【正文】 一切.實用率:,因為實用面積含了墻體,柱的面積(也叫結(jié)構面積).建筑容積率:,但應注明不計算面積的附屬建筑物除外.建筑密度:即建筑覆蓋率,指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比.綠化率:是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比.房價組成:由地價,稅費,建筑成本,資本成本,開發(fā)利潤等所組成.房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓:必須通過房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門辦理房產(chǎn)變更登記,才合法有效,否則是無效轉(zhuǎn)讓.稅費:營業(yè)稅,契稅,還有律師費(公證費),保險費,備案費等.購房步驟個人購買商品房一般要經(jīng)過以下幾個步驟:制定購房預算:購房者產(chǎn)生購買房屋的動機后,扣除日常生活開支的金額,得到自己可以動用的資金數(shù)額。然后大致計算出購房后所需支付的維修費,物業(yè)管理費以及房產(chǎn)稅等費用,再考慮是否要向銀行貸款,銀行貸款利率的高低,銀行可提供的貸款數(shù)額等因素,結(jié)合當時房地產(chǎn)市場的行情,居住生活方便程度,工作單位的位置等因素,確定自己購買哪類房屋.收集購房信息:購房者初步確定了購房意向后,宣傳材料,到房地產(chǎn)交易所或房地產(chǎn)代理商的辦事處調(diào)查,購房者要有辨識的能力,以防上當受騙.查詢房地產(chǎn)商的合法性:在房地產(chǎn)市場上,有一些非法房地產(chǎn)商在沒有合法手續(xù)的情況下就銷售房地產(chǎn),合法的最基本最簡單的辦法就是查看房地產(chǎn)商的五證,這五證就是:《國有土地使用證》,《建設用地規(guī)劃許可證》,《建筑工程規(guī)劃許可證》,《施工許可證》和《商品房銷售許可證》.按國家有關規(guī)定,房地產(chǎn)商只有在五證齊全的情況下,其銷售的房屋才屬合法范疇.進行實地調(diào)查:購房者根據(jù)所收集的購房信息,看中了某一處房屋后,一定要對欲購房屋進行實地調(diào)查,考慮房屋時,要對房屋的建筑面積,使用面積的大小,房屋的 建筑質(zhì)量,裝修標準,裝修質(zhì)量,房屋的附屬設備是否完備,房間的隔聲效果如何,頂棚,墻壁,地面,門窗是否有損壞,要注意房屋的位置,朝向,外觀造型,樓梯,電梯,還要對戶外景觀,周邊環(huán)境,或在某些方面存在疑問,購房者還可以直接向現(xiàn)場的售樓人員詢問,真正做到心中有數(shù).簽訂房屋買賣合同和其他合同:購房者的前期調(diào)查了解工作完成之后,對欲購房屋滿意,那么就有可能給以后留下許多后患,不要使用房地產(chǎn)商單方面制定的合同文本,清晰,特別是有關房屋面積和購房者付款金額,付款方式等關鍵條款,如需要,購房者如無把握,可以聘請律師參與,購房者還要簽訂一份物業(yè)管理合同.辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù):按照我國有關房地產(chǎn)法規(guī)的規(guī)定,進行房地產(chǎn)交易的單位和個人要到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理機關辦理登記,鑒證,房地產(chǎn)交易價格以及有關證件等進行的審查,核對時,如有必要,領取房地產(chǎn)權屬證書.房地產(chǎn)投資的風險房地產(chǎn)投資的風險,我們就稱投資有增值潛力。反之,我們就稱投資面臨著風險損失.變現(xiàn)能力風險:,所以投資于房地產(chǎn)中的資金流動性差,變現(xiàn)性較差,不像其他商品那樣容易脫手,作為房地產(chǎn)投資者必須注意流動性差,變現(xiàn)性差所帶來的風險.