【文章內(nèi)容簡介】 預(yù)售價格上漲幅度較大。1．受宏觀調(diào)控政策的影響，2006年新增公寓供應(yīng)量有所減少。2006年新增公寓準(zhǔn)售面積約為686萬平方米，與2005年（739萬平方米）相比，%。九部委《意見》對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)做出明確要求：“90平方米以下戶型占70%以上”，該政策的出臺，使得部分公寓項目受規(guī)劃變更的影響，延遲入市；同時也使得部分開發(fā)商處于觀望狀態(tài)，影響了一些公寓項目的正常入市，從而使得2006年公寓供應(yīng)總量有所減少。另外，2006年某市公寓市場供應(yīng)在時間上集中在下半年，空間上集中在朝陽區(qū)和海淀區(qū)兩個區(qū)，且近三分之二集中于四環(huán)以外地區(qū)，外擴趨勢明顯。2．受政策等多方面因素影響，2006年某公寓市場需求呈下降趨勢，2006年影響某市公寓市場需求的主要因素有：第一，營業(yè)稅免征年限的延長，公寓銀行貸款首付款比例的提高以及貸款利息的再次提高，抑制了投機投資需求和部分不合理需求；第二，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》對外資購房進行一定的限制，影響了部分外籍購房者的需求；第三，公寓價格上漲幅度較大，超過購房人的心理預(yù)期。對于居住自用型的消費群體，國家出臺的各種政策，影響了部分消費者的心理預(yù)期，使一些消費者產(chǎn)生觀望的態(tài)度。投資型消費者作為公寓市場的主要消費群體，對政策的變化較為敏感，受宏觀政策的影響較大。同時，公寓的租金保持平穩(wěn)，收益并未上升，加上2006年證券基金市場的火爆，也吸引了部分資金流出房地產(chǎn)市場，從而導(dǎo)致對公寓需求的減少。另外公寓存量較大，消費群體相對較小，保值增值的能力減弱，也是導(dǎo)致新增公寓市場需求下降的原因。3． 2006年某新增公寓項目的總體均價為12104元/平方米，相對于2005年（9968元/平方米）有較大幅度的上漲，%。盡管2006年某市公寓市場總體供需下降，但其價格依舊高漲，其主要原因在于公寓等高檔住宅用地供應(yīng)的減少，加大了開發(fā)商的預(yù)期。公寓建筑質(zhì)量以及環(huán)境的改善，公寓品質(zhì)的上升，也導(dǎo)致了其價格的上漲。預(yù)計未來某市公寓市場供應(yīng)將會保持相對平穩(wěn)，分布依然集中，市場需求將有所減少，但下降幅度不會太大。新增公寓市場預(yù)售價格將繼續(xù)上漲，但漲幅將有所回落。四、某市寫字樓市場分析1．2006年某寫字樓市場供應(yīng)量大幅增加，同比增長約47%。造成2006年供應(yīng)量如此之大的原因，一是由于近幾年國民經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長，越來越多的開發(fā)商對某房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢持樂觀態(tài)度，從而加大了房地產(chǎn)的開發(fā)力度；同時隨著2008年奧運會的臨近，開發(fā)商為保證項目趕在奧運會之前完工，也加快了寫字樓項目的入市速度。某新增寫字樓主要集中在北部的望京、亞奧商圈、上地等及其周邊地區(qū)；東部的CBD商圈、東二環(huán)商圈等及其周邊地區(qū)；西部的金融街及其周邊地區(qū)。而且寫字樓供應(yīng)不再在主力商圈扎堆，逐漸向邊緣集團擴散。2．2006年某寫字樓銷售市場保持需求旺盛的態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，2006年某寫字樓市場銷售面積超過170萬平方米，同比增長31%。%，較05年下降2個百分點。需求旺盛的主要原因有：受國民經(jīng)濟不斷增長、人民幣升值的影響，及某2008年奧運會所帶來的機遇，在京拓展業(yè)務(wù)發(fā)展的中外資企業(yè)越來越多，對于辦公場所的空間需求逐漸增加，且房價持續(xù)上漲的形勢促使很多企業(yè)選擇購置自己的辦公用房。加之市工商局“第14號文”規(guī)定暫停為登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照，此“住宅禁商”令使某住宅市場投資需求下滑，從而也為促進寫字樓市場的需求增長起到重要作用。3．寫字樓市場售價上揚，租金穩(wěn)中有升。據(jù)統(tǒng)計，截止2006年12月，某寫字樓市場平均售價16789元/平方米（建筑面積報價），%；（建筑面積報價），%。在2006年寫字樓供應(yīng)量大幅增加的情況下，其租售價格仍上漲，究其原因，主要還是由于市場需求旺盛。另外，隨著業(yè)主對寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高，2006年新增寫字樓項目的檔次、配套設(shè)施方面等都有一定程度的提高，甲級寫字樓所占比重的增加也導(dǎo)致某寫字樓平均租售價格上漲。未來某市寫字樓整體市場供應(yīng)量將有所上漲，但新增寫字樓供應(yīng)將有所回落，寫字樓投資需求相對旺盛，銷售量將有所增加。