【正文】 一般百姓的承受能力。六、青島市內(nèi)各區(qū)房價過高，外地定居人員難以承受。青島市房地產(chǎn)市場受土地資源減少和市場需求的影響，住宅商品房仍是造成房價上漲的主力軍。2006年前3個月，／平方米，％。多層住宅按地段分類看，％％，同比價格上漲均超過10％。今年一季度，％。房價漲幅在全國的排名也由去年總排位的第二位下降了3個名次。％?？傮w來說，青島的房價回落的可能性基本不存在，東部地區(qū)沿海一帶的舊村改造拆遷補貼已達10000元/㎡，普通百姓只能望洋興嘆。經(jīng)濟實用房每年市場投放量很大，但真正能夠到真正需要經(jīng)濟實用房的普通百姓手中的住房幾乎為零，大部分被“有能力”的人作為投資而搶購。七、青島市區(qū)老人居住環(huán)境需要改善，河套地區(qū)房價是最佳選擇。青島目前市內(nèi)四區(qū)有很多“空巢老人”的居住環(huán)境不佳，而且大部老人仍保持著傳統(tǒng)規(guī)矩的嚴謹?shù)纳盍晳T，對下一代人的很多生活方式難以接受，一般習慣于獨居生活。有經(jīng)濟條件的中青年人一般習慣將老人老房處理掉，在自己附近購置房產(chǎn)與老人分開生活，但仍可以相互照顧。但因青島的房價一般都在6000元/㎡左右，要想改變目前的居住環(huán)境對大部分人來說是不可能的。如果開發(fā)出具有完善服務(wù)設(shè)施的老年社區(qū)，通過正確引導(dǎo)和宣傳，將老人現(xiàn)有的房子賣掉到河套老年社區(qū)購房，不但可以改變現(xiàn)有的居住環(huán)境，同時還可以留存部分養(yǎng)老金，也為其子女減輕很大的經(jīng)濟負擔。八、青島住交會顯示，老年人對老年社區(qū)局有濃厚興趣。在2006年青島住交會了解到，青島房地產(chǎn)商一直都在對老年社區(qū)的產(chǎn)品開發(fā)有濃厚的興趣，盡管目前對于老年人在城內(nèi)還是在郊區(qū)居住依然存在爭論，但低密度、高舒適度、復(fù)合功能型綜合項目，對于中高收入退休人員來說，無疑更具有誘惑力，同時也正在成為樓市中新的亮點。青島舒適、宜人的自然環(huán)境和城市環(huán)境，吸引來的不僅僅是外地、外國有經(jīng)濟能力的購房者，還有許多即將退休的有一定經(jīng)濟能力的老人。在國內(nèi)很多地區(qū)的老人能夠到青島安享晚年已經(jīng)成為一種時尚，只是對青島的房價不敢恭維，限制了這些老人的移居決心。九、20萬以下二手房多為老年人住房，按目前市場交易價移居河套地區(qū)老年社區(qū)是完全可行的。城陽區(qū)目前在青島市區(qū)的房價是最低區(qū)域，普通住宅最高價格已達5000元/㎡，出口加工區(qū)所在的河套地區(qū)普通住宅價格只有2000元/㎡左右，是青島市區(qū)目前房價最低的區(qū)域，而且出現(xiàn)了兩極分化現(xiàn)象。青島市的老市區(qū)在市南區(qū)、市北區(qū)，目前也是青島市老人居住的密集區(qū)域，從二手房交易市場來看，20萬以下老房子市場交易價平均在40005000元/㎡之間。青島市的四方區(qū)和李滄區(qū)是老工業(yè)區(qū)，下崗職工的主要聚集區(qū)域，消費能力相對很低（全國唯一一家倒閉的“肯德基”店就在該區(qū)域），該區(qū)域的二手房大部分是老房（不成套的房型）。嶗山區(qū)屬于青島東部新區(qū)，大部分有消費能力的群體基本已聚集到該區(qū)域，基本沒有20萬以下的二手房可進行交易。20萬以下的二手房市場，主要以老年人的住房為主，出售的原因經(jīng)本是屬于改善居住環(huán)境、或被生活所迫、或被子女繼承。出口加工區(qū)位環(huán)境空氣新鮮、環(huán)境清靜，非常適合老年社區(qū)開發(fā)。青島出口加工區(qū)位于城陽區(qū)河套街道辦事處轄區(qū)內(nèi)。按照全市經(jīng)濟和社會發(fā)展的戰(zhàn)略部署，出口加工區(qū)及周邊區(qū)域?qū)⒔ǔ森h(huán)膠州灣產(chǎn)業(yè)帶、山東半島制造業(yè)加工基地及未來中日韓自由貿(mào)易區(qū)的加工制造業(yè)基地，形成功能完善、環(huán)境優(yōu)美、外向型、現(xiàn)代化的區(qū)域。