購買力變化風險:由于房地產(chǎn)投資周期較長,占有資金較多,因此投資于房地產(chǎn),經(jīng)濟蕭條,通貨膨脹,這時房地產(chǎn)本身不會因為通貨膨脹而貶值,相反,同樣數(shù)量的貨幣所能購到的商品數(shù)量可能已遠不如通貨膨脹之前,無形之中,即使房地產(chǎn)本身能保值,但由于人們消費水平的降低,也會導致房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失.宏觀市場風險:中國房地產(chǎn)市場是一種不充分市場,它與完全自由競爭市場所應具備的四個條件(即同質(zhì)商品。交易雙方自由出入。交易雙方數(shù)量眾多沒有壟斷行為。交易雙方具備充分信息),其特征就是缺乏信息交流,沒有一個正式市場,人們往往不懂它所涉及的法律條文,城市規(guī)劃條件,稅費等,尤其是對房地產(chǎn)交易過程中的許多細節(jié)不了解,因此,有可能造成損失.選擇性風險:,房地產(chǎn)項目性價比內(nèi)含的日趨豐富,戶型不夠合理,.保險:(1),保險分類 保險分為社會保險和商業(yè)保險兩大類. 社會保險是指國家通過立法強制實行的,由個人,單位,國家三方共同籌資,建立保險基金,對個人因年老,工傷,疾病,生育,殘廢,失業(yè),死亡等原因喪失勞動能力或暫時失去工作時,強制性,固定性等特點,每個在職職工都必須實行的,所以,社會保險又稱為(社會)基本保險,: 養(yǎng)老保險:是當勞動者因年老喪失勞動能力時,由國家和社會保證基本生活的社會保險項目. 工傷保險:是勞動者在遇到意外傷害事故,暫時喪失或永久喪失工作能力導致收入中斷時,由國家和社會對其經(jīng)濟補償,幫助其維持基本生活的社會保險項目. 失業(yè)保險:是由國家和社會在一定時期內(nèi)向非自愿性失業(yè)者提供基本生活需要的物質(zhì)幫助,并通過轉(zhuǎn)業(yè)訓練,職業(yè)介紹等幫助其重新就業(yè)的社會保險項目. 醫(yī)療保險:是國家和社會為因患病而暫時喪失勞動能力,收入中斷的勞動者提供經(jīng)濟幫助和醫(yī)療服務的社會保險項目. 生育保險:是指當女性勞動者因生育而暫時喪失勞動能力時,由國家和社會為其提供經(jīng)濟幫助和保健服務的社會保險項目. 住房保險:又叫住房公積金,或在購房時申請取出. 商業(yè)保險又稱金融保險,是指投保人根據(jù)合同約定,向保險人支付保險費,保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔賠償保險金責任,或者當被保險人死亡,傷殘,疾病或者達到合同約定的年齡,.財產(chǎn)保險:是指以物質(zhì)財產(chǎn)以及同它相關的利益作為保險標的(保險對象),又分成許多種財產(chǎn)保險,與家庭有家的主要是家庭財產(chǎn)保險和個體工商戶財產(chǎn)保險.人身保險:,被保險人傷殘,死亡或生存到保險期滿,健康保險(醫(yī)療保險),意外傷害保險,以及投資類型的保險,即分紅保險.:公眾責任保險,產(chǎn)品責任保險,職業(yè)責任保險,雇主責任保險等.(2),保險的步驟1,分析需求,明確目的首先要做的就是了解家庭經(jīng)濟狀況,分析家庭風險種類,產(chǎn)生保險的愿望是在有了需求之后,所以首先應該確定保險的目的,比如選擇意外傷害險等等.2,了解機構,落實品種現(xiàn)在保險公司很多,根據(jù)自己的分析判斷尋找一家最放心的最專業(yè)的保險公司,向?qū)Ψ阶稍冃枨蠓秶鷥?nèi)最合適的保險品種,價格,政策等情況.3,完善手續(xù),及時付費審視保險合同,詳細了解相關的條款內(nèi)容,簽定保險合同,選擇繳費方式,準確,不得隱瞞和虛報,繳費方式選擇上需結(jié)合家庭當前和未來的現(xiàn)金流,如果家庭現(xiàn)金充足或收入高,可采用一次繳清。否則選擇分期繳納比較好,可減少家庭的負擔。及時支付保險費用,以免發(fā)生不必要的麻煩.