【正文】 參考公寓項目目前價格銷售水平，結合項目自身實際情況及區(qū)域發(fā)展趨勢，將本項目公寓的銷售均價確定為16000元/平方米。（三）寫字樓的銷售平均價格確定目前在售寫字樓項目銷售價格主要集中在12000 18000元/平方米之間，價格范圍較大，主要是由寫字樓品牌、位置、交通引起的價格差異；參考寫字樓項目目前價格銷售水平，結合項目自身實際情況及區(qū)域發(fā)展趨勢，將本項目寫字樓的銷售均價確定為14000元/平方米。（四）商業(yè)房地產的銷售平均價格確定對項目周邊商業(yè)設施進行不完全的調查，其銷售價格范圍為1200045000元/平方米，項目最低預售售價為銘城大廈（位于花市棗苑）12000元/平方米，最高預售價格為新景家園45000元/平方米；由于商業(yè)價格與樓層分布、規(guī)模效應關系較大，價格范圍相對差距較大。參考商業(yè)項目目前價格銷售水平，并結合項目自身實際情況和就近區(qū)域發(fā)展趨勢，將本項目配套商業(yè)的銷售均價確定為18000元/平方米。第六章 項目基礎設施狀況某區(qū)新中街14條危改項目位于某城市市區(qū)，其周邊市政基礎已能夠達到項目建設開發(fā)的條件，其具體情況如下：一、市政道路項目西臨東二環(huán)路，北臨某區(qū)新中街外大街，中間有規(guī)劃某區(qū)新中街外南街和廣和里西路。二、給排水管道按照某市市政規(guī)劃，根據本區(qū)需求量設計，確保供水量和雨污水排放的需要。目前該區(qū)域市政基礎設施完善，該項目可以直接引進。三、供電供電來源為東北電網某區(qū)新中街35KV變電站，用戶變電站配電室共8座，輸入和輸出電壓分別為10KV、380V和220V，年總用量20000KVA，供電保證率為100%，滿足小區(qū)供電量需求。四、通訊總通訊能力為5000門，滿足小區(qū)需求。五、天然氣中壓管道進入小區(qū)調壓站，可滿足全區(qū)用氣需要。六、供熱可以接用市政管網供熱。第七章 項目投資估算和籌資評價一、總投資估算本次項目總投資估算主要基于目前某市房地產的造價標準和有關收費標準，同時結合項目的實際市場定位及其已經投入資金狀況進行測算。經過初步測算，詳見下表：表71 項目投資估算表序號項目名稱總額(萬元)備注1土地費用 地價款 根據出讓合同、補充協(xié)議及優(yōu)惠政策確定契稅 地價款3%見第42頁（2）契稅；拆遷補償費用 根據房屋拆遷項目結案表等確定城市基礎設施建設費 根據《某市征收城市基礎設施建設費暫行辦法》及危改政策確定防洪費 根據《某市征收防洪工程建設維護管理費暫行規(guī)定》確定2前期工程費 —前期規(guī)劃費用 取第3—%項目前期設計費用 根據合同確定可行性研究費用 根據項目實際及預計發(fā)生確定水文、地質勘測費用 按第4—%估算現(xiàn)場施工三通一平費 按總用地面積20元/平方米估算3基礎設施建設費用 紅線內基礎設施費用 按地上建筑面積120元/平方米估算紅線外基礎設施費用 按地上建筑面積100元/平方米估算4建筑安裝工程費用 根據項目實際情況結合某造價水平綜合確定5公共配套設施建設費 根據配套實際情況結合某造價水平綜合確定6開發(fā)間接費用 按第45項之和的3%估算7管理費用 按第45項之和的3%估算8財務費用 根據實際情況確定9銷售費用 %估算10其他費用 —質量監(jiān)理費 參照《某市工程建設監(jiān)理費收費標準實施辦法》[京價（收）字（1996）第043號]綜合確定竣工圖費 按前期設計費的6%估算招投標代理(含標底編制)費 按第4—%估算招投標管理費 按第4—%估算11不可預見費用 按第16項與第10項之和的3%估算12合計 第111項之和投資估算具體說明如下：土地費用土地費用包括地價款、契稅和拆遷補償費。（1）地價款根據《某市國有土地使用權出讓合同》【京地出[合]字（2005）第0170177號】及其補充協(xié)議，A、。根據某市發(fā)展計劃委員會《關于同意給于廣安門大街兩側土地開發(fā)優(yōu)惠政策的函》[京計基函字（2000）第279號]，本項目地價款實行“先征后返”優(yōu)惠政策，80%地價款由財政局返還。