河套地區(qū)的發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒浚貙⒊蔀榍鄭u房地產(chǎn)市場的新的投資熱點。河套地區(qū)擁有40平方公里的沿海濕地，每年有幾十種候鳥在此棲息。河套政府正在以塑造生態(tài)特色，改善投資環(huán)境為目的的“三綠”工程全面實施，營造了農(nóng)村城市化、城市園林化的美好生態(tài)環(huán)境。為維護生態(tài)發(fā)展，大面積的鹽場將被關(guān)閉，今后將被規(guī)劃為青島最大的生態(tài)型濕地公園，到時河套地區(qū)將成為最適合于老年人居住的居住地，老年社區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展前景不可估量。1老城改造的補貼款，無力購買新房居住，被迫移居廉價區(qū)域。目前青島市政府正在對該地區(qū)進行大面積的拆遷和改造，但目前政府和開發(fā)商補貼的拆遷款已無法在原址買房，如果長此以往勢必給政府也會帶來很大壓力，在此情況下通過老年社區(qū)的概念進行運作，勢必會得到政府和開發(fā)商的大力支持。河套地處城陽區(qū)，雖然區(qū)位比較偏一點，但仍然屬于市區(qū)的地域概念，不同于周邊縣市，比較符合當?shù)鼐用竦纳罡拍钚枨?。目前在老城區(qū)居住的老人，有些可能會有幾套老房子，房型差、面積小，兒女成家后也都住在一起，因經(jīng)濟能力問題一般很難得到改善。如果老年社區(qū)建成后，這部分人完全可以將這些價格較高的房產(chǎn)賣掉，給老年人在老年社區(qū)購房，兒女在市區(qū)重新選購面積較大一點的房子，兩代人可同時改變居住條件。1偏遠區(qū)域已成為許多老年人的主動選擇。目前，許多青島和外地來青定居的老人，在身體狀況良好的情況下，很多人選擇了遠避市區(qū)，到偏遠一點的郊縣定居，這種情況在青島為數(shù)也不算少。如果，在河套地區(qū)開發(fā)老年社區(qū)，配套服務(wù)設(shè)施完善，一定會吸引眾多老年人前來定居。1在河套地區(qū)開發(fā)老年社區(qū)具有得天獨厚的優(yōu)勢條件。青島出口加工區(qū)設(shè)立在“青島市城陽區(qū)河套街道”，是全國目前唯一一個不在“保稅區(qū)”內(nèi)的出口加工區(qū)，其主要目的就是青島市政府需要以出口加工區(qū)為切入點帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，納入青島、黃島、紅島“品”字型發(fā)展的結(jié)構(gòu)體系，并充分利用河套地區(qū)的天然自然環(huán)境優(yōu)勢，以“森林、濕地、河流”為景觀形態(tài)營造區(qū)域生態(tài)環(huán)境。河套地區(qū)西鄰大沽河入?？?，南臨膠州灣是目前青島地區(qū)面積最大的河口海灣型濕地。膠州灣是中國沿海重要的鳥區(qū)（遷徙停落區(qū)、越冬區(qū)、繁殖區(qū)）和亞太地區(qū)遷徙候鳥的線路上十分重要的必經(jīng)“驛站”，每年有上萬只水鳥“看好”了膠州灣的豐富食物和生態(tài)環(huán)境，棲息在膠州灣濕地水域。在此最大的濕地公園已被青島市列為規(guī)劃建設(shè)項目，目前正在聘請知名規(guī)劃設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計。在這種自然環(huán)境中開發(fā)老年社區(qū)可謂是“天作之美”，將會有極大的開發(fā)前景。 1青島、紅島和黃島三片中心城區(qū)，符合青島居民在同城居住的基本概念。在青島市“一灣、兩翼、三極”、“三點布局、一線展開、組團發(fā)展”的規(guī)劃中，紅島地處環(huán)膠州灣城市圈的核心位置。紅島核心區(qū)，位于膠州灣北部，濱海公路中段，涉及范圍約220平方公里，建設(shè)用地規(guī)模約50平方公里，隨著“南隧北橋”的建成通車，將串起青島、紅島和黃島這三片中心城區(qū)。