世紀(jì)啟示錄：百年香港樓市史資料-資料下載頁(yè)
2025-06-23 14:56本頁(yè)面
【正文】 2月答記者會(huì)上，承諾推出更多土地，加大供應(yīng)，但市民并不相信政府有足夠的力量加大供應(yīng)，從而沖擊樓價(jià)，仍然繼續(xù)買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)。樓價(jià)繼續(xù)攀升，最終金管局出手，銀行開(kāi)始收緊樓宇按揭，買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)力不足，在與政府對(duì)抗之中最終敗下陣來(lái)，被迫延緩入市，樓價(jià)趨穩(wěn)。2012年，梁振英就任新一屆行政長(zhǎng)官。2013年，新一屆政府在土地市場(chǎng)仍然無(wú)任何突破，土地出讓寥寥，因此只能進(jìn)一步出臺(tái)辣招管理需求端，遏制樓價(jià)。其后，香港樓市在辣招消化期過(guò)去之后，又穩(wěn)步上漲，但行情并不算特別好。2015年，大陸開(kāi)始轟轟烈烈的去庫(kù)存，大量城市的樓價(jià)翻倍，于是京滬深廣等城市的高凈值人士紛紛賣掉一部分房產(chǎn)，赴港搶購(gòu)物業(yè)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。香港樓價(jià)于2016年第四季度再次大幅攀升，并很快創(chuàng)出新高，直至今天。世紀(jì)啟示錄：任何一個(gè)大規(guī)模工業(yè)化的國(guó)家都伴隨著急速城市化，無(wú)論是之前的英國(guó)、美國(guó)，還是韓國(guó)以及中國(guó)臺(tái)灣、香港都經(jīng)歷過(guò)這個(gè)階段。農(nóng)業(yè)是分散生產(chǎn)的，而工業(yè)是大規(guī)模協(xié)作生產(chǎn)的，既然要聚到一起才能生產(chǎn)，必然產(chǎn)生集中、爆發(fā)性的居住需求。可以說(shuō)，城市化是工業(yè)化的產(chǎn)物，任何一個(gè)政府都無(wú)法阻擋房?jī)r(jià)上漲，所有調(diào)控只是干擾了房產(chǎn)的價(jià)格信號(hào)而已，并沒(méi)有摧毀房產(chǎn)的價(jià)值，更無(wú)法消滅大量存在的居住需求。城市化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)，上漲的力量一直存在，不是人為可以改變的。一座城市的房?jī)r(jià)總是伴隨著這座城市的興起、發(fā)展、衰落漲漲跌跌。城市發(fā)展前景好，樓價(jià)一定堅(jiān)挺。一座城市真正的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不是擁有多少基建路橋、體育館、醫(yī)院學(xué)校，而是長(zhǎng)期、穩(wěn)定的法治。如果不能保證資本安全，這座城市是沒(méi)有未來(lái)的，人們會(huì)紛紛外逃他處。香港在過(guò)去百年，每當(dāng)大陸出現(xiàn)動(dòng)亂，總是能夠吸大量的人口和資金，是因?yàn)榈乩怼⒎ㄖ蔚葪l件提供的安全、穩(wěn)定環(huán)境。香港以數(shù)百萬(wàn)人口的規(guī)模，房地產(chǎn)自1953年至今上漲了65年，幾乎跨越人的一生。大陸人口高達(dá)13億，%左右，自1998年房改開(kāi)始計(jì)算，寬幅震蕩漲到2050年完全沒(méi)問(wèn)題。大陸樓市上漲完整路徑：19982014全國(guó)普漲—— 2014年2020一線及省會(huì)漲——20202050一線城市漲。馬太效應(yīng)越來(lái)越明顯，頭部城市上漲的周期最長(zhǎng)，適合長(zhǎng)期持有。高房?jī)r(jià)的根源，不是炒房客，也不是開(kāi)發(fā)商，而是土地財(cái)政。房住不炒！房住不炒！樓價(jià)短期急升容易逼空下跌，暴發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展溫和上漲才是對(duì)社會(huì)有利的。