【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 預(yù)售價(jià)格上漲幅度較大。1．受宏觀調(diào)控政策的影響，2006年新增公寓供應(yīng)量有所減少。2006年新增公寓準(zhǔn)售面積約為686萬(wàn)平方米，與2005年（739萬(wàn)平方米）相比，%。九部委《意見(jiàn)》對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)做出明確要求：“90平方米以下戶型占70%以上”，該政策的出臺(tái)，使得部分公寓項(xiàng)目受規(guī)劃變更的影響，延遲入市；同時(shí)也使得部分開(kāi)發(fā)商處于觀望狀態(tài)，影響了一些公寓項(xiàng)目的正常入市，從而使得2006年公寓供應(yīng)總量有所減少。另外，2006年某市公寓市場(chǎng)供應(yīng)在時(shí)間上集中在下半年，空間上集中在朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)兩個(gè)區(qū)，且近三分之二集中于四環(huán)以外地區(qū)，外擴(kuò)趨勢(shì)明顯。2．受政策等多方面因素影響，2006年某公寓市場(chǎng)需求呈下降趨勢(shì)，2006年影響某市公寓市場(chǎng)需求的主要因素有：第一，營(yíng)業(yè)稅免征年限的延長(zhǎng)，公寓銀行貸款首付款比例的提高以及貸款利息的再次提高，抑制了投機(jī)投資需求和部分不合理需求；第二，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》對(duì)外資購(gòu)房進(jìn)行一定的限制，影響了部分外籍購(gòu)房者的需求；第三，公寓價(jià)格上漲幅度較大，超過(guò)購(gòu)房人的心理預(yù)期。對(duì)于居住自用型的消費(fèi)群體，國(guó)家出臺(tái)的各種政策，影響了部分消費(fèi)者的心理預(yù)期，使一些消費(fèi)者產(chǎn)生觀望的態(tài)度。投資型消費(fèi)者作為公寓市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體，對(duì)政策的變化較為敏感，受宏觀政策的影響較大。同時(shí)，公寓的租金保持平穩(wěn)，收益并未上升，加上2006年證券基金市場(chǎng)的火爆，也吸引了部分資金流出房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而導(dǎo)致對(duì)公寓需求的減少。另外公寓存量較大，消費(fèi)群體相對(duì)較小，保值增值的能力減弱，也是導(dǎo)致新增公寓市場(chǎng)需求下降的原因。3． 2006年某新增公寓項(xiàng)目的總體均價(jià)為12104元/平方米，相對(duì)于2005年（9968元/平方米）有較大幅度的上漲，%。盡管2006年某市公寓市場(chǎng)總體供需下降，但其價(jià)格依舊高漲，其主要原因在于公寓等高檔住宅用地供應(yīng)的減少，加大了開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。公寓建筑質(zhì)量以及環(huán)境的改善，公寓品質(zhì)的上升，也導(dǎo)致了其價(jià)格的上漲。預(yù)計(jì)未來(lái)某市公寓市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)，分布依然集中，市場(chǎng)需求將有所減少，但下降幅度不會(huì)太大。新增公寓市場(chǎng)預(yù)售價(jià)格將繼續(xù)上漲，但漲幅將有所回落。四、某市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析1．2006年某寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增加，同比增長(zhǎng)約47%。造成2006年供應(yīng)量如此之大的原因，一是由于近幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商對(duì)某房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度，從而加大了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力度；同時(shí)隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，開(kāi)發(fā)商為保證項(xiàng)目趕在奧運(yùn)會(huì)之前完工，也加快了寫(xiě)字樓項(xiàng)目的入市速度。某新增寫(xiě)字樓主要集中在北部的望京、亞奧商圈、上地等及其周邊地區(qū)；東部的CBD商圈、東二環(huán)商圈等及其周邊地區(qū)；西部的金融街及其周邊地區(qū)。而且寫(xiě)字樓供應(yīng)不再在主力商圈扎堆，逐漸向邊緣集團(tuán)擴(kuò)散。2．2006年某寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)保持需求旺盛的態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年某寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售面積超過(guò)170萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31%。%，較05年下降2個(gè)百分點(diǎn)。需求旺盛的主要原因有：受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)、人民幣升值的影響，及某2008年奧運(yùn)會(huì)所帶來(lái)的機(jī)遇，在京拓展業(yè)務(wù)發(fā)展的中外資企業(yè)越來(lái)越多，對(duì)于辦公場(chǎng)所的空間需求逐漸增加，且房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的形勢(shì)促使很多企業(yè)選擇購(gòu)置自己的辦公用房。