寫字樓整體價格上升潛力不大，但甲級寫字樓價格仍有突破空間，租金水平將保持穩(wěn)定態(tài)勢。五、某市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析進入2006年，某市商業(yè)房地產(chǎn)市場異?；钴S，2006年成為商業(yè)房地產(chǎn)開業(yè)高峰年，超過100萬平方米商業(yè)項目集體面市，為某市商業(yè)市場注入了新的力量。這些商業(yè)項目大多依托周邊聚集的住宅項目，借助良好的交通、配套環(huán)境，發(fā)展前景廣闊。下面從供應(yīng)、需求以及價格方面看一下某市總體商業(yè)房地產(chǎn)市場狀況。1． 2006年某市商業(yè)房地產(chǎn)市場總體供應(yīng)面積約275萬平方米，較2005年同期增加了37萬平方米，%。由于2006年國家對于住宅房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，使得眾多投資者將目光紛紛投向了商業(yè)房地產(chǎn)，從而造成商業(yè)房地產(chǎn)市場繁榮的景象，但隨著2008年奧運會的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場逐漸飽和，純商業(yè)用地、用房供求關(guān)系將向買方市場轉(zhuǎn)變。2006年某市商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)量最高的區(qū)域為朝陽區(qū)，總供應(yīng)面積約108萬平方米，%，其次為海淀區(qū)，供應(yīng)面積約39萬平方米，%。以上兩個城區(qū)合計占到某市商業(yè)房地產(chǎn)總供應(yīng)量的60%左右。2．商業(yè)房地產(chǎn)市場空置率較高，近幾年需求接近飽和根據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前某市在售的商業(yè)房地產(chǎn)項目超過三成處于空置狀態(tài)。究其原因，主要有以下四點：首先，某商鋪面積大量集中供應(yīng)，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內(nèi)開店擴張計劃未能達到與供應(yīng)相匹配的高速度，因此造成階段的供需失調(diào)，導(dǎo)致了一定面積商鋪的空置；其次，諸多項目在設(shè)計時未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，在后期招商時就難以成功，即使位置再為優(yōu)越可能零售商也無法接受，因此就造成了空置現(xiàn)象；再次，隨著外在消費需求的變動及更多競爭者的加入，使得諸多無法適應(yīng)市場變化的商業(yè)項目被迫停業(yè)，因此造成空置；最后，投資者的不理性間接導(dǎo)致了空置率的產(chǎn)生。隨著2008年奧運的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場供應(yīng)逐步到位，或者已接近飽和，投資商業(yè)房地產(chǎn)需慎重考慮。3． 2006年某市商業(yè)用房成交平均價格為24079元/平方米，城八區(qū)中某區(qū)價格最高，達到32604元；遠郊區(qū)縣中，大興的成交價格最高，達到了9148元。與2005年比較，2006年每平方米銷售價格上漲了5141元，同比增長27%。這表明，某市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展改善及奧運經(jīng)濟的帶動使投資者對商業(yè)房地產(chǎn)市場的信心加強，對市場價格起到了顯著的推動作用。另一方面，某市2006年度土地供應(yīng)計劃中，將商服用地減至300公頃，以及商業(yè)發(fā)展白皮書對中心城區(qū)商業(yè)設(shè)施發(fā)展的限制，使得一些熱點區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)更顯稀缺，價格相應(yīng)大幅上升。雖然商業(yè)房地產(chǎn)仍處于開業(yè)高峰期，但隨著商業(yè)房地產(chǎn)市場逐漸飽和，以及眾多開業(yè)項目招商不利、經(jīng)營慘淡，投資者對商業(yè)房地產(chǎn)投資將更加理性，預(yù)計未來銷售價格不會出現(xiàn)大幅攀升。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)將出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，向著綜合性商業(yè)和區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展。另外，隨著商業(yè)項目大量投入市場，商業(yè)空置率將繼續(xù)增加。第四章 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、某區(qū)房地產(chǎn)市場分析1．