(shí)發(fā)生，張弛明顯，因此，需要有一個(gè)與之相適應(yīng)的能夠保持動(dòng)態(tài)跟蹤的服務(wù)體系。五、 A、人流 B、物資流六、 C、經(jīng)濟(jì)流 D、車流 四、簡(jiǎn)答題：1．與其他物業(yè)相比，特種物業(yè)管理的特點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)別在哪里？對(duì)特種物業(yè)的管理，具有一般的共性即都是以“物”為媒，以“人”為本的管理服務(wù)。其管理專項(xiàng)如物業(yè)的維護(hù)、環(huán)境保護(hù)、保安、車輛管理等是類同的，然而在具體實(shí)施時(shí)，還必須著重分析它們的不同特點(diǎn)和區(qū)別，以便于進(jìn)行有效的管理服務(wù)。這些區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。(1)服務(wù)對(duì)象上。(2)服務(wù)需求上。(3)管理要求上。(4)經(jīng)費(fèi)來(lái)源上。(5)管理方式上。 2．政府物業(yè)管理的內(nèi)容從政府機(jī)關(guān)辦公物業(yè)管理活動(dòng)范圍看，其內(nèi)容主要有：（1）機(jī)關(guān)房屋、設(shè)施、設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)管理。（2）機(jī)關(guān)的安全保衛(wèi)管理。（3）機(jī)關(guān)大院的清潔衛(wèi)生管理。（4）房屋、設(shè)施的消防安全管理。（5）機(jī)關(guān)車隊(duì)的車輛管理；環(huán)境管理。（6）后勤服務(wù)管理。（7）機(jī)關(guān)公共關(guān)系管理及其他管理。 3．酒店業(yè)的特點(diǎn) （1）酒店經(jīng)營(yíng)管理的綜合性。酒店經(jīng)營(yíng)管理的綜合性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是酒店向客人提供的產(chǎn)品是一種組合型的產(chǎn)品。二是客人在酒店內(nèi)不僅消費(fèi)具有物質(zhì)形態(tài)的產(chǎn)品。 （2）酒店產(chǎn)品的復(fù)雜性。酒店所提供的產(chǎn)品或服務(wù)，就其生產(chǎn)及銷售的過(guò)程來(lái)說(shuō)，與其他行業(yè)的企業(yè)有著極大的差別。這種差別就是酒店產(chǎn)品、服務(wù)的生產(chǎn)和銷售過(guò)程不可分割，造成了酒店產(chǎn)品與服務(wù)的復(fù)雜性。（3）酒店產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量控制的困難性。其原因有以下幾個(gè)方面：質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成的多重性。服務(wù)效果的好壞更多的是反映在服務(wù)者與被服務(wù)者的人際關(guān)系上。人們的消費(fèi)需求日新月異，酒店產(chǎn)品及服務(wù)形式相對(duì)滯后。（4）酒店與經(jīng)營(yíng)環(huán)境聯(lián)系的廣泛性。企業(yè)必然與社會(huì)的各個(gè)方面發(fā)生聯(lián)系，同時(shí)也受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響和制約。 4．服務(wù)性公寓物業(yè)的特點(diǎn)服務(wù)性公寓物業(yè)的特點(diǎn)除了與住宅小區(qū)物業(yè)的許多特點(diǎn)重合外，不同之處在于：（1）建筑標(biāo)準(zhǔn)的高水平。服務(wù)性公寓一般建筑規(guī)模大，建筑標(biāo)準(zhǔn)高，多建于城市和鄉(xiāng)村的結(jié)合部，不但公寓群、別墅區(qū)周圍環(huán)境優(yōu)美，而且建筑所占區(qū)域面積也較大，建筑密度小。在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上也比較新穎和復(fù)雜，建筑標(biāo)準(zhǔn)及施工質(zhì)量要求高。（2）生活設(shè)施的高要求。服務(wù)性公寓對(duì)生活設(shè)施及環(huán)境設(shè)施有相當(dāng)高的要求，在公寓區(qū)域內(nèi)均配備有技術(shù)性能較高的水電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、煤氣及后備發(fā)電站等設(shè)備。（3）住戶需求的高檔次。服務(wù)性公寓的業(yè)主，一般都是經(jīng)濟(jì)收入較高的中國(guó)公民、海外華僑、港、澳、臺(tái)同胞、來(lái)華經(jīng)商的外籍人士及其家屬，以及使領(lǐng)館的人員等。業(yè)主或業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理方面的要求和對(duì)服務(wù)的需求較高，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的支付能力強(qiáng)。 5．服務(wù)性公寓服務(wù)要求服務(wù)性公寓要發(fā)揮它的服務(wù)功能優(yōu)勢(shì)，應(yīng)滿足下列要求：（1）區(qū)位方面的要求。服務(wù)性公寓要選址于城市的中心區(qū)，要求周邊商業(yè)氣氛濃厚，人流量大，交通便利，公共交通方便。這樣才能吸引眾多的客戶入住使用。（2）對(duì)設(shè)備配置及運(yùn)作方面的要求。服務(wù)性公寓跟綜合大廈一樣要配備各種先進(jìn)完善的設(shè)備。要保障電力、水、氣24小時(shí)不間斷供應(yīng)，要求空調(diào)系統(tǒng)制冷效果好、能連續(xù)工作，消防系統(tǒng)隨時(shí)可以自動(dòng)投入使用，安全監(jiān)控防盜系統(tǒng)24小時(shí)可靠運(yùn)作，要有大廈內(nèi)部信息交流網(wǎng)絡(luò)和充足的信息出口，以滿足使用者與外界高速交換數(shù)據(jù)信息的需求。（3）對(duì)功能比例與配套設(shè)施方面的要求。服務(wù)性公寓也要在充分調(diào)查目標(biāo)客戶群需求的基礎(chǔ)上，確立好自己的市場(chǎng)定位，隨之要合理確定大廈各個(gè)功能部分比例和組合，要充分考慮相互之間的協(xié)調(diào)配合與大廈整體功能的發(fā)揮，要有齊全的配套設(shè)施，如要有足夠的泊車位，以滿足使用者及外來(lái)訪客的泊車需求等。 6．會(huì)展管理服務(wù)的任務(wù)有哪些？會(huì)展物業(yè)管理除了與其他類型的物業(yè)管理一樣，對(duì)建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施提供養(yǎng)護(hù)服務(wù)外，比較特殊的是要為會(huì)議和展覽過(guò)程所提供的全方位服務(wù)，主要包括：(1)負(fù)責(zé)與產(chǎn)權(quán)單位(業(yè)主)、組委會(huì)、參展商、商務(wù)客、參觀客聯(lián)系并協(xié)調(diào)關(guān)于展會(huì)的事宜