加之市工商局“第14號(hào)文”規(guī)定暫停為登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，此“住宅禁商”令使某住宅市場(chǎng)投資需求下滑，從而也為促進(jìn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)起到重要作用。3．寫(xiě)字樓市場(chǎng)售價(jià)上揚(yáng)，租金穩(wěn)中有升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2006年12月，某寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)16789元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），%；（建筑面積報(bào)價(jià)），%。在2006年寫(xiě)字樓供應(yīng)量大幅增加的情況下，其租售價(jià)格仍上漲，究其原因，主要還是由于市場(chǎng)需求旺盛。另外，隨著業(yè)主對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高，2006年新增寫(xiě)字樓項(xiàng)目的檔次、配套設(shè)施方面等都有一定程度的提高，甲級(jí)寫(xiě)字樓所占比重的增加也導(dǎo)致某寫(xiě)字樓平均租售價(jià)格上漲。未來(lái)某市寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)供應(yīng)量將有所上漲，但新增寫(xiě)字樓供應(yīng)將有所回落，寫(xiě)字樓投資需求相對(duì)旺盛，銷(xiāo)售量將有所增加。寫(xiě)字樓整體價(jià)格上升潛力不大，但甲級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格仍有突破空間，租金水平將保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。五、某市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析進(jìn)入2006年，某市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，2006年成為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)業(yè)高峰年，超過(guò)100萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目集體面市，為某市商業(yè)市場(chǎng)注入了新的力量。這些商業(yè)項(xiàng)目大多依托周邊聚集的住宅項(xiàng)目，借助良好的交通、配套環(huán)境，發(fā)展前景廣闊。下面從供應(yīng)、需求以及價(jià)格方面看一下某市總體商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。1． 2006年某市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供應(yīng)面積約275萬(wàn)平方米，較2005年同期增加了37萬(wàn)平方米，%。由于2006年國(guó)家對(duì)于住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，使得眾多投資者將目光紛紛投向了商業(yè)房地產(chǎn)，從而造成商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的景象，但隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和，純商業(yè)用地、用房供求關(guān)系將向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。2006年某市商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)量最高的區(qū)域?yàn)槌?yáng)區(qū)，總供應(yīng)面積約108萬(wàn)平方米，%，其次為海淀區(qū)，供應(yīng)面積約39萬(wàn)平方米，%。以上兩個(gè)城區(qū)合計(jì)占到某市商業(yè)房地產(chǎn)總供應(yīng)量的60%左右。2．商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率較高，近幾年需求接近飽和根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前某市在售的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)三成處于空置狀態(tài)。究其原因，主要有以下四點(diǎn)：首先，某商鋪面積大量集中供應(yīng)，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內(nèi)開(kāi)店擴(kuò)張計(jì)劃未能達(dá)到與供應(yīng)相匹配的高速度，因此造成階段的供需失調(diào)，導(dǎo)致了一定面積商鋪的空置；其次，諸多項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，在后期招商時(shí)就難以成功，即使位置再為優(yōu)越可能零售商也無(wú)法接受，因此就造成了空置現(xiàn)象；再次，隨著外在消費(fèi)需求的變動(dòng)及更多競(jìng)爭(zhēng)者的加入，使得諸多無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)變化的商業(yè)項(xiàng)目被迫停業(yè)，因此造成空置；最后，投資者的不理性間接導(dǎo)致了空置率的產(chǎn)生。