某區(qū)房地產(chǎn)市場概況近年來，某區(qū)城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，某區(qū)開發(fā)建設(shè)了一批商品房項目，如某新世界中心、寶鼎廣場、某新世界太華公寓、幸福家園、綠景苑、東花市住宅小區(qū)、金魚池危改小區(qū)、忠實里小區(qū)等。近三年來，某區(qū)又推出了一些品質(zhì)較高、規(guī)模較大的商品住宅項目，如：國瑞城、本家潤園、新怡家園、富貴園、新景家園等?？傮w看，某區(qū)房地產(chǎn)市場有以下幾個特點：（1）產(chǎn)品開發(fā)的物業(yè)類型比較單一，以商品住宅項目為主，商業(yè)用房為輔早期，某區(qū)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類型呈現(xiàn)普通住宅、高檔公寓、寫字樓及商業(yè)用房多種用途齊放的局面，如某新世界中心（公寓、寫字樓）、寶鼎廣場（公寓,商業(yè),寫字樓,車庫）等。近三年來，某區(qū)的商品房建設(shè)則較為單一，呈現(xiàn)出以商品住宅建設(shè)為主、配有部分配套商業(yè)、寫字樓很少的產(chǎn)品供應(yīng)局面。（2）價格始終以謹(jǐn)慎、穩(wěn)健的勢頭逐步向上攀升與某市城區(qū)整體房地產(chǎn)市場相比，某區(qū)的項目大部分價格仍然相對合理。但是，隨著近兩年某房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，某區(qū)商品住宅的價格也有了快速上漲。目前，某區(qū)在售項目的價格最高可達12000元/平方米以上，某區(qū)新中街地區(qū)的住宅項目多數(shù)為900011000元/平方米左右，而永外地區(qū)的價格則在60007000元/平方米之間；相對于城四區(qū)來說，某區(qū)的商品住宅價格更加合理，在合理價位支持下，本區(qū)域的商品住宅保持良好的銷售勢頭，而且價格有穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢。（3）與其他區(qū)相比較，本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭并不激烈。某區(qū)范圍內(nèi)樓盤數(shù)量不少，樓盤在品質(zhì)、價格等方面也有一定的差別。另一方面，某區(qū)的地域范圍較小，新盤不多，規(guī)模也不夠大，總供應(yīng)量相對較小，隨著某區(qū)城市化建設(shè)步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不斷增加。另外，由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批商品住宅用地，進一步減少了新增商品住宅的供應(yīng)量，目前區(qū)域內(nèi)的商品住宅項目銷售狀況良好。2．某區(qū)房地產(chǎn)市場供給狀況通過調(diào)查統(tǒng)計，20042006年，某區(qū)區(qū)域內(nèi)新核發(fā)商品房預(yù)售許可證共36個，其中住宅項目25個，寫字樓項目3個，商業(yè)項目7個。近三年，詳見下表：表41：20042006年區(qū)域內(nèi)新增商品房項目市場供應(yīng)情況表項目類別預(yù)售許可證數(shù)量準(zhǔn)售總建筑面積備注(個)所占比例（萬平方米）所占比例住宅2569% 78%僅包括20042006年新取預(yù)售許可證的項目寫字樓38% 6%商業(yè)719% 13%地下車庫13% 3%合計36100% 100%根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，從供應(yīng)項目數(shù)量上看，周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)主要以普通商品住宅項目為主，占全部供應(yīng)數(shù)量的69%；其次是商業(yè)項目，占全部供應(yīng)數(shù)量的19%；而寫字樓項目較少，僅占全部供應(yīng)數(shù)量的8%，單獨的地下車庫項目占3%。從供應(yīng)面積上看，住宅的供應(yīng)量最大，占全部供應(yīng)量的78%；其次是商業(yè)，占全部供應(yīng)量的13%；而寫字樓項目和地下車庫的供應(yīng)量占全部供應(yīng)量的比例分別為6%和3%。由此可以看出，目前某區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅項目為主，商業(yè)為輔，純寫字樓項目較少。從區(qū)域分布來看，房地產(chǎn)市場供應(yīng)在項目周邊區(qū)域內(nèi)形成了相對較為集中的格局。首先是某區(qū)新中街周邊區(qū)域，由于其區(qū)位、交通、環(huán)境、市政基礎(chǔ)設(shè)施等條件較為優(yōu)越，因此開發(fā)項目較多。近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了26個預(yù)售許可證，涉及15個樓盤項目，新增準(zhǔn)售總面積約為109萬平方米，占全部供應(yīng)量的75%。它們主要以住宅項目為主，其中準(zhǔn)售面積較大的有：國瑞城，；新怡家園，；本家潤園。