稅收:A,個人所得稅:個人所得稅是對個人(自然人): 工資,薪金所得 5%45%個體工商戶的生產(chǎn),經(jīng)營所得 5%35%承包經(jīng)營,承租經(jīng)營的所得 5%35%勞務報酬所得 20%稿酬所得 14%特許權使用費所得 20%利息,股息,紅利所得 20%財產(chǎn)租賃所得 20%財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 20%偶然所得 20%經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得 20% 個人所得稅的費用減除:一,工資,薪金所得,以每月收入額減除費用800元后的余額,為應納稅所得額。二,個體工商戶的生產(chǎn),經(jīng)營所得,以每一納稅年度的收入總額減除成本,費用以及損失后的余額,為應納稅所得額.其余略,請參考稅法有關細則.B,利息稅:利息稅就是對利息收入征收個人所得稅,稅率為20%.利息稅一般由儲蓄機構代扣代繳,并給儲戶出具利息結(jié)付單,此單可視作完稅證明. 扣稅方式: 存本取息定期存款扣稅方式:每次取息時不扣利息稅,在到期清戶或提前支取時一次代扣利息稅.活期存款,銀行卡存款扣稅方式:一般不給利息結(jié)付清單,只在存折或?qū)紊献⒚骺鄱悢?shù)額.通存通兌儲蓄存款扣稅方式:異地取息時,由原開戶行代扣利息稅,代理行出具利息給付清單.外幣存款扣稅方式:對儲戶直接按外幣利息扣利息稅,但銀行上繳稅款需折算成人民幣后繳入中央金庫. 免稅儲蓄品種:教育儲蓄存款國債保險(如養(yǎng)老保險金,醫(yī)療保險金等)國務院財政部門確定的其他專項儲蓄存款或?qū)ｍ椈鸫婵畹绕渌?增值稅:,就是低價購進產(chǎn)品以高價銷售出去,其商品增值了,所以要收稅,:商業(yè)企業(yè)4%,其他企業(yè)6%. 消費稅:在增值稅的基礎上,對少數(shù)消費品再征一道稅,而且實行價內(nèi)稅,即包括在價格中,消費稅是由消費者承擔的. 營業(yè)稅:,轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn),銷售不動產(chǎn)等,都需繳納營業(yè)稅,其稅率為5%.例如我們前面介紹過的房產(chǎn)買賣,就需征收營業(yè)稅. 車船使用稅:車船使用稅是指國家對行駛于境內(nèi)公共道路的車輛和航行于境內(nèi)河流,湖泊或者領海的船舶,由各地自行規(guī)定,一般小車大概是60320元/,此項稅款是每年必須的支出. 印花稅:印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立,使用,但稅率低,稅負輕,最高千分之二,最低千分之零點五,住房買賣中都有印花稅. 契稅:契稅是對不動產(chǎn)的買賣,%5%.在房產(chǎn)買賣時有就契稅.主題： 加息背景下如何保險理財 目前，進入加息通道，不少人抱怨買保險不如存銀行。但是，保險作為家庭理財?shù)氖亻T員是必不可少的，退保往往得不償失。那么，如何做到既獲得保障而又在最大限度上減少加息帶來的損失？我們可以利用減額繳清和保單變現(xiàn)來應對加息。 　　招數(shù)一：利用減額繳清保險　　減額繳清保險大家是將原保險合同改變?yōu)橐淮卫U清保險費，保險期限和保險內(nèi)容保持不變，只是保險金額比原合同有所減少。這樣可采用減額繳清的方式，既能擁有一定保障，又不必再為低收益保單繼續(xù)投資，每年節(jié)省下來的資金，可以尋找更高收益的投資渠道。需要提醒的是，保險公司一般要求投保人繳足兩年保費且保單生效滿兩年后才可申請減額繳清?！　≌袛?shù)二：巧用保單變現(xiàn)　　有關專業(yè)人士告訴記者，目前，退保人群中超過5成是因經(jīng)濟原因，其余部分是由于出國定居或認為所購險種不適合自己?！　∵@種情形下，保險理財規(guī)劃師建議投資人，在資金遇到周轉(zhuǎn)困難時，不要選擇退保來籌集現(xiàn)金。因為退保，尤其是保單生效時間不足2年時，扣除前期大量的初始費用，所能得到的現(xiàn)金價值往往很少。更重要的是，選擇退保，將會使投保人的保單效力喪失，一旦出現(xiàn)風險，保險公司不承擔賠付責任?！　”ｋU專家建議，可退的保費數(shù)目主要與保單的現(xiàn)金價值有關，而巧妙利用保單的現(xiàn)金價值，也可以化解或緩解家庭財經(jīng)負擔，同時保持不退保，并仍然享有原來的保險保障，比如利用保單貸款。