隨著2008年奧運(yùn)的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)逐步到位，或者已接近飽和，投資商業(yè)房地產(chǎn)需慎重考慮。3． 2006年某市商業(yè)用房成交平均價(jià)格為24079元/平方米，城八區(qū)中某區(qū)價(jià)格最高，達(dá)到32604元；遠(yuǎn)郊區(qū)縣中，大興的成交價(jià)格最高，達(dá)到了9148元。與2005年比較，2006年每平方米銷(xiāo)售價(jià)格上漲了5141元，同比增長(zhǎng)27%。這表明，某市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展改善及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)使投資者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心加強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格起到了顯著的推動(dòng)作用。另一方面，某市2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃中，將商服用地減至300公頃，以及商業(yè)發(fā)展白皮書(shū)對(duì)中心城區(qū)商業(yè)設(shè)施發(fā)展的限制，使得一些熱點(diǎn)區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)更顯稀缺，價(jià)格相應(yīng)大幅上升。雖然商業(yè)房地產(chǎn)仍處于開(kāi)業(yè)高峰期，但隨著商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和，以及眾多開(kāi)業(yè)項(xiàng)目招商不利、經(jīng)營(yíng)慘淡，投資者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)投資將更加理性，預(yù)計(jì)未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅攀升。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)將出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，向著綜合性商業(yè)和區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展。另外，隨著商業(yè)項(xiàng)目大量投入市場(chǎng)，商業(yè)空置率將繼續(xù)增加。第四章 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、某區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1．某區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況近年來(lái)，某區(qū)城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，某區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)了一批商品房項(xiàng)目，如某新世界中心、寶鼎廣場(chǎng)、某新世界太華公寓、幸福家園、綠景苑、東花市住宅小區(qū)、金魚(yú)池危改小區(qū)、忠實(shí)里小區(qū)等。近三年來(lái)，某區(qū)又推出了一些品質(zhì)較高、規(guī)模較大的商品住宅項(xiàng)目，如：國(guó)瑞城、本家潤(rùn)園、新怡家園、富貴園、新景家園等?？傮w看，某區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型比較單一，以商品住宅項(xiàng)目為主，商業(yè)用房為輔早期，某區(qū)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型呈現(xiàn)普通住宅、高檔公寓、寫(xiě)字樓及商業(yè)用房多種用途齊放的局面，如某新世界中心（公寓、寫(xiě)字樓）、寶鼎廣場(chǎng)（公寓,商業(yè),寫(xiě)字樓,車(chē)庫(kù)）等。近三年來(lái)，某區(qū)的商品房建設(shè)則較為單一，呈現(xiàn)出以商品住宅建設(shè)為主、配有部分配套商業(yè)、寫(xiě)字樓很少的產(chǎn)品供應(yīng)局面。（2）價(jià)格始終以謹(jǐn)慎、穩(wěn)健的勢(shì)頭逐步向上攀升與某市城區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，某區(qū)的項(xiàng)目大部分價(jià)格仍然相對(duì)合理。但是，隨著近兩年某房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，某區(qū)商品住宅的價(jià)格也有了快速上漲。目前，某區(qū)在售項(xiàng)目的價(jià)格最高可達(dá)12000元/平方米以上，某區(qū)新中街地區(qū)的住宅項(xiàng)目多數(shù)為900011000元/平方米左右，而永外地區(qū)的價(jià)格則在60007000元/平方米之間；相對(duì)于城四區(qū)來(lái)說(shuō)，某區(qū)的商品住宅價(jià)格更加合理，在合理價(jià)位支持下，本區(qū)域的商品住宅保持良好的銷(xiāo)售勢(shì)頭，而且價(jià)格有穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢(shì)。（3）與其他區(qū)相比較，本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。某區(qū)范圍內(nèi)樓盤(pán)數(shù)量不少，樓盤(pán)在品質(zhì)、價(jià)格等方面也有一定的差別。