其次是永定門外地區(qū)，近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了8個預(yù)售許可證，涉及5個樓盤項目，新增準(zhǔn)售總面積約為23萬平方米，占全部供應(yīng)量的19%。它們主要以住宅項目為主，其中準(zhǔn)售面積較大的有：新澳洋房。綜合分析：某區(qū)的房地產(chǎn)項目總體的供應(yīng)量相對較少，主要是以商品住宅的開發(fā)建設(shè)為主體，商業(yè)店輔，寫字樓的開發(fā)量較少。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)受區(qū)域面積較小的限制，今后不可能出現(xiàn)大規(guī)模的開發(fā)，而且近兩年國土局明確提出二環(huán)內(nèi)不新批住宅用地。另外，由于某區(qū)的辦公氛圍并不濃厚，因此該區(qū)域?qū)懽謽堑墓?yīng)也不會有很大的改變。總之，從某區(qū)今后商品房開發(fā)建設(shè)情況來看，總體格局不會有很大的變化，仍然呈現(xiàn)供應(yīng)總量相對較少，以住宅供應(yīng)為主，商業(yè)為輔，寫字樓供應(yīng)較少的發(fā)展態(tài)勢。3．某區(qū)房地產(chǎn)市場需求狀況從某區(qū)整體房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，總體較好，但具體到各物業(yè)類型，其銷售情況也不太一致。特別是住宅項目，由于某區(qū)本身就具有交通便捷、社區(qū)成熟、市政配套齊全、價格較為合理等優(yōu)勢，因此住宅項目一旦進入市場就能很快消化，住宅的總體銷售率已超過70%，如果不包括2006年新取得預(yù)售許可證的項目，則該區(qū)域的住宅銷售率已達到80%?？偣?yīng)量相對較少，優(yōu)越的地理位置、良好的生活配套及適中的價格，是該區(qū)域住宅需求較為旺盛的主要原因。而寫字樓市場由于受區(qū)域內(nèi)社會經(jīng)濟發(fā)展、城市規(guī)劃和項目本身開發(fā)品質(zhì)、宣傳推廣等方面的影響，雖然在本區(qū)域內(nèi)的市場供應(yīng)量很少，但銷售情況卻較為一般。二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)較少，某經(jīng)濟高速發(fā)展以及2008年的某奧運會給首都以前所未有的發(fā)展機遇，某區(qū)作為城四區(qū)之一，其房地產(chǎn)需求將會維持目前這種較為旺盛的需求勢頭。二、項目區(qū)域住宅市場分析1．項目周邊區(qū)域住宅市場供應(yīng)情況分析從某區(qū)的區(qū)域環(huán)境來看，某區(qū)新中街地區(qū)和永外地區(qū)較為適合建設(shè)住宅，也是目前住宅主要供應(yīng)地區(qū)。項目位于某區(qū)新中街地區(qū)，近三年某區(qū)新中街地區(qū)住宅項目的市場供應(yīng)量相對較少，供應(yīng)建筑面積約為114萬平方米。從項目數(shù)量上來看，該區(qū)域共有住宅項目11個，詳見下表。由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批住宅用地，可以預(yù)見二環(huán)內(nèi)的住宅供應(yīng)量將會日漸減少。2．項目周邊區(qū)域住宅市場需求情況分析通過對本區(qū)域內(nèi)普通商品住宅項目銷售情況的調(diào)查得知，本地區(qū)普通商品住宅項目銷售情況整體較好，綜合銷售率在7080%左右。華城、新景家園已基本完成銷售，本家潤園、花市棗苑、東方財富銷售率超過90%，其它項目的銷售也較為順暢。形成銷售情況良好的原因主要有以下四個方面：一是優(yōu)越的地理位置和相對合理的價格成為消費群體的選擇；二是本地區(qū)的供應(yīng)總量相對較少，使得市場需求呈現(xiàn)相對旺盛的發(fā)展態(tài)勢；三是近兩年內(nèi)二環(huán)內(nèi)不再新增住宅供應(yīng)，進一步刺激了該區(qū)域的市場需求；四是受新修編的某市總體規(guī)劃的影響，某區(qū)相對合理的房價具有一定投資價值，其市場需求進一步增加。3．項目周邊區(qū)域住宅市場價格分析本區(qū)域內(nèi)20042006年住宅市場綜合銷售均價為9921元/平方米（據(jù)預(yù)售資料加權(quán)平均得出），其銷售價格范圍為600014000元/平方米，項目最低預(yù)售售價為6068元/平方米，最高預(yù)售價格為新裕家園14000元/平方米。具體情況詳見下表：銷售價格的差距主要來源于項目本身的具體區(qū)位、品質(zhì)、樓體設(shè)施、配套等的差別，以及進入市場的時機選擇不同。從整體統(tǒng)計分析來看，該區(qū)域住宅的價格相對較合理，另外由于二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)量的日漸減少，該區(qū)域的住宅價格還有一定的上漲空間。綜合分析來看，本區(qū)域內(nèi)住宅市場具有以下幾個特點：（1）本區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)量較少，多數(shù)為板式小高層或