根據項目建設單位提供的資料，由于最后一筆地價款尚未進行返還，故已支付地價款較應支付多，本報告按實際投資額測算，返還地價款直接投入C、D區(qū)建安費用；（2）契稅按照合同地價款的3%計算，3%=，根據項目建設單位提供的資料，較應支付金額多，本報告按實際投資額測算，退稅直接投入C、D區(qū)建安費用；（3）拆遷補償費根據項目建設單位提供的房屋拆遷項目結案表，。另外，本項目C區(qū)和D區(qū)為回遷區(qū)，全部用于政策性安置回遷的居民和單位，地上建筑面積171066平方米，地下建筑面積60219平方米。根據實際情況，并參考某市工程造價標準，回遷區(qū)建筑物平均建設成本按地上2200元/平方米、地下3000元/平方米估算，則總建設成本為：（1710662200+602193000）247。10000=。綜上，本項目拆遷補償費=＋＋－=。根據項目建設單位提供的資料。（4）城市基礎設施建設費根據《某市征收城市基礎設施建設費暫行辦法》及危改政策，城市基礎設施建設費住宅按160元/平方米、非住宅按200元/平方米計算，危改回遷安置區(qū)免收城市基礎設施建設費。經計算。根據項目建設單位提供的資料。（5）防洪費根據《某市征收防洪工程建設維護管理費暫行規(guī)定》和某危改政策，商品房區(qū)防洪費按占地面積20元/平方米、危改回遷區(qū)防洪費按占地面積20元/平方米減半征收。經計算。前期工程費用前期工程費用主要包括前期規(guī)劃費用、設計費、可行性研究費、水文、地質勘測費、三通一平等費用。前期規(guī)劃費按照基礎設施建設費用、%估算；設計費根據項目建設單位與某市建筑設計研究院簽訂的設計合同確定；可行性研究費根據項目實際及預計發(fā)生確定；水文、%進行估算；現(xiàn)場施工三通一平費以總用地面積為基數(shù)，按20元/平方米計算。基礎設施建設費用基礎設施建設費包括紅線外基礎設施建設費和紅線內基礎設施建設費。紅線外基礎設施費用參照項目實際情況，按照地上建筑面積每平方米120元估算；紅線內基礎設施費用參照項目實際情況，按照地上建筑面積每平方米100元估算。根據項目建設單位提供的資料。建筑安裝工程費用本項目商品房區(qū)（A區(qū)和B區(qū)）建設項目包括商業(yè)、辦公、公寓、普通住宅和地下車庫，各項目建設規(guī)模、裝修標準和建安工程費估算標準如下表所示：表72：建筑安裝工程費用計算明細表建設內容建筑面積（平方米）裝修標準建安單價（元/平方米）建安費總價（萬元）地上地下地上地下寫字樓辦公47479　公共部位精裝，室內毛坯3200底商6312　室內毛坯3000地下　9216簡單3000商住公寓30610　精裝3800底商2999　室內毛坯3000地下　4044簡單3000商住住宅42594　室內毛坯2800底商7716　室內毛坯3000地下`7492簡單3000商業(yè)地上14741　室內毛坯3000地下　8736簡單3000住宅地上83453　毛坯2800地下　12285簡單3000地下車庫　45919簡單3000合計23590487692　綜上。公共配套設施費用本項目公共配套設施包括會所和幼兒園，建設規(guī)模、裝修標準和建安工程費估算標準見下表：表73：公共配套設施建筑安裝工程費用明細表單位：萬元目前，公共配套尚未開工建設。開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的費用，根據項目實際情況及一般取費標準，按建筑安裝工程費和公共配套設施費用的3%進行估算。根據項目建設單位提供的資料。管理費用管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織管理房地產項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。本項目中的管理費用是根據項目實際情況及一般取費標準，按建筑安裝工程費和公共配套設施費用的3%進行估算。財務費用財務費用是指房地產開發(fā)企業(yè)為籌集項目建設資金而發(fā)生的費用，主要指項目建設期借款利息。預計本項目共借款100300萬元，其中，關聯(lián)企業(yè)拆借30300萬元，銀行借款70000萬元。借款利息計算情況見附表4：項目資金來源與運用表。