另一方面，某區(qū)的地域范圍較小，新盤(pán)不多，規(guī)模也不夠大，總供應(yīng)量相對(duì)較小，隨著某區(qū)城市化建設(shè)步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不斷增加。另外，由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批商品住宅用地，進(jìn)一步減少了新增商品住宅的供應(yīng)量，目前區(qū)域內(nèi)的商品住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況良好。2．某區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況通過(guò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，20042006年，某區(qū)區(qū)域內(nèi)新核發(fā)商品房預(yù)售許可證共36個(gè)，其中住宅項(xiàng)目25個(gè)，寫(xiě)字樓項(xiàng)目3個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目7個(gè)。近三年，詳見(jiàn)下表：表41：20042006年區(qū)域內(nèi)新增商品房項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)情況表項(xiàng)目類(lèi)別預(yù)售許可證數(shù)量準(zhǔn)售總建筑面積備注(個(gè))所占比例（萬(wàn)平方米）所占比例住宅2569% 78%僅包括20042006年新取預(yù)售許可證的項(xiàng)目寫(xiě)字樓38% 6%商業(yè)719% 13%地下車(chē)庫(kù)13% 3%合計(jì)36100% 100%根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，從供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量上看，周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)主要以普通商品住宅項(xiàng)目為主，占全部供應(yīng)數(shù)量的69%；其次是商業(yè)項(xiàng)目，占全部供應(yīng)數(shù)量的19%；而寫(xiě)字樓項(xiàng)目較少，僅占全部供應(yīng)數(shù)量的8%，單獨(dú)的地下車(chē)庫(kù)項(xiàng)目占3%。從供應(yīng)面積上看，住宅的供應(yīng)量最大，占全部供應(yīng)量的78%；其次是商業(yè)，占全部供應(yīng)量的13%；而寫(xiě)字樓項(xiàng)目和地下車(chē)庫(kù)的供應(yīng)量占全部供應(yīng)量的比例分別為6%和3%。由此可以看出，目前某區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍以住宅項(xiàng)目為主，商業(yè)為輔，純寫(xiě)字樓項(xiàng)目較少。從區(qū)域分布來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)在項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)形成了相對(duì)較為集中的格局。首先是某區(qū)新中街周邊區(qū)域，由于其區(qū)位、交通、環(huán)境、市政基礎(chǔ)設(shè)施等條件較為優(yōu)越，因此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多。近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了26個(gè)預(yù)售許可證，涉及15個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，新增準(zhǔn)售總面積約為109萬(wàn)平方米，占全部供應(yīng)量的75%。它們主要以住宅項(xiàng)目為主，其中準(zhǔn)售面積較大的有：國(guó)瑞城，；新怡家園，；本家潤(rùn)園。其次是永定門(mén)外地區(qū)，近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了8個(gè)預(yù)售許可證，涉及5個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，新增準(zhǔn)售總面積約為23萬(wàn)平方米，占全部供應(yīng)量的19%。它們主要以住宅項(xiàng)目為主，其中準(zhǔn)售面積較大的有：新澳洋房。綜合分析：某區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目總體的供應(yīng)量相對(duì)較少，主要是以商品住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)為主體，商業(yè)店輔，寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)量較少。區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受區(qū)域面積較小的限制，今后不可能出現(xiàn)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，而且近兩年國(guó)土局明確提出二環(huán)內(nèi)不新批住宅用地。另外，由于某區(qū)的辦公氛圍并不濃厚，因此該區(qū)域?qū)懽謽堑墓?yīng)也不會(huì)有很大的改變?？傊瑥哪硡^(qū)今后商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)情況來(lái)看，總體格局不會(huì)有很大的變化，仍然呈現(xiàn)供應(yīng)總量相對(duì)較少，以住宅供應(yīng)為主，商業(yè)為輔，寫(xiě)字樓供應(yīng)較少的發(fā)展態(tài)勢(shì)。