開發(fā)商獲得土地的三種方式-資料下載頁
2025-06-23 17:26本頁面
【正文】 題了，所以很多公司會把它分離出來。根據(jù)我們國家財政部和稅務(wù)局的文件，今年的10月1號以后，在企業(yè)重組，分立、兼并和破產(chǎn)等過程中免交契稅，這本來是對國有企業(yè)改造放一個口子，但是，實際上會給開發(fā)企業(yè)形成了另外一個口子。任何企業(yè)都可以借這個文件把一個公司的土地分成10個公司的土地，然后在把每一個公司賣掉的過程中把土地賣掉。 對擁有大量土地的企業(yè)進行收購。這些企業(yè)可能不是開發(fā)企業(yè)，但是，他的用地可能事后會轉(zhuǎn)為開發(fā)用地，并可以改變用地性質(zhì)，這種情況在土地收購過程中也大量出現(xiàn)了。比如一些工廠，人員很少而土地資源很多，可能就拿出一半土地進行開發(fā)，而另外一半土地維持原有的情況，開發(fā)公司先買工業(yè)或者商業(yè)的企業(yè)，然后我再轉(zhuǎn)為開發(fā)，就等于用自己的土地開發(fā)，避免了協(xié)議出讓或者掛牌等其它相關(guān)的手續(xù)。 還有一種情況是置換。有的是用地換地，我這塊地不能用于開發(fā)，只能用于某些特殊行業(yè)，我就尋找這些特殊行業(yè)，比如說只能蓋學(xué)校，就通過置換，用原來學(xué)校的用地去進行開發(fā)，因為在規(guī)劃當中原來學(xué)校的用地是可以開發(fā)的。類似這樣的土地轉(zhuǎn)換，在市場中也是很多的。還有一種轉(zhuǎn)換，以小換大，以好換壞，就是我把城里很小的一塊土地，換你城外的一塊很大的地，這種情況也非常多。再有就是資產(chǎn)置換，有很多開發(fā)商可能還留了一些房子，比如用我的商業(yè)用房，去換那些擁有土地的資產(chǎn)。 關(guān)于合作的問題。 ①與擁有土地資源的企業(yè)合作。比如說華遠和北京首旅組成了一個開發(fā)體。這種合作實際上既是一種強強的聯(lián)合，也是對土地資源的一種占有。這種大量的自由資源可以被自己自用，按現(xiàn)在我們國家的法律是允許的。另外國務(wù)院18號文開了一個口子，就是合作建設(shè)的工程，比如說有一些廠礦的建設(shè)用地，一部分用于解決自己職工的住房問題，另外一部分用于經(jīng)營，這種情況也是存在的。 ②與擁有土地資源的項目合作。這些項目有很多，像前面所說的，有些是要和地鐵項目合作的，有些是要和輕軌項目合作，有些是要和公路項目合作等。比如說北京政府已經(jīng)批準首都公共開發(fā)公司，擁有相當一部分的土地，因為他已經(jīng)把路修到那兒，就應(yīng)該有一定的土地劃撥，否則公路光靠養(yǎng)路費是養(yǎng)不起、建不成的。各地都應(yīng)該有這樣一些項目公司，和這些項目公司合作，入了公共開發(fā)公司的股，自然在獲得信息和獲得土地資源的時候，就有了優(yōu)勢，而一般來說，這些和基礎(chǔ)設(shè)施項目相合作的土地，政府通常是給予優(yōu)惠條件的，或者是可以通過協(xié)議出讓的。 ③與擁有開發(fā)土地的公司合作。幾乎任何一級政府都有一個土地儲備中心或者是一個土地一級開發(fā)公司，當開發(fā)商與他們合作的時候，也會獲得大量的土地的資源。比如說華遠、京泰、嘉里以及SOHO中國等公司，共同參與了北京市南部的一個物流港的合作建設(shè)，我們四家公司共同組織一個公司，通過政府的批準，在南部地區(qū)要建一個北京最大的物流網(wǎng)，其中包括會展中心、包括物流中心，也包括了一些配套的商業(yè)設(shè)施。辦公設(shè)施以及住宅，在二級開發(fā)的過程中，實際上有最優(yōu)先的獲取權(quán)利，這也可以不經(jīng)過掛牌拍賣，因為已經(jīng)經(jīng)過了政府的正式批準。 WORD格式整理
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