開發(fā)商獲得土地的三種方式-資料下載頁(yè)
2025-06-23 17:26本頁(yè)面
【正文】 題了，所以很多公司會(huì)把它分離出來(lái)。根據(jù)我們國(guó)家財(cái)政部和稅務(wù)局的文件，今年的10月1號(hào)以后，在企業(yè)重組，分立、兼并和破產(chǎn)等過(guò)程中免交契稅，這本來(lái)是對(duì)國(guó)有企業(yè)改造放一個(gè)口子，但是，實(shí)際上會(huì)給開發(fā)企業(yè)形成了另外一個(gè)口子。任何企業(yè)都可以借這個(gè)文件把一個(gè)公司的土地分成10個(gè)公司的土地，然后在把每一個(gè)公司賣掉的過(guò)程中把土地賣掉。 對(duì)擁有大量土地的企業(yè)進(jìn)行收購(gòu)。這些企業(yè)可能不是開發(fā)企業(yè)，但是，他的用地可能事后會(huì)轉(zhuǎn)為開發(fā)用地，并可以改變用地性質(zhì)，這種情況在土地收購(gòu)過(guò)程中也大量出現(xiàn)了。比如一些工廠，人員很少而土地資源很多，可能就拿出一半土地進(jìn)行開發(fā)，而另外一半土地維持原有的情況，開發(fā)公司先買工業(yè)或者商業(yè)的企業(yè)，然后我再轉(zhuǎn)為開發(fā)，就等于用自己的土地開發(fā)，避免了協(xié)議出讓或者掛牌等其它相關(guān)的手續(xù)。 還有一種情況是置換。有的是用地?fù)Q地，我這塊地不能用于開發(fā)，只能用于某些特殊行業(yè)，我就尋找這些特殊行業(yè)，比如說(shuō)只能蓋學(xué)校，就通過(guò)置換，用原來(lái)學(xué)校的用地去進(jìn)行開發(fā)，因?yàn)樵谝?guī)劃當(dāng)中原來(lái)學(xué)校的用地是可以開發(fā)的。類似這樣的土地轉(zhuǎn)換，在市場(chǎng)中也是很多的。還有一種轉(zhuǎn)換，以小換大，以好換壞，就是我把城里很小的一塊土地，換你城外的一塊很大的地，這種情況也非常多。再有就是資產(chǎn)置換，有很多開發(fā)商可能還留了一些房子，比如用我的商業(yè)用房，去換那些擁有土地的資產(chǎn)。 關(guān)于合作的問(wèn)題。 ①與擁有土地資源的企業(yè)合作。比如說(shuō)華遠(yuǎn)和北京首旅組成了一個(gè)開發(fā)體。這種合作實(shí)際上既是一種強(qiáng)強(qiáng)的聯(lián)合，也是對(duì)土地資源的一種占有。這種大量的自由資源可以被自己自用，按現(xiàn)在我們國(guó)家的法律是允許的。另外國(guó)務(wù)院18號(hào)文開了一個(gè)口子，就是合作建設(shè)的工程，比如說(shuō)有一些廠礦的建設(shè)用地，一部分用于解決自己職工的住房問(wèn)題，另外一部分用于經(jīng)營(yíng)，這種情況也是存在的。 ②與擁有土地資源的項(xiàng)目合作。這些項(xiàng)目有很多，像前面所說(shuō)的，有些是要和地鐵項(xiàng)目合作的，有些是要和輕軌項(xiàng)目合作，有些是要和公路項(xiàng)目合作等。比如說(shuō)北京政府已經(jīng)批準(zhǔn)首都公共開發(fā)公司，擁有相當(dāng)一部分的土地，因?yàn)樗呀?jīng)把路修到那兒，就應(yīng)該有一定的土地劃撥，否則公路光靠養(yǎng)路費(fèi)是養(yǎng)不起、建不成的。各地都應(yīng)該有這樣一些項(xiàng)目公司，和這些項(xiàng)目公司合作，入了公共開發(fā)公司的股，自然在獲得信息和獲得土地資源的時(shí)候，就有了優(yōu)勢(shì)，而一般來(lái)說(shuō)，這些和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相合作的土地，政府通常是給予優(yōu)惠條件的，或者是可以通過(guò)協(xié)議出讓的。 ③與擁有開發(fā)土地的公司合作。幾乎任何一級(jí)政府都有一個(gè)土地儲(chǔ)備中心或者是一個(gè)土地一級(jí)開發(fā)公司，當(dāng)開發(fā)商與他們合作的時(shí)候，也會(huì)獲得大量的土地的資源。比如說(shuō)華遠(yuǎn)、京泰、嘉里以及SOHO中國(guó)等公司，共同參與了北京市南部的一個(gè)物流港的合作建設(shè)，我們四家公司共同組織一個(gè)公司，通過(guò)政府的批準(zhǔn)，在南部地區(qū)要建一個(gè)北京最大的物流網(wǎng)，其中包括會(huì)展中心、包括物流中心，也包括了一些配套的商業(yè)設(shè)施。辦公設(shè)施以及住宅，在二級(jí)開發(fā)的過(guò)程中，實(shí)際上有最優(yōu)先的獲取權(quán)利，這也可以不經(jīng)過(guò)掛牌拍賣，因?yàn)橐呀?jīng)經(jīng)過(guò)了政府的正式批準(zhǔn)。 WORD格式整理
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