銷售費用銷售費用是指銷售房地產產品過程中發(fā)生的各項費用和專設銷售機構（委托銷售代理）的各項費用。%進行估算。其他費用其他費用主要考慮建設過程中發(fā)生的質量監(jiān)理費、竣工圖費、標底編制費、招投標管理費、招投標代理服務費和咨詢費等，其費用均參照目前實際適用的收費標準及貸款企業(yè)提供的票據進行核實、測算。根據項目建設單位提供的資料。1不可預見費不可預見費根據一般經驗數(shù)據確定，按土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費用和其他費用之和的3%估算。以上測算過程詳見附表1：項目投資估算明細表。二、資金籌措及分年度使用計劃根據項目建設單位介紹，目前，其中，自有資金8850萬元，股東借款30300萬元。 表74：項目已投入情況表 單位：萬元會所地上2690　精裝40001076地下　2400精裝3000720幼兒園地上1680　毛坯2500420地下　910毛坯3000273合計43703310　　序號項目名稱數(shù)量已經投入尚需投入一開發(fā)成本 1土地費用 2前期工程費 3基礎設施建設費用 4建筑安裝工程費用 5公共配套設施建設費用 6開發(fā)間接費 7其他費用 8不可預見費 二期間費用 1管理費用 2財務費用 3銷售費用 三總投資 。目前，本項目資金來源中股東京冠公司借款30300萬元，借款償還時間為2007年7月31日2008年1季度償還，農業(yè)銀行貸款15000萬元，貸款償還時間為2008年1季度末。根據工程投資需要，預計本項目還需銀行貸款55000萬元，投入時間分別在2007年3季度和4季度。股東借款和銀行借款均可在2008年1季度本次增發(fā)A股所募集資金75000萬元到位后償還，其余資金可由項目銷售回款解決。有關該項目的資金來源和運用的預測詳見附表2：項目投資計劃表和附表4：項目資金來源與運用表。第八章 項目財務效益指標的計算和分析一、項目財務效益預測（一）銷售收入測算某區(qū)新中街外南街危改小區(qū)項目的銷售收入主要依靠其商業(yè)、公寓、寫字樓、普通住宅和部分地下車位的出售。根據前文中關于某區(qū)新中街外南街危改小區(qū)項目概況、市場分析和周邊房地產開發(fā)項目的實際情況，現(xiàn)將某區(qū)新中街外南街危改小區(qū)項目有關物業(yè)銷售建筑面積和銷售均價說明如下:可銷售房屋建筑面積根據項目建設單位提供的資料，本項目地上可銷售總建筑面積為256660平方米，其中：（1）商業(yè)可銷售建筑面積為：42317 平方米；（2）公寓可銷售建筑面積為：32141平方米；（3）寫字樓可銷售建筑面積為：49853平方米；（4）普通住宅可銷售建筑面積為：132349平方米；（5）可售地下車位821個。銷售均價（1）商業(yè)銷售均價為18000元/平方米；（2）公寓銷售均價為：15000元/平方米；（3）寫字樓銷售均價為：14000元/平方米；（4）普通住宅銷售均價為：12000元/平方米；（5）地下車位銷售均價為120000元/個。收入預測根據可銷售面積和銷售均價， 萬元，，。具體銷售情況詳見附表3：項目銷售情況預測表。（二）銷售稅金及附加、土地增值稅%。經計算。具體情況詳見附表3：項目銷售情況預測表。土地增值稅按照銷售收入的1%進行預提，銷售完畢后一次性清算剩余部分。經計算，。（四）總成本費用測算總成本費用主要包括項目結轉的投資成本、銷售稅金及附加費（即：兩稅一費）和土地增值稅。，其測算具體說明如下：項目結轉的投資成本經計算，包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務費用、銷售費用、其他費用和不可預見費。其中土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施費用、開發(fā)間接費用、其他費用和不可預見費構成項目開發(fā)成本，管理費用、財務費用與銷售費用構成項目期間費用。各項費用已在本報告第八章《項目投資估算和籌資評價》中已進行詳細論述，具體測算可參見《表81：項目投資估算表》，在此不另贅述。銷售稅金及附加費銷售稅金及附加費亦即兩稅一費，主要包括營業(yè)稅