如果樓價(jià)五年急升4倍，必跌，因?yàn)闆](méi)有經(jīng)濟(jì)面支撐，購(gòu)買(mǎi)力還沒(méi)趕上來(lái)。如果你所在城市當(dāng)年樓價(jià)急升，盡量不要追高買(mǎi)入，否則你可能買(mǎi)在了類似1997年的歷史高點(diǎn)。買(mǎi)房前一定要認(rèn)真跑盤(pán)，利用框架思維找到筍盤(pán)。筍盤(pán)不怕跌，筍值越高，房產(chǎn)安全邊際越高。香港樓價(jià)大跌時(shí)，高大上的CEO盤(pán)、哄搶抬價(jià)的學(xué)位房首先暴跌。這類房產(chǎn)平時(shí)不會(huì)跌，一旦它們跌了，就是樓市價(jià)格下行的信號(hào)。因?yàn)樾枨笫軆r(jià)格變化曲線影響，以奢侈包包和油鹽為例，當(dāng)收入下降時(shí)，人們可以不買(mǎi)奢侈包包，但是油鹽還是要買(mǎi)的。所以樓價(jià)下降，先跌的都是高溢價(jià)的CEO盤(pán)、學(xué)位房，其次是改善住房，最后才是剛需住房。不到萬(wàn)不得已，人們是不會(huì)輕易拋售自己僅以棲身的剛需住房的，它相當(dāng)于油鹽。寧愿買(mǎi)沒(méi)什么概念的成熟地段，也不要買(mǎi)便宜的偏遠(yuǎn)郊區(qū)或者有高大上規(guī)劃、人煙稀少的新區(qū)。上漲時(shí)，這些地區(qū)的二手房難以賣出套現(xiàn)；而當(dāng)樓價(jià)下跌的時(shí)候卻是跌得最快的，風(fēng)險(xiǎn)很高。樓價(jià)如果下跌，大量的投資需求會(huì)一夜消失，全部回歸生活。偏遠(yuǎn)郊區(qū)和新區(qū)，暫時(shí)不宜居住，是最多人拋售，價(jià)格跌得最快的。1樓價(jià)如果突然下跌，一般很快就會(huì)企穩(wěn)，接著橫盤(pán)一兩年，然后再等待新一輪的漲跌信號(hào)，決定走向。所以樓價(jià)下跌時(shí)，你有兩年的逃生機(jī)會(huì)，這時(shí)不賣，下一輪如果繼續(xù)下跌，你會(huì)被套得更深。 1樓價(jià)如果不是突然下跌，而是連續(xù)陰跌，每月跌一點(diǎn)，一年累計(jì)跌去15%以上，這種下跌一定是漫長(zhǎng)的，經(jīng)濟(jì)基本面和信心已經(jīng)壞掉，下跌會(huì)連續(xù)好幾年都停不下來(lái)。如果出現(xiàn)這種信號(hào)，冰山開(kāi)始崩了，逃命吧。1樓價(jià)下跌，對(duì)所有人都是不利的，無(wú)論你有房無(wú)房，都會(huì)受到?jīng)_擊。樓價(jià)跌，銀行壞賬虧損，無(wú)論該職員是否有房都會(huì)被裁掉。職員被裁，家庭收入減少，消費(fèi)疲軟，零售業(yè)開(kāi)始萎縮，無(wú)論該零售員是否有房都會(huì)被裁。零售業(yè)下滑，工業(yè)制造廠商就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，工商業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題就沒(méi)錢(qián)還銀行貸款，銀行沒(méi)錢(qián)就會(huì)…隨著更多人被裁，整個(gè)社會(huì)就會(huì)減少消費(fèi)，勒緊褲腰帶過(guò)日子，陷入1998年至2002年香港那樣的通貨緊縮，GDP低位徘徊不前的困境。所以無(wú)論你收入高低，是否有房，都應(yīng)該盼望國(guó)家蒸蒸日上，樓價(jià)平穩(wěn)上漲，千萬(wàn)別跌。引用資料:維基百科，香港歷史香港政府統(tǒng)計(jì)處，香港年報(bào)香港消費(fèi)者委員會(huì)，香港繁榮的關(guān)鍵報(bào)告香港旅游發(fā)展局，香港旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)【美國(guó)】喬史塔威爾，利波，《亞洲教父》馮邦彥，《香港房地產(chǎn)業(yè)百年》作者：《暢游香港》編輯部 編著
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