海灣大橋在滄口、紅島和大沽河的三個通航孔上，各建有一座漂亮的主橋，將青島、紅島、黃島三島便捷地聯(lián)系在一起，使青島至黃島陸路距離縮短近30公里，車程縮短約22－25分鐘；同時可使紅島直接與青島市區(qū)連接，可縮短車程30分鐘。河套地區(qū)將在出口加工區(qū)的帶動之下，將成為大青島城市規(guī)劃中紅島中心城區(qū)發(fā)展最快的區(qū)域，河套位于紅島中心城區(qū)具有極大的發(fā)展優(yōu)勢，老年社區(qū)在該區(qū)域開發(fā)建設(shè)將會得到快速發(fā)展。紅島今后發(fā)展將屬于青島的中心城區(qū)，不同于其他郊縣城市的概念，完全符合青島居民與老人居住在同一座城市、在同一座城市探望的的概念，不至于子女有負罪感。1海濱大道形成1小時經(jīng)濟圈，紅島地處核心位置，擁有最強優(yōu)勢。從青島海濱大道沿線城市中審視，她就像一個胸懷寬廣的母親，沖出了膠州灣，張開了溫暖的臂膀，把膠州灣、靈山灣、鰲山灣及更廣闊的海域擁入懷中。這深情的一擁，激活了大青島綿延的海岸線，滋潤著岸線背后更廣袤的腹地。以擁灣發(fā)展的青島、黃島、紅島構(gòu)建的“一灣三城”為城市基本支撐點，以從膠南瑯琊臺到即墨豐城、橫貫青島海岸線的濱海公路作為城市發(fā)展主軸線，連貫瑯琊、膠南、鰲山、田橫等城市發(fā)展組團，構(gòu)成由相對集中走向?qū)哟畏置?、多重互補，生態(tài)與都市、生態(tài)與產(chǎn)業(yè)共生的多中心組團式分散發(fā)展的城市結(jié)構(gòu)形態(tài)。紅島地處“一灣三城”的核心位置，擁有最強的發(fā)展優(yōu)勢。地處青島西海岸的膠南投資40億元打造的“東方威尼斯水城”，將成為島城、山東乃至全國的頂尖休閑度假區(qū)，距離紅島只有1小時車程，是今后子女陪伴老人前往休閑娛樂的最佳去處之一。 1河套地區(qū)是青島市區(qū)最后一塊待開發(fā)的處女地。老年社區(qū)屬于系統(tǒng)工程的概念范疇，其開發(fā)具有開發(fā)面積較大，居住密度低，房屋售價低，公建配套高，服務(wù)配套完善等特點。老年社區(qū)需要集老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院衛(wèi)生醫(yī)療體系等各種形式于一體，形成必要的規(guī)模效應(yīng)才可能實現(xiàn)完善的配套服務(wù)。開發(fā)老年社區(qū)需要的這種土地和價格條件在青島任何區(qū)域已不可能滿足，但河套地區(qū)因土地價格相對比較便宜，土地面積存量相對大，屬于青島地區(qū)房地產(chǎn)待開發(fā)的最后一塊處女地，周遍生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，因此非常適合開發(fā)老年社區(qū)。如果加以正確引導(dǎo)和宣傳，必將成為青島一處新興的房地產(chǎn)投資熱土。河套周邊區(qū)域房價普遍很高，近年內(nèi)必將帶動河套地區(qū)房價的整體上揚。如果老年社區(qū)配套服務(wù)完善，將其功能概念提前推出，并通過運作“福彩中心”及老齡機構(gòu)，開工之后即可帶動河套地區(qū)房產(chǎn)價格的大幅升值。同時出口加工區(qū)也正處于規(guī)劃發(fā)展的初期階段，從整體發(fā)展的角度也必將獲得出口加工區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，老年社區(qū)的開發(fā)，也勢必帶動整個出口加工區(qū)的快速發(fā)展。：（1）因為是初試鋒芒。（2）。（3）要善于應(yīng)用項目基地客觀條件，變不利因素為有利因素。一、老年社區(qū)： 針對老年人的晚年生活，閑置時間過于充足、自理能力相對較差的特點，配套相對比較完善的老年服務(wù)設(shè)施的社區(qū)。 老年社區(qū)可由：養(yǎng)老院和居民社區(qū)共同組成。 二、土地性質(zhì)： 劃 撥 地：政府無償劃撥使用，通過長期租賃方式運營。 集 體 地：集體使用權(quán)土地，通過出售使用權(quán)方式運營。 商業(yè)用地：直接開發(fā)商品房，按商品房出售方式運營。 三、建設(shè)要點： 28 / 28