主題： 家庭金融理財4大模式 在制定具體的理財計劃前，首先要對自己的家庭做出全方位的正確判斷，根據(jù)家庭經(jīng)濟的風險承擔能力、可支配資金數(shù)量和家庭未來的收入預期，選擇合理的家庭理財模式?！　∫?、 保守型理財模式。適合收入水平低、閑置資金少、家庭負擔大、抗風險能力較差的家庭，如下崗職工家庭和年齡較大的退休家庭，回避投資風險是保守型理財?shù)淖钪饕繕耍虼藨走x銀行儲蓄、國債等風險較小的金融理財品種?！　《?、 穩(wěn)健型理財模式。適合有一定經(jīng)濟基礎、有可靠的工資收入來源，具備基本的風險承受能力的家庭，如人到中年的工薪家庭。注意風險防范，追求穩(wěn)定收益，將金融儲蓄和金融投資相結(jié)合是穩(wěn)健型理財?shù)奶攸c，家庭資金的大頭以銀行儲蓄為主，其余部分則可嘗試進行股市和匯市的投資，爭取實現(xiàn)家庭理財有較好的回報?！　∪?、 積極進取型理財模式。適合經(jīng)濟實力強、收入豐厚、閑置資金充裕、抗風險能力較強的家庭，如城市白領、中產(chǎn)階級家庭，以及企業(yè)經(jīng)理階層，獲取高收益回報是積極進取型理財?shù)闹饕繕?，家庭金融理財安排上可以考慮以債券、匯市、基金等投資性金融產(chǎn)品為主。　　四、 冒險型理財模式。適合財務目標較高、家庭負擔不大、愿意承擔較大風險并且希望能夠盡快改善財富狀況的家庭，如正處于創(chuàng)業(yè)期的年輕家庭。進行高風險投資以期獲得較大金融投資收益是冒險型理財?shù)倪\作特點，家庭理財可以考慮以股票、期貨、基金等較高風險金融品種為主進行組合投資。從家庭理財?shù)慕嵌戎v，摸清“家底”非常重要。理財專家表示，家庭資產(chǎn)也可以進行資產(chǎn)負債的統(tǒng)計，合并加總后就可以算出自己家庭的真實凈資產(chǎn)?！　〖彝ベY產(chǎn)的統(tǒng)計根據(jù)家庭的實際情況可簡可繁，一般可以分為以下幾類：　　（1）現(xiàn)金、銀行存折、工資等流動性資產(chǎn)?！　。?）股票、債券、外匯等投資性資產(chǎn)?！　。?）房屋、私人商鋪等保值性固定資產(chǎn)。　?。?）汽車、電器、家具等低值易耗性資產(chǎn)?！　。?）古董、字畫、藝術品等收藏性資產(chǎn)。上述五項的總和就是家庭的資產(chǎn)總值?！　〖彝ヘ搨鶢顩r也必須統(tǒng)計，家庭負債包括：　?。?）購房、購車貸款等形成的家庭長期負債?！　。?）股票、債券抵押融資等形成的中期負債?！　。?）信用卡透支、應付罰款、朋友借款等形成的短期負債。長、中、短期負債加總共同形成家庭總負債。將家庭總資產(chǎn)減去家庭總負債，即可得出具體的家庭凈資產(chǎn)。家庭凈資產(chǎn)非常重要，是每個家庭財富的真實體現(xiàn)，也是家庭理財安排的基本出發(fā)點。主題： 人生理財規(guī)劃分六步走 你現(xiàn)在在哪一站？ 若把人生分為6個階段，《財?shù)揽v橫》認為相應的理財規(guī)劃可遵循以下原則：單身期一般為25年，指從參加工作至結(jié)婚的時期，這個階段的經(jīng)濟收入比較低，花銷大，投資重點在于積累經(jīng)驗。投資建議：可將資本的60%投資于風險大、長期報酬較高的股票、股票型基金或外匯、期貨等金融品種；30%選擇定期儲蓄、債券或債券 型基金等較安全的投資工具；10%以活期儲蓄的形式保證其流動性，以備不時之需。理財優(yōu)先順序：節(jié)財計劃〉資產(chǎn)增值計劃〉應急基金〉購置住房家庭形成期一般為15年，即從結(jié)婚到孩子出生這段時期。此階段的理財重點放在合理安排家庭建設的支出。投資建議：可將可投資資本的50%投資于股票或成長型基金；35%投資于債券和保險；15%留作活期儲蓄。保險可選擇繳費少的定期險、意外保險、健康保險等。理財優(yōu)先順序：購置住房〉購置硬件〉節(jié)財計劃〉應急基金家庭成長期一般為912年，指從小孩出生到上大學的這一階段。該時期的最大開支是子女教育、保健醫(yī)療費等。投資建議：考慮以創(chuàng)業(yè)為目的的投資，也可將可投資資本的