3．某區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況從某區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，總體較好，但具體到各物業(yè)類(lèi)型，其銷(xiāo)售情況也不太一致。特別是住宅項(xiàng)目，由于某區(qū)本身就具有交通便捷、社區(qū)成熟、市政配套齊全、價(jià)格較為合理等優(yōu)勢(shì)，因此住宅項(xiàng)目一旦進(jìn)入市場(chǎng)就能很快消化，住宅的總體銷(xiāo)售率已超過(guò)70%，如果不包括2006年新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，則該區(qū)域的住宅銷(xiāo)售率已達(dá)到80%?？偣?yīng)量相對(duì)較少，優(yōu)越的地理位置、良好的生活配套及適中的價(jià)格，是該區(qū)域住宅需求較為旺盛的主要原因。而寫(xiě)字樓市場(chǎng)由于受區(qū)域內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃和項(xiàng)目本身開(kāi)發(fā)品質(zhì)、宣傳推廣等方面的影響，雖然在本區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)供應(yīng)量很少，但銷(xiāo)售情況卻較為一般。二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)較少，某經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展以及2008年的某奧運(yùn)會(huì)給首都以前所未有的發(fā)展機(jī)遇，某區(qū)作為城四區(qū)之一，其房地產(chǎn)需求將會(huì)維持目前這種較為旺盛的需求勢(shì)頭。二、項(xiàng)目區(qū)域住宅市場(chǎng)分析1．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況分析從某區(qū)的區(qū)域環(huán)境來(lái)看，某區(qū)新中街地區(qū)和永外地區(qū)較為適合建設(shè)住宅，也是目前住宅主要供應(yīng)地區(qū)。項(xiàng)目位于某區(qū)新中街地區(qū)，近三年某區(qū)新中街地區(qū)住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較少，供應(yīng)建筑面積約為114萬(wàn)平方米。從項(xiàng)目數(shù)量上來(lái)看，該區(qū)域共有住宅項(xiàng)目11個(gè)，詳見(jiàn)下表。由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批住宅用地，可以預(yù)見(jiàn)二環(huán)內(nèi)的住宅供應(yīng)量將會(huì)日漸減少。2．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)需求情況分析通過(guò)對(duì)本區(qū)域內(nèi)普通商品住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售情況的調(diào)查得知，本地區(qū)普通商品住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售情況整體較好，綜合銷(xiāo)售率在7080%左右。華城、新景家園已基本完成銷(xiāo)售，本家潤(rùn)園、花市棗苑、東方財(cái)富銷(xiāo)售率超過(guò)90%，其它項(xiàng)目的銷(xiāo)售也較為順暢。形成銷(xiāo)售情況良好的原因主要有以下四個(gè)方面：一是優(yōu)越的地理位置和相對(duì)合理的價(jià)格成為消費(fèi)群體的選擇；二是本地區(qū)的供應(yīng)總量相對(duì)較少，使得市場(chǎng)需求呈現(xiàn)相對(duì)旺盛的發(fā)展態(tài)勢(shì)；三是近兩年內(nèi)二環(huán)內(nèi)不再新增住宅供應(yīng)，進(jìn)一步刺激了該區(qū)域的市場(chǎng)需求；四是受新修編的某市總體規(guī)劃的影響，某區(qū)相對(duì)合理的房?jī)r(jià)具有一定投資價(jià)值，其市場(chǎng)需求進(jìn)一步增加。3．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)價(jià)格分析本區(qū)域內(nèi)20042006年住宅市場(chǎng)綜合銷(xiāo)售均價(jià)為9921元/平方米（據(jù)預(yù)售資料加權(quán)平均得出），其銷(xiāo)售價(jià)格范圍為600014000元/平方米，項(xiàng)目最低預(yù)售售價(jià)為6068元/平方米，最高預(yù)售價(jià)格為新裕家園14000元/平方米。具體情況詳見(jiàn)下表：銷(xiāo)售價(jià)格的差距主要來(lái)源于項(xiàng)目本身的具體區(qū)位、品質(zhì)、樓體設(shè)施、配套等的差別，以及進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇不同。從整體統(tǒng)計(jì)分析來(lái)看，該區(qū)域住宅的價(jià)格相對(duì)較合理，另外由于二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)量的日漸減少，該區(qū)域的住宅價(jià)格還有一定的上漲空間。綜合分析來(lái)看，本區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）本區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)量較少，多數(shù)為板式小高層或